西安某某公司与陕西某某公司、刘某某租赁合同纠纷一审民事判决书

陕西省西安市新城区人民法院 民事判决书 （2024）陕0102民初5673号 原告：西安某某公司，住所地西安市。 法定代表人：张某某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨某某，女，汉族，1996年1月27日出生，住陕西省延安市宝塔区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：聂某某，女，汉族，1971年12月28日出生，住西安市新城区，系该公司员工。 被告：陕西某某公司，住所地西安市新城区。 法定代表人：刘某某，公司执行董事。 委托诉讼代理人：郑某某，男，汉族，1986年3月8日出生，住西安市新城区，系该公司员工。 被告：刘某某，男，汉族，1966年6月4日出生，身份证号号码610102196606043558，住西安市新城区。 原告西安某某公司（以下简称“某某公司”）与被告陕西某某公司（以下简称“康展公司”）、刘某某租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告某某公司委托诉讼代理人杨某某、聂某某，被告康展公司委托诉讼代理人郑某某到庭参加诉讼，被告刘某某经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告某某公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付2018年的租赁费851880元，违约金170376元，以上共计1022256元，要求二被告承担连带责任。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月14日，原告与被告康展公司就西安市新城区韩森寨秦川社区21、25、28街坊，建筑面积为2013.2㎡的41间临街门面房签定了房屋租赁合同（合同一），约定合同期自2014年1月1日起至2016年12月31日止，共计三年。合同第八条违约责任约定：（二）乙方有以下情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物，且不必承担违约责任。3、乙方应按期交纳承租房屋期间的水电暖气等其他费用和租金。逾期交纳的，除交齐外，另处按日计收5%的违约金，逾期20日未缴纳的，本合同即自行解除。后双方协商一致于2014年7月24日签订该房屋租赁合同的补充协议（合同二），约定2017年、2018年、2019年租金为每年1466325元，并约定租金每季度交纳一次，下季度租金在每季度开始前5日内一次性交清。2018年1月2日双方再次达成补充协议（合同三），约定2017年1月1日至2021年12月31日，合同租金为每年100万元。2015年12月29日，原告与被告康展公司就西安市新城区××街坊临街建筑面积为60㎡的门面房签订租赁协议（合同四），双方约定合同期为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日，被告每年向原告缴纳资产占用费79200元。2012年3月15日，原告与被告康展公司的实际控制人刘某某协商一致签订协议书（合同五），被告刘某某租用原告28街坊21号楼东面场地874㎡和21街坊东北角场地660㎡，双方约定租期20年，自2012年1月1日至2032年9月30日止，28街坊年资产占用费为52440元，21街坊年资产占用费为39600元。年资产占用费每四年增加5%。后因被告刘某某仅实际租赁21街坊东北角场地360平方米，故21街坊年资产占用费变更为21600元。2018年度21街坊年资产占用费为22680元（21600×1.05＝22680）。综上，被告康展公司与被告刘某某应向原告缴纳2018年度三笔资产占用费总计1101880元。2018年，根据国办发［2016］45号、国资厅发改革［2018］7号、陕政办发［2017］2号、市政办发［2017］82号等关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交的相关政策规定和要求，原告与陕西国金实业发展有限公司签订了供水捆绑物业分离移交协议，原告将9个职工家属区的房屋公用部分及公共配套设施、设备和相关场地等物业移交给陕西国金实业发展有限公司。被告刘某某于2019年9月24日通过中国建设银行向原告的物业管理部汇划了2018年部分租赁费用25万元。截止2019年11月30日，原告的物业管理部向原告移交债权，其中包括被告应付未付的2018年租赁费债权851880元。后原告多次与被告的实际控制人刘某某进行对账并追讨2018年未缴纳租赁费用，被告均以各种理由推脱不予理会。直至今日，被告仍欠原告2018年度租赁费851880元。被告逾期支付房屋租金的行为已构成违约，理应承担违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第195条和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定（2020年修正）》第14条规定，义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为《中华人民共和国民法典》第一百九十五条条规定的“义务人同意履行义务”。故请求根据民法典相关规定，被告应当支付拖欠的租赁费851880元及逾期违约金170376元（按照欠缴租赁额851880元的20%计170376元），共计1022256元。以上款项经原告多次书面催要以及双方会商会谈，但被告一直以多种理由拖延不交，为了维护原告的合法权益不受损害，现向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告康展公司辩称：1、本案中与原告签订租赁合同及承租原告房屋的主体是被告康展公司，刘某某在本案中的所有行为均系其作为康展公司股东代表康展公司行使的行为，与其个人无关。2、康展公司并不欠付原告房屋租赁费，房屋租赁费已于2019年9月24日股东刘某某向原告支付25万元人民币时结清。双方2014年签订《房屋租赁合同》时，被告按照该合同第四条缴纳了保证金10万元。2015年秦川社区三十街坊拆迁时，被告代原告垫付了拆迁补偿款768876元，搬家费7000元，共计775876元。由于2019年租赁房屋出租人的主体由原告变更为陕西国金实业发展有限公司，原、被告双方对双方所有费用进行了核算，其中被告应交房屋租金为110万余元，缴纳的保证金及垫付的拆迁补偿款、搬家费合计87万余元。故双方最终达成被告再向原告支付25万双方租金结清的约定。因此，被告并不欠付原告租赁费。 3、被告无需支付原告违约金，原告违约金的主张过高且无依据。 双方已于2019年9月24日租金结算完毕，被告无需支付违约金。 况且本案中有关违约金的约定仅出现在原告起诉状中的第一份合同，第四份第五份合同并未约定违约金，租赁标的也不同，第一份合同中违约金条款并不能适用第四份和第五份合同，且第一份合同中违约金的计算时间仅为20日，但违约金5%/日的约定明显过高。综上所述，原、被告的租金问题在2019年9月24日已结算完毕，原告的所有诉讼请求均应驳回。 被告刘某某未到庭，亦未提交书面答辩材料。 本院经审理认定事实如下：2014年1月14日，原告某某公司与被告康展公司签订房屋租赁合同，原告将其所属位于西安市新城区××社区××9街坊41间临街门面房（建筑面积为2013.2㎡）租赁给康展公司，合同期为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。合同第八条约定：（二）乙方有以下情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物，且不必承担违约责任。．．．．．．3、乙方应按期交纳承租房屋期间的水电暖气等其他费用和租金。逾期交纳的，除交齐外，另处按日计收5%的违约金，逾期20日未缴纳的，本合同即自行解除。另约定，为确保合同履行，在本合同签订之日，乙方一次性向甲方缴纳履约保证金10万元。庭审中，原告确认已收到10万元保证金。 2014年7月24日，原告某某公司与被告康展公司签订补充协议，协议约定：一、前三年按原合同执行，后五年租期自2017年1月1日至2021年12月31日止，共计八年。二、原合同第三条租金现变更为“前三年按原合同执行，后五年租金即第四、五、六年每年为1466325元，第七、八年每年租金为1539641.25元，后五年租金合计7478257.5元”。三、乙方保证严格按照原合同和本协议相关条款执行，在每季度开始前五日内一次性交清下一季度租金。四、本补充协议中凡涉及对原合同的变更条款，以本协议为准，原合同相关内容将不再执行，未变更条款仍按原合同执行。 2018年1月2日，原告某某公司与被告康展公司又签订补充协议，协议约定：一、合同租金现变更为自2017年1月1日至2021年12月31日，合同租金为每年100万元。二、乙方保证严格按照原合同和本协议付款方式条款执行，在当期季度的最后一个月的最后5个工作日内一次性交清下一季度租金。三、本补充协议中凡涉及对原合同的变更条款，以本协议为准，原合同相关内容将不再执行，未变更条款仍按原合同执行。 2015年12月29日，原告某某公司与被告康展公司签订协议书，原告将位于西安市新城区××街坊临街建筑面积60㎡的门面房2间出租给康展公司，约定合同期为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日。合同约定：乙方每年向原告缴纳资产占用费79200元，费用采取按季计算。 2012年3月15日，原告与刘某某签订协议书，原告将位于28街坊21号楼东面场地874平方米和21街坊东北角场地660平方米两处场地租赁给乙方使用，合同约定租期20年，自2012年10月1日至2032年9月30日止。合同约定：本协议年资产占用费合计92040元，28街坊项目年资产占用费为52440元，21街坊项目年资产占用费为39600元。年资产占用费每四年增加5%。庭审中，原告称协议签订后，刘某某实际仅租赁面积仅为21街坊东北角场地360平方米，并提交西安北方秦川机关物业管理部2012年12月21日出具书面情况一份，载明“西安某某公司与刘某某签订的21街坊联建协议．．．．．．按照签订的协议，两处应交资产占用费为39600元。由于15号楼住户反对在此建房，导致刘某某最终旨在16号楼空地建成一处房屋，图纸面积为360平房米，按照与刘某某签署的协议（60元/㎡/年），应交资产占用费为人民币21600元。” 庭审中，康展公司当庭确认刘某某系康展公司股东，占股99.5%，并称刘某某与原告所签合同均系代表康展公司，合同项下租赁房屋均用于公司自用及转租。原、被告均确认除2018年度外，其他年度租金均已结清。原告称合同项下均系秦川厂自建房，2018年国家三供一业开始，原、被告合同项下的租赁房屋按照文件规定全部移交国金物业管理，确定移交基准日为2019年1月1日，原告当庭提交资产移送协议、物业分离协议，并称依据该协议2018年期间租金仍应由原告收取，被告对原告提交的资产移送协议、物业分离协议表示认可。 被告提交收条16张显示，2015年6月至10月期间，30街坊16位住户分别向康展公司出具收条。被告提交收据11张显示，西安市双生易发搬家服务部收取搬家费，交款单位分别显示为30街坊25号楼69、30街坊9号楼等。被告辩称上述拆迁补偿款768876元，搬家费7000元，共计775876元系康展公司代为垫付，加上履约保证金10万元，和被告支付25万元，双方租金已结清。原告对上述证据不予认可，表示与本案无关，系康展公司给三十街坊的款项，某某公司并未委托康展公司进行拆迁事宜，对于上述个人向康展公司出具的的收条，某某公司并不知晓。 原告提交催款短信显示，原告方于2019年9月24日向刘某某发送租赁费收款人、收款账号及开户行信息，刘某某回复“收到”当日，刘某某通过中国建设银行账户向原告的物业管理部款款25万元。原告方于2021年12月23日向刘某某发送信息“打扰了刘总，领导安排我和您联系租赁费对账单事宜，目前疫情防控期间不便见面，解封后联系您见面，请您一定要支付我的工作哟，谢谢！基建小聂”，刘某某回复“互相支持”。被告对上述催款短信真实性无异议，但表示与本案无关联性。原告称某某公司工作人员聂某某与公司领导于2022年11月10日前往被告康展公司送达催款函，康展公司财务人员***签收。催款函显示“陕西某某公司：根据贵公司与我公司于2014年1月14日签订的《房租租赁合同》以及2014年7月24日签订的《补充协议》，贵公司应按期向我公司缴纳租金，至今贵公司仍拖欠我公司租金85.188万元，现发此函予以催收。请你公司于2022年11月18日前将拖欠租金足额缴纳，否则我公司将诉诸法律予以维护自身合法利益。”，该催款函处有签收人***的签名字样，落款日期为2022年11月10日。被告称签收人是个人，没有公司章子，康展公司并未收到该催款款。庭审过程中，被告提出诉讼时效抗辩，原告提交2022年10月11日原告运营保障中心副主任姚勇与刘某某手机通话录音证据一份显示“刘：姚勇？姚：刘总好，刘总好，没想到还有跟刘总继续打交道的机会。嗯，前两天我们的财务说刘总这边还有一个851880元的应收款，我一听，啊，还有这事儿啊？然后9月底兵总发了文件说是要清收应收款项，然后指令下来了。我一听就知道得找刘总了。您看您啥时候方便？和你坐一下？到你那去一趟？刘：嗯，行，你也知道前面的事还有事呢。姚：啊？刘：“前面还有些事呢，你知道吗？姚：正因为我不了解，因此我没敢直接说找刘总要钱，我说那不行，那得去刘总那里先坐坐，把情况知道呀。刘：行，行。姚：您看您啥时候方便，到你那去一趟？刘：过两天，好吗？这两天疫情呢，不方便。”被告表示对该录音证据不认可，刘某某并非康展公司法定代表人，并不能代表公司，刘某某也未告知康展公司有关该通话的任何事宜，康展公司对此不知情。 以上事实，有租赁合同（合同一）、补充协议（合同二）、补充协议（合同三）、协议书（合同四）、协议书（合同五）、情况说明，银行凭证，西安某某公司供水捆绑物业分离移交协议、资产移交协议，催款短信、催款函、手机通话录音，收条16张、收据11张，当事人的陈述及法庭审理笔录在卷佐证。 本院认为，原告与被告康展公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，依法成立且有效，对双方当事人均具有约束力。关于被告辩称本案中刘某某所有行为均系其作为康展公司股东，代表康展公司行使的行为，与刘某某个人无关之理由，经查，刘某某系康展公司股东，持股达99.5%，且其个人代表康展公司所签合同的权利义务已均由康展公司享受和承担，视为康展公司认可刘某某所签合同内容，故被告关于此节的辩称之理由成立，对其辩称之理由，本院予以采纳。本案租赁合同的合同相对方应为康展公司，原告要求被告刘某某承担连带责任，于法无据，本院依法不予支持。 关于被告辩称康展公司已于2019年9月24日结清房屋租赁费之理由，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案被告针对其抗辩理由，提供收条16张及收据11张，不能证明康展公司系受原告委托进行拆迁事宜，不能证明康展公司支付的拆迁费与搬家费系替原告垫付，且被告辩称的事由与本案并非同一法律关系，当事人可另案起诉主张。另，被告未提交原、被告已就房屋租赁费用协商结清的相关证据，故对被告关于此节的辩称之理由，本院不予采信。结合原告提交的租赁合同、系列补充协议、协议书、情况说明、物业分离移交协议、资产移交协议等证据可证实，2018年度因涉及“三供一业”移交，被告未支付2018年度房屋租赁费用及资产占用费共计1101880元（100万＋79200元＋22680元），扣除刘某某2019年9月24日支付的25万元，扣除康展公司已缴纳的10万履约保证金，尚余751880元尚未支付。 关于被告对违约金的辩称之理由，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六十五条规定，当事人主张约定的违约金过分高于违约造成的损失，请求予以适当减少的，人民法院应当以民法典第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同主体、交易类型、合同的履行情况、当事人的过错程度、履约背景等因素，遵循公平原则和诚信原则进行衡量，并作出裁判。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，人民法院一般可以认定为过分高于造成的损失。恶意违约的当事人一方请求减少违约金的，人民法院一般不予支持。本案中，双方2014年1月14日签订的房屋租赁合同明确约定“逾期交纳的，除交齐外，另处按日计收5%的违约金”，该违约金条款虽未在此后的补充协议中进行变更，但约定的违约金标准明显过高，应依法予以调整。原、被告此后签订的合同中并未约定违约金，原告以全部欠付金额的20%主张违约金于法无据。综合考虑当事人的过错程度、合同的履行情况等因素，本院酌定违约金标准为：以75万元为基数，参照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率一倍，自2019年9月25日计算至起诉之日即2024年3月5日止为127422.92元。 关于被告辩称诉讼时效已过之理由，依据《中华人民共和国民法典》第一百九十五条规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。本案中，原告方于2019年9月24日向刘某某发送租赁费收款人、收款账号及开户行信息，刘某某于当日支付25万元租金；原告方于2021年12月23日向刘某某发送信息联系租赁费对账十一，刘某某收到该信息；2022年11月10原告方工作人员前往康展公司送达催款函，康展公司财务人员在催款函上签字确认，2022年11月10日，原告方工作人员与刘某某手机通话录音中再次提及房屋应收款一事，应处疫情期间，刘某某同意另约时间商谈。综上，原告最后一次向康展公司催收租金日期为2022年11月10日，诉讼时效期间从2022年11月10日重新计算，故原告杜诉讼请求并未超过诉讼时效。被告康展公司关于诉讼时效的辩称之理由不成立，对其辩称之理由，本院不予采纳。被告刘某某经本院合法传唤拒不到庭，视为放弃抗辩。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十五条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，第一百四十七条之规定，判决如下： 被告陕西某某公司于本判决生效后十日内返还原告西安某某公司租金及资产占用费合计751880元及违约金127422.92元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14000元，公告费400元，由被告陕西某某公司负担12384元，由原告西安某某公司负担2016元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员*** 二〇二四年十月十一日 法官助理*** 书记员***