某某与北京朋诚园林绿化工程有限公司排除妨害纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院 民事判决书 （2019）京03民终10274号 上诉人（原审被告）：***，男，1971年1月1日出生，汉族，住北京市密云区。 被上诉人(原审原告)：北京朋诚园林绿化工程有限公司，住所地北京市密云区河南寨镇兴企路19号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京仁道律师事务所律师。 上诉人***与被上诉人北京朋诚园林绿化工程有限公司（以下简称朋诚公司）排除妨害纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2019）京0118民初5746号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人***、被上诉人朋诚公司的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 ***上诉请求:1.依法撤销一审判决；2.依法驳回朋诚公司的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由朋诚公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。朋诚公司是2019年春节后，才持房屋登记证等手续向***主张权利。既然一审法院认定了***与北京建和时代投资管理有限公司（以下简称建和时代公司）签订的租赁合同的法律效力，那么***按照租赁合同的约定，于2017年12月5日向建和时代公司支付租金就没有任何问题。 朋诚公司辩称，同意一审判决，不同意***的上诉请求。***在明知建和时代公司和其法定代表人账户及资产被法院查封的情况下，依然将三年的租金交给建和时代公司法定代表人不符合常理，也不符合按年交纳租金的合同约定。房屋所有权人产生变化，承租人应向新的所有权人交租金，综上所述希望法院依法驳回***的上诉请求。 朋诚公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令***支付2019年1月29日至2019年12月31日期间房屋使用费119044．28元；2.诉讼费由***负担。 一审法院认定事实：2015年1月1日，案外人建和时代公司与***签订租房协议书。协议书写明***承租密云县果园西路18-21号1至2层和18-23号1至2层门脸房，租赁期限十年，即2015年1月1日至2025年12月31日。租金为2015年1月至2019年12月，年租金25万元；2020年1月至2025年12月，年租金30万元，按年交纳租金。2016年3月23日，北京市海淀区人民法院出具（2016）京0108民初6733号民事裁定书，将涉案房屋查封。2017年12月5日，***将2018年1月至2020年12月租金70万元交付***（建和时代公司之法定代表人）。2019年1月29日，北京朋诚园林绿化工程有限公司拍得建和时代公司所有的位于北京市密云县果园西路18-21号1至2层房屋。2019年1月29日，北京市海淀区人民法院出具（2018）京0108执恢1259号执行裁定书，将涉案房屋所有权转移到北京朋诚园林绿化工程有限公司的名下。 上述事实，有双方当事人陈述、房产证、裁定书、租赁合同、收条等证据在案佐证。 一审法院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，建和时代公司与***签订租房协议书对朋诚公司、***双方具有约束力，双方均应按照合同的约定履行各自义务。所有权转移后，承租人应当向新的所有权人交纳租金，故朋诚公司要求***给付2019年1月29日以后租金的诉讼请求，一审法院予以支持。但朋诚公司核算的房屋占用租金数额计算有误，具体数额以一审法院核实为准。***在明知建和时代公司和该公司法定代表人***账户及资产被法院查封的情况下，依然将三年的租金交给***，不符合常理，也不符合按年交纳租金的合同约定。待其履行了向朋诚公司交纳租金义务后，可向建和时代公司或***主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定判决：***于判决生效之日起七日内给付朋诚公司二〇一九年一月二十九日至二〇一九年十二月三十一日房屋占用租金一十一万八千四百六十六元四角八分。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 ***上诉主张朋诚公司是2019年春节后才持房屋登记证等手续向其主张权利；且其与建和时代公司签订了租赁合同，***按照租赁合同的约定向建和时代公司支付租金没有任何问题。本院经审查认为，根据庭审陈述，***自认其于2017年12月5日向建和时代公司法定代表人***缴纳租金时已经明知建和时代公司及***的账户及资产被法院查封，***在此种情况下依然将2018至2020年三年租金交给***不符合常理，亦不符合其与建和时代公司之间签订的租房协议中关于按年缴纳租金的约定。现***以朋诚公司于2019年春节后才向其主张权利进行抗辩缺乏事实与法律依据，本院不予采信。另，根据相关法律规定，所有权转移后，承租人应当向新的所有权人交纳租金，故一审法院支持朋诚公司要求***给付2019年1月29日以后租金的诉讼请求并无不妥，本院予以维持。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2680元，由***负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一九年八月十二日 法官助理*** 书记员***