湖北某某农业科技有限公司与邹某香房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

湖北省荆州市中级人民法院 民事判决书 （2024）鄂10民终2182号 上诉人（原审被告）：湖北某某农业科技有限公司，住所地湖北省公安县。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，湖北荆辉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，女，1969年1月3日出生，汉族，住湖北省公安县。 委托诉讼代理人：邹某（系***妹妹），住湖北省公安县。 委托诉讼代理人：***，公安县麻豪口镇法律服务所法律工作者。 原审第三人：曾某，男，1961年12月8日出生，汉族，住湖北省公安县。 上诉人湖北某某农业科技有限公司（以下简称某某公司）因与被上诉人***、原审第三人曾某房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省公安县人民法院（2024）鄂1022民初169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年9月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 某某公司上诉请求：改判上诉人不承担责任。事实和理由：1.某某公司并未与***签订《集资建房协议》，该协议系***与曾某签订，某某公司不应承担责任；2.一审以案涉房屋没有安装电梯构成违约，判决上诉人支付违约金错误，该诉讼请求已超过诉讼时效。 ***辩称，某某公司是合同相对方，某某公司存在违约行为。 曾某未答辩。 ***向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的《集资建房协议》；2.判令被告返还原告集资款286000元及三通费用6000元；3.判令被告赔偿原告装修损失200000元；4.判令被告向原告支付违约金57000元，承担代理费4000元；5.判令诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年初，某某公司为解决职工的住房问题，利用其所有的位于公安县**镇**路**号的仓储用地，向相关部门报建了一栋6层的倒班楼，共计4个单元48套房屋。2018年3月1日，某某公司与荆州市某某建筑装饰有限公司签订了施工合同，某某建筑装饰有限公司在湖北某某农业科技有限公司土地使用权范围内承建案涉倒班楼。2018年7月5日，湖北某某农业科技有限公司与***签订了《集资建房协议》，协议约定：***集资286000元，选定倒班楼2单元502号电梯房，享有永久居住权；倒班楼位于湖北某某农业科技有限公司院内，用途为职工居住楼，是安装电梯的居住房；房屋竣工验收后某某公司需立即办理不动产权证，且不得用于抵押融资；交房时间为2018年10月15日前。同时，协议还约定了违约责任等事项。集资建房协议尾部甲方处有曾某签名并加盖了湖北某某农业科技有限公司倒班楼项目部印章，乙方处***签名并捺印。协议签订当天至2019年12月17日，***分多次向曾某个人账户转款，曾某收款后即向***出具加盖了“湖北某某农业科技有限公司倒班楼项目部”公章的收款收据。2019年5月21日案涉倒班楼工程竣工验收，第三人曾某在竣工验收报告建设单位项目负责人处签名，某某公司在建设单位处加盖公章。案涉倒班楼的土地用途为仓储用地。2019年12月17日***通过曾某接收了房屋并装修入住。后因物业管理、水电费等与某某公司发生矛盾。 另查明，湖北某某农业科技有限公司倒班楼项目部印章为曾某自行雕刻，并未到相关部门登记备案。***自认知晓案涉房屋是集资建房不属于商品房，亦知晓案涉房屋不能办理个人不动产权证。 一审法院认为，本案审理的焦点问题是：一、案涉集资建房协议是否有效。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条的规定：“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。”及《最高人民法院关于适用合同编通则若干问题的解释》第十六条第一款第二项的规定：“强制性规定旨在维护政府的税收、土地出让金等国家利益或者其他民事主体的合法利益而非合同当事人的民事权益，认定合同有效不会影响该规范目的的实现。”该法律规定根据强制性规定保护的主体权益的不同来判断合同是否因违反强制性规定而无效。一般而言，公法范畴的强制性规定主要是服务于数据统计、社情监控、维持秩序等各类政策目的，主要不是着眼于当事人之间的利益关系。当强制性规定的保护非合同当事人，即合同当事人以外其他主体的权益时，合同并不因违反强制性规定而无效。据此，法院可以认定合同不因违反强制性规定无效。本案中，案涉倒班楼的土地用途为仓储用地，某某公司在该仓储用地上建设倒班楼对外销售盈利。依据《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”某某公司没有报请有关行政主管部门批准，擅自改变土地用途，违反上述法律规定，但是由于该规定并非为了保护当事人的民事权益而是为了维护政府的土地出让金利益，而且即使认定合同有效，通常也不会影响这一规范目的的实现，同时某某公司改变土地用途后，其对外出售的房屋虽然不能办理产权证，但具有使用价值，并且合同的签订是当事人的真实意思表示，因此案涉集资建房协议并不因违反上述法律规定而无效。 二、关于本案承担责任的主体。《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”根据该条法律规定，无权代理行为人在实施代理行为过程中，存在令相对人相信行为人具有代理权的表征，且相对人为善意、无过失的，即构成表见代理。首先，案涉土地使用权人和建设单位为某某公司，案涉倒班楼也是某某公司向有关部门报项，且曾某一直参与案涉倒班楼的建设，***也是由曾某带领看房并与曾某签订集资建房协议，协议尾部盖有湖北某某农业科技有限公司倒班楼项目部印章，后***将房款汇至曾某账户后，曾某向***出具了收据，收据上同样加盖了湖北某某农业科技有限公司倒班楼项目部印章。曾某收款后将案涉房屋钥匙交付给***，***因此装修入住。从普通购房者角度，曾某的行为存在令***相信行为人具有代理权的表征，同时由于集资建房协议中盖有湖北某某农业科技有限公司倒班楼项目部印章，且***对曾某私雕印章事宜并不知情，***出于对某某公司的信赖，遂将房款交付给曾某，***已经做了形式审查，故曾某的行为构成表见代理；其次，案涉房屋在某某公司院内，即使曾某私雕印章将房屋出售给***，某某公司后续对倒班楼进行管理时在知道***不是公司员工且入住倒班楼后没有采取任何补救措施，默认***的入住，可以视为其对曾某将案涉倒班楼销售给***的追认；再次，某某公司称案涉倒班楼作为工程款抵偿给了案外人荆州市某某建筑装饰有限公司，某某公司不是承责主体，但是某某公司并未提交抵偿协议或者工程款结算依据等证据加以证明；最后，2019年5月21日案涉倒班楼工程竣工验收，曾某在竣工验收报告建设单位项目负责人处签名，某某公司在建设单位处加盖公章，据此可以认定曾某曾是某某公司的代表。综上，曾某的行为产生的法律后果由某某公司承受。 三、关于案涉集资建房协议是否能够解除及当事人承担何种责任。***认为案涉房屋没有安装电梯，无法办理不动产权证，而且还作了融资抵押，构成违约，遂诉请解除合同并要求某某公司承担违约金。但***自认陈述知晓案涉房屋不能办理个人不动产权证，且未提交案涉房屋已经办理抵押登记的证据，故其诉请解除合同无事实及法律依据。至于集资建房协议约定案涉房屋为电梯房，实际并没有安装电梯，但案涉合同应否解除，应结合其过错程度、双方合同的履行、合同目的等因素综合考量。首先，从过错程度看，虽然该合同上约定了房屋为电梯房，但***购买房屋时未明确表示所购房屋必须为电梯房，收房时也未对房屋没有电梯提出异议，同时***明知购买的房屋价格明显低于市场价格，可以推断电梯约定的条款为格式条款，某某公司不存在应安装电梯而故意不安装电梯的情况，某某公司并无故意和违约的恶意；其次，从合同的履行看，双方当事人已经按照集资建房协议的约定履行了自己的义务，且***已经装修入住，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，合同内容履行完毕即合同权利义务终止，且集资建房协议中未约定合同解除条款，亦不符合法定解除条件；再次，本案若解除合同，不仅造成交易成本的浪费，还会给其他房屋买卖合同的进一步履行造成不利影响，导致双方间的利益严重失衡；综上，***诉请解除案涉集资建房协议，不予支持。虽然电梯房的约定为格式条款，但仍然是案涉合同中双方形成合意的内容，且格式条款不存在无效的情形，即便某某公司不构成根本违约，其履行仍然存在瑕疵，应当通过经济补偿的方式弥补。综上，结合双方对于本案纠纷的过错及安装电梯所需费用的市场行情等因素，酌定某某公司支付***违约金20000元。 据此，一审法院判决：1.被告湖北某某农业科技有限公司支付原告***违约金20000元；2.驳回原告***其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新的证据，二审查明的事实与一审认定的一致。 本院认为，案涉房屋并非正规商品房，***在订立合同时只能凭借房屋的坐落以及合同上加盖的印章来判断交易的对象。由于《集资建房协议》加盖有湖北某某农业科技有限公司倒班楼项目部印章，且该房屋位于某某公司经营场所内，因此***有理由相信某某公司是合同相对方，一审认定曾某构成表见代理适用法律正确。关于违约金的问题，某某公司交付的房屋没有安装电梯，违反合同约定，一审酌定某某公司支付违约金2万元并无不当。关于该项诉请的诉讼时效问题，某某公司一审未提出诉讼时效抗辩，二审不予审查。 综上，某某公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由湖北某某农业科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年十一月二十二日 法官助理*** 书记员*** 自动履行提醒：请负有履行义务的当事人按照一审裁判文书所附《自动履行提示书》及时履行相关义务。