某某汽车制造有限公司、新疆某某房地产开发有限责任公司买卖合同纠纷民事二审民事判决书

新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民事判决书 （2024）新23民终1912号 上诉人（原审原告）：某某汽车制造有限公司，住所地湖南省长沙市。 法定代表人：彭某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢某，男，该公司法务。 委托诉讼代理人：丁某某，男，该公司房产专干。 被上诉人（原审被告）：新疆某某房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市。 法定代表人：朱某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王某，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：耿某某，男，该公司副经理。 上诉人某某汽车制造有限公司与被上诉人新疆某某房地产开发有限责任公司买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2024）新2302民初1529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年9月4日立案后，依法组成合议庭，于2024年9月11日公开开庭进行了审理。上诉人某某汽车制造有限公司的委托诉讼代理人谢某、丁某某，被上诉人新疆某某房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人王某、耿某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某某汽车制造有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人主张的逾期交房违约金226,454.50元。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。2019年6月28日，某某汽车制造有限公司与新疆某某房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：某某汽车制造有限公司以3,500元／平米的价格购买新疆某某房地产开发有限责任公司开发的位于阜康市人民法院西侧某小区**幢*单元***号房屋，某某汽车制造有限公司依照合同约定向新疆某某房地产开发有限责任公司支付了全部购房款476,245元。新疆某某房地产开发有限责任公司应依照合同约定于2019年8月30日前向某某汽车制造有限公司交付该商品房，如新疆某某房地产开发有限责任公司未依照合同约定交付该商品房，依照《商品房买卖合同》第十二条第1款第（2）之约定，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款不低于日万分之三的违约金。 新疆某某房地产开发有限责任公司辩称，合同约定的是期房，对超过90日未交房的情形并未约定具体的违约金计算方式，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。 某某汽车制造有限公司向一审法院起诉请求：判令新疆某某房地产开发有限责任公司向某某汽车制造有限公司支付逾期交房违约金226,454.50元（以476,245元为基数，2019年8月30日至2024年1月1日，按日万分之三计算）。 一审法院认定事实：2019年6月28日，某某汽车制造有限公司（作为买受人）与新疆某某房地产开发有限责任公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：“某某汽车制造有限公司购买新疆某某房地产开发有限责任公司开发建设的位于阜康市某小区**幢*单元***室房屋一套，建筑面积为136.07平方米，单价为3,500元／平方米，房屋总价为476,245元。买受人应当在2019年5月7日前支付该商品房全部价款，出卖人应当在2019年8月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：1．逾期在90日之内，自交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。2．逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起十五日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照0.03％（不低于中国银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房款的0.03％向买受人支付违约金。”2019年4月17日，新疆某某房地产开发有限责任公司向某某汽车制造有限公司出具收据二份，认可其收到某某汽车制造有限公司缴纳的新城六期（某小区）**幢*单元***室房屋的房款472,920元。2019年5月8日，新疆某某房地产开发有限责任公司向某某汽车制造有限公司出具收据一份，认可收到某某汽车制造有限公司缴纳的新城六期（某小区）**幢*单元***室房屋的房款3,325元。以上合计476,245元。庭审中，双方均认可案涉房屋是抵账房。截止2024年7月18日，案涉房屋尚未交付。另查明，2019年至2024年期间，位于某小区附近的建筑面积为130平方米左右的房屋月租金为1,000元-1,200元。一审法院认为，新疆某某房地产开发有限责任公司应当依约自2019年8月30日前交付房屋，其并未实际交付房屋，应当承担逾期交付房屋的违约金。新疆某某房地产开发有限责任公司抗辩其逾期交付房屋系因为疫情、开发商、政府影响，但并未提供证据证实存在合同中约定的免责情形，且2020年初才发生疫情，不影响其于2019年8月30日之前交付房屋，故对此抗辩意见不予采信。某某汽车制造有限公司主张按照日万分之三支付违约金，但是合同中对于逾期超过90日之后的逾期交房违约金并未约定，故新疆某某房地产开发有限责任公司逾期交付房屋的违约金应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定为57,200元【1,100元／月×52个月（2019年8月30日至2024年1月1日）】，对超出部分不予支持。判决：一、新疆某某房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向某某汽车制造有限公司支付违约金57,200元；二、驳回某某汽车制造有限公司的其他诉讼请求。 本案双方当事人在二审中均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。另查明：2019年6月28日签订《商品房买卖合同》第十二条第（2）项第二款约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之×（该比率不应当低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。 本案的争议焦点：被上诉人承担的违约金应当如何认定。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中双方当事人于2019年6月28日签订《商品房买卖合同》一份，该合同系双方真实意思表示，某某汽车制造有限公司已完成给付义务，新疆某某房地产开发有限责任公司应按照合同约定，于2019年8月30日前完成交付房屋义务，但其逾期未能交付，则应当按照约定，承担相应的违约责任。上诉人某某汽车制造有限公司主张按照《商品房买卖合同》第十二条第（2）项第二款约定，即要求继续履行合同的，则新疆某某房地产开发有限责任公司应按日计算全部房价款万之三的违约金，即226,454.50元（以476,245元为基数，2019年8月30日至2024年1月1日）。对此主张本院认为，首先，双方买卖合同第十二条第（2）项第二款中，在比率的约定栏是以“×”进行的选择，并未明确约定具体计算比率。其次，上诉人按照该条款括弧内的约定“该比率不应当低于本条第1（1）项中的比率”计算出违约金226,454.50元，已过分高于同期同地段的租金损失。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”故一审法院参照同期同地段房屋租金损失酌定新疆某某房地产开发有限责任公司应当向某某汽车制造有限公司支付逾期交房违约金57,200元并无不当，本院予以支持。 综上所述，某某汽车制造有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,697元，由上诉人某某汽车制造有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决发生法律效力后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向人民法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年九月十八日 法官助理*** 书记员康越