广州市海珠区嘉鸿花园业主委员会、广州市天宝大酒楼有限公司等物权保护纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市海珠区人民法院 民事判决书 (2020)粤0105民初3009号 原告：广州市海珠区嘉鸿花园业主委员会，住所地广东省广州市海珠区嘉鸿二街15号一层北1号。 负责人：***，主任。 委托代理人：***，广东谨然律师事务所律师。 委托代理人：***，男，1963年6月19日出生，住所地广州市越秀区，该业委会委员。 被告：广州市天宝大酒楼有限公司，住所地广州市海珠区工业大道南997号嘉鸿花园一区首、二层局部。 法定代表人：***，职务执行董事兼总经理。 委托代理人：***，广东经国律师事务所律师。 委托代理人：***，广东经国律师事务所实习人员。 第三人：广州信鸿房地产有限公司，住所地广州市海珠区滨江东路788号之一301单元A室。 法定代表人：***，职务执行董事兼总经理。 委托代理人：***，男，1982年1月14日出生，住所地广州市番禺区，该司职员。 原告广州市海珠区嘉鸿花园业主委员会（下称业委会）诉被告广州市天宝大酒楼有限公司（下称天宝酒楼）、第三人广州信鸿房地产有限公司（下称信鸿公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告的负责人***及其委托代理人***、***，被告天宝酒楼的委托代理人***、***，第三人信鸿公司的委托代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告是经广州市海珠区工业大道南嘉鸿花园业主大会依法选举产生的业主委员会，负责对嘉鸿花园共有部分进行管理、收益等。位于广州市海珠区工业大道南嘉鸿花园嘉鸿一街11号（嘉浚阁）首层的自行车库属于嘉鸿花园的公建配套设施，且已作为大楼公设按比例分摊，属于嘉鸿花园业主共有。然而，该自行车库长期由被告占用，并增设了为被告天宝酒楼服务的中央空调冷却设施。期间，原告曾通知被告前来商谈解决，但双方至今无法达成一致意见。为此，现起诉请求判令：1、确认被告与第三人签订的关于广州市海珠区工业大道嘉鸿花园嘉鸿一街11号（嘉浚阁）首层的自行车库租赁行为对原告无效，出租涉案自行车库的行为无效；2、被告及第三人立即腾空搬离位于广州市海珠区工业大道嘉鸿花园嘉鸿一街11号（嘉浚阁）首层自行车库内的中央空调设备，并将该自行车库交还原告；3、被告及第三人连带向原告支付自2016年9月1日至实际交还自行车库之日止的使用费（使用费按6000元/月的标准计算，暂计至2019年11月为人民币234000元（6000元/月×39个月），具体使用费以市场评估价为准）；4、本案诉讼费、评估费由被告及第三人负担。 被告天宝酒楼辩称：一、原告业委会至今仍未提供房产登记部门出具的直接的有效权属证明，亦未通过确权之诉确认该空地的权属，故原告提供的现有证据（广州市房地产查丈原图等）都不能直接证明该自行车库属于嘉鸿花园业主共有，其权属声明都属于推定。所以业委会并不是本案的适格原告，无权提起本案诉讼。二、天宝酒楼使用该场地有合法依据，已向第三人信鸿公司支付了合理对价，不应重复支付。l、根据天宝酒楼提供的房地产权属证明书可知，首层自行车库的产权人为信鸿公司。2011年3月30日，天宝酒楼的法定代表人基于公平公正、诚实信用的原则与信鸿公司签订了《商铺租赁合同》，租期从2011年4月1日至2021年3月31日。合同上明确约定“甲方有偿提供上述物业首层一间面积为98平方米的房间给乙方作为空调主机房，乙方使用的空调主机房按2000元／月计收"。2013年6月7日，三方签订了主体变更协议，承租人变更为天宝酒楼。《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，是合法有效的，被告在租赁期内对该场地合法享有的使用权应依法受到保护。2、在租赁期间内，天宝酒楼一直按合同约定向信鸿公司支付2000元的月租金。根据评估报告评估的使用费情况，向信鸿公司支付的租金费用明显高于评估该报告中2016年-2018年的使用费，略低于2019年-2020年的使用费标准。即天宝酒楼已就租赁空调机房向信鸿公司支付了合理的对价。一个使用行为不应重复支付费用。即使法院认定涉案自行车库归业委会所有，信鸿公司的行为属于无权处分，也应是业委会向信鸿公司追偿不当得利，而不应要求天宝酒楼重复支付使用费。3、嘉鸿花园于2017年11月22日才通过表决，同意授权业委会追收公共收益及对共有部分的相关问题采取诉讼等法律措施，故其在2017年11月22日才获得业主大会的授权，因此，其仅能对2017年11月22日后的公共收益享有追收的权利。因此，业委会也无权要求天宝酒楼支付2017年11月之前的使用费。三、即使法院认定天宝酒楼应当向嘉鸿花园业委会支付使用费，新冠××疫情期间的租金也应予以减免。四、法院对此类纠纷已有同类的(2019)粤0105民初7844号案判决，法院应当参照处理。五、评估费应由业委会自己承担。 第三人信鸿公司述称：同意天宝酒楼的答辩意见，要求驳回业委会的诉求。 经审理查明：2011年3月30日，第三人信鸿公司（甲方）与***、***（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于广州市海珠区工业大道南路997号嘉鸿一区1、2层部位商铺（建筑面积3866.563平方米）出租给乙方作餐饮，另甲方有偿提供上述物业首层一间面积98平方米的房间给乙方作为空调主机房由乙方承租；租赁期限自2011年4月1日至2021年3月31日；其中，空调主机房按照2000元/月计收，需与每月商铺租金同时支付给甲方。 2013年6月7日，信鸿公司（甲方）与***、***（乙方）、被告天宝酒楼（丙方）签订《主体变更协议书》，约定将上述合同中的承租主体变更为丙方即天宝酒楼。 2017年2月24日，广州市海珠区人民政府瑞宝街道办事处出具海珠瑞宝备[2017]第01号《业主委员会备案回执》，内容包括：“本届业主委员会委员任期：2017年3月1日起至2022年2月28日止”等。 2017年11月22日，原告作出《广州市海珠区嘉鸿花园第三次业主大会表决得票统计表》，其中记载：“议题三、授权业委会签订嘉鸿花园公共区域的经营合同，并对公共收益按规约进行保管和管理；授权业委会追收公共收益及对共有部位的相关问题采取诉讼等法律措施”的“同意数比例（户）：63.18%”、“同意面积比例：57.98%”。 2019年9月，原告业委会向天宝酒楼发出《关于广州市天宝酒家占用嘉鸿花园一街11号（嘉浚阁）首层公共配套单车房通知》，认为天宝酒楼占用了鸿花园嘉鸿一街11号（嘉浚阁）首层公共配套单车房作电机房使用多年，要求天宝酒楼收到本通知之日起3日内，到业委会商谈解决，逾期将采取法律行动。 原告于2019年11月提起本案诉讼。 本案诉讼中，因双方对涉案自行车库的使用费标准存在争议，本院委托广州市安衡价格事务所有限公司进行评估鉴定，该司经评估，于2020年10月26日作出鉴定结论：经计算，该自行车库（面积98平方米）在2016年、2017年月租金均是19元/平方米，月使用费是1862元；2018年月租金20元/平方米，月使用费是1960元；2019年、2020年月租金22元/平方米，月使用费是2156元；即2016年9月1日至2020年7月16日的使用费是95354元。原告业委会支出了鉴定费8000元。 针对鉴定结论，原告业委会认为争议自行车库属于商业用途，应按照商业标准计价，且根据同期同地段物业的价格比较，应按照每月86元/平方米计算。天宝酒楼认为不应当逐年递增计算，而应始终按照每月19元/平方米计，因新冠××疫情影响，根据相关通知关于需减免2020年2、3月租金及减半收取4、5月租金的规定，2020年的租金应作减免。 本案诉讼中，天宝酒楼确认其自2011年4月1日开始使用涉案自行车库。天宝酒楼还提供了其与信鸿公司签订的《补充协议》，约定将上述租赁合同期限从2021年4月1日延长至2031年3月31日，所使用的空调机房继续按照2000元/月计收。 此外，针对涉案位于广州市海珠区工业大道南嘉鸿花园嘉鸿一街11号（嘉浚阁）首层的A12车库（即涉案查丈原图阴形部分）是否有单独出产权证？产权人是谁？是属于开发商所有还是全体业主共有的问题，本院向广州市规划和自然资源局发函进行了查询，该局答复：“一、嘉鸿花园（嘉浚阁、嘉滨阁、嘉洋阁、嘉湖阁）于2001年以强字76945号办理首次登记在广州信鸿房地产有限公司名下，登记地址为海珠区工业大道南路1001-1049号（单号），江南大道南1204-1218，1222-1234号（双号），嘉鸿一街1-11号（单号），2-18号（双号）。 经比对首层查丈原图（测字H1999）和首层报建图（穗规建字［1998］第554号），显示首层A12部位（来函附件查丈原图阴影部分）规划用途为自行车库，该部位暂未办理分割登记。 二、根据《广州市国土资源和规划委员会关于印发的通知》（穗国土规划规字[2018]5号）规定，自行车库属于业主共有的设施”。 业委会对该复函无异议。天宝酒楼认为依法不动产权属以登记为准，而争议的车库尚未登记分割，故不能推定为业主共有设施，最多只能算产权归属未定，业委会无权以此主张权利。 本院认为：本案为物权保护纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。经查明，涉案的嘉鸿花园嘉鸿一街11号（嘉浚阁）首层A12车库规划用途是自行车库，虽未分割登记，但依规属于业主的共有设施，全体业主有权享有该自行车库的权益。天宝酒楼认为自行车库未分割登记，是权属未定，故全体业主无权主张权利的意见，本院不予采纳。原告业委会经嘉鸿花园小区业主大会授权，对小区公共区域进行经营管理，故业委会提起本案诉讼，主张权利，符合法律规定。第三人信鸿公司并非自行车库的权属人，其无权向天宝酒楼出租自行车库，并收取租金。因此，现业委会要求天宝酒楼腾空并搬离自行车库，有理，应予支持。关于占用费的起算时间问题，天宝酒楼认为业委会于2017年3月1日才成立，且业主大会直至2017年11月22日才决议授权业委会追讨公共收益，故业委会无权主张此前的占用费。对此，虽然业委会于2017年3月1日才获得相关街道认同成立，但其代表的是全体业主的利益，就身份而言，其是全体业主的代表，是全体业主决议事项的执行机构，执行的是全体业主大会决议的事项和意愿。本案中，业委会已于2019年9月通知天宝酒楼支付占用费，故对于2016年9月1日起产生的占用费并未超过法定的诉讼时效，全体业主有权对该阶段起的占用费主张权利。既然全体业主有此追偿权，那么代表全体业主利益的业委会当然有权起诉主张此权利，该权利并不会因业委会成立时间的先后而受到影响。因此，天宝酒楼的该辩称意见不能成立，本院不予采纳。关于占用费的标准问题，评估机构作出的评估结论合法合理，应予采信。业委会与天宝酒楼所提出的异议，因理据不足，本院均不予采纳。据此，天宝酒楼应向业委会支付自2016年9月1日起至2020年12月31日期间的占用费102900元（其中，因考虑到新冠××疫情影响，酌情减免2020年2月占用费2156元），及自2021年1月1日起至交还自行车库之日止按照每月2156元的标准计付占用费。天宝酒楼辩称其已向信鸿公司支付了自行车库租金的意见，可另循途径解决。 由于信鸿公司不是自行车库的使用人，业委会要求其搬离，并要求其支付占用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 本案鉴定费宜由双方各负担一半。 综上所述，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第七十三条的规定，判决如下： 一、被告广州市天宝大酒楼有限公司在本判决生效之日起30日内，搬出广州市海珠区工业大道嘉鸿花园嘉鸿一街11号（嘉浚阁）首层（A12）自行车库，并将上述自行车库腾空交还给原告广州市海珠区嘉鸿花园业主委员会。 二、被告广州市天宝大酒楼有限公司在本判决生效之日起30日内，向原告广州市海珠区嘉鸿花园业主委员会支付2016年9月1日至2020年12月31日期间的占用费105056元，及自2021年1月1日起至实际搬离并交还上述自行车库之日止按照每月2156元的标准计算的占用费。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。 本案受理费4810元，由原告业委会负担2695元，由被告天宝酒楼负担2115元。另天宝酒楼在本判决生效之日起30日内向业委会支付鉴定费4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判员*** 二〇二一年六月二十九日 书记员*** 詹泽鑫