山东雄狮建筑装饰股份有限公司、史某某等民事一审民事判决书

呼和浩特市玉泉区人民法院 民事判决书 （2024）内0104民初611号 原告（申请执行人)：山东雄狮建筑装饰股份有限公司，住所地山东省滕州市 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京天驰君泰（呼和浩特）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京天驰君泰（呼和浩特）律师事务所律师。 被告（案外人）：史某某，男，1986年4月29日出生，汉族，住呼和浩特市新城区。 委托诉讼代理人：***，内蒙古善衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，内蒙古善衡律师事务所律师。 被告（被执行人)：内蒙古铭华荣实业有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区 法定代表人：郗某某，董事长。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 原告山东雄狮建筑装饰股份有限公司（以下简称雄狮公司）与被告内蒙古铭华荣实业有限责任公司（以下简称铭华荣公司）、史某某执行异议之诉一案,本院于2024年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雄狮公司的委托诉讼代理人***、***，被告铭华荣公司的委托诉讼代理人***，被告史某某的委托诉讼代理人***，***到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决准予执行在（2023）内0104执1044号执行案件中查封的位于呼和浩特市新城区海拉尔东街南侧富恒广场1号商业楼2号商业楼(1号商业楼)6层6052号房屋,房屋合同购买价为427019元。2、依法判决本案全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由：在原告雄狮公司申请执行被告铭华荣公司建设工程施工合同纠纷一案中，原告执行的依据为呼和浩特市中级人民法院作出的（2022）内01民终3867号民事判决书。申请执行过程中贵院出具(2023）内0104执1044号执行裁定书，案外人史某某提出执行异议，贵院做出（2023）内0104执异193号执行裁定书，裁定“解除对该房屋的查封”。原告认为贵院做出的执行裁定缺乏事实与法律依据，贵院应继续对案涉房屋的执行。第一，被告提供的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的内容，应该承担举证不能的不利后果。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记，在金钱债权执行中，只有同时满足以上四项条件，才可以达到排除执行的效果。在本案中，二被告签署的《商品房买卖合同》仅是草签合同，虽有不动产付款记录，但并没有银行支付交易明细，无法证明真实性，且以上付款凭证无法证明该笔款项为其本人的购房款。同时，其并未提供任何实际占有使用该房屋的证据，也未完成对房屋的过户登记，综合被告的情况，其根本不具有排除执行的权利。第二，被告史某某也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，案涉房屋规划用途均属商业用房，是非消费性住宅用房，史某某对于案涉房屋不具备享有住宅用房消费者可享有的物权期待权基础。同时，被告史某某未实际居住且并未提供无其他居住用房的证明，原告有生效判决保护的工程价款优先受偿权，原告有权就该工程进行折价或拍卖。所以，史某某不具有排除原告强制执行的权利。第三，本案二被告恶意串通阻碍执行，贵院应将虚假诉讼的线索移送至公安机关。系列案件中，被告铭华荣公司集中在2022年8月等日期开具发票，明显是为了阻碍执行而为之。同时，铭华荣公司在呼和浩特市房管局对案涉房屋的备案价为16000元/平米左右，但是现二被告之间签订的《商品房买卖合同》中的售房价款均远低于备案价。二被告之间订立的《商品房买卖合同》不排除二被告之间恶意串通为了骗取银行按揭贷款及阻碍原告执行的情况，二被告恶意串通损害原告合法权益而签订的合同，应属无效合同，不应受法律保护。贵院应考虑原告申请执行被告铭华荣公司系列案件的整体情况，综合判定，维护司法公平公正。综上，被告史某某不具有排除执行的权利，其提出的执行异议不能成立，请求人民法院依法判决准予对案涉房屋的执行。 被告铭华荣公司辩称，开具发票，已付全部购房款，已签网签合同。未办理房屋产权证时被查封，2021年9月27日取得大房本，2022年2月被查封，未来得及办理房本。 被告史某某辩称，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户。查封案涉房屋之前答辩人已与内蒙古铭华荣实业有限责任公司签订了合法有效的房屋买卖合同，答辩人已按照合同约定向铭华荣支付了全部购房款，且答辩人已经实际占用并使用了该房屋，房屋未过户答辩人并无过错，答辩人对案涉房屋拥有足以阻止人民法院对该标的物继续执行的实体性权利。答辩人尊重并支持被答辩人依法维权。但同情不等于可以无事实和法律依据执行业主的合法财产，也不等于可以在执行过程中任意侵害业主的合法权益，否则与内蒙古全区大力推进的营商法治环境背道而驰。就答辩人执行一案，执行的财产应为内蒙古铭华荣实业有限责任公司财产。本案明显是债权人为了执行财产，在明知案涉房屋已办理网签手续房屋的所有权属于业主的情况下，将内蒙古铭华荣实业有限责任公司合法出卖给业主的房屋进行执行。答辩人原本不相信在法治营商环境大力发展的当下，以及在政法整风当下，竟然在呼和浩特市发生。如本案违法将业主房屋认定为内蒙古铭华荣实业有限责任公司财产，将会导致房地产领域纷纷效仿，影响社会稳定。当然，答辩人也相信，人民法院能够也应当能够秉承公平正义，审慎查明案件事实，依法保障答辩人的合法权益。案外人执行异议之诉主要审查案外人对执行标的是否享有足以排除执行的实体权益以及人民法院的执行行为是否妨害了其所享有的实体权益，结合庭审答辩人举证以及庭审查明事实，可知案涉房屋已于查封前办理网签手续，答辩人已与内蒙古铭华荣实业有限责任公司签订了合法有效的房屋买卖合同，答辩人已按照合同约定向铭华荣支付了全部购房款，且答辩人已经实际占用并使用了该房屋，房屋未过户答辩人并无过错，答辩人对案涉房屋拥有足以阻止人民法院对该标的物继续执行的实体性权利。邮寄交房通知单系开发商交房行为，被新城区法院民初2022内0102第356号系列民事案件生效判决确认，交付行为已生效，答辩人已被生效判决确认于2021年3月占有涉诉房屋。POS机刷卡为开发商收款方式，刷卡人为被答辩人，无论开发商的收款方式如何，不影响买房人交款义务已完成。《商品房买卖合同》为网签合同，首页编号前部为2019表明合同签订于2019年，系被告查封前签订。发票非本诉审查排除执行的法定条件，金额与合同不一致系因2021年主管部门实测面积时与合同约定面积不符所致，且答辩人同意将差额支付执行机构。综上所述，被答辩人的诉请无事实及法律依据，人民法院应当依法判决停止对案涉房屋的强制执行，解除对该房屋的查封。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2022年2月15日，呼和浩特市新城区人民法院在审理雄狮公司与内蒙古富恒房地产开发有限责任公司（以下简称富恒公司）及第三人河北建设集团股份有限公司建设工程施工合同纠纷一案中采取财产保全措施，查封了富恒公司名下位于新城区海拉尔东街富恒广场1号商业楼2号商业楼6016-6062号、701号、7010-7014号共计53套房产，查封期限自2022年2月15日至2025年2月14日。案件生效后，雄狮公司申请强制执行。2023年3月27日，呼和浩特市中级人民法院作出（2023）内01执他90号执行裁定，指令由我院执行（2022）内01民终3867号民事判决书。 执行过程中案外人史某某提出执行异议，本院于2023年9月26日作出（2023）内0104执异193号执行裁定：停止对位于呼和浩特市新城区海拉尔东街南侧富恒广场1号商业楼2号商业楼（1号商业楼)6层6052号房屋的执行,并解除对该房屋的查封。雄狮公司遂向本院提起执行异议之诉。 另查明，2019年3月18日，出卖人富恒公司与买受人史某某签订《商品房买卖合同》（网签），约定史某某购买富恒公司位于呼和浩特市新城区海拉尔东街南侧富恒广场1号商业楼2号商业楼（1号商业楼）6层6052号房屋，预测房屋面积52.71平方米，单价8291.01元/㎡，总价款437019元。付款方式一次性付款，出卖人应于2019年9月30日前交付房屋，双方对逾期交房的违约金、面积差异处理方式等进行了约定。 史某某通过POS机刷卡向富恒公司支付购房款437019元。2022年8月15日铭华荣公司向史某某开具了购房增值税普通发票。2021年史某某已占有使用房屋。 2022年8月4日，富恒公司经核准变更名称为铭华荣公司。 以上事实有《商品房买卖合同》、POS机签购单、收据、网签会审单、发票、物业公司收款收据、供热公司收款收据、快递单、当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为,经法庭归纳双方确认，本案争议焦点为：按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，史某某是否享有足以排除人民法院强制执行的实体权利。对此本院分析如下： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 本案中，根据被告举示提交的《商品房买卖合同》、POS机签购单、收据、网签会审单、发票、物业公司收款收据、供热公司收款收据等证据，能够证明被告与铭华荣公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，支付了购房款，并实际占有房屋。2022年8月15日，富恒公司才向史某某开具增值税发票，因此，非因史某某自身原因未办理过户登记。 综上，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零九条、第三百一十一条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告山东雄狮建筑装饰股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费7705元，由原告山东雄狮建筑装饰股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼参加人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** （案件唯一码） 二〇二四年六月二十二日 [核对位置] 书记员高鑫