某某、西安西科节能技术服务有限公司物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

陕西省西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕0116民初6470号 原告西安西科节能技术服务有限公司，住所地陕西省西安市高新区。 法定代表人高航，系该公司董事兼总经理。 委托代理人**，系该公司员工。 委托代理人**，系该公司员工。 被告***，男，汉族，1982年3月1日生，户籍地西安市长安区，住西安市长安区，身份证号XXXXXXXXXX********。 原告西安西科节能技术服务有限公司诉被告***物业服务合同纠纷一案,本院受理后依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告委托代理人**、**、被告***均到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。 原告西安西科节能技术服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付采暖费用7680元。2、依法判令被告向原告支付截止2021年1月25日的违约金952.32元，并要求被告实际支付到取暖***为止。3、依法判令诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月17日，经长安区XX小区业主委员会（以下简称“绿园业主”）对供热系统投资运营方案论证会评议，并报上级机关批准，确定委托人为长安区XX小区供热系统投资运营合作单位。委托人与绿园业主代表签订了《长安XX小区供热系统BOT项目合作协议书》，协议内容约定：4.3.2所有住户必须按照建筑面积全额缴纳暖气费用，用户在每年11月10日前没有缴纳供暖费费用，如没有按时缴纳暖气费应按0.5‰日缴纳违约金。5.2供暖费在供暖开始前一次性收取，收费标准以当年市政供暖价格为准，如政策性价格调整，按照政府相关规定及时调整；9.2因绿园业主原因导致本协议终止，绿园业主应双倍返还原告的全部投资款，并需支付给原告自合同签订之日起合同终止日项目全部投资款15%的年息。协议签订后，原告按照约定履行了建设、经营XX小区的供暖系统，并在供暖季按时提供供暖服务，但被告没有按照约定按时足额支付采暖费用，共拖欠采暖费用7680元，原告多次要求被告支付采暖费用，但被告拒不支付。现原告为维护合法权益，诉至法院请求判如所请。 被告***辩称，原告与XX小区物业签订供热系统论证协议书，没有经过XX小区广大业主的同意，也没有公示，XX小区是物管会，不是业委会，物管会的成立是违法的，是通过社区街办几方撮合的，没有经过公示，业主都不知道，原告在供暖期内供暖温度不达标，从建立之日起至今，供暖期内温度均在15、16度，17、18度徘徊，不达标，原告所说的住户按建筑面积执行，建筑面积内阳台就没有暖气，而且在2018年的时候有一个厕所暖气没有，原告与长安区XX小区达成的供暖服务合同，没有给每个业主发放，业主不知情，他们是自行约定的，是不合法的，原告在收取供暖费之际无人收取，让物业强制收取也是不合法的，没有管理没有服务，何谈收费，违约金原告就没有和其谈过，不存在违约金这一说法，诉讼费不涉及，与业主就没有签过合同，他不应该承担诉讼费。 经审理查明，2018年9月17日，原告西安西科节能技术服务有限公司与西安市长安区XX小区签订《长安XX小区供热系统BOT合作协议书》，协议书约定：4.2.1、供暖时间：每年11月15日至次年3月15日。4.2.2、供暖温度：室内供暖温度不低于18℃。在符合用户室温检测规定的条件下，如低于18℃，按西安市有关供暖采暖规定进行，相应扣费或退费。4.3.2、甲方配合收取采暖费用。用户在每年11月10日前没有缴纳供暖费用，如没有按时缴纳暖气费应按0.5‰/日缴纳违约金。5.1、根据现实相关标准收取供暖费。2018年冬季采暖按照5.8元/㎡.月（收费面积以房产证上建筑面积为准）。5.2、供暖费在供暖开始前一次性收取，收费标准以当年市政供暖价格为准，如政策性价格调整，按照政府相关规定及时调整。9.1、本协议签字生效后，任何一方不履行或不完全履行本协议约定条款即构成违约。该协议书有西安市长安区XX小区西区业主委员会和原告西安西科节能技术服务有限公司**，业主代表签字。协议签订当年起，原告向XX小区进行供暖，由XX小区物业代收暖气费用。被告***系XX小区3-20101室业主，该房建筑面积为160㎡，2019年11月15日至2021年3月15日两个供暖季被告***未缴纳取暖费，该年度该小区供暖费均为6元/㎡.月。现原告西科节能技术服务有限公司诉至本院，要求被告***缴纳采暖费用并支付违约金。庭审中，原、被告坚持各自诉辩意见，案件未能调解。 以上事实，有庭审笔录、《长安区XX小区供热系统BOT合作协议书》等在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告西安西科节能技术服务有限公司与西安市长安区XX小区业主委员会签订合作协议书，该合同系双方真实意思表示且不违反相关法律法规之规定，合法有效。业主委员会依法选聘的热力供应企业签订的供热合作协议，对业主具有约束力，故对被告***以原告与业主委员会签订的协议其不知情为由拒绝缴纳采暖费，本院不予支持，被告***应当按照合同约定向原告缴纳2019年及2020年的供暖费用共计7680元。采暖人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时支付采暖费。采暖人逾期不支付采暖费的，应当按照约定支付违约金，原告要求被告***支付违约***有据，应予支持，但违约金约定过高，本院将违约金调整为日万分之一较为适宜，故违约金计算为：2019年11月11日至2021年1月25日，以3840元为基数，按日万分之一计算，为169.72元；自2020年11月11日计算至2021年1月25日以3840为基数，按日万分之一计算，为29.18元，共计198.9元。原告主张违约金应计算至取暖费实际付清之日止，因该主张具有不确定性，之后的违约损失，可另行主张。被告***辩称原告供暖温度未达到标准，其提供自行用温度计测温的照片作为证据，但该照片拍摄地点、拍摄房屋状态无法核实，该测温照片不能有效的证明室内的温度状态，也不能证明整个冬天的温度状态，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第六百五十四条、第六百五十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告***于本判决生效之日起十日内向原告西安西科节能技术服务有限公司支付供暖费用7680元； 二、被告***于本判决生效之日起十日内向原告西安西科节能技术服务有限公司支付2021年1月25日之前的违约金198.9元。 三、驳回原告其余诉讼请求。 如未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告***承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员　　** 二〇二一年七月二十七日 书记员*** 1