重庆美坤实业有限公司与某某某某等恢复原状纠纷一审民事判决书

重庆市綦江区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）渝0110民初5411号

原告：重庆美坤实业有限公司，住所地重庆市綦江区古南街道交通路59号，统一社会信用代码9150022207031788XB。

法定代表人：谌俊宇，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：严红，重庆勤升律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周亚军，重庆勤升律师事务所律师。

被告：王博，男，1996年2月29日出生，汉族，户籍地重庆市綦江区，现住重庆市綦江区。

被告：娄莉旭，女，1971年11月14日出生，汉族，户籍地重庆市綦江区，现住重庆市綦江区。

被告：綦江区艾尚酒店，住所地重庆市綦江区XX街道XX大道XX号XX地X幢12-1至12-20，统一社会信用代码92500222MA5YNR479G。

经营者：罗星，女，1995年8月9日出生，汉族，住重庆市綦江区。

被告王博、娄莉旭、綦江区艾尚酒店共同委托诉讼代理人：蓝泗洪，重庆市綦江区东溪法律服务所法律工作者。

被告：金科物业服务集团有限公司，住所地重庆市江北区五里店五黄路侧“金科花园”，统一社会信用代码91500105450411798D。

法定代表人：夏绍飞，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：蔡雨，系该公司员工。

委托诉讼代理人：李志伦，系该公司员工。

被告：重庆市陶岗装饰工程有限公司，住所地重庆市綦江区古南街道交通路68号，统一社会信用代码91500222688939824W。

法定代表人：陶岗，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：霍永军，重庆永登律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周静，重庆永登律师事务所律师。

第三人：罗小红，女，1971年12月24日出生，汉族，住重庆市綦江区。

第三人：袁欲书，女，1978年10月4日出生，汉族，住重庆市綦江区。

委托诉讼代理人：邓中秋，男，1968年10月5日出生，汉族，住重庆市綦江区。

第三人：梁芳，女，1979年9月21日出生，汉族，住重庆市綦江区。

委托诉讼代理人：邓中秋，男，系被告梁芳丈夫，1968年10月5日出生，汉族，住重庆市綦江区。

第三人：邓中英，女，1974年3月13日出生，汉族，住重庆市綦江区。

第三人：刘大伦，男，1971年8月7日出生，汉族，户籍地重庆市綦江区，现住重庆市綦江区。

原告重庆美坤实业有限公司（以下简称美坤公司）与被告王博、娄莉旭、綦江区艾尚酒店（以下简称艾尚酒店）、金科物业服务集团有限公司（以下简称金科物业公司）、第三人罗小红、袁欲书、邓中英、梁芳、刘大伦恢复原状纠纷一案，本院于2018年6月20日立案受理。审理中，本院根据被告艾尚酒店的申请，追加重庆市陶岗装饰工程有限公司（以下简称陶岗装饰公司）为本案被告。本案依法适用普通程序，于2018年10月20日公开开庭进行了审理。原告美坤公司之委托诉讼代理人严红、周亚军，被告王博、娄莉旭、艾尚酒店之共同委托诉讼代理人蓝泗洪，金科物业公司之委托诉讼代理人蔡雨、李志伦，被告陶岗装饰公司之委托诉讼代理人霍永军、周静，第三人罗小红、刘大伦以及第三人袁欲书、梁芳之共同委托诉讼代理人邓中秋到庭参加了诉讼。第三人邓中英经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。审理中，双方当事人于2018年12月3日申请和解一个月。

原告美坤公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告王博、娄莉旭、艾尚酒店、金科物业公司立即将重庆市綦江区XX街道XX大道XX号XX地X幢11楼违规安装的管道拆除，并恢复原状；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告称对于被告陶岗公司是否应当承担责任，由法院依法审查。事实和理由：原告系重庆市綦江区XX街道XX大道XX号XX地开发商。原告与金科物业公司于2017年3月31日签订了《XY地商业物业服务合同》，约定由金科物业公司管理该商圈自2017年3月1日起至商业交付达70%之日止。原告与被告王博签订了《重庆市商品房买卖合同》，将XX地X幢12-1至12-10出售给被告王博，被告王博于2017年11月23日接房。原告与被告娄莉旭签订了《重庆市商品房买卖合同》，将XX地X幢12-11至12-20号房屋出售给被告娄莉旭，被告娄莉旭于2017年11月11日接房。被告王博、娄莉旭接房后，将XX地X幢12层1-20号房屋租赁给被告艾尚酒店使用，艾尚酒店在金科物业公司管理期间对12楼进行了装修，装修时将部分下水管道安装到了11楼的顶部空间，造成11楼使用空间减小，极度不美观，11楼天花板多处破损。导致原告向11楼业主即本案第三人交房时，第三人拒绝接房，并要求原告承担违约责任。基于以上情况，原告多次找被告协商未果。原告认为，原告作为11楼房屋所有权人，被告的行为导致第三人拒绝从原告处接房，损害了原告的合法权益，故诉至贵院，望判如所请。被告的行为最终导致原告向第三人承担了违约责任，原告保留向被告追偿的权利。

被告王博、娄莉旭辩称，对原告诉称与王博、娄莉旭签订购房合同及接房时间无异议。被告王博、娄莉旭接房后，将房屋租赁给了艾尚酒店，由艾尚酒店进行的装修，在双方的租赁合同中约定装修给邻居造成损失的，由艾尚酒店承担责任。故本案应当由艾尚酒店承担责任。

被告艾尚酒店辩称，原告主体不适格，11层1-20号房屋已出售给了第三人，已经进行了网签及买卖登记，房屋的物权发生了变动，其所有权已经变更为本案的第三人。被告艾尚酒店将12楼1-20号房屋的整体装修发包给了陶岗装饰公司，工程设计施工均由陶岗装饰公司完成，其与陶岗装饰公司签订的装修合同中约定发生装修或漏水、管线等问题由陶岗装饰公司承担责任。艾尚酒店虽有监督管理装修的责任，但陶岗装饰公司在装修过程中有向艾尚酒店告知装修规定的义务。11楼1-10号房屋已装修完毕，若原告请求恢复原状，其请求将无法实现，且恢复原状将花费更多资源。12楼装修中管道下沉，并未影响第三人的房屋利益，并未使其空间减小，装修中管道下穿的距离未超过房屋横梁及消防管道，对第三人的利益不会有损害。

被告金科物业公司辩称，XX地X幢11楼天花板受侵害是由2幢12楼业主装修所致，其作为XY地的物业公司（2017年3月31日至2018年3月31日），不是实际侵权人，没有侵权行为，没有侵权的主观故意，与11楼天花板受损之间没有法律上的因果关系，不构成侵权，不应当承担恢复原状的法律义务。被告在XX地X幢12楼装修前，即与施工方签订了装修管理服务协议、装修管理规定、施工安全责任书、消防责任书等一系列文件，告知装修的注意事项和法律禁止项。金科物业公司在发现12楼存在违章装修情况后，及时劝阻并送达了整改通知，履行了物业公司的管理职责。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

被告陶岗装饰公司辩称，2017年11月11日，罗丹丹受艾尚酒店经营者罗星的委托与陶岗公司签订了工程装饰装修施工合同，我公司在承包期间将整个酒店装饰工程的劳务部分发包给了彭志东，由彭志东组织人员现场施工。艾尚酒店现场代表刘福波（又名刘波）在施工期间对施工进行安排和组织，装饰工程承包合同关系中，作为承包方的义务是按照合同要求和发包方的意愿进行施工。原告诉称11楼顶部被钻孔，作为装饰工程承包方不应对其承担修复义务，艾尚酒店的卫生间下改工程，我方无过错，艾尚酒店作为12楼的经营者，为了酒店的装修效果和使用方便，要求施工单位在底板钻孔到11楼，我公司作为施工单位，严格按照发包人的要求和意愿进行施工，且在下改工程中，进入11楼的钥匙是由艾尚酒店现场代表刘福波提供的，下改施工中，正常开门进出、关锁，直到施工完毕才将11楼的20把钥匙交给刘福波。我公司有充分理由相信下改工程到11楼是艾尚酒店经开发商或物业公司以及业主同意，否则不可能获得钥匙，我公司也不可能进行下改施工。我公司已履行了施工合同中的义务，已将整个装饰工程移交给艾尚酒店，该酒店从2018年2月28日开业经营至今，下改工程无任何质量问题。我公司已依照合同严格履行了合同义务，对本案涉及11楼顶板被钻孔的争议，我公司不具有法律义务。综上，我公司与原告不是合同相对方，我公司只对罗丹丹即艾尚酒店装饰施工合同中的义务承担责任，故请求依法驳回原告对我公司的诉讼请求。

第三人罗小红述称，2015年我在原告处购买了XX地X幢11楼1-10号房屋，原告一直没有通知我接房，不存在拒绝接房。我去看房子的时候发现天花板被钻孔，安装了下水管道。我要求恢复原状，拆迁管道。

第三人袁欲书述称，2015年我在原告处购买了XX地X幢11楼11-13号房屋，要求房屋恢复至原设计的样子，否则不接房。

第三人梁芳述称，2015年我在原告处购买了XX地X幢11楼16-17号房屋，要求房屋恢复至原设计的样子，否则不接房。

第三人刘大伦述称，我在原告处购买了XX地X幢11楼18-20号房屋，12楼的管道下沉影响我对房屋的正常使用，要求恢复原状。邓中英购买的是11楼的14-15号房屋。

经审理查明，美坤公司在綦江区XX街道XX新城开发建设了XY地XX地（1#、2#、7#、8#楼及地下车库），并进行了建设用地使用权登记，取得《房地产权证》（XXX房地证XXXX字第XXXXXX号），该购物中心2#楼11层以下房屋卫生间和12层以上房屋卫生间设计有所区别。2016年11月2日，娄莉旭与美坤公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买了XX地X幢12-11至12-20号房屋，于2017年11月11日接房。2017年1月17日，王博与美坤公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买了XX地X幢12-1至12-10号房屋，于2017年11月23日接房。2017年3月1日，罗小红购买了XX地X幢11-1至11-10号房屋，约定交房时间为2017年6月30日；2017年2月25日，袁欲书购买了XX地X幢11-11至11-13号房屋，约定交房时间为2017年6月30日；2017年2月25日，邓中英购买了XX地X幢11-14至11-15号房屋，约定交房时间为2017年6月30日；2017年2月25日，梁芳购买了XX地X幢11-16至11-17号房屋，约定交房时间为2017年6月30日；2017年2月25日，刘大伦购买了XX地X幢11-18至11-20号房屋，约定交房时间为2017年6月30日。XX地X幢11-1至11-20号房屋至今未交房。2017年3月31日，美坤公司与金科物业公司签订了《XY地商业物业服务合同》，约定：美坤公司委托金科物业公司对綦江XY地X街及写字楼、XXXX提供现场物业服务；合同期限从2017年3月1日起至商业交付达70%之日止。前述商品房均为办公用房。

娄莉旭与王博系母子。2017年10月30日，娄莉旭作为甲方与罗星作为乙方签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将XX地X幢12层1-20号房屋租赁给乙方经营酒店；租赁期限为10年；乙方在租赁该房屋期间由于装修、改造和使用不当对邻里间造成的一切损失，由乙方向受损方赔偿应有损失；双方还对房屋租金、保证金、支付方式、房屋使用与修缮以及违约责任等内容进行了约定。2017年11月11日，罗丹丹受罗星委托作为甲方与陶岗装饰公司作为乙方签订了《工程装饰装修施工合同》，约定：装饰施工地址为XX地X幢12层；承包方式为包工包部分材料；甲乙双方共同遵守装饰装修和物业管理的有关规定，施工中不得擅自改变房屋承重结构，拆、改共用管线和设施；甲方应告知施工所在地的物业管理企业有关物业管理的规定，以便乙方遵守执行；乙方擅自拆改房屋承重结构或共用管线和设施，由此发生的损失或事故（包括罚款），由乙方负责并承担责任；双方还对工程价款及结算方式、工程质量及验收、安全生产和防火以及违约责任等内容进行了约定。合同签订后，陶岗公司将该工程劳务部分分包给了彭志东。2017年11月13日，刘福波作为12楼业主代表向金科物业公司申请对XX地X幢12层1-20号房屋进行装修，2018年4月10日刘福波在《商铺装修申请表》、《装饰装修管理服务协议》、《装修施工安全责任书》、《綦江XY地装修管理规定》上补签字捺印，在《装饰装修管理服务协议》中约定：严禁破坏房屋的梁、柱、楼板、承重墙、框架结构、建筑外墙等，不得在上述部位开门、开洞、凿孔打槽；违规拆墙、打洞、乱搭乱建等造成楼宇受损或楼宇外观受损或因装修原因造成对毗邻房屋的影响和损坏者，甲方可责令其恢复原状，赔偿损失并向乙方收取违约金300-1000元人民币等内容。2017年11月18日，刘福波在金科物业公司处借用了XX地X幢11层1-20号房屋钥匙，称用于查看防水，钥匙于当日归还。陶岗装饰公司进场施工后，刘福波将11楼1-20号房屋钥匙交给彭志东，彭志东将钥匙交给管道工人，由管道工人进入11层1-20号房屋内，在客房及卫生间顶部或承重梁上打孔，将12层房屋卫生间排污管道穿过楼层底板安装到了11层卫生间顶部。

2017年12月12日，金科物业公司因XX地12层装修中存在私自在2幢11层1-20号房屋打孔穿管的问题，发出了《整改通知书》，要求“恢复原样，立即整改”，刘福波予以签收。2017年12月13日，金科物业公司因12楼1-20号房屋装修过程中私自占用公共区域、改动消防设施设备、损坏公共区域地砖的问题，向陶岗装饰公司发出了《整改通知书》，要求“拆除现有占用公共区域设施设备、恢复原样，以上整改方案于2017年12月15日前完整彻底的整改”，但未予整改。陶岗公司装修完毕交付艾尚酒店后，艾尚酒店于2018年2月28日开业经营至今。2018年3月1日，金科物业公司对该房屋装修存在私自改动厕所下水管道、楼板打孔的问题，再次发出《违章整改通知书》，要求于2018年3月3日前整改完成，刘福波在该通知书上签字，但至今仍未整改。2018年3月5日，金科物业公司向綦江区物业管理所发出《关于XY地违法装修申报的联系函》。目前，11层1-20号房屋顶部部分钻孔处已用水泥抹平；第三人罗小红对11层1-10号楼进行了装修。

上述事实,有当事人的陈述、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房地产权证、XX地竣工验收备案登记证、重庆市商品房买卖合同、接房资料、物业服务合同、竣工移交接收书、商铺装修申请表、装饰装修管理服务协议、装修施工安全责任书、綦江XY地装修管理规定、施工图纸、现场照片、11楼业主回款凭证、会议纪要及签到表、房屋租赁合同、工程装饰装修施工合同、照片、艾尚酒店装修施工图及预算表、证人彭志东、柳光均的证言、微信聊天记录、11层户室详细情况、钥匙借用登记表、承诺书、录音光盘、整改通知单、整改通知送达照片、关于XY地违法装修申报的联系函等证据证实，经开庭质证和本院审查属实，予以认定。

本院认为，本案争议焦点在于：（一）关于原告主体是否适格的问题；（二）本案责任主体如何认定的问题。

（一）关于原告主体是否适格的问题。

美坤公司系綦江区XX地X幢开发商，其与第三人虽就XX地X幢11层1-20号签订了《房屋买卖合同》，并办理了网签，但该房屋尚未交付，未办理产权转移，物权尚未发生变动，XX地X幢11层1-20号房屋物权受到侵害，美坤公司提起诉讼，其是本案适格原告。对被告艾尚酒店辩称原告不是本案适格主体的意见，本院不予采信。

（二）本案责任主体如何认定的问题。

业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物安全，不得损害其他业主的合法权益。业主应当遵守法律、法规及管理规约。被告王博、娄莉旭将其位于XX地2幢12层1-20号房屋出租给被告艾尚酒店使用，系其行使权利的表现，不违反法律规定。被告艾尚酒店在对租赁房屋进行装修时，擅自打穿楼板底部，将卫生间排污管安装至11层1-20号房屋卫生间顶部，影响了11层1-20号房屋的正常使用，同时也对房屋的安全、渗漏等产生了一定隐患，妨害了原告交房给第三人，故对原告请求业主恢复原状，本院予以支持。根据被告娄莉旭与被告艾尚酒店签订的《房屋租赁合同》中“在租赁该房屋期间由于装修、改造和使用不当对邻里间造成的一切损失，由艾尚酒店向受损方赔偿应有损失”之约定，被告艾尚酒店作为物业使用人和装修业主，应当承担相应的责任，被告娄莉旭、王博在本案中无过错，不应承担责任。被告陶岗装饰公司基于与被告艾尚酒店之间签订的《装饰装修合同》，对XX地2幢12层1-20号房屋进行装修，其作为专业的装修公司，应当知道装修过程中打穿楼板是违反相关装修规定的，其在装修过程中打穿12层楼板将排污管道下穿至11层顶部，行为存在过错，其与被告艾尚酒店共同造成了原告的损害，应当依法承担连带责任。

被告金科物业公司在对涉案房屋物业管理期间，被告艾尚酒店对其租赁房屋进行装修时告知了被告金科物业公司，金科物业公司也履行了房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项的告知义务。被告艾尚酒店以查看防水为由从被告金科物业公司处借了11楼房屋钥匙并于当日归还，被告金科物业公司在发现被告艾尚酒店在对房屋装修过程中私自打穿楼板将排污管安装到11楼顶部后，要求其立即整改，并向相关部门进行了报告，其已尽到了物业管理义务，其在本案中无过错，不应承担责任。

为此，依据《中华人民共和国物权法》第七十一条、第八十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告綦江区艾尚酒店于本判决生效之日起30日内恢复重庆市綦江区XX街道XX大道XX号XX地X幢11楼违规安装的管道拆除，并恢复原状（按XX地二期工程2#楼十至十三层给排水施工图执行）；

二、被告重庆市陶岗装饰工程有限公司对上述第一项依法承担连带责任；

三、驳回原告重庆美坤实业有限公司的其余诉讼请求。

本案案件受理费80元，被告綦江区艾尚酒店负担（此费原告已预交，被告在本判决生效后五日内直接向原告支付）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

审　判　长　　谯　燕

人民陪审员　　钟广容

人民陪审员　　张本会

二〇一九年一月十一日

书　记　员　　周　瓒