某某、东莞汇力人防防护设备有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

广东省东莞市第三人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤1973民初21121号 原告：***，男。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。 被告：东莞汇力人防防护设备有限公司，住所地：广东省东莞市清溪镇九乡村东风路东风凹大为路2号A栋。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东恒耐律师事务所律师。 第三人：东莞市振江房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市***竹塘浸校塘工业区富民路69号振江中心。 法定代表人：**。 原告***与被告东莞汇力人防防护设备有限公司（以下简称汇力公司），第三人东莞市振江房地产开发有限公司（以下简称振江公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年9月14日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2021年11月8日公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***、被告汇力公司的委托诉讼代理人***已到庭，第三人振江公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求:1、位于东莞市【权属证明号码为：粤（2019）东莞不动产权第0××8号】，价值约700000元。2、停止【（2020）粤1973财保1号、（2020）粤1973执保64号】一案中对位于东莞市【权属证明号码为：粤（2019）东莞不动产权第0××8号】的执行行为，解除对该房屋的查封。3、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：1、原告对案涉房屋所享有的合法权利足以能够排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“（一）金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案：（一）原告于2019年6月20日与振江公司签订了两份《商品房买卖合同（预售）》，就购买案涉房屋达成一致意见，原告已依约全额支付购房款，并于2019年6月20日办理了网上备案登记。（二）振江公司已于2019年10月8日将包含案涉房屋在内的17套房屋交付给原告，并由原告支配、使用以及处分，在贵院查封前原告已合法占有案涉房屋。（三）案涉房屋至今未办理过户变更登记，非因原告自身原因，而在***公司，这才导致案涉房屋被贵院查封。2019年6月20日案涉房屋办理完备案登记以后，因为振江公司一直说资料不齐全，故一直拖着未协助原告办理过户登记手续；而到了2019年11月左右振江公司因债务危机濒临破产，东莞市***人民政府介入并开始集中处理债务，加上2020年初的新冠疫情爆发导致振江公司长时间无法办公，为此振江公司就停止了所有不动产权证过户登记手续。后来又因振江公司与被告民间借贷合同纠纷一案，法院依据被告的申请出具了（2019）粤1973财保2070号、（2020）粤1973执保119号民事裁定书，查封了案涉房屋。（四）结合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定可知，贵院查封案涉房产的行为缺乏法律依据。2、相对于被告对案涉房产享有的金钱债权，原告对案涉房产所享有的权利亦足以排除执行。根据民法典物权编相关规定，物权发生变动而非履行登记和公示程序的，所不能对抗的是善意第三人主张的物权，而非债权。而在本案中，原告依法获得物权，也不存在由主张物权德善意第三人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告可依法向法院主张对执行标的之物权期待权进行保护。当原告的物权期待权与被告的一般债权发生冲突时，应优先保护原告的物权期待权。综上所述，原告对案涉房屋享有的物权请求全优先于被告的债权请求权，具有排除执行的效力，为此原告特向贵院提起诉讼，请求法院依法判如原告所求。 被告汇力公司辩称，1.原告***并没有证据证明其是东莞市【权属证明号码为：粤（2019）东莞不动产权第0××8号】的权利人，根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》全文第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。从原告***提供的证据来看，每份证据都无法显示其是涉案查封标的的权利人，且其提供的证据自行伪造性极强，且***以个人名义购买了17套商铺不符合2019年东莞市的购房政策，2019东莞房产限购政策为：（1）东莞户籍限购两套新建商品住房；（2）外地户籍购买第一套新房需要提供连续一年的个税或社保证明，购买第二套新房需要提供连续两年的个税或社保证明，最多购买两套房产；（3）新购买的房产需要满两年才可以进行交易。所以原告***提出案涉查封标的物的实际权利人没有事实和法律依据。2、根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：第二十五条规定对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案财产保全过程中，涉案查封标的是东莞市房管所审核了东莞市振江房地产开发有限公司名下的房产是没有出售、备案的其中一套不动产。因为当时被告汇力公司到房管所打印了东莞市振江房地产开发有限公司所有的不动产权登记信息，申请查封以上物业。但是有些物业确实做了备案登记，所以无法查封。而本案的保全标的物经房管所审核和回复是没有任何出售备案记录，实际权属人就是东莞市振江房地产开发有限公司。综上所述，被告汇力公司认为（2021）粤1973执异130号执行裁定书认定事实清楚使用法律正确，请求驳回原告***的异议申请。 第三人振江公司陈述，1.振江公司与原告***之间交易经过。众所周知，在2017年房地产市场限购政策影响下，2019年东莞房地产市场已经严重萎缩，第三人振江公司的楼盘销售深受影响，公司经营举步维艰，故2019年3月为筹措资金，盘活库存，促进销售，第三人振江公司以优惠价格，五年返租商铺，免五年物业管理费，要求一次性付款，与***签订付款购房合同；2.未能及时办理案涉房屋的过户登记手续的原因于我司当时处于混乱状态，非买受人自身原因造成。尽管2019年6月已完成网签，但由于楼盘项目销售是全盘委托中介公司对外销售，部分铺位存在协议买家，中介公司团队需要时间对该部分协议买家进行协商清退。但2019年下半年开始，第三人振江公司的财务状态恶化，员工工资也无法正常发放，对中介团队的资金发放迟滞，导致管理混乱，无力组织人手开展清退工作，拖延了房屋的过户手续办理。且，自2019年11月起，由于大量的上访投诉，公司的经营状况引起了东莞市***人民政府的关注。政府决定暂停办理第三人振江公司凤凰台花园项目房屋的过户登记业务，故直至案涉房屋被查封之时，第三人振江公司已无法配合原告办理完成过户登记相关手续。3、第三人振江公司将案涉房屋销售交付给原告后，物业管理费由我司承担。免五年物业管理费是第三人振江公司与原告***在购房时的约定，但由于第三人振江公司如上述原因无法帮业主办理房产证，凤凰台花园大部分业主拒交物业管理费，导致楼盘物业经营无法继续，第三人振江公司于2020年1月把凤凰台花园的物业管理转让万科物业公司，万科物业公司进驻后，却不承认第三人振江公司对原告所购商铺的5年物业管理费免除承诺，后经协商，2021年1月至6月由第三人振江公司承担，2021年7月后由原告***支付物业管理费。综上，请贵院查明案件事实并依法裁判。 本院经审理查明事实如下：（一）振江公司系具有房地产开发经营资质的企业。案涉房产所涉东莞市凤凰台花园商品房预售许可证号为东莞商房预证字第201601512。2019年6月20日，***与振江公司签订编号为20190620EF0798617914《商品房买卖合同（预售）》，约定******公司购买位于东莞市******1号凤凰台花园***120号商铺（原告主张新编地址为凤凰台花园2栋129室），总价款为766320元，***应当在2019年6月30日前支付该商铺全部价款，振江公司应当在2019年11月20日前向***交付商铺。2019年3月11日，******公司银行账户转账两笔5000000元，2019年3月12日，******公司银行账户转账1810000元，共计11810000元，***称该11810000元系***为购买案涉商铺在内的共计17套商铺的购房款（详见附表）。关于交楼时间，原告提交一份《交楼确认书》复印件，载明2019年10月8日，振江公司确认***已付清17套商铺全款，振江公司将17套商铺及钥匙全部交付给***。振江公司和***均在该《交楼确认书》**或签名确认。至于该《交楼确认书》的原件，***称该原件被物业公司收取，但未就其主张提交证据予以证明。关于案涉商铺的使用情况，原告称案涉商铺已委托案外人对外出租，但亦未就该主张提交证据予以证明。 另查明，案涉编号为20190620EF0798617914《商品房买卖合同（预售）》未经房管部门备案，案涉商铺至今登记权利人仍为振江公司。原告称未过户原因系振江公司财务状况恶化，***政府暂停凤凰台楼盘的过户手续。 再查明，本院在审理另案（2021）粤1973民初21104号原告***与被告**、第三人振江公司案外人执行异议之诉一案过程中，经**申请，本院依法出具律师调查令，向东莞市***不动产登记中心调取***主张的17套商铺的登记备案情况以及原告***自2019年12月以来从振江公司处受让的住宅商品房的登记备案情况。调查结果显示：***主张的含案涉商铺在内的17套商铺（详见附表）的《商品房买卖合同（预售）》合同均未办理备案登记手续。2021年3月25日、26日，***就除其本案中主张的17套商铺以外的另外45套凤凰台花园的房屋均已办理了登记手续，***为该45套房屋的登记权利人。 （二）汇力公司与振江公司承揽合同纠纷一案。关于本院受理的申请人汇力公司与被申请人振江公司承揽合同纠纷一案，汇力公司向本院提起（2020）粤1973财保1号诉前财产保全纠纷【执保案号为（2020）粤1973执保64号】，本院于2020年1月3日依法作出（2020）粤1973财保1号民事裁定书，裁定查封、冻结或扣押被申请人振江公司相应价值人民币1320000元的财产。2020年3月2日，本院依据该民事裁定书在东莞市自然资源局登记查封了被申请人振江公司名下的案涉房屋。案外人***向本院提出书面异议，本院受理后，作出（2021）粤1973执异130号执行裁定书，驳回案外人***的异议。案外人***不服本院裁定，在法定期限内向本院提出执行异议之诉，本院以本案受理。 以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》、商品房合同备案登记证明书、银行转账记录、收楼确认书、物业管理费发票，本院在（2021）粤1973民初21104号案件中向***不动产登记中心调取的不动产登记信息查询结果、备案明细表、（2021）粤1973执异130号执行裁定书以及本院庭前证据交换笔录、庭审笔录等附卷佐证。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉,依照相关法律规定,人民法院只能执行被执行人的责任财产,如果被执行财产不属于被执行人,或者案外人在被执行人的财产上拥有足以排除执行的实体权利,则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系汇力公司申请保全、执行振江公司财产过程中，因案外人***对本院查封被申请人振江公司预售商品房主张所有权引起的纠纷。本案的争议焦点为：***对本院查封的案涉房产是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。对此，本院分析如下： (一)关于***案涉商铺是否享有所有权的问题。***主张其从振江公司处购得案涉商铺，是案涉商铺的真实权利人，依法享有物权，并提供《商品房买卖合同（预售）》、转账记录、《收楼确认书》予以证明。所有权是《中华人民共和国物权法》规定的物权的一种类型，所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。根据以上规定,我国法律规定不动产物权的取得需要以登记为要件,在原告未取得案涉土地的使用权及地上房屋的产权登记之前,不能确认原告已经取得了案涉土地的所有权。据此,原告要求确认案涉土地使用权及地上建筑物归其所有，理据不足,应依法不予支持。 (二)关于***对案涉房产是否享有足以排除执行的物权期待权的问题。考虑到实践中不动产登记制度尚不完善,对于买受需要登记财产的案外人而言,即使没有取得物权,但符合物权期待权保护条件的,也可以排除法院执行。对于物权期待权保护的条件,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”,也就是说具备上述四个要件的可以排除法院执行。本案中，原告主张，***与振江公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的时间为2019年6月20日，合同约定的付款方式为一次性付款，付款时间为2019年6月30日前，原告实际支付购房款的时间为2019年3月11、12日。第一，从合同签订的时间和购房款支付的时间来看，原告***公司转账11810000元购房款的时间比其双方签订《商品房买卖合同（预售）》早了三个月，即原告先付全部购房款给振江公司，三个多月后才与振江公司就案涉房屋买卖签订书面合同，明显与市场交易习惯不符，该《商品房买卖合同（预售）》至今未在房管部门办理备案登记手续，案涉《商品房买卖合同（预售）》的真实性存疑；第二，从购房款的支付情况看，原告提交的11810000元购房款的转款时间为2019年3月11、12日，该11810000元转账均未备注转账用途，根据原告提交的17套商铺的《商品房买卖合同（预售）》核算可知，该17套商铺总价款为10255924元，与原告提供的1181万元转账相差了100多万元，原告对其为何多转100余万元购房款未作出合理解释，亦不符合常理。根据本院从***不动产登记中心调取的备案明细表以及原告的质证意见可知，除本案所涉及到的17套商铺外，原告还***公司购买了数十套房产，原告与振江公司必然还存在其他转款行为，原告在本案提交的证据不足以证明案涉11810000元系用于购买该17套商铺的购房款。第三，从案涉商铺的占有情况来看，原告提交的《交楼确认书》仅为复印件，原告提交的证据不足以证明其已合法占有案涉商铺；第四，本院对案涉房屋采取查封措施的时间为2020年3月2日，原告与振江公司签订《商品房买卖合同（预售）》的时间为2019年6月20日，原告主张的交房时间为2019年10月8日，收房日期距本院的查封时间有五个月之久，原告称案涉商铺至今未办理过户登记的原因系振江公司不配合以及凤岗政府暂停办理，但在本院查封案涉房产当月，原告即完成了其案涉凤凰台楼盘另外45套房屋的登记手续，本院对原告所称的案涉商铺未办理过户登记非其自身原因所致的抗辩理由不予采信。由此可见,***不符合上述第二十八条规定的四个情形,其对案涉房产不享有排除强制执行的不动产物权期待权。 综上所述,***请求确认案涉东莞市***凤凰台花园***120号商铺原告主张新编地址为凤凰台花园2栋129室）归其所有，停止对该房产的执行并解除查封，证据明显不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,判决如下: 驳回原告***的全部诉讼请求。 本案受理费10800元，原告***已预交。由原告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　周　颖 二〇二一年十二月二十七日 书记员　　*** 附表： 17套商铺清单 序号 房屋坐落 买卖合同编号 合同总价（元） 凤凰台***商铺102 20190621182A1C619430 凤凰台***商铺307 2019062075CA78618066 凤凰台***商铺106 201906203F1CE7618062 凤凰台***商铺104 2019062079276D618040 凤凰台***商铺106 201906204AE710618038 凤凰台***商铺107 20190620CE1AA3618036 凤凰台***商铺105 20190620CAB758618031 凤凰台***商铺225 201906208D7C7D618015 凤凰台***商铺223 2019062091131F618011 凤凰台***商铺219 20190620B37D12618004 凤凰台***商铺217 201906204A5567618000 凤凰台***商铺212 201906204AF619617990 凤凰台***商铺208 20190620C01702617982 凤凰台***商铺203 20190620EB2231617972 凤凰台***商铺202 20190620D4CB79617970 凤凰台***商铺120 20190620EF0798617914 凤凰台***商铺124 201906202CC9FA617902 合计 附本案适用法律法规（节选）： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。