烟台市城市建设有限公司、烟台黄金顶果树研发有限公司土地租赁合同纠纷民事二审民事判决书

山东省烟台市中级人民法院 山东省烟台市中级人民法院 民事判决书 (2021)鲁06民终1588号 上诉人（原审被告）：烟台市城市建设有限公司，住所地：烟台市芝罘区大海阳路72号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***、***（实习），山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：烟台黄金顶果树研发有限公司，住所地：烟台市芝罘区三站市场（芝罘屯路18号B8）。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，山东星河***事务所律师。 委托诉讼代理人：***，男，1954年12月3日出生，汉族，住烟台市芝罘区，系被上诉人经理。 上诉人烟台市城市建设有限公司因与被上诉人烟台黄金顶果树研发有限公司土地租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院(2020)鲁0602民初4600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人烟台市城市建设有限公司上诉请求：1.请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，或者将本案发回重审。2.由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决对本案事实认定错误，适用法律错误。1、被上诉人并非涉案土地的所有权人或使用权人，其没有权利对涉案土地进行出租收益。2、一审判决认定被上诉人的原法定代表人***将从***委会居民处流转的土地交由被上诉人对外出租的事实错误。3、一审判决认定上诉人与被上诉人于2009年10月1日签订的租赁合同合法有效系对案件事实认定错误。2009年10月1日被上诉人与上诉人签订租赁合同时，被上诉人谎称其有权出租涉案土地，后来上诉人发现被上诉人并没有出租涉案土地的权利，才停止向被上诉人交付租赁费用。上述租赁合同系被上诉人采用欺诈手段与上诉人签订，该租赁合同属于自始无效的合同。4、涉案土地于2019年年初已经被烟台市政府国土部门进行收储，一审判决认定上诉人一直在使用涉案土地系对案件事实认定错误。涉案土地于2019年的年初即被政府有关部门进行收储，上诉人亦在2019年年初腾出涉案土地并拆除了涉案土地上的建筑物。***委会作为涉案土地收储前的所有权人已经证明了该事实，并且涉案土地早已经在进行房地产开发和施工建设。5、即使法院认定租赁合同有效，被上诉人主张的2017年3月16日前的租金已经超过诉讼时效期间。被上诉人自2020年3月16日提起诉讼，根据法律关于诉讼时效的相关规定，被上诉人主张的2017年1月1日至2017年3月15日的租金已经超过诉讼时效期间。综上，被上诉人对涉案土地不享有任何的权利，且被上诉人无任何证据证明其流转的土地与涉案土地有任何关系。被上诉人采用欺诈的手段与上诉人签订租赁合同自始无效，其无权向上诉人主张租金。一审法院对本案事实认定错误，且适用法律错误，上诉人请求二审法院查明本案事实，依法改判或将本案发回重审。 被上诉人烟台黄金顶果树研发有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，应驳回上诉维持原判。 烟台黄金顶果树研发有限公司向一审法院起诉请求：判决被告支付原告2017年1月1日至2019年12月31日期间租赁费90000元，并自起诉之日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息。 一审法院认定事实：2009年9月9日，原、被告签订土地租赁协议（方案一）一份，约定：原告将坐落在***洋家台水库边1.5亩土地租赁给被告管理使用，给被告建设200平方米的管理用房，并将水、电设施提供就位；土地租赁期限自2010年3月8日至2013年3月7日；原告为了保证土地承包人的合法权益，每年向被告收取租赁费20000元；协议期满后，没有特殊情况，双方协议自动延续。土地租赁协议签订后，原告将协议约定的1.5亩土地交付给被告。2009年10月1日，原、被告重新签订土地租赁协议一份，约定：原告将坐落在***洋家台水库边3.5亩土地租给被告使用；土地租赁期限自2009年10月1日起至2013年止；原告为了保证土地承包人的合法权益，每年向被告收取租赁费30000元；协议期限届满后，没有特殊情况，双方协议自动延续。协议签订后，原告又向被告交付2亩土地，包括此前交付的1.5亩土地共计3.5亩。原告因被告未支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的租赁费，向被告追索未果，遂于2020年3月16日状诉至法院。 对有争议的证据和事实，法院认定如下：1.被告主张原、被告之间土地租赁合同于2013年年底到期，合同期满后，自2014年1月1日起被告从烟台海蓝市场投资开发有限公司（以下简称海蓝公司）处重新租赁涉案土地，被告与海蓝公司没有签订书面租赁合同，仅是口头租赁，租赁期限至2018年年底，原告没有权利向被告主张土地租赁费。原告对此不予认可，称涉案土地系原告原法定代表人***从***委会居民处流转，并租赁给被告，被告应向原告缴纳租赁费。为证明其上述主张，被告向法院提交以下证据：（1）2020年8月11日情况说明一份，内容为“烟台市芝罘区人民法院：我公司（烟台海蓝市场投资开发有限公司）承包租赁烟台市芝罘区只楚街道办事处***委会位于烟台市西口北侧，孙家险道沟处，以及***家台水库边等土地，对上述土地享有使用权和出租权。我公司于2014年1月1日起将上述部分土地租赁给烟台市城市建设有限公司使用至2018年12月31日。2019年年初政府对上述土地进行收储。烟台市城市建设有限公司每年向我公司（烟台海蓝市场投资开发有限公司）支付土地租赁费3万元整。自2014年1月1日起至2018年12月31日止共向我公司支付租金人民币壹拾伍万元整（￥150000）。以上情况均属实，特此说明”，落款处打印“烟台海蓝市场投资开发有限公司”，负责人处有“***”字样签名。被告称其到海蓝公司开具证明时，海蓝公司印章不在公司，所以没有加盖公章，而是由公司法定代表人***签字。原告质证称，对情况说明真实性有异议，无法证明被告与海蓝公司实际是否存在土地租赁关系，该情况说明与原、被告签订的合同明显不符，该情况说明中所涉土地与原告出租给被告的土地是否属于同一块土地无法确定，无法看出是否与本案有关，因为黄金顶隧道险道沟、洋家台处土地面积几百亩，无法说明与本案的关联性，且证人应当出庭作证。（2）租赁费收据两张，2016年12月20日收款收据载明：今收到烟台市城市建设有限公司房租（2015.10.1-2016.9.30）支票30000元，加盖海蓝公司公章；2017年12月19日收据交款单位栏载明：烟台市城市建设有限公司，收款方式栏载明：支票，人民币栏载明：叁万元整，收款事由栏载明：2016年10.1-2017.9.30，加盖海蓝公司公章。原告质证称，对该证据真实性有异议，收据上载明收取的是房租，与土地承包费或者租赁费无关，该证据与本案无关。 根据当事人的陈述及审查确定的证据，法院认定事实如下：被告提交的情况说明仅有“***”字样签名，***未到庭说明情况，法院对该证据不予确定。被告提交的2016年12月20日收款收据收款事由为房租，2017年12月19日收款收据未标注收款事由，无法体现海蓝公司收取上述款项与涉案土地的关联性。被告主张其自2014年1月1日起从海蓝公司处重新租赁涉案土地，但现有证据不足以证实被告与海蓝公司就涉案土地存在租赁合同关系，法院对此不予采纳。原告与被告签订的土地租赁协议明确约定协议期限届满后，没有特殊情况，双方协议自动延续，被告未提交证据证实2013年年底已与原告终止土地租赁协议，故2013年以后原、被告之间就涉案土地仍存在租赁合同关系，法院对原告主张予以采纳。2.被告主张涉案土地已于2019年年初被烟台市政府国土部门收储，被告自2019年起已不再占有使用涉案土地。原告对此不予认可，称被告一直占有使用涉案土地至今。为证明其上述主张，被告提交了烟台市芝罘区只楚街道***民委员会于2020年7月9日出具的证明一份，内容为“烟台市芝罘区人民法院：兹证明位于烟台市西口北侧（***村原险道沟处）占地面积约15亩的土地属于烟台市芝罘区只楚街道办事处***民委员会集体所有，***民委员会从未将上述土地租赁或者承包给烟台黄金顶果树研发有限公司使用，***民委员会与烟台黄金顶果树研发有限公司亦不存在其他任何业务关系。烟台黄金顶果树研发有限公司对属于***所有的上述集体土地无任何权利。另，上述土地已于2019年年初被烟台市政府国土部门收储”。原告质证称，对证据真实性无异议，对证明内容有异议，涉案土地系原告从***委会居民处流转获得，原告与***委会没有直接的承包关系；土地收储要经过法律程序，如果涉案土地被政府部门收储应当提供政府收储的相关文件，而不应由***委会证明土地收储情况。庭审中，被告未能提交证据证实其已将涉案土地交付给相关部门。为证明其上述主张，原告向法院提交照片10张，照片显示一处土地建有房屋，并种植有农作物。被告质证称，对照片真实性有异议，照片中显示的内容与本案没有任何关联性。 根据当事人的陈述及审查确定的证据，法院认定事实如下：被告主张涉案土地已于2019年年初被烟台市政府国土部门收储，其公司自2019年起已不再占有使用涉案土地，被告仅提供了烟台市芝罘区只楚街道***民委员会于2020年7月9日出具的证明，无其他证据佐证，不足以证实涉案土地已被国土部门收储，且被告亦未能提交证据证实其已将涉案土地交付给相关部门，故法院对被告主张不予采纳。原告主张被告一直占有使用涉案土地至今，法院予以采纳。3.原告主张曾于2018年电话联系被告要求支付拖欠的租赁费，也曾找被告法定代表人***追索过租赁费。被告对此不予认可，称原告从未向被告主张过租赁费，原告于2020年3月16日才提起诉讼，其主张2017年1月1日至2017年3月15日期间租赁费以及此前的租赁费，已经超过了法律规定的诉讼时效。庭审中，原告未能提交证据证实其曾向被告主张过租赁费。 根据当事人的陈述及审查确定的证据，法院认定事实如下：原告主张其曾于2018年电话联系向被告追索租赁费，也曾向被告法定代表人***追索租赁费，但未提供相应证据，法院对此不予采纳。原、被告签订的土地租赁协议中未约定租赁费的付款期限，因双方租赁期间一年以上，租赁费应当在每届满一年时支付，原告于2020年3月16日提起诉讼主张2017年1月1日至2019年12月31日期间的租赁费不超过法定诉讼时效期间，被告主***无据，法院不予采纳。上诉人庭后提交烟台市国土资源局征地告知书，证实2010年11月8日，烟台市国土资源局就***委会土地征收发布拟征收公告，涉案土地在拟征收范围；提交烟台市人民政府征收土地公告，证实涉案土地于2011年3月15日经山东省人民政府批准征收。 一审法院认为，承租人应当按照约定的期限支付租赁费。本案中，原、被告双方于2009年10月1日签订的土地租赁协议系双方真实意思表示,合法有效，双方应予遵行。被告占有使用涉案土地至今，但未向原告支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的租赁费，原告要求被告支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的租赁费90000元（30000元/年×3年）于法有据，法院予以支持。被告未及时缴纳租赁费，原告要求被告自起诉之日即2020年3月16日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息于法并无不妥，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条之规定，判决：限被告烟台市城市建设有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告烟台黄金顶果树研发有限公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的土地租赁费90000元，并自2020年3月16日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息。如果被告烟台市城市建设有限公司未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元减半收取1025元，由被告烟台市城市建设有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交1、***居委会出具的证明一份；2、芝罘区人民政府网站发布的关于涉案土地收储以及拆除地上建筑物的新闻发布会稿件三份；3、***户区改造项目地块（包括诉争土地）勘测定界图一份；三份证据均证实涉案土地在2011年就被烟台市政府国土部门收储，2019年上诉人在涉案土地上的建筑物被政府相关部门作为违章建筑全部拆除。被上诉人质证称，对证据1有异议，该证据是先打印后盖印再手填的情况，该证据不符合证据规则的要求，时间是手填的，对证据内容我方认为与事实不符，土地征收是有政府出具的书面征收决定，不是村委会出具说明就认为该土地被征收；对证据2、3真实性有异议，与本案无关，系打印件，同时不能证明上诉人观点，且其中文中显示是作者个人观点，仅供参考，不代表媒体赞同其观点。 本院认为，2009年12月31日，双方当事人签订土地租赁协议，约定被上诉人将其拥有的1.5亩土地租赁给上诉人管理使用，给上诉人建设200平方米的管理用房，土地租赁期限至2013年3月7日，租赁费每年20000元；2009年10月1日，上诉人与被上诉人重新签订土地租赁协议一份，约定被上诉人将坐落在***洋家台水库边3.5亩土地租给上诉人使用，土地租赁期限至2013年止，租赁费每年30000元；合同签订后，上诉人经营土地并支付租赁费，被上诉人主张上诉人欠交2017年1月1日至2019年12月31日租赁费，上诉人则主张已足额将租赁费支付给土地关联的蓝海公司；2020年5月22日，被上诉人起诉至一审法院，要求上诉人支付2017年1月1日至2019年12月31日租赁费及利息，形成本案。上诉人提起上诉的理由有三，一是被上诉人取得涉案土地承包权，证据不足，在本案中主张租赁费证据不足；二是双方签订的2009年10月1日租赁合同，系被上诉人采取欺诈手段签订的自始无效；三是涉案土地于2019年被政府收储且进行开发建设，上诉人已于2019年腾迁，一审判决租赁费计算时间有误，且被上诉人主张2017年3月16日前的租赁费超过法定诉讼时效。关于理由一，被上诉人主张权利提交其流转涉案土地的相关证据，且在双方签订土地租赁协议后，被上诉人交付土地，上诉人进行使用，故上诉人在本案中怀疑被上诉人取得土地承包权的合法性，以此怀疑被上诉人的主体资格，理由不当。关于理由二，双方当事人2009年10月1日签订的土地租赁协议，从双方约定内容看，系土地租赁合同，该合同并不违反法律法规强制性规定，上诉人主张的欺诈亦非合同无效的判断标准，故上诉人主张2009年10月1日土地租赁协议无效，缺乏证据。关于理由三，上诉人提供的政府土地征收及利用规划等证据以及土地所有权人***居委会证明，能够证实2019年涉案土地被规划利用的事实，但上诉人未提供其腾迁将土地交还被上诉人的证据，一审法院支持被上诉人至2019年12月31日租赁费的请求，并无不当；双方签订的土地租赁协议中未约定租赁费的付款期限，因双方租赁期间一年以上，租赁费应当在每届满一年时支付，故上诉人仅以按月计算的期限而主张2017年3月16日前租赁费超过法定诉讼时效期间，理由不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1025元，由上诉人烟台市城市建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二一年三月三十一日 书记员***