某某、吉林省吉林轻工业设计院有限公司案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

吉林省吉林市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）吉02民初819号

原告（案外人）：常桂云，女，1955年1月15日出生，汉族，退休教师，住吉林省吉林市船营区。

委托诉讼代理人：赵新慧（系常桂云之女），女，1981年12月2日出生，汉族，吉林市交通管理支队车辆管理所干警，住吉林省吉林市昌邑区。

委托诉讼代理人：赵新伟，北京德恒律师事务所律师。

被告（申请执行人）：吉林省吉林轻工业设计院有限公司，住所地吉林省吉林市丰满区。

法定代表人：王金山，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王金赋，北京合弘威宇律师事务所律师。

第三人（被执行人）：吉林省筑居房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市船营区。

法定代表人：魏庆国，公该司执行董事。

委托诉讼代理人：王立双，男，该公司副总经理。

原告常桂云与被告吉林省吉林轻工业设计院有限公司（以下简称轻工业公司）、第三人吉林省筑居房地产开发有限公司（以下简称筑居公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年12月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告常桂云的委托诉讼代理人赵新慧、赵新伟、被告轻工业公司的委托诉讼代理人王金赋、第三人筑居公司的委托诉讼代理人王立双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

常桂云向本院提出诉讼请求：1．解除对吉林市船营区解放西路77号吉东·托斯卡纳小区案涉房屋的查封，不得执行该房屋；2．诉讼费用由轻工业公司负担。事实和理由：2016年12月4日，常桂云与筑居公司签订《米兰花都内部认购协议书》，购买位于吉林市吉东·托斯卡纳小区二期米兰花都案涉房屋，建筑面积63㎡，付款方式为一次性付款，房款为306，054元，同日筑居公司向常桂云出具了收款收据。2017年9月6日，常桂云与筑居公司签订《米兰花都内部认购协议书补充协议》。上述两份协议虽名为“内部认购协议书”，但约定了《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定的当事人名称、商品房基本状况、商品房总价款及付款方式、日期、违约责任等商品房买卖合同的主要内容，且签订协议当天筑居公司便向常桂云出具了收款收据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，上述认购协议应当认定为商品房买卖合同。常桂云在与筑居公司签订协议后便占有并使用案涉房屋至今，期间交纳了物业、水电、燃气等费用，早于人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。在签订认购协议同日筑居公司便向常桂云出具了完整的收款收据，可以证实常桂云已支付了全部房屋价款，其合法权益应受法律保护。常桂云签订认购协议后，曾多次要求筑居公司对案涉房屋办理过户登记，但因筑居公司原因致使该房屋至今未能办理权属变更登记，不应认定未办理过户登记系常桂云自身过错。综上，常桂云已实际支付案涉房屋全部房款，自认购协议签订后即占有案涉房屋使用至今，且该房屋系常桂云在吉林市唯一住房，未办理过户登记亦不属于常桂云自身过错，故常桂云对于案涉房屋享有的权利应予以保护，也符合法律保障生存权、居住权的精神，更具有正当性和合理性。

轻工业公司辩称，一、常桂云的诉讼请求于法无据。1．常桂云与筑居公司签订的《米兰花都内部认购协议书》《米兰花都内部认购协议书补充协议》不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，这里所说合法有效的书面合同是指原住房和城乡建设部原国家工商行政管理总局制定的《商品房买卖合同（预售）》《商品房销售管理办法》第16条规定：．．．商品房买卖合同应当明确以下主要内容：．．．．．．（略）为此等，《商品房销售管理办法》“第二十三条：房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。常桂云与筑居公司签订的是内部认购协议书，从该协议第三条、第四条、第五条、第七条约定的内容看，这只是一预定协议，常桂云可以不购买案涉房屋。2．常桂云与筑居公司签订的内部认购协议书补充协议明确证明以及筑居公司出具的收据，均写明是“抵账”，由此看出常桂云与筑居公司的法律关系不是商品房买卖关系。常桂云不是商品房消费者，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》精神。享有优先权的购房合同主体是与房地产开发企业（或不动产所有人）签订商品房买卖合同的购房人，只有直接从房地产企业或不动产权利人购买不动产的人，才享有排除执行的优先权，其他人不具备这个权利。以房抵债是双方存在其他法律关系产生的债，是为了实现其他债权，并非生活居住需要，常桂云不属于消费购房人，不能据此取得案涉房产的物权或者优于其他债权人的优先权。3．常桂云并未付清购房款，也没有达到购房款50％以上。常桂云诉称已实际支付案涉房屋全部房款，没有任何证据。其出具的吉林银行个人账户明细对账单，不能证明常桂云支付房款，账户名并非常桂云本人，无法证明支取的现金用于支付案涉房屋款项。4．内部认购协议书约定支付10，000元定金，却没有收据。5．常桂云占有案涉房屋，没有合法依据。6．案涉房屋没有办理产权转移登记，常桂云有责任，有权要求筑居公司与之签订正式的商品房买卖合同，但常桂云怠于行使权利，致使案涉房屋不能在法院执行之前办理完成产权登记，其责任应由常桂云自行承担。二、基于上述理由，请求驳回常桂云的诉讼请求，维持（2021）吉02执异172号执行异议裁定。三、常桂云占有案涉房屋没有合法根据。由于常桂云签订的预购合同以及预购合同补充协议不是商品房买卖合同，尽管常桂云现已居住在案涉房屋中，但没有合法依据。四、常桂云明知其所购买的房屋没有过户，怠于行使权利，没有证据证明常桂云要求筑居公司或主动到相关部门办理产权登记，相应责任由其自己承担，本案诉讼费应由常桂云自行承担。

筑居公司述称，一、关于轻工业公司认为内部认购协议无效的问题。筑居公司作为商品房销售者，首先签署的都是内部认购协议，案涉认购协议书第七条明确本认购协议自签字之日起生效，双方签订买卖合同后本认购协议自动解除。案涉房屋未办理不动产权证，原因在于筑居公司。2019年末，吉林省政府责成吉林市政府办理无籍房手续，案涉房屋产权在这段时间正在办理启动。现案涉房屋所在34号楼如果无查封，已办理完毕产权证。由于轻工业公司查封了案涉房屋，致使常桂云无法办理不动产权证。二、关于轻工业公司认为抵账房产不是商品房买卖关系的问题。早在2016年，筑居公司做销售广告，与吉林市盛大文化传播有限责任公司达成意向，后期由于房地产公司资金困难，未能付广告费用，经协商筑居公司以34号楼3套房屋抵账，包含案涉房屋。双方签署了收据和房屋抵账审批表，2016年7月27日，该抵账事宜终结。三、关于支付购房款的事项，由常桂云自行举证。四、常桂云多次要求筑居公司办理案涉房屋不动产手续，吉林市信访局协调不动产部门以无籍房程序办理案涉房屋所在34号楼不动产手续。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：轻工业公司与筑居公司建设工程监理合同纠纷一案，本院于2019年6月26日作出（2019）吉02民初33号民事判决，内容为：“一、筑居公司于判决生效之日起立即给付轻工业公司欠付监理酬金1，281.84万元；二、筑居公司于判决生效之日起立即给付轻工业公司欠付监理酬金的利息（以1，281.84万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年7月10日起计算至实际给付之日止）；三、驳回轻工业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费121，212元，由筑居公司负担112，750元，由轻工业公司负担8462元。”判决生效后，因筑居公司未能履行相应的法律义务，轻工业公司向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2021年2月9日作出（2020）吉02执287号之四执行裁定，查封筑居公司名下位于吉林省吉林市船营区解放西路77号吉东·托斯卡纳小区26处房屋（其中含涉案房屋），查封期限三年。2021年8月18日，常桂云针对案涉房屋向本院提出书面执行异议。2021年12月14日本院作出（2021）吉02执异172号执行裁定，驳回了常桂云的异议请求。常桂云不服该裁定，在法定期限内提起本案诉讼。

另查明，2016年12月4日，常桂云与筑居公司签订《米兰花都内部认购协议书》，约定常桂云购买吉东·托斯卡纳小区二期《米兰花都》案涉房屋，建筑面积63平方米，付款方式为一次性付款，房款为306，054元，同日常桂云女儿赵新慧从其吉林银行个人账户取款180，000元，筑居公司于当日给常桂云出具了收款收据，收款方式标明抵账，房款金额为306，054元。2017年9月6日，常桂云与筑居公司签订《米兰花都内部认购协议书补充协议》，约定常桂云应当在房屋交付前支付商品房全部房款306，054元，并附有手写抵帐二字，协议书同时对双方的权利义务、违约责任等事项进行了约定。常桂云于2017年9月6日向吉林市筑居物业服务有限公司交纳了物业费、供热费、垃圾清运费，于2018年11月8日交纳了燃气费，于2020年3月30日交纳了物业费、电费等。案涉房屋所在小区因缺少验收报告、规划批件不齐全等原因，在人民法院查封前不能办理不动产登记。

又查明，2003年4月2日，吉林市昌邑区人民法院作出（2003）昌民1初字第733号民事调解书，准予常桂云与赵云峰离婚。吉林市房屋权属交易服务中心出具的《吉林市个人住房信息查询结果》显示，截止到2022年6月1日，常桂云在吉林市辖区内无房屋所有权登记发证信息和商品房买卖合同备案信息。

再查明，2016年因筑居公司欠付吉林市盛大文化传播有限责任公司广告费用，经双方协商筑居公司以包括案涉房屋在内的三套房屋抵顶广告费用共计905，562元，其中案涉房屋抵顶金额为306，054元。吉林市盛大文化传播有限责任公司于2016年7月28日出具收据，载明抵顶广告款905，562元。根据双方约定，2016年7月27日，筑居公司将案涉房屋预订人姓名登记为吉林市盛大文化传播有限责任公司员工贾岩，并为贾岩出具了收据，载明抵账房款306，054元。2016年12月4日，常桂云经吉林市盛大文化传播有限责任公司员工杜立成介绍以21万元价格购买案涉房屋，向杜立成交付3万元现金，余款18万元从常桂云女儿赵新慧吉林银行个人账户取款支付。

认定以上事实的证据有：《米兰花都内部认购协议书》《米兰花都内部认购协议书补充协议》、银行取款凭证、物业费、供热费、垃圾清运费、燃气费，电费收据、《吉林市个人住房信息查询结果》、记账凭证、抵账收据、以房屋抵账审批表、更名申请审批表、证人证言等证据在卷佐证。

本院认为，本案为案外人执行异议之诉，案外人提起执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼阻却人民法院对执行标的的强制执行。故在诉讼中，需要审查案外人对执行标的是否享有足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。综合当事人的起诉请求、答辩意见以及有关证据，本案争议的焦点问题为常桂云就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，对于常桂云就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当根据法律、司法解释对于民事权益的规定，并可在法律、司法解释对此没有明确规定时参考有关执行程序的司法解释的规定加以认定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本院于2021年2月9日查封案涉房屋，而常桂云与筑居公司于2016年12月4日即签订《米兰花都内部认购协议书》，双方对当事人的名称、商品房基本状况、商品房价款、付款方式、付款时间、违约责任等商品房买卖合同的主要内容进行了约定，该约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。其次，筑居公司提交的证据及证人杜立成证言，能够形成完整证据链条，证明吉林市盛大文化传播有限责任公司从筑居公司以抵账形式取得案涉房屋后，又以21万元价格出售给常桂云，常桂云已全额支付购房款。虽然常桂云并非从本人账户取款，但从其女儿账户取款亦符合常理，筑居公司向常桂云出具了收据予以确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，综合前述事实，应认定常桂云与筑居公司之间就案涉房屋已经签订了合法有效的商品房买卖合同，常桂云交付了购房款。再次，吉林市房屋权属交易服务中心出具的《吉林市个人住房信息查询结果》显示，常桂云在吉林市辖区内无房屋所有权登记发证信息和商品房买卖合同备案信息，即常桂云名下无其他用于居住的房屋，常桂云购买案涉房屋系居住生活需要，系房屋消费者，应依法保护其对案涉房屋享有的物权期待权及居住权。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”根据常桂云提交的物业费、供热费、垃圾清运费、燃气费，电费收据等，能够证明其在法院查封前对案涉房屋占有使用。案涉房屋所在小区在人民法院查封前不能办理不动产登记，非常桂云自身原因。综上所述，常桂云符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其停止对案涉房屋予以执行的诉讼请求本院予以支持。关于常桂云请求对案涉房屋解除查封的问题，因解除查封等具体强制执行措施的变更或撤销，系执行部门的具体执行行为范畴，并非执行异议之诉的审理范围，故常桂云此项诉讼请求，不属于本案审理范围，本院不予评判。

综上所述，常桂云的部分诉讼请求符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十条第一款第一项、第三百一十二条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下：

一、不得执行坐落于吉林省吉林市船营区解放西路77号吉东·托斯卡纳小区案涉房屋；

二、驳回常桂云的其他诉讼请求。

案件受理费5891元，由吉林省吉林轻工业设计院有限公司负担。

如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。

审判长　　孙海波

审判员　　李亚妮

审判员　　张　蕾

二〇二二年六月十三日

书记员　　王　健