某有限公司、尚某某等民事一审民事判决书

辽宁省调兵山市人民法院 民事判决书 （2022）辽1281民初2136号 原告：某有限公司，住所地长沙经济技术开发区。 法定代表人：彭某某，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，系辽宁汇律律师事务所律师。 被告：尚某某，男，住铁岭市调兵山市。 委托诉讼代理人：***，系调兵山市诚志法律服务所法律工作者。 第三人：周某，男，自由职业者，住调兵山市。 原告某有限公司（以下简称“某汽车”）因房屋租赁合同纠纷将被告尚某某诉至本院，本院于2022年1月22日作出（2021）辽1281民初3030号民事判决书，判决被告尚某某自2022年1月起至租赁期满止，给付原告某汽车租金每年3万元；驳回某汽车的其他诉讼请求。某汽车不服本院上述判决，上诉至铁岭市中级人民法院。铁岭中院于2022年7月20日作出（2022）辽12民终1009号民事裁定书，裁定撤销本院上述判决，发回本院重审。发回重审后，本院于2022年10月18日立案本案，依法适用普通程序，另行组成合议庭，依职权追加周某为本案第三人，公开开庭进行了审理，变更案由为返还原物、财产损害赔偿纠纷。原告某汽车的委托诉讼代理人***与被告尚某某的委托诉讼代理人***、第三人周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某汽车向本院提出如下诉讼请求：1、请求被告向原告返还位于铁岭市调兵山市某房屋；2、请求被告向原告支付租金33000元(暂计算至起诉之日，实际以返还房屋之日为准)；3、诉讼费由被告承担。 事实理由：该房屋为第三人抵债给原告，原告于2020年11月16日取得该套房屋所有权，后经过与被告多次协商，被告拒不支付租赁费用，也不返还房屋，遂诉至贵院，请贵院支持原告之所请。 被告尚某某原审辩称，取得房屋所有权之前，我已经交纳了房屋租金。原、被告之间不存在任何合同及债权债务关系，请求驳回原告诉讼请求。本诉未发表新的答辩意见。 第三人周某辩称，房子是我租的，我从某房地产开发公司租的，很多年前的事情了，2013、2014年左右，当时租金便宜，5000元每年，我租了20年，我当时一次性给了10万元租金，我当时想开个饭店或者把房子租出去，我家是南方的，经常回南方做买卖，被告尚某某找到我想用我的房子，我就租给他了，平时我家人去他那洗澡不要钱，被告尚某某大概是2018年、2019年左右租的房子，租金给的现金，大概是10万元，我记不准了。 原告为支持自己的主张向本院提交如下证据，被告对其提交的证据进行了质证、第三人对其提交的证据5进行了质证，本院对其提交的证据进行了认证。证据1存放于原审（2021）辽1281民初3030号案件卷宗中，证据2-5存放于本案卷宗中。 1、房屋产权证复印件，证明房屋所有人为某有限公司单独所有，原告主体适格。被告原审质证，对真实性无异议，但是在原告取得所有权证之前，我方已经承租了该房屋，并支付了全部房屋租金，本诉未发表新的质证意见。 2、******增值税普通发票复印件一张，证明原房主孙某某于2020年11月16日将房屋过户至原告名下，并开具发票。被告原审质证，同上一质证意见一致，本诉未发表新的质证意见。 3、五八同城网站截图，证明房屋租赁价格大概为60000元每年。被告原审质证，对证明目的有异议，依据调兵山房屋市场行情，达不到租房标准，价格仅是一方的要价，该证据与本案无关。本诉未发表新的质证意见。 4、房屋租赁合同，孙某某于2017年将房屋租赁给于某，租金价格为每年7万元。被告原审质证，与本案无关，不清楚是否租赁，是否履行，但是该房屋被告方承租后从2014年开始租用至今，本诉未发表新的质证意见。 5、微信聊天记录截屏打印件4张，证明原告在取得案涉房屋所有权后向被告主张返回房屋或者继续租赁，案外人刘某某作为被告代表与原告工作人员易某进行协商洽谈，同时证明被告在原告取得案涉房屋所有权时就已知晓事实，且曾愿意向原告支付后续租金，只是金额没有谈妥，整体事实与被告所述均矛盾。被告质证，真实性及与本案关联性均有异议，看不出聊天双方是谁，聊天的内容与本案没有联系，没有出示总计原始载体，证据形式不合法，不能作为证据使用。第三人质证，同被告质证意见。 本院认为，以上证据1、2，具有客观性、真实性，与本案具有关联性，本院予以确认；证据3、5，不足以证明原告的证明目的，本院不予确认；证据4，与本案不具有关联性，本院不予确认。 被告为支持自己的主张向本院提交如下证据，原告对其提交的证据进行了质证，本院对其提交的证据进行了认证。证据存放于原审（2021）辽1281民初3030号案件卷宗中。 1、房屋租赁合同一份（原件在原审卷宗内），证明2014年周某在开发商处承租该房屋，周某承租后将此房屋转租由被告管理使用至今。原告质证提出，第一该合同双方非本案当事人，无法证明周某转租给本案被告使用，第二无相关支付凭证，无法证实该合同是否实际履行；第三该合同为复印件，对真实性有异议。 本院认为，当事人在原审向法庭提交了该合同原件，被告质证有异议，但未提供足以反驳的相反证据，故该证据本院予以确认。 第三人周某未举证。 依据上述有效证据及当事人陈述，本院认定如下事实： 2014年12月10日，第三人周某与案外人调兵山市某房地产开发有限公司（已注销）签订《房屋租赁合同》，约定周某租用坐落于调兵山市某门市，房屋用途为饭店，租赁期限为2014年12月20日至2034年12月19日。 约2018年间，通过口头约定，周某将上述房屋转租给被告尚某某。 2020年11月16日，该房屋从案外人调兵山市某房地产开发有限公司变更登记至原告某汽车名下，权利性质为“出让/市场化商品房”，附记中记载：存量房买卖。 本院认为，本案为发回重审案件，发回意见为“一审法院应查明如下事实：1、某汽车公司作为房屋登记及所有权人，案涉房屋如何登记过户至其名下；2、某汽车公司是否有权向尚某某主张返还房屋；3、某汽车公司是否有权向尚某某主张未付房屋租金；4、尚某某是与谁签订的书面租赁合同，租金、租赁期限等是如何约定的；5、尚某某已付租金及未付租金数额；6、一审法院查明上述事实后，本案若涉及第三人合法去权益或未查清案件事实，应考虑追加第三人参加诉讼。”本诉已经依法追加第三人周某参加诉讼。同时，根据原告的诉讼请求及事实与理由，本案为原告变更登记取得案涉房屋所有权后，对房屋占有人主张返还原物请求权及物权损害赔偿请求权，故不属于房屋租赁合同纠纷案件，案由应为返还原物、财产损害赔偿纠纷。 关于案涉房屋如何登记过户至其名下。依据案涉房屋不动产权证记载，案涉房屋系通过存量房买卖，从开发商案外人调兵山市某房地产开发有限公司直接变更登记至某汽车名下。 关于某汽车是否有权向尚某某主张返还房屋，及以租金价格主张物权损害赔偿。原告因变更登记取得案涉房屋所有权，但该房屋变更登记前在开发商案外人调兵山市某房地产开发有限公司为所有权人的时候，租赁给本案第三人周某，并由周某转租给本案被告。根据买卖不破租赁原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故原告的诉讼请求不予支持。 关于原告的权利救济。原告取得房屋存在在先租赁状态的瑕疵，可向取得房屋的合同相对人主张权利。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 驳回原告某有限公司诉讼请求。 案件受理费626元（原告已预交313元），由原告某有限公司负担，原告某有限公司补缴313元（于本判决生效之日起七日内向调兵山市人民法院补缴，逾期未补缴依法强制执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二三年四月十三日 法官助理*** 书记员*** 书记员***