中国铁塔股份有限公司济宁市分公司、微山县中信贸易有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

山东省济宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2022)鲁08民终1537号 上诉人（原审被告）：中国铁塔股份有限公司济宁市分公司，住所地山东省济宁市高新区洸河路北侧，统一社会信用代码91370800313079178H。 负责人：**，经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：***，山东康桥（济宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：微山县中信贸易有限公司，住所地微山县××路××号，统一社会信用代码91370826706106405Ｃ。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理（特别授权）：***，***正律师事务所律师。 上诉人中国铁塔股份有限公司济宁市分公司因与被上诉人微山县中信贸易有限公司租赁合同纠纷一案，不服山东省微山县人民法院（2021）鲁0826民初2073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中国铁塔股份有限公司济宁市分公司委托诉讼代理人***、被上诉人微山县中信贸易有限公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国铁塔股份有限公司济宁市分公司上诉请求：1.判决撤销微山县人民法院（2021）鲁0826民初第2073号民事判决，改判驳回原告的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一审法院对案涉租赁物微山县××路××号经营楼9楼顶楼房屋、房顶的所有权没有进行必要的审查确认，认定微山县中信贸易有限公司与案外人***存在人格混同没有事实及法律依据，被上诉人并非本案适格的原告。本案案由为房屋租赁合同纠纷，被上诉人作为本案原告，应当首先证明其对于租赁物享有处分权，基于此，被上诉人才享有就租赁物诉讼的权利。上诉人在一审庭审过程中，即提出被上诉人应当向法庭提供其对案涉租赁物的相关所有权证书，否则应承担不利的法律后果，但一审法院未对租赁物所有权归属的事实进行调查，拒绝适用证据规则进行判定，存在严重错误。被上诉人证据不足，不应认定为具有原告资格。一审法院在认定微山县××路××号经营楼9楼顶楼房屋、楼顶分别由被上诉人和案外人***对外出租的事实基础上，将拥有独立法人资格的被上诉人与案外人***人格混同，是错误的。被上诉人作为有独立的法人财产，以营利为目的的企业法人，财产是与法定代表人、董事的个人财产完全区别开的。一审法院以两份合同租赁地均系金源路1号9楼楼顶、***与被上诉人法定代表人***系夫妻关系、系被上诉人董事身份的理由，直接推测被上诉人可以代***就***签订的租赁合同进行诉讼，没有事实及法律依据。被上诉人诉讼主体资格不适格。二、一审法院对证据审查存在错误，被上诉人一审提交的证据4并未有上诉人的签章确认，上诉人在庭审过程中也对该份证据的真实性、合法性、关联性均提出异议，更没有其他证据与该份证据相互佐证，不应认定为有效证据，应依法予以纠正。对于被上诉人提供的证据4**国签字丈量清单，从证据形式方面，清单并未有上诉人的签章确认；从证据内容方面，清单并未有任何涉及双方当事人具体信息、案涉租赁物情况等可能与本案有关联的字样；从证据链角度出发，该份证据系被上诉人欲证明上诉人多占其面积的孤证，无法形成闭合的证据链，不能完整反映客观事实。故被上诉人仅凭该份难以反映客观事实的单据，不能以此推测出上诉人超出租赁范围使用租赁物面积。上诉人对于案涉租赁物并未有扩大使用租赁范围的行为，事实上，因被上诉人多次阻挠上诉人对铁塔的经营管理，上诉人已于2021年3月19日对金源路1号经营楼9楼顶楼楼顶的铁塔进行了部分拆除。被上诉人亦无权要求上诉人支付搬离之后的租金，一审法院以131元／平方米的价格判决上诉人向被上诉人给付十年的租赁费没有事实及法律依据。三、案涉租赁合同系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方均具有拘束力，并且该合同租金的支付也已经履行完毕，被上诉人增加租金的主张没有法律依据。法律最基本的原则是公平原则，而判决书第10页第13行“一审判决酌定增加的租赁费的数额从年租金50元每平方米增加到年租金90.5元每平方米为宜。“却显然是违背了法律的公平原则。在我国无论是侵权责任还是违约责任都始终贯穿着法律的一条基本原则，那就是损害填补原则。法律的目的在于弥补因法律所保护的法益受到侵害而遭受的损失，使法益恢复到未被侵害之前的状态。而法律严格禁止当事人因此而获得法外利益，具体到本案中，对于合同主体发生变更，被上诉人以同意函盖章的方式表示认可，并未对合同主体变更提出任何异议，亦没有在当时提出认为租金过低的诉求，更不存在异常损害造成的影响。租赁合同承租人的变更并未对被上诉人有所侵害。案涉租赁合同系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，并且该合同承租方支付租金的义务也已经履行完毕，不存在法律根据及合同依据变更合同重要条款的情形。社会经济环境发生变化，形势向好，是社会经济发展的必然趋势，而一审判决却置合法有效的租赁合同于不顾，以分担异常损害而造成的影响为由，酌定租期内将双方已经约定明确的租金增加近一倍，于理不合于法无据。综上，本案证据无法证明被上诉人是本案的适格诉讼主体，在被上诉人并未提供案涉租赁物的所有权证书、案外人***与被上诉人身份混同证据、上诉人超出租赁范围使用被上诉人租赁物以及占用面积、占用时间等基本证据的情况下，判决上诉人向被上诉人给付租赁费用，属于认定事实不清，证据不足，适用法律错误。补充：1、一审法院适用法律错误，被上诉人要求增加租金没有法律依据，不应得到支持。第一，被上诉人与联通公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，未经双方协商一致且不存在法定变更的情形，被上诉人无权单方变更合同条款，一审法院也无权干涉既定合同的履行。2、被上诉人以显失公平主张增加租金，但是并未举证证明合同成立时处于危困状态或者缺乏判断力，且合同相对方恶意利用了其弱势地位，此外，显失公平的法律后果只能要求撤销合同，而不是单方变更合同，一审法院径行判决变更主要条款没有法律依据。3、合同签订后联通公司就已经一次性足额向被上诉人付清了租金，按约定履行完毕了全部义务或者主要义务，在此两年之后上诉人承接联通公司相关设施的运营，并不会对被上诉人的权益造成任何影响。4、被上诉人与联通公司同为商业经营的市场主体，被上诉人为获取利益自愿出租闲置楼顶属于商业行为，如其认为租金过低可以在签订合同时协商提高租金，或者阶段性收取租金，甚至选择不予出租，但既然选择签订合法有效的合同，就应当遵守诚实信用原则，按照合同约定享受权利，承担义务，法院也应当尊重合同主体意思资质，维护契约的稳定性，而不是以经济发展为理由变更既定的合同，社会经济发展是健康常态，商业主体对此应有商业风险的考量，不能因经济发展就认定上诉人存在异常的损害，一审法院作出该判决无异于支持市场主体可以依据经济发展而任意变更既定合同条款，契约的稳定性将荡然无存。二、一审法院认定事实不清，上诉人已拆除部分基站，超占面积和期限与事实不符。上诉人租用楼顶共分为三部分，第一部分是机房；第二部分是电梯间上方的天线；第三部分是5Ｇ天线设施，其中5Ｇ设施系于2020年10月安置，占地面积为11.49平方米，并且于2021年3月19日拆除了部分5Ｇ设施，面积为9.84平方米，对于该部分实际占用期限仅为五个月，一审法院判决补交十年租金明显与事实不符。 微山县中信贸易有限公司辩称，1、上诉人请求撤销一审判决，改判驳回原告诉讼请求的理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。2、一、二审诉讼费用由上诉人承担。事实与理由：一、上诉人认为原审原告主体不适格的理由不能成立。1、租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，上诉人自2015年起统一经营中国电信公司、中国联通公司等公司的通讯铁塔运营业务，原经营单位中国电信公司、中国联通公司已与被上诉人签订《通信基站站址租赁合同》，租期自2009年5月1日起至2029年5月1日止。***与中国电信股份有限公司济宁分公司签订《通信基站站址租赁合同》。因此，对于上述承继的租赁物，从未对出租物主体资格提出异议，其出租主体沿用上诉人统一租赁前的出租主体，租赁后没有变更，出租人的出租物也由上诉人常规管理使用，其租赁合同履行事实证明，不存在主体不适格的问题，或对租赁物所有权进行确认的问题。2、以“微山县中信商贸有限公司”，“***”分别签订的建筑物租赁合同在实际操作中不会产生任何矛盾，因中信公司的性质为自然人股东，发起人为***和***，***和***为夫妻，其名都大酒店为***和***夫妇投资建设，其建筑物东西长70米，南北宽30米，单层面积为2100平方米，况且，以中信公司名义出租的面积与以***名义出租的面积不重叠，也不会造成承租人承租利益的损害。二、上诉人超用面积证据充分，上诉人固执己见没有任何道理。1、超出的面积26.13平方米有上诉人方微山分公司潘经理签字，2、第一次庭审后，微山法院又组织双方到现场丈量核实，其超用面积为26.13平方米已经查实、**。虽然上诉人经通知没有到场，证实庭审期间对基本事实已现场核实的事实。三、被上诉人请求增加租金的理由：被上诉人与中国联合网络通信有限公司微山县分公司签订合同的时间为2009年5月1日，当时合同约定每平方年租金50元（租赁面积为48平方米，租赁期限为20年，2009年5月1日起至2029年5月1日止，租金一共48000元，年租金2400元，折算每平方年租金50元，），符合当时的市场行情。现物价飞涨，2009年微山县最低工资标准为620元，2021年最低工资标准为1640元，涨幅264%；2008年山东省城镇居民人均可支配收入16305元，2020城镇居民人均可支配收入43726元，涨幅268%。对于目前物价突飞猛涨的情况，这是被上诉人在当时合同签订时无法预料到的，所以现在继续履行2009年约定的合同价格对被上诉人来说是显失公平，被上诉人请求自2021年5月1起至2029年5月1日止将合同价格提高至每平方年租金131元符合客观实际（50元×264%=132元），每平方年租金131元也是中国电信股份有限公司济宁分公司于2013年租用被上诉人同位置的房产与被上诉人约定的价格，现电信公司与联通公司均将上述租用的房产使用权转至上诉人，所以对于涉案被租用房产的租用价格每平方年租金131元，上诉人也是认可的，所以被上诉人请求增加租金31104元[48平方米×（131-50）元/平方米×8年],请求法庭予以支持。四、请求上诉人支付超占面积租金的理由：上诉人建立5G基站时，实际占用被上诉人房产的面积是115.13平方米（该面积是被上诉人方与上诉人方工作人员**国共同丈量确认的），而联通公司与电信公司同被上诉人签订租用合同约定的租赁面积之和为86平方米，多占用面积为26.13平方米，超占面积的起算时间自2019年5月1日起，即上诉人建立5G基站的时候起算，租用价格应依现在市场价确定，被上诉人与电信公司于2013年签订租用涉案房产的价格为每平方年租金131元，被上诉人请求以每平方年租金131元的价格计算超占面积的租金符合客观实际，也符合法律规定，请求法庭予以支持。综上所述，上诉人请求撤销一审判决，改判驳回原告诉讼请求的理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。补充：关于有效合同能不能一方提出变更问题，现在法院虽然判决对增加面积给予补偿，对原告提出价格偏低，按综合价也判决补偿，原告通过诉讼方式解决，而不是直接定，并没有强制变更，一审原告的诉讼是合理合法，最终得到法律支持是另外一回事，关于合理性和合法性，中国电信当时定的每平方是113元，联通网络当时是每平方50元，相差太多，最终法院判决没有按原告请求的数额去认定，是按平均价90.5元认定的，一审期间**国给了一个调整意见，增加面积按最高调，不同意调整当时合同约定50元价格，我们没有答应，所以调解没成。二，我们现在争议的九楼顶两个机房，占用地方9楼楼梯顶有个平房，该平房上面有两公司2G、3G、4G原通讯天线全占满了，争议最大的整个面积按合同约定两个机房和平房超合同面积了。三，一审代理人和现在代理人把5G天线混同了，5G天线在九楼楼顶与2G、3G、4G天线占用面积不重合，就不存在超占面积，我们争议的是2G、3G、4G占用的面积，5G还有个诉讼一审还没有判决，我们本案是2G、3G、4G面积，对方上诉理由所提到是5G面积，这相混淆了。 微山县中信贸易有限公司向一审法院起诉请求：1、因租赁价格显失公平，请求按电信公司合同价格予以增加，主张增加的租赁费数额为31104元。2、请求判令被告赔偿通讯设备超占面积租赁费数额为34230元(自2019年5月1日算至2029年4月30日)。3、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：***系微山县中信贸易有限公司的董事，与微山县中信贸易有限公司的法定代表人***系夫妻关系，微山县××路××号楼现为微山县中信贸易有限公司的经营地点。2009年5月，微山县中信贸易有限公司与中国联合网络通信有限公司微山县分公司签订《通信基站站址租赁合同》，合同中约定：被告租赁微山县××路××号经营楼9楼楼顶建设通信基站、机房、通信铁塔及其附属设施，租期自2009年5月1日起至2029年5月1日止，约定租赁面积为：顶面积24平方米，机房面积24平方米，租赁费48000元（每平方米年度租价为50元）。2013年，***与中国电信股份有限公司济宁分公司签订《通信基站站址租赁合同》，租赁原告位于微山县××路××号经营楼9楼楼顶建设通信基站、机房、通信铁塔及其附属设施，租期自2013年7月1日起至2023年6月30日止，约定租赁面积为：楼顶面积18平方米，机房面积20平方米，年租金为5000元（每平方米年度租价为131元）。2015年起三大通信商的铁塔架设、投资、运营等均由被告铁塔公司经营。2019年铁塔公司在微山县××路××号经营楼9楼楼顶增加通信设备使用面积26.13平方米。使用面积增加后，原被告因租赁费的数额多次商谈未果。2021年8月26日微山县中信贸易有限公司诉至法院，请求法院依法判令：1、因租赁价格显失公平，请求按电信公司合同价格予以增加，主张增加的租赁费数额为31104元。2、被告赔偿通讯设备超占面积租赁费数额为34230元（自2019年5月1日算至2029年4月30日）。3、诉讼费用由被告承担。 一审法院认为，本案有以下两个争议焦点。其一，本案中微山县中信贸易有限公司的主体是否适格。其二，微山县中信贸易有限公司对于租赁费的追索有无法律依据。微山县××路××号经营楼9楼顶的对外出租分别于：2009年由中国联合网络通信有限公司微山县分公司建设通信基站、机房、通信铁塔及其附属设施；2013年，中国电信股份有限公司济宁分公司建设通信基站、机房、通信铁塔及其附属设施。2009年与中国联合网络通信有限公司微山县分公司签订租赁合同的主体系本案的微山县中信贸易有限公司，2013年，与中国电信股份有限公司济宁分公司签订租赁合同的主体系***。***签订租赁合同时的身份系微山县中信贸易有限公司的董事，租赁的地点均为微山县××路××号经营楼9楼顶，且该地点现作为微山县中信贸易有限公司的经营地。2015年起三大通信商的铁塔架设、投资、运营等均由被告铁塔公司经营后，作为微山县××路××号经营楼9楼顶的租赁主体变更为被告铁塔公司，在上述两份租赁合同履行的过程中，被告铁塔公司在微山工作的业务人员均认可***签订租赁合同的行为，是微山县中信贸易有限公司的意思体现，庭审中微山县中信贸易有限公司提交的铁塔公司在微山工作的业务人员在丈量使用楼顶面积时，对***出租楼顶与中信公司出租的楼顶面积没有任何区分。综上所述，从租赁的地点上，***与微山县中信贸易有限公司租赁的地点均是微山县××路××号经营楼9楼顶；从身份上***与微山县中信贸易有限公司的法定代表人***系夫妻关系，亦是微山县中信贸易有限公司；自2015年起两份租赁合同的相对人变更为被告铁塔公司后，被告铁塔公司对***与微山县中信贸易有限公司两个出租方自认为是同一个主体。从法理上讲，确认***与微山县中信贸易有限公司作为微山县××路××号经营楼9楼顶同一出租主体，没有增加租赁合同相对人被告铁塔公司的负担。因此微山县中信贸易有限公司的诉讼主体适格。根据微山县中信贸易有限公司向法庭提交证据--被告铁塔公司在微山的业务经理**国签字确认的丈量清单。表明了中国铁塔股份有限公司济宁市分公司在履行上述租赁合同的过程中，增加了微山县××路××号经营楼9楼顶的使用面积，微山县中信贸易有限公司要求中国铁塔股份有限公司济宁市分公司给付相应的租赁费（26.13平方米×131元／平方米ｘ10年）有法律依据，一审法院予以支持。2009年5月原告与中国联合网络通信有限公司微山县分公司签订的《通信基站站址租赁合同》系当事人真实意思的表示，合法有效，作为被告方已履行了合同的义务，原告在第一项诉讼请求按电信公司合同价格主张增加租赁费，在合同正常履行的情形下，没有法律依据。自2015年起租赁主体变更为被告铁塔公司后，被告增加了微山县××路××号经营楼9楼顶的使用面积，实际上在合同履行的过程中，引起合同变更的责任主体应是被告铁塔公司。作为本案原告于2009年5月与中国联合网络通信有限公司微山县分公司签订的《通信基站站址租赁合同》，其年租金每平方米50元，而四年后相同位置的年租金131元每平方，租金的数额增加到原来的2.62倍；租赁面积发生了变更，**2009年5月原被告签订的租赁合同的期限较长，当今的社会经济环境发生了重大变化，被告铁塔公司的经营行为系公益事业，假若本案原告请求法院变更合同的内容或者解除合同，来平衡由于社会的异常变动所引起自身利益的失衡，法院是不会支持的。本案中原告增加租赁费的主张，实质上就是在法律的框架下，由双方当事人来分担由于异常损害所造成的影响，符合法律的公平原则，法院酌定增加的租赁费的数额从年租金50元每平方米增加到年租金90.5元【（50＋131）：2】每平方米为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十二条、第一百零七条之规定，判决：一、被告中国铁塔股份有限公司济宁市分公司于本判决生效之日起十日内给付原告微山县中信贸易有限公司增加的租赁费数额为15552元（48平方米ｘ40.5元／平方米ｘ8年（从起诉之日至合同终止之日止））；二、被告中国铁塔股份有限公司济宁市分公司于本判决生效10之日起十日内给付原告微山县中信贸易有限公司增加使用面积的租赁费34453元（26.13平方米×131元／平方米×10年（2019年至2029年））；三、驳回原告微山县中信贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1433元，减半收取计716.5元，由被告中国铁塔股份有限公司济宁市分公司负担。 本院二审期间，上诉人提交：2020年9月17日案涉楼顶照片8张、2021年3月19日案涉楼顶照片3张，证明：通过2020年9月17日上诉人工作人员在现场勘察时拍摄的360度环境照片，可以看出此时案涉楼顶尚未安装5G设施天线，不存在因此超占租赁面积的情形，通过2021年3月19日上诉人工作人员在现场勘察时拍摄的照片，可以看出此时楼顶东西两侧四处5G设施天线已经拆除，及相关设施仅存续了五个月，占用面积为9.84平方米。被上诉人质证称，第一，照片不能反映9楼楼顶的全貌，带有天线的照片属实，正面对的是两间板房，中国电信和联通机房是在底下，照片中不涉及5G天线占有的任何面积，5G天线所属的位置在该楼9楼楼顶的两侧。2021年3月19日拍摄的照片，这个照片在上诉人2020年在九楼楼顶安装5G天线，于2021年拆除后拍摄的，与本案无关。 被上诉人提交：上诉人方**国曾提交的超出面积的计算依据一份，证明：超出面积是经过双方核实的，与被上诉人一审提交的**国的材料可印证。上诉人质证称，对证据的真实性不好确认，但是通过该证据可以看出被上诉人计算超出面积是用电梯间上方面积加板房面积加新建六个空调外罩型天线的面积，减去合同约定的86平米得出超占面积26.13平米，其中新建六个空调外罩型天线其实就是5G设施，通过刚才上诉人提交的照片可以看出，楼顶5G设施的天线形似空调外罩，且被上诉人在一审提交的丈量清单中也显示有六个5G设施天线，因此被上诉人主张的超占面积26.13平米包含了新建的六个5G设施天线所占的面积，现其中的四个5G设施天线合计面积9.84平方米已经拆除，不应向被上诉人缴纳十年的租金。 经审查，本院认为，对上诉人提交的证据，照片不足以反映上诉人主张的涉及5G设施占有的面积、使用期限，亦不足以证明案涉丈量清单中多计算了5G设施占有的面积。本院在本案中不予认定。 对被上诉人提交的证据，无上诉人或**国签章，不足以证明系**国出具材料。本院在本案中不予认定。 本院在本案中审理查明的事实与一审认定事实基本一致。 本院认为，关于被上诉人微山县中信贸易有限公司是否本案适格主体。***签订租赁合同时的身份系被上诉人的董事，与被上诉人的法定代表人***系夫妻关系；租赁的地点均为微山县××路××号经营楼9楼顶；2015年起两份租赁合同的相对人变更为中国铁塔股份有限公司济宁市分公司后，至被上诉人提起本案一审诉讼前，上诉人未举证证明其对被上诉人作为出租方提出异议。且确认***与微山县中信贸易有限公司作为微山县××路××号经营楼9楼顶同一出租主体，没有增加上诉人的负担。故被上诉人的诉讼主体适格。 关于超占面积租赁费问题。上诉人业务经理**国签字确认的丈量清单显示上诉人在履行上述租赁合同的过程中，增加了使用面积。上诉人主张丈量清单中包含2020年10月安置的5G设施占地面积，该部分面积为9.84平米、仅实际占用5个月，该部分不应按10年补交租金。被上诉人辩称，双方本案争议的是2G、3G、4G的占用面积，5G天线在九楼楼顶，与本案争议的占用面积不重合。本院认为，上诉人工作人员已签字确认丈量清单，丈量清单未明确显示是否将5G设施占地面积计算在内，上诉人提交的证据不足以证明其主张的5G设施占地面积、使用期限等，且上诉人亦陈述5G设施天线已在2021年3月拆除,现已无法明确区分清单中是否包括5G设施占地面积及具体面积数。因此，一审法院根据案涉丈量清单等现有证据认定增加使用面积的租赁费，并无不当。 关于合同约定的租赁费应否调整。案涉2009年《通信基站站址租赁合同》约定年租金每平方米50元，而2013年相同位置的《通信基站站址租赁合同》约定年租金131元每平方米。且案涉2009年租赁合同的租期自2009年5月1日起至2029年5月1日止，租赁期限较长，租赁期间内的社会经济环境变化较大，即案涉租赁合同的基础条件发生了重大变化。因此，一审法院认为，被上诉人增加租赁费的主张，实质上是在法律的框架下，由双方当事人来分担由于异常损害所造成的影响，符合法律的公平原则，一审法院酌定从年租金50元每平方米增加到年租金90.5元【（50+131）：2】每平方米（从起诉之日至合同终止之日止），并无不当。 综上所述，中国铁塔股份有限公司济宁市分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人中国铁塔股份有限公司济宁市分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　张　涵 审 判 员　*** 二〇二二年五月十八日 法官助理　高　磊 书 记 员　汤　洋