沧州市水利建筑安装工程有限责任公司与某某排除妨害纠纷二审民事判决书

河北省沧州市中级人民法院 民事判决书 （2016）冀09民终2465号 上诉人（原审原告）：沧州市水利建筑安装工程有限责任公司，住所地：沧州市新华区交通大街**号。组织机构代码70066465-X 法定代表人：***，总经理。 委托代理人：***，该公司副处长。 委托代理人：***，北京市硕博律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：***，男，1956年4月11日出生，汉族，住沧州市新华区。 上诉人沧州市水利建筑安装工程有限责任公司（下称沧州水利建筑安装公司）因与与被上诉人***排除妨害纠纷一案，河北省沧州市新华区人民法院于2012年4月23日以（2012）新民初字第245号民事裁定驳回了沧州水利建筑安装公司的起诉，沧州水利建筑安装公司不服上述裁定向本院提起上诉，2012年9月6日，本院以（2012）沧立民终字第318号民事裁定将本案发回重审。2013年5月14日，河北省沧州市新华区人民法院以（2012）新民初字第970号民事判决驳回了沧州水利建筑安装公司的诉讼请求，沧州水利建筑安装公司不服上述判决向本院提起上诉，2013年8月19日，本院以（2013）沧民终字第1888号民事裁定将本案发回重审。2016年1月21日，河北省沧州市新华区人民法院作出（2013）新民初字第924号民事判决，再次驳回了沧州水利建筑安装公司的诉讼请求，沧州水利建筑安装公司仍不服上述判决再次向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人沧州水利建筑安装公司的法定表人***、委托代理人***、***，被上诉人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审原告沧州水利建筑安装公司在原审中诉称：2006年12月29日，原被告双方签订了门市租赁合同，被告承租原告拥有合法土地使用权的位于新华区交通北大道龙泉花园门前的一间半门市，合同约定租赁期为2007年1月1日至2011年12月31日，被告每月须向原告交纳租赁费160元，一次性交付五年房租。2011年12月31日租赁合同到期后，原告多次找被告要求其搬出租赁的房屋，被告拒绝搬出。为此，诉请法院判令被告排除妨害，搬出所租门市，并赔偿原告损失从2012年1月1日起每月1050元至交房屋之日止，本案诉讼费用由被告承担。 原审被告***在原审中辩称：我按每月160元向原告交纳租赁费，一次性交付五年。如果有政策性用地，原告有权收回门市，每年折旧5%，每年赔偿1050元。如今没有政策性用地，原告不应收回门市，其要求搬出所租门市是违约行为。我不同意搬出该门市，我对该门市的使用权由20年，我不认可赔偿原告损失。因为我已经交付了建房费，地上建筑物已转移给我。 原审查明：涉案门市用房位于沧州市交通大街15号，具体地点在龙泉花园门前。该门市用房所占土地的使用权人为沧州水利物资供应处，该宗土地（沧新国用（2006）第046号）用途为仓储用地，通过划拨方式取得。沧州水利物资供应处将位于新华区交通北大道龙泉花园门前的土地交由原告沧州水利建筑安装公司进行使用、管理、收益等。2006年10月，原告沧州水利建筑安装公司在未经城市规划、土地等行政主管部门批准的情况下，在龙泉花园门前出资建成临建板房用于出租获益。原告沧州水利建筑安装公司（甲方）与被告***（乙方）于2006年12月29日签订门市租赁合同一份，约定乙方租赁甲方所属的一间半门市（地点位于龙泉花园门**），租赁期为2007年1月1日至2011年12月31日。合同主要内容包括：1、乙方须一次性交付甲方建设费21000元；2、乙方每月须向甲方交纳租赁费160元，一次性交付五年房租，如五年内房租按市场价有变动，甲方有权变动房租；3、乙方承担所租门市的水、电等费用，须按时向有关部门交纳；4、乙方所租门市的折旧费按20年计算，折旧比例按每年5%，折旧费1050元；5、本合同生效期间如政策性用地，甲方有权收回乙方所租门市，如收回门市给乙方造成损失，甲方按折旧比例每年5%折旧费（1050元／年）赔偿乙方。在该合同甲方签字盖章处特别注明，经处里研究***主任同意签此合同。合同签订后，被告于2007年1月4日向原告交纳建设费21000元及五年的房租9600元。上述事实有以下证据证实：1、2006年3月2日沧州市人民政府核发的沧新国用（2006）第046号国有土地使用权证；2、沧州水利物资供应处出具的情况说明；3、原告支付彩钢屋顶工程款、沧州市水利物资经销站购买钢板建材款的票据；4、2006年12月29日原、被告所签订的门市租赁合同；5、被告收到原告建房费房租的收据；6、涉案门市用房照片。现原告要求被告搬出所承租的门市用房的理由为，至2011年12月31日租赁合同已到期，且正赶上国家政策性用地，需拆除临建板房。对此原告提交了以下证据：1、沧州市住房和城乡建设局《关于2013年度市区国有土地上房屋征收计划征求意见的函》；2、沧州水利物资供应处给原告沧州水利建筑安装公司的通知；3、2014年1月20日《沧州晚报》P4版“两会”特别报道；4、沧州水利物资供应处收回其单位职工出资所建门市的相关证据材料。 原审认为：房屋租赁是房屋所有权人或合法占有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。本案中的涉案门市用房的所属土地使用权人为沧州水利物资供应处，在其授权原告沧州水利建筑安装公司行使使用权期间，在未经城市规划、土地等行政主管部门批准的情况下，由原告沧州水利建筑安装公司出资建成临建板房后，以原告沧州水利建筑安装公司作为出租人又与被告签订租赁合同，并由被告承当了建设费21000元。因涉案门市用房属未经批准建设的临时建筑，故其与被告所签订租赁合同无效。因涉案门市用房的所属土地使用权人为沧州水利物资供应处，且被告对所承租的门市用房承担了建设费，故因门市用房的使用权而产生的争议不仅限于原、被告双方，其权利义务关系也不仅限于租赁合同关系。现原告认为租赁合同有效，并以合同到期，且正赶上国家政策性用地为由，要求被告搬出所租门市，排除妨害，并赔偿其损失，其理由不能成立，对其请求法院不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：驳回原告沧州市水利建筑安装工程有限责任公司的诉讼请求。本案受理费500元，由原告承担。 沧州水利建筑安装公司不服上述判决，其上诉主要理由为：一、一审法院一方面认定双方租赁合同无效，另一方面又说权利义务关系不仅限于租赁合同关系，而最终对双方法律关系是什么不置可否，就这样稀里糊涂地驳回诉讼请求，该认定明显法律逻辑混乱。事实上，上诉人作为所涉临建门市的主人，当然拥有各项权利，被上诉人拒不搬出，没有任何事实和法律依据。二、双方所签订租赁合同的时间是在2006年12月29日，而在此之前的2006年10月份，上诉人出资建成了本案所涉门市，对此，依照我国物权法的相关规定，上诉人对本案所涉门市拥有物权。另外，双方签订租赁合同，使得双方法律关系最终归结为租赁关系，也清楚表明本案所涉门市没有发生过物权变动的情况。三、双方签订的租赁合同合法有效。上诉人所建门市虽未经过有关部门登记，但依照物权法的相关规定，并不因此影响租赁合同的效力，且该租赁合同亦不存在合同法第五十二条规定的合同无效的任何情形。租赁合同到期后，被上诉人已不再有任何继续占有本案所涉门市的理由。由此可见，上诉人对本案所涉门市依照物权法的相关规定，排除上诉人妨害是完全合理合法的。三、被上诉人拒不搬出所租门市，从2012年1月1日起无理占用至今，给上诉人造成了经济损失，理应依法予以赔偿。 经审理查明：本院二审查明的案件基本事实及证据均与原判决相一致。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，涉案门市用房属未经批准建设的临时建筑，原判决根据上述规定认定上诉人与被上诉人订立的门市租赁合同无效正确。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持”。本案在双方所订立的门市租赁合同被依法认定无效的情况下，根据上述法律规定，被上诉人应当将涉案门市返还给上诉人，同时上诉人将其收取被上诉人的21000元建设费予以返还；至于被上诉人所交纳的五年租赁费9600元，因双方对该五年门市租赁合同的履行并无异议或争执，故本院确定该笔款项可折抵为房屋占用使用费上诉人无需返还。关于上诉人主张被上诉人应按每月1050元的标准赔偿其自2012年1月1日起至交出房屋之日止的损失，因其理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定判决如下： 一、撤销河北省沧州市新华区人民法院（2013）新民初字第924号民事判决； 二、上诉人沧州市水利建筑安装工程有限责任公司于2016年12月29日与被上诉人***订立的《门市租赁合同》无效，被上诉人***于本判决生效之日起十五日内将门市返还给上诉人沧州市水利建筑安装工程有限责任公司，上诉人沧州市水利建筑安装工程有限责任公司于本判决生效之日起十五日内将其所收取的建设费21000元返还给被上诉人***； 三、驳回上诉人沧州市水利建筑安装工程有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费500元，由上诉人沧州市水利建筑安装工程有限责任公司负担300元，被上诉人***负担200元；二审案件受理费150元，由上诉人沧州市水利建筑安装工程有限责任公司负担90元，被上诉人负担60元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一六年七月八日 书记员***