日照天铸建筑工程有限公司
某某、日照天铸建筑工程有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书
来源：中国裁判文书网
山东省日照市岚山区人民法院
执 行 裁 定 书
(2021)鲁1103执异49号
异议人（案外人）:**，男，1981年11月24日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。
申请人：日照天铸建筑工程有限公司，住所地日照市东港区烟台路168号大象国际，统一社会信用代码913711006723254346W。
法定代表人：李义，总经理。
委托诉讼代理人：田文新，山东德与法（日照）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孟玲，山东德与法（日照）律师事务所律师。
被申请人：日照海州湾置业有限公司，住所地日照市岚山区岚山头街道海州路居，统一社会信用代码91371103MA3C3U378H。
法定代表人：胡秋平，执行董事。
申请人日照天铸建筑工程有限公司（以下简称天铸公司）与被申请人日照海州湾置业有限公司（以下简称海州湾公司）建设工程施工合同纠纷一案，申请人天铸公司于2021年4月7日向日照仲裁委员会申请财产保全，请求对申请人天铸公司承建的、被申请人海州湾公司所有的位于日照市岚山区（又名海州佳苑）的17套房产予以查封，2021年4月19日，日照仲裁委员会将保全提请书等材料提交本院。本院于2021年4月19日作出（2021）鲁1103财保50号民事裁定书，裁定：查封申请人天铸公司承建的、被申请人海州湾公司所有的位于日照市岚山区（又名海州佳苑）6＃楼一单元201、302、502室、二单元102、401、601室、三单元202、302室、7＃楼一单元101、501室、二单元701、702室、三单元301、302、501、502室、四单元501室。案外人**以上述被查封的房产中6＃楼二单元601室系其所有为由向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人**向本院提出异议请求：依法解除对海州佳苑小区6#楼二单元601室的查封。事实和理由：2018年2月2日，案外人与海州湾公司签订案涉房屋的《房屋销售合同》，该房屋系海州湾公司给王金用于冲抵工程款及材料款的房屋，王金欠案外人劳务费45万元，王金又将案涉房屋转给案外人用以兑换劳务费。案涉房屋所有权人为案外人，天锋公司无权查封。
天铸公司称，对于案外人的异议，根据相关法律规定，应当按照下列标准判断是否为权利人：已登记的不动产，按照不动产登记判决，未登记的建筑物构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。案外人并未取得涉案标的物的物权应予驳回。此外，案涉房屋并非登记在房地产开发企业名下，且建设用地规划许可证、建设工程规划许可证均登记在海州路居委名下，海州湾公司对案涉房屋无权处分，此外案涉房屋也非商品房，房屋买卖合同无效。案外人与海州湾公司之间的房屋买卖系顶账并非用于居住，请求驳回案外人的异议。
案外人**向本院提交：1.《房屋销售合同》，载明案涉房屋于2018年2月2日购买并付清房款；2.收到条一份，证明房款已付清；3.补充协议复印件，证明海州湾公司、海州路居委、天铸公司在2019年3月份签订协议书中载明对海州湾公司前期已出售的房屋合同进行公示，而案外人的《房屋销售合同》在补充协议之前签订，上述三方应当知情；4.陈文于2017年8月7日出具的说明一份，证明案案涉房屋系陈文顶账给王金的；5.海州湾公司制作的顶账房屋明细表复印件一份。
天铸公司对案外人提交的上述证据质证如下：《房屋销售合同》系无效合同，海州湾公司无权处分案涉房产，且案涉房屋在2018年尚在建造中，截至案涉房屋被保全，案涉楼盘也未竣工验收。关于陈文的身份，并非海州湾公司的法定代表人，对上述证据不予认可。
本院查明，2021年1月11日，天铸公司向日照仲裁委员会申请仲裁，要求海州湾公司支付工程款800万元，并申请对其承建的住宅楼工程项目折价或拍卖价款在欠付的工程款范围内享有优先受偿权。天铸公司于2021年4月7日向日照仲裁委员会申请财产保全，请求对申请人天铸公司承建的、被申请人海州湾公司所有的位于日照市岚山区（又名海州佳苑）的17套房产予以查封，2021年4月19日，日照仲裁委员会将保全提请书等材料提交本院。本院于2021年4月19日作出（2021）鲁1103财保50号民事裁定书，裁定查封了包括案涉房产在内的17套房产。
另查明，2015年12月15日，日照市岚山区岚山头街道海州路居居民委员会（以下简称海州路居委）与海州湾公司签订《合作协议》，约定海州路居委以划拨土地出资，海州湾公司以现金作为出资，双方共同开发建设“海州佳苑”小区，所建房屋部分用于拆迁户安置，部分用于销售并由双方进行利润分配。后上述协议被本院于2020年6月8日作出的（2020）鲁1103民初1716号民事判决书确认为无效。案外人称，2017年8月7日，陈文与王金等人达成以房抵债协议，约定以包括案涉房屋在内的多套房屋抵给王金等人用于抵偿海州湾公司所欠王金等人的借款及工程款。后王金又将案涉房产抵给案外人**用于冲抵王金欠**的劳务费用。2018年2月2日，**与海州湾公司签订《房屋销售合同》。
本院认为，案涉房产系海州湾公司与海州路居委合作开发建设的房产，因双方之间《合作协议》已经生效判决认定为无效，故而海州湾公司对外销售的房产因违反法律法规的强制性规定也属无效行为，根据案外人陈述，案涉房产系海州湾公司用以向王金抵债的房屋，王金又将案涉房屋抵债给案外人用于抵偿劳务费，王金与海州湾公司之间以及海州湾公司与案外人之间并不存在合法有效的房屋买卖合同，根据相关法律规定，合同无效的，双方依无效合同所取得的财产应当相互返还，故案外人对案涉房产并不具有合法有效的权利基础。此外，天铸公司基于建设工程价款优先受偿权申请保全案涉房产，建设工程价款优先受偿权系法定优先权，案外人对案涉房产的权利主张不能对抗天铸公司的相关权利。故案外人的异议请求不能成立，应予驳回。
依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定,裁定如下:
驳回案外人**的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 王志远
审 判 员 范学青
人民陪审员 秦贯康
二〇二一年八月十二日
法官 助理 杨 捷
书 记 员 孙 蕾
山东省日照市岚山区人民法院
执 行 裁 定 书
(2021)鲁1103执异49号
异议人（案外人）:**，男，1981年11月24日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。
申请人：日照天铸建筑工程有限公司，住所地日照市东港区烟台路168号大象国际，统一社会信用代码913711006723254346W。
法定代表人：李义，总经理。
委托诉讼代理人：田文新，山东德与法（日照）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孟玲，山东德与法（日照）律师事务所律师。
被申请人：日照海州湾置业有限公司，住所地日照市岚山区岚山头街道海州路居，统一社会信用代码91371103MA3C3U378H。
法定代表人：胡秋平，执行董事。
申请人日照天铸建筑工程有限公司（以下简称天铸公司）与被申请人日照海州湾置业有限公司（以下简称海州湾公司）建设工程施工合同纠纷一案，申请人天铸公司于2021年4月7日向日照仲裁委员会申请财产保全，请求对申请人天铸公司承建的、被申请人海州湾公司所有的位于日照市岚山区（又名海州佳苑）的17套房产予以查封，2021年4月19日，日照仲裁委员会将保全提请书等材料提交本院。本院于2021年4月19日作出（2021）鲁1103财保50号民事裁定书，裁定：查封申请人天铸公司承建的、被申请人海州湾公司所有的位于日照市岚山区（又名海州佳苑）6＃楼一单元201、302、502室、二单元102、401、601室、三单元202、302室、7＃楼一单元101、501室、二单元701、702室、三单元301、302、501、502室、四单元501室。案外人**以上述被查封的房产中6＃楼二单元601室系其所有为由向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人**向本院提出异议请求：依法解除对海州佳苑小区6#楼二单元601室的查封。事实和理由：2018年2月2日，案外人与海州湾公司签订案涉房屋的《房屋销售合同》，该房屋系海州湾公司给王金用于冲抵工程款及材料款的房屋，王金欠案外人劳务费45万元，王金又将案涉房屋转给案外人用以兑换劳务费。案涉房屋所有权人为案外人，天锋公司无权查封。
天铸公司称，对于案外人的异议，根据相关法律规定，应当按照下列标准判断是否为权利人：已登记的不动产，按照不动产登记判决，未登记的建筑物构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。案外人并未取得涉案标的物的物权应予驳回。此外，案涉房屋并非登记在房地产开发企业名下，且建设用地规划许可证、建设工程规划许可证均登记在海州路居委名下，海州湾公司对案涉房屋无权处分，此外案涉房屋也非商品房，房屋买卖合同无效。案外人与海州湾公司之间的房屋买卖系顶账并非用于居住，请求驳回案外人的异议。
案外人**向本院提交：1.《房屋销售合同》，载明案涉房屋于2018年2月2日购买并付清房款；2.收到条一份，证明房款已付清；3.补充协议复印件，证明海州湾公司、海州路居委、天铸公司在2019年3月份签订协议书中载明对海州湾公司前期已出售的房屋合同进行公示，而案外人的《房屋销售合同》在补充协议之前签订，上述三方应当知情；4.陈文于2017年8月7日出具的说明一份，证明案案涉房屋系陈文顶账给王金的；5.海州湾公司制作的顶账房屋明细表复印件一份。
天铸公司对案外人提交的上述证据质证如下：《房屋销售合同》系无效合同，海州湾公司无权处分案涉房产，且案涉房屋在2018年尚在建造中，截至案涉房屋被保全，案涉楼盘也未竣工验收。关于陈文的身份，并非海州湾公司的法定代表人，对上述证据不予认可。
本院查明，2021年1月11日，天铸公司向日照仲裁委员会申请仲裁，要求海州湾公司支付工程款800万元，并申请对其承建的住宅楼工程项目折价或拍卖价款在欠付的工程款范围内享有优先受偿权。天铸公司于2021年4月7日向日照仲裁委员会申请财产保全，请求对申请人天铸公司承建的、被申请人海州湾公司所有的位于日照市岚山区（又名海州佳苑）的17套房产予以查封，2021年4月19日，日照仲裁委员会将保全提请书等材料提交本院。本院于2021年4月19日作出（2021）鲁1103财保50号民事裁定书，裁定查封了包括案涉房产在内的17套房产。
另查明，2015年12月15日，日照市岚山区岚山头街道海州路居居民委员会（以下简称海州路居委）与海州湾公司签订《合作协议》，约定海州路居委以划拨土地出资，海州湾公司以现金作为出资，双方共同开发建设“海州佳苑”小区，所建房屋部分用于拆迁户安置，部分用于销售并由双方进行利润分配。后上述协议被本院于2020年6月8日作出的（2020）鲁1103民初1716号民事判决书确认为无效。案外人称，2017年8月7日，陈文与王金等人达成以房抵债协议，约定以包括案涉房屋在内的多套房屋抵给王金等人用于抵偿海州湾公司所欠王金等人的借款及工程款。后王金又将案涉房产抵给案外人**用于冲抵王金欠**的劳务费用。2018年2月2日，**与海州湾公司签订《房屋销售合同》。
本院认为，案涉房产系海州湾公司与海州路居委合作开发建设的房产，因双方之间《合作协议》已经生效判决认定为无效，故而海州湾公司对外销售的房产因违反法律法规的强制性规定也属无效行为，根据案外人陈述，案涉房产系海州湾公司用以向王金抵债的房屋，王金又将案涉房屋抵债给案外人用于抵偿劳务费，王金与海州湾公司之间以及海州湾公司与案外人之间并不存在合法有效的房屋买卖合同，根据相关法律规定，合同无效的，双方依无效合同所取得的财产应当相互返还，故案外人对案涉房产并不具有合法有效的权利基础。此外，天铸公司基于建设工程价款优先受偿权申请保全案涉房产，建设工程价款优先受偿权系法定优先权，案外人对案涉房产的权利主张不能对抗天铸公司的相关权利。故案外人的异议请求不能成立，应予驳回。
依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定,裁定如下:
驳回案外人**的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 王志远
审 判 员 范学青
人民陪审员 秦贯康
二〇二一年八月十二日
法官 助理 杨 捷
书 记 员 孙 蕾
