贵州九瑞商业投资管理有限公司、铜某某酒店有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔06民终22号 上诉人（原审被告）：贵州九瑞商业投资管理有限公司。住所地贵州省贵阳市南明区市南路2号经典时代花园广场17、18号楼4**26层3号。 法定代表人：***，该公司总经理。 上诉人（原审第三人）：铜***酒店有限公司。住所地贵州省铜仁市碧江区沿江大道（电信综合楼主楼1-9层）。 法定代表人：***，该公司总经理。 被上诉人（原审原告）：中国电信股份有限公司铜仁分公司。住所地贵州省铜仁市碧江区铜江大道28号。 负责人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，贵州泽富律师事务所律师。 上诉人贵州九瑞商业投资管理有限公司（以下简称九瑞公司）、铜***酒店有限公司（以下简称九瑞酒店）因与被上诉人中国电信股份有限公司铜仁分公司（以下简称电信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初1661号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 九瑞公司、九瑞酒店上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实及理由：1、一审判决认定事实错误。关于哪方违约问题，由于电信公司一直没取得产权证，导致酒店无法办理消防许可证。电信公司也没有办理新增电梯规划手续，导致酒店被行政处罚引发争议，可见租赁合同中先违约的是电信公司。已付租金问题，九瑞酒店在达成调解协议后一共转账支付电信公司租金182.23万元，九瑞酒店为电信公司垫付装修费1440075.37元，停车场工程款20万元（电信公司审计只认可装修款94.7万元）。九瑞酒店实际共支付346.23万元。调解书约定的两期租金共291.2万元九瑞酒店已全部支付。一审判决认定上诉人至今未全面履行付款与客观事实不符。一审判决否定九瑞酒店承租人的主体错误，电信公司在（2018）黔0602民初1385号案件起诉状中自认九瑞酒店是实际承租人。一审判决认定电信公司的解除权不属于（2018）黔0602民初1385号案件中放弃的解除权范围，没有事实及法律依据。电信公司行使的解除权都是基于同一个房屋租赁合同、同一个法律关系形成的。2、一审程序违法。一审庭审中由于电信公司当庭变更诉讼请求，上诉人答复需要另外给答辩期，但一审法院未给上诉人答辩期就直接判决，程序违法。一审判决解除合同，无视九瑞酒店作为实际承租人在没有违约的情况下巨额投资血本无归的重大损失，无视员工面临失业将引发社会矛盾的问题，将带来诸多不良社会影响。 电信公司未答辩。 电信公司向一审法院起诉请求：1．判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告及第三人向原告返还租赁房屋，并立即搬离租赁房屋；2．本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年7月1日，原告电信公司（甲方）与九瑞公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于铜仁市碧江区开发区大江坪桥头电信综合楼主楼1-9层，裙楼1-2层（主裙楼相邻衔接），总计建筑面积10000平方米（面积以房屋产权证为准）的房屋出租给乙方使用（包括相关附属设备设施）。租赁用途：本次乙方承租的铜仁市开发区电信综合楼部分房屋用途明确为：酒店、文化娱乐、数码及相关配套业务。租赁范围：经双方协商，本合同签订租赁范围为主楼3-9层5600平方米，其余主楼、裙楼1-2层4400平方米的租赁待双方明确合作模式后，另行签订补充协议，其租金价格（含税）平均按40元/平方米计算。合同租赁时间：从2015年7月1日起至2026年1月31日止，租赁期限为10年。经双方协商，因合同签订后，乙方需办理相关建审手续和装修期，总计免租期为7个月。实际租期从2016年2月1日起至2026年1月31日止。交付房屋期限：双方签订合同并在乙方交付保证金后可进场装修，装修完毕后，经消防验收合格并通过甲方备案确认，乙方向甲方交付首期租金后方可投入正式运营。租赁费用：每月租赁费用22.4万元，年租赁费（含税）共计268.8万元，2016年2月1日至2019年1月31日租赁费用保持不变，从2019年2月1日开始每年在上年租赁费用基础上上涨5%。租赁费支付方式：（一）租赁费用采用提前支付的方式，乙方以半年为时间单位提前支付房屋租赁费用，即在2016年2月1日前支付上半年租赁费134.4万元，2016年8月31日前支付下半年租赁费134.4万元，依此类推。从2019年2月1日开始，按租赁费上涨比例测算后仍以半年为时间单位提前支付房屋租赁费用。（二）乙方与甲方签订合同时，乙方向甲方交纳50万元作为租赁房屋保证金，保证金不计利息，租赁期满后经双方确认房屋和相关设施无毁损，无违约等因素，由甲方退还给乙方。合同的变更、解除与终止：1．双方可以协商变更或终止合同。2．房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同：……（4）逾期未缴纳按约定应当由乙方缴纳的各项费用，给甲方造成损害的。违约责任：1．甲方不按时交付房屋给乙方的，每逾期一日应向乙方支付约定日租赁费用5倍的违约金。……3．乙方不按时交付租赁费用的，每逾期一日，应按所欠费用的总额的0.5%向甲方支付违约金。4．租赁期间，乙方有本合同第八条第2项行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，已收取的租金不予退还。本合同自双方签订之日起生效，在合同租用期满后失效。案涉《房屋租赁合同》签订后，原告按约将铜仁电信综合楼主楼3-9层交付给九瑞公司，九瑞公司将铜仁电信综合楼主楼3-9层交***酒店使用至今。另查明，2008年4月28日，铜仁市人民政府向电信公司颁发了《国有土地使用证》。2016年9月27日，九瑞酒店取得消防部门颁发的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。2016年11月7日，九瑞酒店取得铜仁市公安局碧江分局颁发的特种行业许可证。2017年，铜仁市城乡规划局向电信公司颁发了《建设工程规划许可证》。2018年2月1日，铜仁市城乡规划局向电信公司颁发了《建设工程竣工规划认可证》。2018年2月，铜仁市国土资源局向电信公司颁发了《不动产权证书》。电信公司与九瑞公司、九瑞酒店曾因本案的房屋租赁合同关系起诉至一审法院，一审法院于2017年12月21日以（2017）黔0602民初2386号民事判决书判决，电信公司、九瑞公司不服向贵州省铜仁市中级人民法院提起上诉。贵州省铜仁市中级人民法院以（2018）黔06民终283号民事裁定书裁定撤销（2017）黔0602民初2386号民事判决书，发回一审法院重新审理。一审法院重审中，原告电信公司在该案中提出的诉讼请求为：1、解除《房屋租赁合同》，九瑞公司与九瑞酒店向电信公司返还租赁房屋，限期将九瑞酒店搬离；2、判令九瑞公司向电信公司支付租金4,032,000元（自2016年2月1日至2017年7月31日共18个月租金），违约金1,209,600元；3、判令九瑞酒店对租金、违约金承担连带责任；4．本案诉讼费***公司、九瑞酒店负担。九瑞酒店在该案中反诉请求为：1、判决电信公司支付九瑞酒店实际损失1,691,409.05元（包括设计费、加盟费、项目试营业的工资、项目补贴、宿舍租金、酒店保安服务费）；2、判决电信公司支付九瑞酒店垫付的维修资金20万元；3、判决确认合同有效并由双方继续履行；4、反诉费用由电信公司负担。该案经一审法院调解后作出（2018）黔0602民初1385号《民事调解书》，载明：“一、电信公司与九瑞公司于2018年7月1日签订的《房屋租赁合同》继续履行，计租日期***酒店与2016年11月7日取得特种行业许可证时起开始计算；二、九瑞公司、九瑞酒店共同支付电信公司房屋租金共计2,912,000元（从2016年11月7日至2017年12月6日止共计13个月），于2018年9月30日前支付1,164,800元，余款1,747,200元于2018年12月31日前付清；三、电信公司自愿放弃本案其他诉讼请求；四、九瑞酒店自愿放弃本案全部反诉请求。”《民事调解书》生效后，九瑞酒店支付电信公司房租75万元；因九瑞公司、九瑞酒店未履行生效法律文书确认的义务，电信公司申请强制执行，九瑞酒店于2019年2月1日支付电信公司房租41.48万元，上述调解协议所约定1,164,800元已履行完毕。后因九瑞公司、九瑞酒店未履行上述调解协议所约定余款1,747,200元的付款义务，电信公司再次申请强制执行，经一审法院送达执行通知书，九瑞公司、九瑞酒店仍未履行给付义务，一审法院作出（2019）黔0602执677号失信决定书，将九瑞公司、九瑞酒店纳入失信被执行人名单，失信期2年。之后，九瑞酒店分别于2019年4月19日、2019年4月26日、2019年5月30日、2019年7月29日、2019年8月30日支付电信公司房租6万元、5万元、15万元、10万元、10万元；合计房租46万元。九瑞酒店另支付电信公司租金19.70万元，上述租金合计65.75万元。 一审法院认为，原告电信公司与被告九瑞公司于2015年7月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。关于原告要求解除上述《房屋租赁合同》的诉讼主张应否支持的问题。一审法院认为，（2018）黔0602民初1385号《民事调解书》中明确原告自愿放弃该案其他诉讼请求，原告在该案的其他诉讼请求包括要求解除案涉《房屋租赁合同》，也即原告在该案中放弃了要求解除案涉《房屋租赁合同》的实体权利，但原告的在该案中所放弃的解除权应限于（2018）黔0602民初1385号《民事调解书》生效之日也即2018年8月20日已经形成的解除权，对于上述《民事调解书》生效之后的解除权因在2018年8月20日尚未形成，自然也无权可弃，亦不应属于原告在（2018）黔0602民初1385号一案中放弃的解除权的范围。故，对于上述《民事调解书》生效后基于新的事由而形成的由原告享有的解除权，原告仍可继续主张。本案中，上述《民事调解书》生效后，被告未按该《民事调解书》的约定履行付款义务，经原告向法院申请强制执行，被告至今仍未全面履行付款义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”的规定，原告享有对案涉《房屋租赁合同》的法定解除权，该解除权系因上述《民事调解书》生效后，被告出现新的违约行为而形成，原告可依法进行主张。故，原告要求解除案涉《房屋租赁合同》的诉讼主张于法有据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，案涉《房屋租赁合同》解除后，被告九瑞公司理应搬离并向原告返还租赁房屋，故，原告要求被告九瑞公司搬离并返还租赁房屋的诉讼主张于法有据，予以支持。关于第三人九瑞酒店是否系案涉租赁房屋的承租人的问题。上述《民事调解书》中虽然明确由被告及第三人九瑞酒店共同支付原告租金，但原告并未认可第三人与其存在房屋租赁合同关系，第三人经法院调解愿意与被告共同向原告支付部分租金系债的加入，但并不能以此断定九瑞酒店系案涉租赁房屋的承租人，故，对第三人认为上述《民事调解书》已确认九瑞酒店系承租人的意见，不予采纳。第三人九瑞酒店虽不是案涉《房屋租赁合同》的承租人，但却是案涉租赁房屋即电信综合楼3-9层的实际占有使用人，案涉《房屋租赁合同》解除后，九瑞酒店继续占有使用电信综合楼3-9层缺乏合法依据，属于无权占有，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定，原告要求九瑞酒店搬离并返还电信综合楼3-9层房屋于法有据，予以支持。综上，原告主张解除原告与被告九瑞公司于2015年7月1日签订的《房屋租赁合同》并要求被告九瑞公司和第三人九瑞酒店搬离并返还案涉租赁房屋于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决：一、解除原告中国电信股份有限公司铜仁分公司与被告贵州九瑞商业投资管理有限公司于2015年7月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告贵州九瑞商业投资管理有限公司、第三人铜***酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离位于铜仁市碧江区的铜仁电信综合楼3-9层房屋，并将前述位于铜仁市碧江区的铜仁电信综合楼3-9层房屋返还原告中国电信股份有限公司铜仁分公司。案件受理费已减半收取计50元，由被告贵州九瑞商业投资管理有限公司负担。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。九瑞公司和九瑞酒店提交了以下证据：1、九瑞公司在一审判决后支付租金53.7万元的打款凭证；2、九瑞公司与电信公司的往来函件、九瑞公司与电信公司工作人员微信聊天记录复印件等，拟证明双方一直在协商租金支付问题。 经质证，电信公司对于九瑞公司在一审判决后支付的租金打款凭证无异议，本院予以确认。其余证据系一审中提交过的证据，不属于新证据。 二审查明事实与一审法院认定事实一致。另查明，在（2018）黔0602民初1385号《民事调解书》中约定的从2016年11月7日至2017年12月6日期间的房屋租金共计2,912,000元，分两期支付，第一期租金1,164,800元已支付完毕；第二期租金1,747,200元，九瑞公司在2019年4月至8月期间共支付65.75万元。一审判决后，九瑞公司于2019年11月1日、11月7日、11月15日分别支付电信公司租金10万元、3.7万元、40万元，共计53.7万元。截止目前尚欠该调解书约定的租金552，700元。2018年、2019年至今的租金仍未支付。 本院认为，上诉人九瑞公司、九瑞酒店与被上诉人电信公司签订《房屋租赁合同》后，一直未按合同确定的期间支付租金，电信公司第一次起诉后，上诉人在一审法院（2018）黔0602民初1385号《民事调解书》确定的支付时间内未全面履行付款义务，电信公司申请法院强制执行后，截止目前，调解书确定的租金仍有552，700元未支付。2018年、2019年的租金也未支付，上诉人已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，上诉人已构成根本违约，电信公司有权解除《房屋租赁合同》。关于九瑞公司、九瑞酒店上诉提出“一审判决认定电信公司的解除权不属于（2018）黔0602民初1385号案件中放弃的解除权范围，没有事实及法律依据”的上诉理由不能成立本院，本院不予采信。 关于九瑞公司及九瑞酒店上诉提出“由于电信公司一直没取得产权证，导致酒店无法办理消防许可证。电信公司也没有办理新增电梯规划手续，导致酒店被行政处罚引发争议，租赁合同中先违约的是电信公司”的问题。经查，电信公司与九瑞公司在《房屋租赁合同》中约定租期从2016年2月1日起计算至2026年1月31日止。由于九瑞酒店于2016年9月27日才取得消防安全检查合格证，11月7日取得特种行业许可证。在（2018）黔0602民初1385号案件中，一审法院组织双方调解时，已经考虑到电信公司租赁房屋的相关手续不完善导致九瑞酒店不能及时办理特种行业许可证的问题，在该次调解书中扣减了9个月的租金，变更租金的起算时间为“***酒店于2016年11月7日取得特种行业许可证时起开始计算”。电信公司与九瑞公司在合同中约定电梯***公司自行新建独立电梯系统，相关规划报审手***公司配合电信公司具体办理。九瑞公司不能举证证明是电信公司违约导致不能办理规划报审手续影响其经营。而电信公司的产权证取得时间问题，并不影响上诉人租赁使用该房屋，故对上诉人提出电信公司违约的上诉理由，本院不予采信。关于九瑞公司及九瑞酒店上诉提出“九瑞酒店为电信公司垫付装修费1，440，075.37元，停车场工程款20万元。九瑞酒店实际共支付346.23万元。调解书约定的两期租金共291.2万元九瑞酒店已全部支付”的问题，经查，九瑞酒店为电信公司垫付的装修费用，因电信公司审计只认可94.7万元，双方也一直未就该费用金额及是否抵扣租金达成一致意见，在一审法院（2018）黔0602民初1385号《民事调解书》中也未明确以该装修费抵扣租金，故双方应对装修费问题另行协商，本案中不作处理。关于九瑞公司、九瑞酒店上诉提出“一审庭审中由于电信公司当庭变更诉讼请求，上诉人答复需要另外给答辩期，但一审法院未给上诉人答辩期就直接判决，程序违法”的问题，经查，在一审庭审笔录中并未记载上诉人所述的电信公司变更诉讼请求，上诉人要求答辩期的问题，上诉人的该上诉理由无事实依据，本院不予采信。 综上所述，九瑞公司、九瑞酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14，607元，由贵州九瑞商业投资管理有限公司、铜***酒店有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二〇年五月二十五日 法官助理高艳 书记员***