某某与张家口某某建设集团有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

河北省张家口市桥东区人民法院 民事判决书 （2025）冀0702民初1578号 原告：***，男，1978年出生，汉族，现住张家口市桥东区。 被告：张家口某某建设集团有限公司，住所地张家口市桥东区。 法定代表人：***。 原告***与被告张家口某某建设集团有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2025年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***、***，被告某某公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令被告为原告办理位于龙泉广场龙泉××栋××号房不动产登记手续，登记产权使用期限70年，并支付原告违约金480000元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年4月24日签订《龙泉府院买卖协议书》，约定原告购买被告开发建设的位于张家口市桥东区龙泉广场龙泉××栋××号房，房屋总建筑面积417平方米，总价款240万元。协议约定，被告出售的房屋居住使用年限为70年产权，被告应负责为原告办理案涉房屋产权证，原告应予配合，如一方违约，违约方赔偿守约方相当于合同总金额20%的违约金。协议签订后，原告依约分四次向被告支付购房款240万元，被告于2014年8月向原告交付房屋，原告已于2016年实际入住。原告依约履行了全部协议后，多次要求被告针对案涉房屋办理房本进行不动产登记，但被告怠于办理，经查被告出售的房屋因产权手续等问题，一直无法办理产权证，且项目产权为40年商业产权，而非70年住宅产权。原告认为被告已经构成违约，为维护原告合法权益诉至法院，请法院支持原告诉讼请求。 被告某某公司辩称，一、被答辩人对“未如约办理不动产登记”是误解，首先，被告一直在和该地块的权利人张家口水泉某某酒店有限公司接洽沟通，推进办理登记事宜，故申请其作为第三人到庭说明情况；其次，原告称被告2014年8月向原告交付房屋，原告已经于2016年实际入住，不难看出，被告早已经完全履行了协议中交付房屋并满足使用义务，协议中并非约定产权登记办理期限，故不存在违约。二、所售房屋并非协议约定的70年住宅产权，而为40年商业产权构成违约的表述属于违心之论，首先，《龙泉府院买卖协议书》开篇第一句：“甲方所建设的龙泉府院项目对外出售，乙方对甲方所出售的房屋做了充分的了解”，何为充分了解，简言之，原告应当对向谁买，买的什么明知，也应对房屋的商业性质、产权年限、交易价格及潜在风险等信息有全面、真实的掌握。被告为保障业主住房权益从未停止与本案产权人接洽沟通，但面对情势不确定性的风险，双方应共担。其次从协议签订时的背景看（2014年），其中出现70年实为双方期待的共同愿景，况且办理产权登记为协议的附随义务，受制于客观条件和政策法规的影响，此愿景无法实现并非我方怠于所能及之事，不能称之违约。综上，对于原告要求的登记产权，我方愿意配合；但对违约金，被告认为无事实和法律依据，请法院依法驳回。 原告为证明其诉讼请求向法院提交以下证据：1.《龙泉府院协议书》，证明原告与被告存在买卖协议，且本协议第九条约定“该房屋居住使用年限为70年，因甲方原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任”。第十一条“任何一方违约则按合同总价金额20%支付另一方违约金”。2.收据及中国建设银行交易明细，证明原告分四次向被告支付购房款240万元。 被告的质证意见为：对证据三性没有异议。对证据1证明目的关于70年产权不是双方能够约定的，因为政府有关部门批复是40年用地，这是谁也改变不了的，不能办理产权登记是客观原因，从事实上和法律上被告方想为而不能为，所以证据不能证明被告违约，被告也不承担违约责任。 本院的认证意见为：被告对原告提交的证据真实性无异议，本院对原告提交证据真实性予以认定。 被告向法院提交：1.水泉某某酒店土地证，证明本案双方签订房屋买卖合同前该证已经颁发，且土地使用年限40年商用大产权。2.建设用地规划许可证，证明项目所有人为水泉某某酒店。3.《项目合作协议书》，证明水泉某某酒店与被告某某公司对土地建设项目、投资、归属、收益等事宜作出划分约定。4.建筑工程施工许可证。5.建筑工程规划许可证，证据4、5证明项目所有人为水泉某某酒店。6.张市解决房开遗留办意见函，证明案涉项目属于遗留问题。7.房开遗留办第四次议事会议纪要，证明该项目办理登记的手续已被遗留办作出安排，华工建设在某某酒店的配合。 原告对证据1、2、3、4、5真实性认可，但上述证据能够说明被告确实存在违约行为，根据被告提供的证据1使用权类型是出让，不是划拨，且自合同签订至今确实未能办理不动产登记，结合土地证，土地及地上房为商业性质，非住宅性质，产权40年非合同约定的70年，虽项目所有人可能是水泉某某酒店，但合同具有相对性，项目合作协议书中对投资、建设、归属均有约定，结合项目合作协议书及原被告签订的买卖协议书，被告应当承担违约责任。对证据6、7关联性不认可，政府意见及议事内容不能影响被告确实存在违约行为的事实，也不能影响人民法院裁判。 本院经审理认定事实如下：案外人张家口水泉某某酒店有限公司于2005年8月19日取得坐落于张家口市桥东区水泉沟113742.23平方米的土地使用权，地类（用途）为商业，使用权类型为出让，使用权终止日期为2045年8月18日。并在2007年5月22日取得《建设用地规划许可证》，用地项目名称为商业金融用地。因水泉某某酒店有限公司取得上述一宗地并已获批酒店建设及公寓开发项目，被告某某公司与张家口水泉某某酒店有限公司（以下简称水泉某某）就“度假酒店、酒店公寓项目合作建设问题”于2012年4月27日签订《项目合作协议书》，协议约定：“水泉某某将其所有的酒店公寓所占土地及涉及的项目作价5500万元转让给某某公司，某某公司取得上述土地的建设权、处分权、受益权”。2014年4月24日，原告与被告某某公司签订《龙泉府院协议书》，原告以240万元向被告购买位于张家口市桥东区龙泉广场张家口××的房屋一套，房屋序号为22栋3号房，底上建筑面积300平方米。地下室建筑面积117平方米。协议第九条约定：“甲方（某某公司）保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，承诺该房屋办理所属房屋产权证为大产权，该房屋居住使用年限为70年；……”。第十一条：“本协议一经签订，双方应共同遵守，任何一方违约，则按合同总价款金额20%支付另一方违约金”备注：“2016年5月31日前，甲方给乙方开具不动产正式发票和正式购房合同”。原告于2014年4月24日向被告支付购房款10万元、2014年4月25日向被告支付购房款190万元、2014年8月21日向被告支付40万元购房款，被告于2014年8月向原告交付房屋，原告使用至今，但一直未签订正式购房合同也未办理不动产登记手续。2020年4月13日，张家口市解决房地产开发遗留问题领导小组办公室召开第三次集体议事会议，天泽妇产医院项目包括在议事内容中。2023年9月27日，张家口市解决房地产开发遗留问题领导小组办公室召开第四次集体议事会议，对水泉酒店公寓南北区项目经研究决定，由桥东区政府督促项目建设单位提供项目竣工验收相关资料，办理竣工验收相关手续，如无法提供，由项目建设单位委托具有相应资质的第三方对该项目进行质量检测和消防安全评估，由市房地产平稳办业务指导组进行认定；……，由市资源和规划局不动产登记中心按照解遗以原登记主体按照“公寓式酒店”办理不动产登记相关手续；由市住建局按照解遗程序办理实测及交易备案相关手续。对于上述事实本院予以认定。 本院认为，案外人张家口水泉某某酒店有限公司为案涉地块的所有权人，被告请求追加案外人张家口水泉某某酒店有限公司作为本案第三人参加诉讼，本院认为，涉案房屋涉及的项目，属于张家口市房地产开发遗留问题，并非正常的商品房买卖合同纠纷，根据被告某某公司与案外人张家口水泉某某酒店有限公司签订的《项目合作协议书》及某某公司自认，某某公司有权对案涉房屋进行出售，原告已经于2014年将全部购房款交付被告，被告也将案涉房屋交付原告实际使用，根据合同相对性原则，原、被告之间的权利义务关系，并不约束水泉某某酒店，本院仅依据原、被告之间签订的买卖协议进行审查，对追加张家口水泉某某酒店有限公司作为被告，本院不予准许。原告主张被告为其办理不动产登记手续，因案涉项目属于我市房地产开发遗留问题，存在非因被告原因导致不能办理产权登记的情形，现办理产权登记的条件尚不成就，对于原告要求被告办理产权登记的诉讼请求，本院不予审理，待条件成就时，原告可另行提起诉讼。原告主张被告承担合同标的20%的违约金，本院认为，原、被告之间的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。根据被告提交的证据，涉案房屋涉及项目土地使用权证地类用途为商业，使用终止日期为2045年8月18日，土地使用年限为40年，但在原告与被告签订的房屋买卖协议中约定：“甲方（某某公司）承诺该房屋办理所属房屋产权证为大产权，该房屋居住使用年限为70年，……。”在双方签订买卖协议时，该宗土地的使用年限已经确实，被告作为案涉房屋的出售方，应当对涉案项目地块及地上房屋的性质明知，并将上述情况告知原告，被告现未能举证将上述情况告知原告，反而在双方签订的合同中明确约定能够办理“大产权、该房屋居住使用年限为70年”存在明显的瑕疵履行，即使办理产权登记的条件成就，该房屋性质也并非住宅，根据现有法律及政策，亦不能办理70年产权不动产登记证书，故被告构成违约，应当承担相应违约责任。对于违约金数额问题，本院认为，违约金的性质是补偿性与惩罚性的统一，虽然被告存在违约情形，但原告作为房屋买受人应当对房屋的性质有所了解，在双方签订的买卖协议中也写明，原告对于案涉房屋做了充分了解，但原告实际对于案涉房屋产权性质并未尽到必要的审查义务，且违约金应当与其实际损失相当，原告未能证明其实际损失金额，考虑产权年限确实影响房屋价值，结合被告已经按时交付房屋给原告使用以及合同履行情况，原告应当自行承担部分责任，本院认为按照标的10%计算违约金较为适宜。案经调解，双方未达成一致意见。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零七条、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十三条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条之规定，判决如下： 一、被告张家口某某建设集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告***支付违约金240000元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费8500元，依法减半收取4250元，由原、被告各负担2125元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向河北省张家口市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员*** 二〇二五年七月十日 法官助理*** 书记员***