赣州华隆置业有限公司;百汇环境工程有限公司建设工程施工合同纠纷一审民事判决书

江西省宁都县人民法院 民事判决书 （2025）赣0730民初2405号 原告（反诉被告）：某有限公司。 统一社会信用代码：913610xxxxxxxxxxxx。 住所地：江西省抚州市。 法定代表人：周某，公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，江西某律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：***，江西某律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。 被告（反诉原告）：赣州某有限公司。 统一社会信用代码：913607xxxxxxxxxxxx。 住所地：赣州市宁都县。 法定代表人：李某，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，江西某律师事务所律师，委托诉讼代理人：代理权限为一般授权。 原告（反诉被告）某有限公司（以下简称某甲公司）与被告（反诉原告）赣州某有限公司（以下简称某乙公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序独任进行了公开开庭审理，原告（反诉被告）某甲公司的委托诉讼代理人***、***、被告（反诉原告）某乙公司的委托诉讼代理人***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某甲公司向本院提出的诉讼请求有：一、判决被告某乙公司向原告某甲公司返还工程保修金2,806,919.83元；二、判决被告某乙公司向原告某甲公司承担逾期返还工程保修金的违约金（包括1、按23#造价29,794,966.81元的2.5%即744,874.17元为基数、3.8%为年利率、2021年12月24日至2025年4月23日计算的违约金122,655.85元；2、按19#造价9,773,087.2元的2.5%即244,327.18元为基数、3.8%为年利率、2023年12月27日至2025年4月23日计算的违约金12,379.24元；3、按20#、21#A、21#B、22#及地下室造价42953772.56的2.5%即1,072,844.31元为基数、3.8%为年利率、2024年6月28日至2025年4月23日计算的违约金34,005.07元；4、按23#造价29,794,966.81元的2.5%即744,874.17元为基数、3.8%为年利率、2024年12月24日至2025年4月23日计算的违约金9,435.07元；5、以后违约金计算至工程保修金还清止）；三、判决原告某甲公司对由其承建施工的“华某甲首府”9、20、21A、21B、22、23#及对应的地下室及地下室商场工程未销售的房产所拍卖的价款享有优先偿权；四、本案诉讼、保全费及保全担保费由被告某乙公司承担。事实与理由：原告某甲公司于2017年5月23日与被告某乙公司签订一份《建设工程施工合同》和一份《建筑工程施工合同》，由原告承建被告某乙公司开发建设的“华某甲首府”工程19、20、21A、21B、22、23#及对应的地下室、地下室商场，原告按合同约定完成了全部施工义务，其中19#在2018年12月27日竣工验收、2019年1月25日备案；20#、21#A、21#B、22#及地下室在2019年6月28日竣工验收、2020年5月27日备案；23#在2019年12月23日竣工验收、2020年7月1日备案。2019年12月28日，原告将结算资料交给被告，被告于2021年3月22日对原告完成的工程作出结算结论，工程总造价共计82,521,826.57元，其中包括签证工程，截止起诉时，被告共向原告支付70,985,760元，可被告未依据合同约定向原告支付工程款，原告提起诉讼，经你院作出的“（2021）赣0730民初2619号”判决及赣州市中级人民法院作出的“（2022）赣07民终1606号”判决，被告应付原告工程款及返还原告19、20、21A、21B、22#及对应地下室2.5%的工程保证金共计8,623,946.73元，扣除原告应付被告违约金910,000元，被告应付原告工程款为7,713,946.73元。以上二份判决均将到质保期的工程保修金扣除，其中扣除19#工程保修金244,327.18元、扣除20#、21#A、21#B、22#及地下室工程保修金1,072,844.31元、扣除23#工程保修金1,489,748.34元，在相应工程到期后，被告未按合同约定向原告返还保修金，构成违约，应向原告承担违约责任。为维护自身合法权益，原告特依据《中华人民共和国民法典》第799条规定，提出以上诉请，请法院依法作出公正判决，支持原告诉请。 为支持其诉请，原告向法庭提交了如下证据： 1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人居民身份证复印件、被告企业信息打印件；拟证明原、被告为适格主体。 2、（2021）赣0730民初2619号民事判决书复印件、（2022）赣07民终1606号民事判决书复印件；拟证明被告未按合同约定向原告返还保修金，构成违约。 3、华某甲首府项目结算表；拟证明案涉工程每栋建筑的审定金额。 被告某乙公司辩称：一、依据（2022）赣07民终1606号民事判决书认定的事实以及裁判结果，原告剩余工程款即工程保修金金额为1,897,919.92元，原告主张答辩人应返还工程保修金2,806,919.83元，依据不足，明显错误。赣州市中级人民法院作出的（2022）赣07民终1606号民事判决书认定，原告完成的工程总造价为82,521,826.57元，答辩人已付工程款71,089,960元。根据合同约定，答辩人应付原告工程款7,305,775.24元，此款在答辩人应支付原告工程款中予以抵扣，相互抵扣后，原告应得的剩余工程款（即剩余的工程质保金）金额为1,897,919.92元，即工程总造价82,521,826.57元－延误工期违约金910,000元－95%的工程款78,395,735.24元－已判决应支付的工程质保金1,318,171.49元＝1,897,919.92元。原告主张答辩人应返还工程保修金2,806,919.83元，未抵扣生效判决确定其应当支付延误工期违约金910,000元，故其部分主张依据不足，应不予支持。二、原告主张的23#楼在保修期满二年即应支付的744,874.17元工程质保金，丧失了优先受偿权且已经超过了诉讼时效，该部分诉讼请求，依法不予支持。《华某甲首府三期工程建设工程施工合同》第七条第4款约定，“本工程预留5%作为工程保修金。工程保修金于保修期满二年支付保修金的50%，满5年支付保修金的50%，保修金不计利息”。《房屋建筑工程质量保修书》第二条约定“质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算”，本案中，案涉23#楼于2019年12月23日竣工验收合格，至2021年12月22日届满2年，23#楼在保修期满二年应支付的质保金为总造价29,794,966.81元的2.5%，计744,874.17元。1、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条规定，“承包人应当在合理期限内行使建设工程款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算”。本案中，原告主张的23#楼在保修期满二年应支付的质保金744,874.17元，已经超过了优先受偿权的行权期限，故原告主张该部分工程质保金的优先受偿权依法应不予支持。2、原告请求答辩人返还23#楼保修期满二年应支付的质保金的债权请求权，于2021年12月22日即产生，由于原告就其案涉工程总造价95%的工程款及已经届满质保期应返还的质保金，通过法院强制执行至今仍未实现，故上述质保金在质保期届满前，原告就知道其上述债权受到侵害，该部分债权的诉讼时效自约定的付款之日届满开始计算。原告于2025年4月8日提起本案诉讼主张案涉23#楼在保修期满二年即应支付的质保金744,874.17元，超过了《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定的诉讼时效，该部分诉讼请求依法应不予支持。三、原告主张答辩人应承担逾期返还工程保修金的违约责任，依据不足，其主张不成立。首先，案涉《华某甲首府三期工程建设工程施工合同》第七条第4款明确约定“保修金不计利息”，故原告主张答辩人应支付工程款保修金的利息，依据不足。其次，《华某甲首府三期工程建设工程施工合同》第七条还约定原告提供足额增值税专用发票之后，答辩人支付工程进度款至工程总造价的95%。据此，（2022）赣07民终1606号生效判决认定，“本案中，某甲公司未按照合同约定履行开具足额增值税专用发票的义务，|一审判决对某甲公司要求某乙公司承担逾期付款违约金的主张未予支持，理据充分。上诉人某甲公司的该项上诉意见，本院不予支持”。举重以明轻，原告至今仍未根据合同约定足额开具工程款发票给答辩人，故原告主张答辩人应向其支付逾期返还工程保修金的违约责任，依据不足，应不予支持。四、原告未履行案涉合同约定的质保维修责任，根据案涉合同约定，答辩人有权按照维修费用的五倍即124,590元直接抵扣应返还的质保金。《华某甲首府三期工程建设工程施工合同》第七条第四款约定“在保修期内，属乙方保修责任的，乙方应在甲方通知发出二天内派人及时修理，逾期或同一地方两次维修不好的，甲方有权委托他人进行维修，并按该项维修费用的五倍向乙方索赔，维修费用由甲方或监理确认，乙方对此无异议”。本案中，原告施工的案涉工程在质保期内出现漏水等质量问题，经通知后未派人进行维修，答辩人委托他人维修共支付维修费249,190元。根据案涉合同的上述约定，答辩人有权按照维修费的五倍即1,245,950元直接抵扣应返还原告的质保金。以上答辩意见请法庭采纳，并请法庭查明事实，依法作出公正判决。 反诉原告某乙公司向本院提出的反诉请求有：一、判令反诉被告某甲公司支付反诉原告某乙公司维修费249,190元；二、本案反诉案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告和反诉被告签订的《华某甲首府三期工程建设工程施工合同》第七条第四款约定“在保修期内，属乙方保修责任的，乙方应在甲方通知发出二天内派人及时修理，逾期或同一地方两次维修不好的，甲方有权委托他人进行维修，并按该项维修费用的五倍向乙方索赔，维修费用由甲方或监理确认，乙方对此无异议”。本案中，反诉被告施工的案涉工程在质保期内出现漏水等质量问题，但反诉被告未派人进行维修，由反诉原告委托他人维修共支付维修费249,190元。本诉中，反诉被告拒不认可反诉原告主张的上述事实并拒绝承担反诉原告代为支付的维修费用。据此，反诉原告为维护自身权益，特提起本案反诉，请查明事实并作出公正判决。 反诉被告某甲公司对反诉原告某乙公司的反诉请求辩称：一、反诉原告主张反诉被告未履行保修义务，按照合同约定，反诉原告应当通知反诉被告履行保修义务，截止到现在我方都没有接到反诉原告向反诉被告下发的任何形式的通知；二、反诉原告提供的证据所涉及到的将近25万维修费，基本上是房屋漏水所形成的维修，该漏水部分不属于反诉被告所施工的范围，而是反诉原告在原规划设计范围内留的采光、通风部分擅自改变规划设计而增加了20多个平方米住房，因为增设的过程，是我们施工完了之后增设的，才造成漏水现象。在我们还没有离开的时候，他们施工部位出现大量漏水现象，他们都没有叫我们去维修，这个事实如果对方不承认，以规划设计图和现在交付的房屋现场可以确定。三、反诉原告提供的维修费绝大多数是白条，无维修发票和转账记录，不属于正常的开支支出，不应当得到支持。 为采信其抗辩主张及反诉请求，被告向法庭提交证据如下： 一、（2022）赣07民终1606号民事判决书（该证据原告已提交，不重复提交）；拟证明应支付的工程款、工程质保金、延误工期违约金相互抵扣后，原告应得的剩余工程款（即剩余工程质保金）金额为187,919.92元，即工程总造价82,521,826.57元－延误工期违约金910,000元－95%的工程款78,395,735.24元－已判决应支付的工程质保金1,318,171.49元＝1,897,919.92元，原告主张被告应支付其剩余质保金2,806,919.83元依据不足，计算错误。 二、《华某甲首府三期工程建设工程施工合同》、《房屋建筑工程质量保修书》各一份；拟证明1、由于原告至今仍未根据合同约定足额开具工程款发票，原告申请执行已经领取的工程款，也未开具工程款发票给被告，故原告主张被告应向其支付逾期返还工程保修金的违约责任，依据不足，应不予支持。2、《华某甲首府三期工程建设工程施工合同》第七条约定“4．本工程预留5%作为工程保修金。工程保修金于保修期满二年支付保修金的50%，满5年支付保修金的50%，保修金不计利息。在保修期内，属乙方保修责任的，乙方应在甲方通知发出二天内派人及时修理，逾期或同一地方两次维修不好的，甲方有权委托他人进行维修，并按该项维修费用的五倍向乙方索赔，维修费用由甲方或监理确认，乙方对此无异议”。3、《房屋建筑工程质量保修书》第二条约定“质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算”。 三、维修人身份证复印件、业主反馈清单、领条和转账凭证各1份共计306页；拟证明原告施工的案涉工程在质保期内出现漏水等质量问题，经通知后原告未派人进行维修，由被告委托他人进行了维修，截至2024年6月17日，被告共支付原告施工的案涉工程漏水等质量问题所发生的维修费用249190元，根据《华某甲首府三期工程建设工程施工合同》第七条第4项的约定，应抵扣原告质保金1245950元。 反诉原告某乙公司申请了证人宁某、崔某出庭作证，拟证明两证人到华某甲首府案涉项目工程进行维修，收取了由我们支付的维修费用，其中崔某为160790元、宁某为78400元，尚欠宁某38400元，欠崔某多少，要崔某与曾某对账后才能确定。 本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，质证意见如下： 对原告的证据，被告质证认为：一、对第一组证据没有异议；二、对第二组证据的真实性和合法性没有异议，但是对其证明对象有异议，应以原二审判决的内容为准，剩余工程款（剩余质保金）应该为1897919.92元。三、对于第三组证据的三性没有异议。 对于被告提供的证据，原告质证认为：一、对于第一组证据三性无异议，对于数据的计算，我们只要得到100%的工程款就可以；二、对于第二组证据的真实性和合法性没有异议，但对其证明对象有异议，按原二审判决内容，原告的剩余工程款（剩余质保金）应为1897919.92元，这两份证据均证明了反诉原告发现需要保修的质量问题应当通知反诉被告来维修，反诉被告未履行维修义务时，反诉原告才可以请其他人来维修；三、对于第三组证据的真实性、合法性、关联性都不予认可，如果是我们应当承担的维修责任，他们应该通知我，在我们不维修的情况下，他们才能代为维修，合同有这个约定；维修人员身份证复印件，我方不清楚是否属维修人员，业主反馈清单我方不清楚，没有向我方反馈，没有通知就不属于我方来维修的责任；其中四张转账凭证，均是华某乙物业的曾某，与本案原告没有任何关联性，反诉原告并没有为此垫付维修费，无权向反诉被告主张维修费的支付；这些转账凭证并非公司转账，不属于反诉原告所支付的，且2025年3月15日的2万元维修单，已超出我们所有的5年保修期。 对证人证言，原告质证如下：反诉原告提供的凭证和证人出庭作证，全部都是反诉原告为了抵赖应付我方的工程款，而临时制作的虚假证据，这些证据不能支持其主张，同时要求追究其提供虚假证据的法律责任；被告质证如下：一、凭证不仅有证人的签名，也有物业公司的盖章，且有业主的签字确认，反诉原告也有支付给维修人员维修费的转账凭证，且也有向原告公司冯某送达过维修清单的记录，在业主反馈清单中也有明确记载，反诉被告仅以证人崔某填写的领条并非实际填写时间出具来否定该证据的真实性，依据不足；同时根据维修清单可证实所维修的项目均为设计范围内的客厅外墙主卧等，不存在反诉被告所称的添加工程项目质量范围。 本院对于原、被告无异议的证据及对真实性认可的证据予以确认，并在卷佐证。对有异议的证据及事实，本院待后进行综合分析认定。 本院根据认定的证据、当庭陈述，认定事实如下：2017年5月23日，某甲公司（乙方）与某乙公司（甲方）签订一份《建设工程施工合同》和一份《建筑工程施工合同》，合同约定由某甲公司承建被告某乙公司开发建设的“华某甲首府”工程中19#、20#、21A#、21B#、22#、23#及对应的地下室、工程保修金的预留和返还以及工程质量保修等内容；其中对保修金的预留和支付约定为“本工程预留5%作为工程保修金。工程保修金于保修期满二年支付保修金的50%，满5年支付保修金的50%，保修金不计利息”，对保修责任约定为“在保修期内，属乙方保修责任的，乙方应在甲方通知发出二天内派人及时修理，逾期或同一地方两次维修不好的，甲方有权委托他人进行维修，并按该项维修费用的五倍向乙方索赔，维修费用由甲方或监理确认，乙方对此无异议”。原告按合同约定工程内容完成了全部施工义务后，双方对工程进行了验收和备案，其中19#在2018年12月27日竣工验收；20#、21A#、21B#、22#及签证工程在2019年6月28日竣工验收；23#及地下室在2019年12月23日竣工验收。原、被告经结算，工程（包括签证工程）总造价为82521826.57元，其中19#造价为9773087.2元、20#造价为9898352.85元、21A#造价为9933741.99元、21B#造价为1453474.93元、22#造价为1436957.01元、23#及对应的地下室总造价为29794966.81元。因被告某乙公司未如期足额支付工程款及部分工程保修金，原告某甲公司向本院提起建设工程施工合同之诉，本院于2021年7月7日予以立案后与被告某乙公司提出的要求原告某甲公司支付延误工期违约金等反诉进行了合并审理；2021年12月28日，本院作出了（2021）赣0730民初2619号民事判决书，该判决书主文载明“一、限被告赣州某有限公司在本判决生效后三十日内支付原告某有限公司工程款749975.24元及工程质保金1318171.49元，合计8728146.73元；二、反诉被告某有限公司支付反诉原告赣州某有限公司延误工期违约金1462000元，此款在反诉原告赣州某有限公司应支付反诉被告某有限公司工程款中予以抵扣；三、驳回原告某有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告赣州某有限公司的其他请求”的内容。因双方不服上述判决，向赣州市中级人民法院提起上诉；赣州市中级人民法院经审理，作出“（2022）赣07民终1606号”民事判决书，该判决书主文载明“一、撤销江西省宁都县人民法院（2021）赣0730民初2619号民事判决第二、三、四项；二、变更江西省宁都县人民法院（2021）赣0730民初2619号民事判决第一项为：上诉人赣州某有限公司在本判决生效后三十日内支付上诉人某有限公司工程款7305775.24元及工程质保金1318171.49元，合计8623946.73元；三、上诉人某有限公司支付上诉人赣州某有限公司延误工期违约金910000元，此款在上诉人赣州某有限公司应支付上诉人某有限公司工程款中予以抵扣；四、上诉人某有限公司对由其承建施工的华某甲首府19、20、21A、21B、22、23#及对应的地下室、地下商场工程未销售的房产拍卖的价款享有优先受偿权；五、驳回上诉人某有限公司的其他诉讼请求；六、驳回上诉人赣州某有限公司的其他诉讼请求”的内容。上述二审判决发生法律效力，原告某甲公司申请了强制执行，该案尚在执行过程中。本案庭审中，原告某甲公司、被告某乙公司对生效判决确定的工程质保金（工程保修金）1318171.49元由19、20、21A、21B、22#的2.5%工程质保金累计而成以及19、20、21A、21B、22#的剩余2.5%工程质保金、23#及地下室的5%工程质保金未支付并无争议。另外，原告至今为止仍未足额开具工程款发票给被告。 2020年3月至2024年6月期间，因华某甲首府业主陆续反映墙面漏水、客厅空鼓、水管破裂、阳台破裂、瓷砖脱落等问题，某乙公司在未通知原告某甲公司履行保修义务的情况下，由华某甲首府物业雇请崔某、某人员进行了维修，被告某乙公司的李某、案外人曾某等支付数万元，在业主反馈清单、领条有崔某、宁某的签名。被告某乙公司自认在（2021）赣0730民初2619号案件诉讼前，案涉工程有发生维修事项并产生维保费86260元，但某乙公司在（2021）赣0730民初2619号案件的一审、二审中均未提及并主张。 本院认为，根据双方提供的证据及质证意见，结合双方的诉辩主张，本案争议焦点主要有：一、关于工程质保金的数额和支付问题；二、关于逾期支付工程保修金的违约责任问题；三、关于某甲公司对未销售房产所拍卖的价款是否享有优先受偿权的问题；四、关于某乙公司主张的维修费249190元是否具有事实和法律依据的问题。 首先，关于工程质保金的数额和支付问题。根据已生效的民事判决、合同关于预留和支付工程质保金的约定及查明的事实，可确定19、20、21A、21B、22#及签证工程等的2.5%工程质保金为1318171.49元、23#及地下室的5%工程质保金为1489748.34元（工程造价29794966.81元×5%），案涉工程尚有工程质保金为2807919.83元未支付。根据19、20、21A、21B、22#、23#及地下室的竣工验收时间和约定的返还期限和比例，可认定所有预留的工程质保金支付期限均已届满，被告理应将100%的工程质保金支付给原告，故原告诉请被告支付工程保修金2806919.83元，具有事实和法律依据，本院予以支持。某乙公司关于返还工程保修金应抵扣生效判决确定的延误工期违约金910000元后确定为1897919.92元以及原告关于23#楼质保金的2.5%即744874.17元的支付已超过诉讼时效的抗辩意见，因延误工期违约金在（2021）赣0730民初2619号案件的一审、二审中得以判定在该案的工程款支付中予以抵扣、按约定23#楼的5%质保金支付之日为2024年12月22日且被告某乙公司并未明确拒绝支付23#楼的质保金，故不能重复扣减延误工期违约金、原告主张未超过诉讼时效，对于被告的上述抗辩意见本院不予采信。 其次，关于逾期支付工程质保金（工程保修金）的违约责任问题。工程质保金是为保证负有维修义务的施工方在质保期内履行维修义务而对工程款的预留，其支付实质上就是工程款的支付。因已生效的（2022）赣07民终1606号民事判决的“本院认为”部分载明“本案中，某甲公司未按照合同约定履行开具足额增值税专用发票的义务，一审判决对某甲公司要求某乙公司承担逾期付款违约金的主张未予支持，理据充分，上诉人某甲公司的该项上诉意见，本院不予支持”，现某甲公司主张某乙公司承担逾期返还工程质保金违约责任显然与上述评判意见相悖，原告至今为止仍未足额开具工程款发票给被告某乙公司，故本院对某甲公司的这一诉请不予支持，而某乙公司关于原告某甲公司这一诉请的抗辩意见，理由充分，本院予以采信。 再次，关于某甲公司对未销售房产所拍卖的价款是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”以及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释［2018］20号）第十九条关于“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算”的规定，工程质保金实质为工程价款的预留，某甲公司行使建设工程价款优先受偿权的期限应为工程质保金应付之日始六个月内。基于双方对质保期的约定，结合各项目的验收时间，某甲公司对各项目工程质保金优先受偿权的期限分别确定为1、19#工程质保金的2.5%行权期限为2023年12月28日-2024年6月28日；2、20#、21A#、21B#、22#及签证工程的工程质保金的2.5%行权期限为2024年6月29日-2024年12月29日；3、23#及地下室的工程质保金2.5%行权期限为2021年12月24日-2022年6月24日，剩余的2.5%行权期限为2024年12月24日-2025年6月24日。某甲公司在2025年4月16日提起诉讼就本案工程质保金主张优先受偿权，按照上述行权期限，除行权期限为2024年12月24日-2025年6月24日的23#及地下室的工程质保金2.5%符合上述法律规定的条件且未超期限外，某甲公司对其他工程质保金主张优先受偿权的期限已过，故本院仅对某甲公司关于23#及地下室的工程质保金2.5%即744874.17元（1489748.34元÷2）对其所承建施工的案涉工程未销售的房产行使工程价款优先受偿权的主张予以支持，其他工程质保金优先受偿权的主张不予支持。 最后，关于某乙公司主张的维修费249190元是否具有事实和法律依据的问题。某乙公司主张案涉工程在质保期内出现质量保修问题而产生的维修费249190元应由某甲公司支付，按照双方关于保修责任承担的约定，依“谁主张，谁举证”的规则，某乙公司应举证证明某甲公司收到修复通知，或者收到修复通知却拒绝或不履行修复义务、崔某、宁某维修的漏水、空鼓等缺陷处即为某甲公司施工的范围及该缺陷与某甲公司施工的因果关系、维修费的合理性和必要性等，但某乙公司提供业主反馈清单、领条、微信聊天记录截图打印件以及证人证言等证据未能证明上述事实的客观存在及维修费的合理性、必要性，且考量某乙公司在之前的诉讼中对已经发生的维修费用并未提及这一有悖常理的行为、维修费的支付主体并非某乙公司及维修费未全部支付等，某乙公司关于要求某甲公司支付维修费249190元的反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，参照之前生效案件的法律适用，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第二百六十九条、第二百八十六条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释［2018］20号）第十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第六十七条第一款之规定，判决如下： 一、限被告赣州某有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告某有限公司支付工程质保金2806919.83元； 二、原告某有限公司就工程质保金744874.17元对由其承建施工的案涉工程未销售的房产所拍卖的价款享有优先受偿权。 三、驳回原告某有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告赣州某有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30683元及反诉案件受理费2519元共计33202元由被告赣州某有限公司承担29333元，原告某有限公司负担3869元，该费用某有限公司已预付30683元、赣州某有限公司已预付2519元，本院予以退回某有限公司案件受理费26814元。被告赣州某有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费26814元，逾期不缴纳的，本院依法强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 本判决书生效后，即视为当事人已知晓执行通知内容，负有履行义务的当事人应当按期履行本判决书确定的义务，逾期未履行的，应当向执行法院报告财产状况，并不得有转移，隐匿、损毁财产及高消费等妨害、逃避执行的行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 代书记员温晴 代书记员*** 代书记员*** 附本案适用的主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百六十九条建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。 第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第四十条第二款…基层人民法院审理的基本事实清楚、权利义务关系明确的第一审民事案件，可以由审判员一人适用普通程序独任审理。 第六十七条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。