中国移动通信集团湖北有限公司荆州分公司与某某、某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

湖北省监利市人民法院 民事判决书 (2023)鄂1023民初2442号 原告：中国移动通信集团湖北有限公司荆州分公司，住所地为湖北省荆州市沙市区太岳路21号，统一社会信用代码91421000706981680E。 法定代表人：**，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：***,北京德和衡（武汉）律师事务所律师，一般授权。 被告：***，男，1970年8月22日出生，汉族，住湖北省石首市。 被告：***，男，1976年2月21日出生，汉族，住湖北省石首市。 两被告委托诉讼代理人：***，湖北子龙律师事务所律师，特别授权。 原告中国移动通信集团湖北有限公司荆州分公司与被告***、***房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年5月26日受理，于2022年8月1日判决后，因中国移动通信集团湖北有限公司荆州分公司不服判决，上诉至荆州市中级人民法院，荆州市中级人民法院于2023年3月17日裁定发回重审，本院依法重新组织合议庭，适用普通程序，于2023年6月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***、两被告委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国移动通信集团湖北有限公司荆州分公司向本院提出诉讼请求：一、判令两被告立即为原告办理监利市××镇××街××花园××栋××号房（监利**机房）的不动产权证；二、判令两被告向原告支付逾期办证的违约金2748.8元；三、请求判令案件诉讼费由两被告承担。 事实与理由：2014年7月2日原告与监利县宏泰房地产开发有限公司（以下简称“宏泰公司”）签订《【监利县**宏泰花园】商品房买卖合同》，约定原告向宏泰公司购买位于监利市××镇××街××花园××栋××号房的房屋。合同签订后，原告依约向宏泰公司支付了全部房款274880元和办理两证部分价款3120元。同时合同约定，宏泰公司义务在2014年7月30日前将房屋交付原告，并在房屋交付后的180天内为原告办理不动产登记，余款20000元自原告领取房产证和土地证时付清。但此后，宏泰公司始终无法为原告房屋办理产权登记手续，时至今日，问题仍未得到解决。两被告为宏泰公司股东，经查，宏泰公司已于2021年12月14日注销，宏泰公司注销时并未通知原告。根据相关法律规定和宏泰公司注销时的股东会决议，两被告应为宏泰公司的未清偿债务承担连带责任。根据《民事诉讼法》第二十七条的规定：“因公司设立、确认股东资格、分配利润、解散等纠纷提起的诉讼，由公司住所地人民法院管辖”。本案为清算责任纠纷，应由公司所在地即监利市人民法院管辖。综上，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 原告中国移动通信集团湖北有限公司荆州分公司围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据： 一、《【监利县**宏泰花园】商品房买卖合同》，用以证明原告与监利县宏泰房地产开发有限公司就案涉房屋签订了房屋买卖合同，该合同合法成立并生效；监利县宏泰房地产开发有限公司有义务在2014年7月30日前将房屋交付原告，并在房屋交付后的180天内为原告办理不动产登记。 二、原告付款凭证，用以证明原告已将全部房款274880元和办理两证部分价款3120元交付给监利县宏泰房地产开发有限公司，原告已按照合同约定履行了自身的合同义务。 三、监利县宏泰房地产开发有限公司注销的相关材料，用以证明两被告应为监利县宏泰房地产开发有限公司的未清偿债务承担连带责任。 两被告辩称：1、本案案由是商品房买卖合同纠纷，根据最高院相关法律解释，本案的权利义务关系应属于房屋买卖合同关系；2、原告的诉请第一项由于本案案涉房屋因不可抗力的原因导致无法办理不动产权证书，根据不可抗力的相关法律规定，两被告不应承担违约责任；3、即使不可抗力不能成立，本案的诉讼时效已超过，原告应当于2016年年底行使诉权主张权利，在此期间，原告没有提供诉讼时效中止或中断的证据，原告于2022年4月12日提起的诉讼已超过诉讼时效，原告的诉请皆得不到法律保护；4、两被告主体不适格，本案案由是房屋买卖合同纠纷，买卖双方当事人受合同相对性约束，本案两被告都是自然人，不是案涉房屋买卖合同的当事人。 被告未向本院提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月2日原告与监利县宏泰房地产开发有限公司（以下简称“宏泰公司”）签订《【监利县**宏泰花园】商品房买卖合同》，约定原告向宏泰公司购买位于监利市××镇××街××花园××栋××号房的房屋,合同总价为274880元，约定由原告于签订合同之日后付清全部房款274880元和办理两证部分价款3120元，合计278000元，余款20000元在领取房产证和土地证时付清。宏泰公司应当在2014年7月30日前将案涉房屋交付原告使用，且应当在商品房交付使用后180日内办理不动产登记。 合同签订后，原告依约向宏泰公司支付了全部房款274880元和办理两证部分价款3120元。宏泰公司与2014年上半年将案涉房屋交付给原告，但宏泰公司未将案涉房屋办理竣工验收备案，也未办理不动产登记。 经查，被告***、***为宏泰公司股东，宏泰公司于2021年12月14日注销，《股东会决议/股东决议》载明：股东承诺对清算报告的真实性负责，注销后若发现公司有未清偿的债权债务，由公司股东按出资比例承担连带责任。 以上事实，有原告提交的证据、当事人陈述记录等在卷佐证。 本院认为，一、原告与宏泰公司订立的《【监利县**宏泰花园】商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，原告已履行义务，不违反法律规定，合同应属有效。依约，宏泰公司应当将案涉房屋交付原告使用，且应当在商品房交付使用后180日内办理不动产登记；宏泰公司已于2021年12月14日注销，但公司股东即两被告承诺注销后发现公司有未清偿的债权债务，由公司股东按出资比例承担连带责任，故两被告主体适格，宏泰公司注销前之债务依法应由两被告承担。因监利县宏泰房地产开发有限公司存在行政违法行为，且公司已经注销，现在办理相关产权证书的条件不具备，导致现阶段无法办证，但两被告仍有义务在符合办证条件时协助原告办理房产登记；虽然被告辩称由于本案案涉房屋因不可抗力的原因导致无法办理不动产权证书，根据不可抗力的相关法律规定，两被告不应承担违约责任，但本案系因宏泰公司相关办理证照手续不全或不符合相关规定致使有关行政部门不予办理所导致，不属法定不可抗力范围，故原告要求两被告办理监利市××镇××街××花园××栋××号房（监利**机房）的不动产权证的诉讼请求，本院予以支持。 二、原告诉请要求两被告为其购买的房屋办理不动产权证，属物权请求权，适用《中华人民共和国民法典》第一百九十六条不适用诉讼时效的规定，故两被告辩称本案诉讼时效已超过，本院不予支持。 据原告与宏泰公司签订的《监利县**宏泰花园商品房买卖合同》的约定，宏泰公司应当在2014年7月30日前将房屋交付原告使用，并于房屋交付使用后180日内为原告办理房地产权属证书，按原告、两被告的陈述，从有利于保护合法权益的角度出发，本院推定案涉房屋的交付时间为2014年12月31日，宏泰公司应于2015年6月29日前为原告办理有关权属登记，故原告应自2015年6月30日知道或应当知道自己权利被侵害。原告于2022年5月26日向本院起诉，但未提供本案诉讼时效中止或中断情形的证据，故原告要求两被告支付逾期办证的违约金2748.8元，已超过诉讼时效期间，故本院对原告要求两被告支付违约金的诉讼请求不予支持。 综上所述，本案经本院审判委员会讨论后决定，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十六条、第五百零二条、第五百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第六十八条、第一百四十五条规定，判决如下： 一、被告***、***在符合法律、行政法规的办证条件时将监利市××镇××街××花园××栋××号房（监利**机房）的权属登记相关材料报产权登记机关备案，并协助原告中国移动通信集团湖北有限公司荆州分公司办理该房屋不动产登记证书； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告***、***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长*** 审判员*** 人民陪审员*** 二〇二三年十一月二十七日 书记员***