东莞汇力人防防护设备有限公司、东莞市振江房地产开发有限公司等其他案由执行异议执行裁定书

广东省东莞市第三人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤1973执异130号 案外人：***，男，壮族，1972年4月9日出生，住广西都安瑶族自治县。 委托代理人：***、***，广东天禀律师事务所律师。 申请人：东莞汇力人防防护设备有限公司，住所地为广东省东莞市清溪镇九乡村东风路东风凹大为路2号A栋。 法定代表人：***。 被申请人：东莞市振江房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市***竹塘浸校塘工业区富民路69号振江中心。 法定代表人：**。 关于本院受理的申请人东莞汇力人防防护设备有限公司（以下简称“汇力公司”）与被申请人东莞市振江房地产开发有限公司（以下简称“振江公司”）诉前财产保全纠纷一案【案号为（2020）粤1973财保1号，执保案号为（2020）粤1973执保64号】，案外人***于2021年2月24日提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 案外人***向本院提出以下异议请求：请求法院解除对位于东莞市【权属证明号码为：粤（2019）东莞不动产权第0××8号，以下简称“案涉房屋”】的查封措施。 事实与理由如下：首先，案外人与被申请人振江公司于2019年6月20日针对案涉房屋签订《商品房买卖合同（预售）》，就购买案涉房屋达成一致意见并办理了网上备案登记。案外人已支付完全部款项。2019年10月8日被申请人向案外人交付了案涉房屋。其后，因被申请人振江公司濒临破产，东莞市***人民政府介入并集中处理债务，加上新冠肺炎疫情爆发，导致被申请人无法协助案外人办理案涉房屋不动产权证的相关手续。 申请人汇力公司对被申请人振江公司享有的为一般债权，案外人依法对案涉房屋享有物权，两者发生冲突时应当优先保护案外人的物权期待权。故法院的查封行为存在错误，应予解除查封措施。 案外人***为证明其主张，提交以下证据予以佐证： 1.商品房买卖合同（预售）【合同编号：20190620EF0798617914】。2019年6月20日，被申请人振江公司作为出卖人与案外人***作为买受人签订了案涉房屋的商品房买卖合同（预售）。证明在法院查封案涉房屋之前案外人已与被申请人振江公司签订合法有效的书面买卖合同。 2.商品房合同备案登记证明书（买受方存）。房屋坐落在东莞市（合同编号：20190620ＥＦ0798617914）的买受人为***，出卖人为被申请人振江公司，签约时间为2019年6月20日。该处房屋的合同编号与上述商品房买卖合同（预售）的编号一致。证明案外人与被申请人签订的商品房买卖合同（预售）均已于2019年6月20日完成备案登记。 3.存款账户回单3张、明细详情3份及17套商铺清单。存款账户回单上的日期与明细详情上载明的日期一致，证明案外人分别于2019年3月11日两次分别转款5000000元、于2019年3月12日转款1810000元向被申请人支付包含本案案涉房屋在内的购房款共计11810000元。购房款已全部付清。 4.《收楼确认书》、10***增值税电子普通发票。《收楼确认书》上载明被申请人（甲方）确认案外人（乙方）已经付清全款，双方确认被申请人已将包括案涉房屋在内的17套商铺交付给案外人使用，落款日期为2019年10月8日，并有案外人签名与被申请人公章。发票的开票日期分别为2020年8月5日、2020年8月26日、2020年9月21日、2020年10月22日、2020年12月1日，载明开票内容为：1.购买方为***，销售方为东莞市万科物业服务有限公司凤凰台物业服务中心、服务名称为“*企业管理服务*商业物业服务费”“*供电*商业电费”“*现代服务*能源管理服务费”，规格型号为202007、202008、202009、202010、202011，单位为月。证明在法院查封案涉房屋前，被申请人已经向案外人实际交付房屋，案外人已经合法占有房屋且一直按照合同约定缴纳物业管理费。 本院经审查查明，根据东莞市自然资源局于2020年3月2日出具的《不动产登记信息查询结果》（国家机关查询）显示，案涉房屋坐落于广东省东莞市，权属证明号码为粤（2019）东莞不动产权第0××8号,登记权利人为振江公司，共有情况为单独所有，权利性质为市场化商品房，用途为商业服务，登记日期为2019年7月9日，产权状态显示无抵押。产权状况显示：查封文号为（2020）粤1973财保1号，执保案号为（2020）粤1973执保64号，查封生效时间：2020年3月2日。 再查明，被申请人振江公司系法人独资的有限责任公司，成立于2012年11月05日，营业期限为长期，经营范围为房地产开发经营。 又查明，关于本院受理的申请人汇力公司与被申请人振江公司诉前财产保全纠纷一案【财保案号为（2020）粤1973财保1号，执保案号为（2020）粤1973执保64号】，本院于2020年1月3日依法作出（2020）粤1973财保1号民事裁定书，裁定查封、冻结或扣押被申请人振江公司相应价值人民币1320000元的财产。2020年3月2日，本院依据该民事裁定书在东莞市自然资源局登记查封了被申请人振江公司名下的案涉房屋。 本院于2021年8月4日依职权再次向东莞市***不动产登记中心发函查询案涉房屋相关登记信息。东莞市***不动产登记中心反馈的情况与2020年1月23日反馈的情况基本一致，并显示2021年2月9日本院以（2020）粤1973执12498号案轮候查封案涉房屋，申请执行人为***。 以上事实，有民事裁定书、《不动产登记信息查询结果》（国家机关查询）、送达回证等证据附卷佐证。 本院认为，案外人以其已购买案涉房屋为由请求解除对案涉房屋的查封，其实质系基于实体权利对执行标的提出排除执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》（以下简称《财产保全规定》）第二十七条的规定，案外人对保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定适用案外人异议进行审查。针对案外人的请求，本院分析如下： 首先，案涉房屋登记在被执行的房地产开发企业名下，故本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议和复议规定》）第二十九条对案外人主张的权利能否排除执行进行审查。 《异议和复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人提交的证据显示，其购买案涉房屋时与振江公司签订《商品房买卖合同（预售）》的时间为2019年6月20日，合同约定付款方式为一次性付款，付款时间为2019年6月30日前，但案外人主张其分别于2019年3月11日两次分别转款5000000元、于2019年3月12日转款1810000元向被申请人支付包含本案案涉房屋在内的购房款共计11810000元，即案外人先付全部购房款给振江公司，相隔3个多月后才与振江公司就案涉房屋的买卖签订合同，明显与市场交易习惯不符，因此其与振江公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的真实性存疑。并且，案涉房屋的权利性质为市场化商品房，用途为商业服务，并非用于居住用途，案外人亦并未提交相关证据证明其名下无其他用于居住的房屋，应承担举证不能的责任。因此，本院认定案外人未同时满足《异议复议规定》第二十九条规定包含的三个条件，不能排除执行。 其次，《异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债务执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，如前所述，案外人是否与振江公司签订合法有效的书面合同存疑，且案外人主张的付款金额与其购买案涉房屋的交易金额并不能对应，其所称一次性***房地产购买了包括案涉房屋以内的17套商铺，但案外人提供的资料显示17套商铺的交易总价与案外人主张的其已***公司的付款金额并不相符，因此，案涉房屋是否已全部付款真实性亦存疑。 此外，本院对案涉房屋采取查封措施的时间为2020年3月2日，案外人于2019年6月20日办理完毕商品房备案登记，案涉房屋也早于2019年10月8日交付案外人使用。一般而言，在大宗房地产交易中，案外人在支付购房全款后长达3个月的时间才办理完毕商品房备案登记，不符合市场的一般交易习惯；再者，商品房备案登记办理完毕后相隔长达将近9个月本院才依法查封案涉房屋，距离案外人主张的被申请人向其交付房屋的日期也将近5个月。在此期间，案外人并未积极办理案涉房屋的过户登记手续，且并未举证其对此没有过错，应承担举证不能的责任。本院对其主张不予支持。因此，本院认定案外人未同时满足《异议复议规定》第二十八条规定包含的四个条件，并不能排除执行。 综上所述，案外人***对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其异议请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人***的异议。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长　*** 审 判 员　何业生 审 判 员　*** 二〇二一年八月十六日 法官助理　*** 书 记 员　*** 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （十一）其他需要裁定解决的事项。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。