建筑东北设计研究院有限公司等与中国建筑东北设计研究院有限公司长沙分公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省长沙市雨花区人民法院 民事判决书 （2024）湘0111民初14740号 原告：蒋某某，女，1971年10月10日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。 委托诉讼代理人：***，湖南金州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖南金州律师事务所律师。 被告：中某有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区。 法定代表人：李某，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市康达（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市康达（长沙）律师事务所律师。 被告：中某分公司，营业场所为湖南省长沙市雨花区。 负责人：***。 委托诉讼代理人：***，北京市康达（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市康达（长沙）律师事务所律师。 原告蒋某某（以下简称原告）与被告中某有限公司（以下简称东北设计院公司）、中某分公司（以下简称东北设计院公司长沙分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2024年9月2日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员***独任审理，于2024年10月31日、2025年9月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人***、***，两被告的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告与被告东北设计院公司签订的《租赁合同》于本案起诉状副本送达被告东北设计院公司之日解除；2.请求判令被告东北设计院公司、被告东北设计院公司长沙分公司向原告支付租金1102485.16元（租金应自2023年2月1日起计算至《租赁合同》判令解除之日止，暂计算至2024年8月31日为1102485.16元）及逾期付款违约金621494.63元（以欠付租金为基数，按照每日千分之一的标准计算至清偿之日止，暂计算至2024年8月31日为621494.63元）；3.请求判令被告东北设计院公司、被告东北设计院公司长沙分公司向原告支付免租期（2018年6月-8月）内租金141840元；4.请求判令被告东北设计院公司、被告东北设计院公司长沙分公司向原告支付合同解除违约金388950.6元（6个月租金）；5.请求判令被告东北设计院公司、被告东北设计院公司长沙分公司向原告支付案涉租赁房屋恢复原状费用（具体金额以造价鉴定为准）；6.请求判令被告东北设计院公司、被告东北设计院公司长沙分公司按《租赁合同》约定的标准64825.10元/月向原告支付自合同判令解除之日起至案涉房屋恢复原状期间的租金损失；7.请求判令被告东北设计院公司、被告东北设计院公司长沙分公司支付物业费12142.5元（物业费应自2024年1月1日起计算至《租赁合同》判令解除之日止，暂计算至2024年3月31日为12142.5元）；8.请求判令被告东北设计院公司、被告东北设计院公司长沙分公司按《前期物业服务协议》的标准（每月每平方米7元）向原告赔偿自合同判令解除之日起至案涉房屋恢复原状期间的物业费损失；9.请求法院判决本案诉讼费、鉴定费、保全费等由二被告承担。事实和理由：被告东北设计院公司在长沙设立分公司即被告东北设计院公司长沙分公司，向原告承租其所有的位于长沙市雨花区正塘坡路69号中建总部国际一期A栋2801、2802、2803、2804、2805、2806、2807号房屋（以下简称案涉房屋）作为分公司的办公场地。原告与被告东北设计院公司于2018年6月1日签订《租赁合同》，约定如下：原告将案涉房屋出租给被告东北设计院公司用于经营，租期为8年，自2018年6月1日起至2026年5月31日止，免租期为3个月，租金（含税金）按照阶段计算、支付，若税率变化，则租金按照税率的变化而进行增减；租金采用先用后付的原则按季度支付，于每季度前30日支付下一季度的租金，逾期支付的则承租人按照每日千分之五的标准向原告支付逾期付款部分的违约金；由承租人自行装修租赁的物业，不得对该物业做任何结构上的改变或附加建筑，且对租赁物业范围内的主体结构、消防设施等均不能发动。合同签订后，原告依约向被告东北设计院公司、被告东北设计院公司长沙分公司交付案涉7套租赁房屋。案涉租赁房屋实际由被告东北设计院公司长沙分公司使用。自2021年8月1日-2023年1月31日期间，因被告东北设计院公司存在逾期付款的行为，原告去案涉房屋向被告催缴租金时，才知晓被告东北设计院公司长沙分公司将7套房屋的主体结构及水电线路全部进行了改变，后经多次沟通，被告东北设计院公司长沙分公司拒不恢复原状。被告东北设计院公司在2023年7月4日将2021年8月1日-2023年1月31日期间的租金补齐，但被告东北设计院公司、被告东北设计院公司长沙分公司逾期付款的行为已构成违约，应按照合同约定承担逾期付款的违约责任。另自2023年2月1日至今，被告东北设计院公司未向原告支付租金（被告欠付的租金暂计算至2024年8月31日为1102485.16元）。原告分别于2024年2月5日、3月29日、4月7日、6月11日书面发函催告被告东北设计院公司、被告东北设计院公司长沙分公司在合理期限内支付上述欠付的租金，但被告东北设计院公司、被告东北设计院公司长沙分公司在合理期限内支付上述欠付的租金，但被告东北设计院公司、被告东北设计院公司长沙分公司至今未付。另自2024年2月起，被告东北设计院公司多次向原告发送函件，要求提前解除双方于2018年6月1日签订的《租赁合同》。原告收到上述函件后向被告东北设计院公司明确复函告知不同意被告东北设计院公司的解除请求，要求其继续履行合同，并于收到复函后的合理期限内支付欠付的房屋租金、物业费、水电费、违约金等。后被告东北设计院公司长沙分公司自行搬离案涉租赁房屋。2024年8月，原告委托长沙市华湘公证处对案涉租赁房屋的现状出具了《公证书》。综上，被告东北设计院公司、被告东北设计院公司长沙分公司在承租期内拖欠房屋租金且擅自提前搬离房屋后未对房屋恢复原状，已构成违约并严重侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益特向法院起诉。 被告东北设计院公司、东北设计院公司分公司共同辩称：（一）案涉房屋租赁合同已经于2024年4月1日解除，原告主张租赁合同于本案起诉状副本送达之日解除无事实和法律依据。首先,案涉房屋租赁合同解除的原因在于原告。在房屋租赁合同中，出租人有义务保证承租人能够正常使用房屋，包括提供必要的电力供应，如果出租人未履行这一义务，导致承租人无法正常使用房屋，承租人有权解除合同并要求赔偿损失。原告于2024年2月1日上午擅自要求物业对案涉房屋进行了断电处理，导致被告东北设计院公司无法正常办公，在被告东北设计院公司报警后，其仍没有恢复供电，鉴于原告擅自断电经报警都不恢复供电的行为，被告东北设计院公司于2024年2月1日下午发函通知于2024年4月1日解除租赁合同，被告东北设计院公司解除案涉租赁合同的行为符合法律规定。其次，案涉房屋租赁合同已经于2024年4月1日解除。被告东北设计院公司己经于2024年3月25日撤离搬离案涉房屋，没有继续使用案涉房屋，因此，被告东北设计院公司不仅通知了原告解除合同，而且已经交还了案涉租赁房屋，案涉租赁合同已经解除。原告自身也已经同意解除合同。原告与被告东北设计院公司相关人员多次沟通了关于房屋租赁合同解除相关事宜，2024年3月27日-29日，双方发送了《解除合同协议书》，已经就解除租赁合同达成一致意见，只是就解除合同后相关费用金额等没有达成一致意见。该点从原告的2024年4月22日催款函要求支付的租金仅计算至2024年3月31日、后续关于赔偿数额及场地交付等情况的沟通来看可以进一步证明。（二）案涉租赁合同已经于2024年4月1日解除，原告要求被告东北设计院公司支付自2023年2月1日至法院判令合同解除之日止（暂计至2024年8月31日）的租金及逾期付款违约金的诉请无事实和法律依据。1.原告要求被告东北设计院公司支付自2023年2月1日至法院判令合同解除之日止（暂计至2024年8月31日）共计1102485.16元的租金的诉请无事实和法律依据。双方租赁合同已经于2024年4月1日解除，且自2024年3月25日起，被告东北设计院公司就没有再占用案涉房屋了，原告无权要求被告东北设计院公司支付2024年4月1日起的租金。且自2024年2月1日原告断电之后，其以被告东北设计院公司不缴纳租金就不恢复供电为由一直就没有恢复供电，被告东北设计院公司自2024年2月1日就没有在案涉房屋里面进行办公了，2024年2月1日至2024年4月1日期间的租金也不应支付，即便要支付该段时间的租金，也应当适当降低租金标准。关于2023年2月1日-2024年2月1日期间的租金应当按照合同约定标准计算，而不是按照原告自行要求的标准来计算，即该段期间的租金应当为662984元。2.原告要求按照日千分之一的标准支付621494.63元逾期付款违约金明显不当。首先，关于己经支付的租金，虽然有付款延迟的情况，但是原告对此是予以同意的，而且从未在过程中向被告东北设计院公司主张过任何逾期付款违约金，对于己经支付的租金不应再计算逾期付款违约金。其次，即便要计算尚未支付租金的逾期付款违约金，原告主张按照日千分之一的标准计算，即年利率为36.5%，明显过高，应当予以调低。且其主张的暂计总金额高达621494.63元，相当于欠付租金总额662984元的93.7%了，严重高于其损失，应当予以调低。（三）原告要求被告东北设计院公司支付免租期内（2018年6月-8月）租金141840元的诉请无事实和法律依据。首先，租赁合同第一条第2款明确约定了免租装修期为2018年6月1日-2018年8月1日，而合同也并没有关于免租期租金补交的任何约定，原告要求补交免租期租金无事实和法律依据。其次，即便需要补交免租期租金，也应当以被告东北设计院公司违约导致合同解除为前提，如前所述，案涉租赁合同的解除，系原告擅自断电导致，且被告东北设计院公司还提前了2个月通知，被告东北设计院公司有权解除案涉租赁合同，因此，被告东北设计院公司无需补交免租期租金。再次，即便法院认为被告东北设计院公司对于合同解除有责任，也应当考虑被告东北设计院公司已经承租期限的问题。合同总租赁期限为8年，而被告东北设计院公司已经租赁了将近6年，原告要求补交全部2个月免租期租金明显也不符合常理。（四）原告要求被告东北设计院公司支付6个月租金共计388950.6元作为合同解除违约金无事实和法律依据。首先，案涉租赁合同中并没有关于合同解除违约金的相关约定，原告要求支付合同解除违约金并无合同依据。其次，即便合同有约定，原告主张被告东北设计院公司支付合同解除违约金的前提条件也应当是被告东北设计院公司违约导致合同解除。但是，事实上是原告擅自于2024年2月1日断电，被告东北设计院公司因此无法正常办公才发出解除通知函的，案涉房屋租赁合同解除的原因在于出租人原告，原告因自己的违约行为导致案涉租赁合同解除后，还反过来要求被告东北设计院公司支付合同解除违约金，明显不符合常理。再次，即便合同解除有被告东北设计院公司的原因，被告东北设计院公司在原告擅自断电的情况下并没有立即解除合同，而是于2024年2月1日通知原告，案涉租赁合同将于2024年4月1日解除，已经按租赁合同第九条第3款的约定提前两个月通知，被告东北设计院公司也不应承担任何合同解除的违约责任。最后，即便被告东北设计院公司需要支付合同解除违约金，原告主张的6个月的租金也明显太高了，法院应当综合考虑原告的断电行为、被告东北设计院公司提前两个月通知合同解除情况以及案涉租赁合同期限已经履行四分之三的事实等情况予以酌情认定该数额。（五）原告要求被告东北设计院公司支付房屋恢复原状的费用并且要求东北设计院按照64825.1元/月的标准支付从合同解除之日起至房屋恢复原状之日止的费用的诉请无事实和法律依据。首先，案涉租赁合同第六条第1款明确约定“合同期满后，乙方装修不得破坏，且遵守来修去丢的原则完整交给甲方”，也就是说，双方已经明确了关于案涉租赁房屋在返还时的交付标准是按照现状交付，而无需恢复至租赁初始时的原状，现原告又违法合同约定要求被告东北设计院公司支付恢复原状的相关费用，明显违反了合同约定，有违诚实信用原则。且合同解除的原因在于原告，其更无权要求被告东北设计院公司恢复原状了。其次，被告东北设计院公司在租赁期间严格按照合同约定使用房屋，在合同履行过程中未对房屋主体结构等进行改造，不应承担恢复原状的相关费用。被告东北设计院公司在装修时，仅打通了玻璃隔断，从未对案涉房屋的主体结构及消防设施等进行改造，被告东北设计院公司在退租时无需支付恢复原状的相关费用。再次，原告系出租7套公寓给被告东北设计院公司进行办公使用，其明显知晓会将玻璃隔断等进行拆除打通，其仍在签署合同的时候要求的是合同解除时保留现状，而且被告东北设计院公司相应的装修方案均经过了原告及物业公司的同意，因此，被告东北设计院公司根本无须恢复原状或承担相关费用。最后，被告东北设计院公司已经按照原告的要求对案涉房屋进行了部分恢复，无须再进行后续恢复，被告东北设计院公司无需再支付任何关于恢复原状的费用。（六）原告要求被告东北设计院公司支付2024年1月1日至2024年3月31日的物业费以及支付从解除之日至恢复原状期间的物业费损失的诉请无事实和法律依据。首先，案涉租赁合同第四条第4款明确物业费等由承租方即被告东北设计院公司自行承担并自行缴纳给物业公司，而不是支付给原告。其次，鉴于该条约定，被告东北设计院公司已经另行与物业公司签署了《物业服务合同》，根据合同相对性原则以及根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”之约定，原告无权直接代替物业公司要求被告东北设计院公司支付物业费。再次，原告目前也没有向物业公司支付任何物业费，其也不存在追偿的基础，因此，原告要求被告东北设计院公司支付物业费的诉请无事实和法律依据。最后，如前所述，案涉租赁合同解除系因原告擅自断电且一直没有恢复导致，而且被告东北设计院公司已经提前两个月通知了原告，另外,被告东北设计院公司没有改变案涉房屋的主体结构，没有恢复原状的义务，根本无需向原告支付任何恢复原状期间的物业费损失。（七）被告东北设计院长沙分公司不是原告签订租赁合同的承租人，其无需承担本案的租赁费的责任。综上，案涉租赁合同提前解除的责任在于原告，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年6月1日，原告（出租方、甲方）与被告东北设计院公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：出租方将案涉房屋租赁给承租方经营。物业类型为办公，建筑面积为583.66平方米。交房时间为2018年6月1日前交付物业给承租方。租期期限为8年，从2018年6月1日起至2026年5月31日止。免租装修期为自2018年6月1日起至2018年8月1日。租金及逾期违约责任、相关费用及付款方式和保证金（押金）：承租方承租的物业起始含税月租金为47280元（此租金含税：如后期税率有变化，则按当天情况进行增减，由承租人与出租方协商处理。出租方在收到每期租金需协助开当期企业专票）。第一阶段2018年6月1日至2019年5月31日止，月租金为47280元/月（含税金：2018年6-8月为装修免租期，2018年7月付2018年8月1日到10月31日租金）；第二阶段2019年6月1日至2020年5月31日止，月租金为47280元/月（含税金）。第三阶段2020年6月1日至2021年5月31日止，月租金为47280元/月（含税金）。第四阶段2021年6月1日至2022年5月31日止，月租金为50117元/月（含税金）。第五阶段2022年6月1日至2023年5月31日止，月租金为53124元/月（含税金）。第六阶段2023年6月1日至2024年5月31日止，月租金为56311元/月（含税金）。第七阶段2024年6月1日至2025年5月31日止，月租金为59690元/月（含税金）。第八阶段2025年6月1日至2026年5月31日止，月租金为63271元/月（含税金）。第八阶段20年6月1日至202年5月31日止，月租金为元/月（含税金）。租金采用先付后用的原则按季度支付，承租方应于每季度提前30日一次性支付下季度租金，如逾期支付，承租方从逾期之日起每日支付出租方未付金额千分之五的逾期付款违约金，直到付清全部租金为止。承租方租赁该物业需自行承担水、电、物业等费用。支付时间、方式为接到出租方出示的水、电等物业公司的缴费单之日起15日内缴清上述费用，逾期未交造成的一切后果由承租方负责。由承租方自行装修该物业（包括道具、照明设备及其他用品用具），并自行依规办理装修手续，承租方不得对该物业作任何结构上的改变或附加建筑。合同期满后，乙方装修不得破坏，且遵守来修去丢的原则完整交给甲方。承租方对租赁物业范围内的主体结构、消防设施等均不能改动。如乙方原因提交解约，应提前两个月书面告知甲方并征得甲方同意，所交租金甲方无需退回，乙方无需承担其他责任；否则乙方需承担违约责任。出租方、承租方都应严格履行本合同，任何一方违约，都应承担相应的法律责任和经济责任。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告东北设计院公司交付的案涉房屋，被告东北设计院公司对案涉房屋进行了装修，装修过程将原告7套房屋打通整体装修后由被告东北设计院长沙分公司在使用。因被告东北设计院未依约支付租金，原告遂诉至法院，请求裁决。 2024年2月1日，被告东北设计院公司向原告发送《租赁合同解除函》，其中载明：因无法继续履行合同，通过此函提出解除合同请求，拟于2024年4月2日退租。具体事宜双方协商解决，另行签订合同解除协议。后，被告东北设计院公司通过微信向原告发送了《租赁合同解除协议》。 2024年3月31日，被告东北设计院公司向原告发送《办公场所搬离告知函》，其中载明：被告东北设计院公司将于2024年3月31日后不再承租原告物业，并于2024年3月25日搬离案涉房屋，现告知原告自2024年3月31日后，被告东北设计院公司将不承担此物业租金及其他任何费用（包括但不限于租金、物业费、水电费等），同时，望原告尽快就其提出的《租赁合同》终止协议内容进行确定。后，原告向被告东北设计院发送了《租赁合同解除协议》。 2024年4月22日，原告向被告东北设计院公司发送《催款函》，其中载明：在收到本催款函后3个工作日内支付欠付的房屋租金850523.46元（2023.2.1-2024.3.31）及物业公司的相关费用，被告东北设计院公司、东北设计院公司长沙分公司予以认可。 2024年2月1日，原告与被告东北设计院公司的财务工作人员***的微信聊天记录载明：被告确认2023年2月1日至2023年12月31日欠付的租金为66.7万多元。 原告起诉状附表载明：2021年8月1日-2021年10月31日租金为154043元、2021年11月1日-2022年1月31日租金为178691.27元、2022年2月1日-2022年7月31日租金为337197.84元、2022年8月1日-2022年10月31日租金为179224.91元、2022年11月1日-2023年1月31日租金为179224.91元、2023年2月1日-2023年4月31日租金为179224.91元、2023年5月1日-2023年7月31日租金为182052.54元、2023年8月1日-2023年10月31日租金为183467.25元、2023年11月1日-2024年1月31日租金为183467.25元、2024年2月1日-2024年4月31日租金为183467.25元。 在本案审理过程中，原告向本院提交了《中国建设银行个人活期账户收入交易明细》，其中载明：2022年3月15日，被告东北设计院公司向原告分别支付154043元、178691.27元；2022年11月29日，被告东北设计院公司向原告支付337197.84元；2023年5月24日，被告东北设计院公司向原告支付179224.91元；2023年7月4日，被告东北设计院公司向原告支付179224.92元，拟证明被告东北设计院公司逾期付款和欠付租金的行为，两被告欠付原告自2023年2月1日至起诉之日期间的租金。被告东北设计院公司质证三性没有异议，对证明目的有异议，在租赁期内，原告在沟通中认可被告东北设计院公司延后支付租金的情况，且在催告租金过程（含微信、书面函件）也从未要求被告东北设计院公司支付逾期付款违约金，对于已付租金不应再计算违约金。双方合同已于2024年4月1日解除，原告无权主张合同解除后至起诉之日期间的租金。 另查明： 1.原告向本院申请鉴定，本院依法委托中机国际工程设计研究院有限责任公司案涉房屋恢复交付时原状的方案及费用进行鉴定。2025年9月5日，中机国际工程设计研究院有限责任公司作出[2025]中机质鉴字D006号雨花区中建总部国际一期A栋房屋修复方案及修复造价意见书，鉴定结果如下：根据修复方案图、计量计价依据以及计价原则，雨花区中建总部国际一期A栋房屋修复方案所需的费用为205209.04元。原告支付了鉴定费47169.81元。 2.2024年4月1日前的物业费、水费、电费，被告东北设计院公司均已支付完毕。 3.案涉房屋的房屋结构已恢复至原来七套相对独立房屋状况，原告通过少租、减免租期的租金方式由承租人装修已重新出租。 4.被告东北设计院公司的经营场所为湖南省长沙市雨花区井湾子街道正塘坡路69号中建信和城中建总部国际一期A、B栋A单元28层A-2801-2814室。 本院认为，原告与被告东北设计院公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。 （一）关于案涉租赁合同解除时间。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”。本案中，原告主张案涉租赁合同于本案起诉状副本送达被告东北设计院公司之日解除，但被告东北设计院公司已于2024年2月1日向原告发函通知原告案涉租赁合同于2024年4月1日解除，且于2024年3月25日已搬离案涉房屋，故被告东北设计院公司关于案涉租赁合同已于2024年4月1日解除的辩称意见，符合法律规定和合同约定，本院予以采纳。 （二）关于被告东北设计院公司长沙分公司的责任。案涉房屋为被告东北设计院公司长沙分公司的经营场所，为案涉房屋的实际承租人，且被告东北设计院长沙分公司系被告东北设计院公司依法设立的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款中“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定和《中华人民共和国民法典》第七十四条第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，即使被告东北设计院长沙分公司在履行租赁合同中产生的民事责任，依法应当由被告东北设计院公司承担。原告主张其与被告东北设计院公司共同承担的诉请，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 （三）关于租金及逾期付款违约金。结合原告提供的催款函、被告东北设计院公司支付租金的银行流水以及双方微信聊天记录可知，租赁合同虽然对租金标准有约定，但双方并未按合同约定的标准支付租金，而是根据原告按季度计算出的含税金额支付租金。结合本案证据，被告东北设计院公司已支付的租金均是按照原告起诉状副表租金标准支付，故该起诉状副表租金计算标准，本院予以认可，根据该起诉状副表租金计算标准，以及合同解除情况，被告东北设计院公司、东北设计院长沙分公司欠付租金为850523.45元[179224.91元（2023年2月1日-2023年4月31日租金）+182052.54元（2023年5月1日至2023年7月31日租金）+183467.25元（2023年8月1日至2023年10月31日租金）+183467.25元（2023年11月1日至2024年1月31日租金）+122311.5元（2024年2月1日至2024年3月31日租金）]。原告主张违约金按双方合同约定的日千分之五的标准计算，该违约金约定标准过高，被告东北设计院公司、东北设计院长沙分公司关于违约金标准过高，请求本院酌情调整的辩称意见，本院予以采纳。本院酌情调整按逾期付款违约金以欠付租金850523.45元为基数，自2024年4月1日起按日万分之三的标准计算至实际清偿之日止。原告诉请超出的部分，本院不予支持。 （四）关于免租期内的租金。免租期按履行期间折算，综合考虑合同期限8年，被告东北设计院公司、东北设计院长沙分公司已经承租6年的因素，本院认定被告东北设计院公司、东北设计院长沙分公司向原告支付免租期内的租金35460元（141840元÷8×2）。原告诉请超出的部分，本院不予支持。 （五）关于合同解除违约金。原告主张合同解除违约金388950.6元，被告东北设计院公司、东北设计院长沙分公司关于因原告擅自断电行为导致其无法正常办公才发出解除合同，且依合同约定提前2个月通知原告，不应承担违约责任的辩称意见，本院不予采纳。被告东北设计院公司、东北设计院长沙分公司关于违约金过高，请求法院酌情认定违约金的数额的辩称意见，本院予以采纳。本院综合双方合同履行情况，违约方的违约情况，依据公平原则及诚实信用原则，本院酌情判令被告东北设计院公司向原告支付违约金122311.5元（183467.25元÷3×2）。 （六）关于案涉房屋恢复原状费用。中机国际工程设计研究院有限责任公司作出[2025]中机质鉴字D006号雨花区中建总部国际一期A栋房屋修复方案及修复造价意见书系经本院通过法定的程序选定,相关司法鉴定人员具有鉴定资格,双方根据鉴定机构通知,进行了现场勘验确认,本院组织双方对有关图纸等进行了质证，鉴定意见书作出后进行了书面的质证,故鉴定机构对本案给出的专业性意见,可作为本案的定案依据。根据该鉴定意见书的鉴定结果：根据修复方案图、计量计价依据以及计价原则，雨花区中建总部国际一期A栋房屋修复方案所需的费用为205209.04元，本院予以确认。原告主张案涉房屋恢复原状费用以造价鉴定为准，被告东北设计院公司、东北设计院长沙分公司辩称其装修方案均是经过原告和物业公司的同意，依据双方合同约定，返还时的交付标准是按照现状交付，无需恢复至租赁初始时的原状，且其已经按照原告的要求对案涉房屋进行部分恢复，无须再进行后续恢复，其无需再支付任何关于恢复原状的费用。本院认为，被告的装修使用将原告七套房屋打通改变了原房屋结构，装修依合同约定可以来装去丢，改变的房屋构造被告理应予以恢复，就房屋恢复问题被告方工作人员与原告亦有多轮沟通协调，只因恢复费用未能达成一致才诉至本院。现案涉房屋新的承租人部分恢复了对案涉房屋的现状结构，相关费用原告在新的租赁合同中通过租金的调整予以体现符合常理，案涉房屋由新的承租人继续使用不能免除被告东北设计院公司、东北设计院长沙分公司的责任。故被告东北设计院公司、东北设计院长沙分公司的该辩称意见，本院不予采纳。鉴定费47169.81元系为明确恢复原状费用的必要支出，理应由被告东北设计院公司、东北设计院长沙分公司承担。 （七）关于租金损失。原告主张被告东北设计院公司、被告东北设计院公司长沙分公司按《租赁合同》约定的标准64825.10元/月向原告支付自合同判令解除之日起至案涉房屋恢复原状期间的租金损失，因合同于2024年4月1日解除，且被告东北设计院长沙分公司已于2024年3月25日已搬离案涉房屋，故原告的该诉请，本院不予支持。 （八）关于物业费。原告主张被告东北设计院公司、被告东北设计院公司长沙分公司支付物业费12142.5元，根据案涉租赁合同约定：“承租方租赁该物业需自行承担水、电、物业等费用”，被告东北设计院公司、东北设计院长沙分公司辩称已经支付至合同解除之日的物业费，故原告该诉请，本院不予支持。 （九）关于物业费损失。原告主张被告东北设计院公司、被告东北设计院公司长沙分公司按《前期物业服务协议》的标准（每月每平方米7元）向原告赔偿自合同判令解除之日起至案涉房屋恢复原状期间的物业费损失，因合同已于2024年4月1日解除，且前述已支持原告主张的恢复原状费用，故原告的该诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、确认原告蒋某某与被告中某有限公司于2018年6月1日签订的《租赁合同》于2024年4月1日解除； 二、被告中某有限公司、中某分公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒋某某租金850523.45元及逾期付款违约金（以850523.45元为基数，自2024年4月22日起按日万分之三的标准计算至实际清偿之日止）； 三、被告中某有限公司、中某分公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒋某某免租期内租金35460元； 四、被告中某有限公司、中某分公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒋某某合同解除违约金122311.5元； 五、被告中某有限公司、中某分公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒋某某恢复原状费用205209.04元； 六、被告中某有限公司、中某分公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒋某某鉴定费47169.81元； 七、驳回原告蒋某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费24838元，财产保全费5000元，合计29838元，由被告中某有限公司、中某分公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员*** 二〇二五年十月十四日 书记员*** 附： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。