中国电信股份有限公司铜仁分公司与贵州九瑞商业投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

贵州省铜仁市碧江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0602民初1661号 原告：中国电信股份有限公司铜仁分公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区铜江大道28号。 负责人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，贵州泽富律师事务所律师，授权范围为特别授权。 被告：贵州九瑞商业投资管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区市南路2号经典时代花园广场17、18号楼4**26层3号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，贵州辅正律师事务所律师，授权范围为特别授权。 第三人：铜***酒店有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区沿江大道（电信综合楼主楼1-9层）。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，贵州辅正律师事务所律师，授权范围为特别授权。 原告中国电信股份有限公司铜仁分公司（以下简称电信公司）与被告贵州九瑞商业投资管理有限公司（以下简称九瑞公司）及第三人铜***酒店有限公司（以下简称九瑞酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，被告九瑞公司于答辩期间对管辖权提出异议，本院裁定驳回后，被告九瑞公司上诉至铜仁市中级人民法院，铜仁市中级人民法院裁定驳回上诉，维持本院裁定。后本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告电信公司的委托诉讼代理人***、被告九瑞公司、第三人九瑞酒店的共同委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告电信公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告及第三人向原告返还租赁房屋，并立即搬离租赁房屋；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告将位于铜仁市××××大道电信综合楼主楼1-9层，裙楼1-2层（主裙楼相邻衔接），总计建筑面积10000平方米的房屋出租给被告使用。双方于2015年7月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁范围为主楼3-9层5600平方米，其余主楼、裙楼1-2层4400平方米的租赁待双方明确合作模式后，另行签订补充协议，其租金价格（含税）平均按照40元/平方米计算。租赁期限为十年，即2015年7月1日起至2026年1月31日止，免租期为7个月，实际租期为2016年2月1日起至2026年1月31日止；租金采用提前支付方式，以半年为时间单位提前支付租金。每月租金为22.40万元，年租金为268.80万元。2016年2月1日至2019年1月31日期间的租金保持不变，从2019年2月1日起，每年在上年租金基础上上涨5%。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了租赁房屋，被告于2015年10月正式进场对酒店进行装修。2015年10月13日，被告出资注册成立第三人，使用租赁房屋主楼1-9层开设维也纳酒店（后更名为九瑞国际酒店）经营至今。被告使用租赁房屋在主楼的一楼一半、主楼2楼、裙楼3楼一半开设为你下厨餐厅，并在租赁房屋之外的空地擅自搭建厨房加工棚等。2019年1月7日，张**和杨熙良共同出资成立铜仁为你下厨餐饮服务有限公司，以出租房屋作为注册地址，以原为你下厨餐厅范围作为经营范围。2015年10月13日，被告和贵州星空影业有限公司共同出资成立铜***影城有限公司，使用租赁房屋裙楼1-3层开设九瑞国际影城经营至今。2016年8月4日，因被告对租赁物进行门头改建和搭建电梯，被铜仁市城乡规划局认定为违建。因行政处罚只能针对产权所有人作出，铜仁市城乡规划局针对原告作出铜市规罚决字2017第9号《行政处罚决定书》，对原告罚款112,732.46元，原告已经依法交纳罚款。被告自使用租赁房屋以来，从未按照合同约定交纳租金，对其及第三人等非法占用房屋也未与原告签订合同和交纳租金。原告曾为此起诉至铜仁市碧江区人民法院主张租金及违约。经铜仁市碧江区人民法院主持调解，双方同意继续履行合同，并支付租金及违约金。但是在调解书约定的履行期限届满后，被告均未主动向原告履行支付义务。原告只能向法院申请强制执行。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告和第三人使用租赁物及非法占用相关房屋长达三年之久，其从未主动交纳租金，并在原告书面催告、起诉、申请强制执行后，仍然拒绝交纳租金，已符合前述法律规定的解除合同条件。为维护原告的合法权益，原告特起诉至人民法院，提出前述诉讼请求。 被告九瑞公司辩称，原、被告的争议已经人民法院调解，被告是作为铜仁市人民政府招商引资企业来铜仁投资的，之前已和原告签订了租赁合同。虽然被告九瑞公司和第三人九瑞酒店多次请求原告与第三人签订合同约定的补充协议，但因双方的原因一直未签订。原告应当提供相关的产权证和规划证，酒店开业必须有产权证和规划证才能办理消防验收，消防验收合格后才能办理特种行业许可证，由于原告的这栋大楼是行政划拨用地，规划和土地均存在违法，所以一直没有取得产权证，在上一个案件审理中原告才取得了产权证，导致九瑞酒店长期未取得特种行业许可证，直至2016年11月7日才取得特种行业许可证。2018年年底，影院所租用区域才取得消防验收合格证，基于以上情况双方发生争议，双方通过铜仁市碧江区人民法院调解达成调解协议，铜仁市碧江区人民法院作出（2019）黔0602民初1385号民事调解书，将房屋的计租时间定于从2016年11月7日起算，该案中对双方租赁遗留问题，双方当时是表示回去之后进行协商，但没有协商结果。被告及第三人为电信营业大厅的装修垫资144万余元，地下停车场又为电信公司垫资20万，这两项加起来160多万余元，电信公司通过审计仅认可90多万。同时，因市政修路封桥，导致九瑞酒店经营亏损，九瑞公司和九瑞酒店在法院调解时也要求原告对此给予考虑，但电信公司一直在协商当中没有结果；根据人民法院的调解书，被告与第三人应当付2,912,000元，被告与第三人实际已经付了1,624,800元，还差1,297,200元，用被告与第三人垫付装修款以及车库工程款实际相抵之后被告及第三人已不欠电信公司债务。因双方至今没有签订补充协议，导致影城，餐厅的租金无法缴纳，影城和酒店不一样，酒店是国有控股企业；统计酒店和餐厅，员工已经有82人，被告解决了众多员工的就业问题。被告请求人民法院综合考虑各方问题，租金应当支付，但是被告希望电信公司把被告及第三人垫付的资金抵扣房租。 第三人九瑞酒店述称：第三人的意见与被告的辩称意见一致。第三人愿意将其租用区域的租金直接支付原告，希望原告与第三人单独签订合同。第三人是案涉租赁房屋的实际使用人，人民法院作出的《民事调解书》已确认第三人是承租人，应予以保护。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年7月1日，原告电信公司（甲方）与九瑞公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于铜仁市××区开发区大江坪桥头电信综合楼主楼1-9层，裙楼1-2层（主裙楼相邻衔接），总计建筑面积10000平方米（面积以房屋产权证为准）的房屋出租给乙方使用（包括相关附属设备设施）。租赁用途：本次乙方承租的铜仁市开发区电信综合楼部分房屋用途明确为：酒店、文化娱乐、数码及相关配套业务。租赁范围：经双方协商，本合同签订租赁范围为主楼3-9层5600平方米，其余主楼、裙楼1-2层4400平方米的租赁待双方明确合作模式后，另行签订补充协议，其租金价格（含税）平均按40元/平方米计算。合同租赁时间：从2015年7月1日起至2026年1月31日止，租赁期限为10年。经双方协商，因合同签订后，乙方需办理相关建审手续和装修期，总计免租期为7个月。实际租期从2016年2月1日起至2026年1月31日止。交付房屋期限：双方签订合同并在乙方交付保证金后可进场装修，装修完毕后，经消防验收合格并通过甲方备案确认，乙方向甲方交付首期租金后方可投入正式运营。租赁费用：每月租赁费用22.4万元，年租赁费（含税）共计268.8万元，2016年2月1日至2019年1月31日租赁费用保持不变，从2019年2月1日开始每年在上年租赁费用基础上上涨5%。租赁费支付方式：（一）租赁费用采用提前支付的方式，乙方以半年为时间单位提前支付房屋租赁费用，即在2016年2月1日前支付上半年租赁费134.4万元，2016年8月31日前支付下半年租赁费134.4万元，依此类推。从2019年2月1日开始，按租赁费上涨比例测算后仍以半年为时间单位提前支付房屋租赁费用。（二）乙方与甲方签订合同时，乙方向甲方交纳50万元作为租赁房屋保证金，保证金不计利息，租赁期满后经双方确认房屋和相关设施无毁损，无违约等因素，由甲方退还给乙方。合同的变更、解除与终止：1．双方可以协商变更或终止合同。2．房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同：……（4）逾期未缴纳按约定应当由乙方缴纳的各项费用，给甲方造成损害的。违约责任：1．甲方不按时交付房屋给乙方的，每逾期一日应向乙方支付约定日租赁费用5倍的违约金。……3．乙方不按时交付租赁费用的，每逾期一日，应按所欠费用的总额的0.5%向甲方支付违约金。4．租赁期间，乙方有本合同第八条第2项行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，已收取的租金不予退还。本合同自双方签订之日起生效，在合同租用期满后失效。 案涉《房屋租赁合同》签订后，原告按约将铜仁电信综合楼主楼3-9层交付给九瑞公司，九瑞公司将铜仁电信综合楼主楼3-9层交***酒店使用至今。 另查明，2008年4月28日，铜仁市人民政府向电信公司颁发了《国有土地使用证》（字号：铜市国用（2018）第0710号），载明：土地使用权人为电信公司，座落：铜仁市开发区沿江路（大江坪桥头），地类为商服，使用权类型为划拨。2016年9月27日，九瑞酒店取得消防部门颁发的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。2016年11月7日，九瑞酒店取得铜仁市公安局碧江分局颁发的特种行业许可证。2017年，铜仁市城乡规划局向电信公司颁发了《建设工程规划许可证》（字号：建字第520000201509870号），载明：建设单位为电信公司，建设项目名称为铜仁电信综合楼，建设位置为铜仁市开发区五显庙，建设规模为21356平方米。2018年2月1日，铜仁市城乡规划局向电信公司颁发了《建设工程竣工规划认可证》（字号：竣字第003463号），载明：建设单位为电信公司，建设项目名称为铜仁电信综合楼，建设位置为铜仁市开发区五显庙，建设规模为21357平方米。2018年2月，铜仁市国土资源局向电信公司颁发了《不动产权证书》（编号：黔（2018）铜仁市不动产权第0002205号），载明：权利人为电信公司，共有情况为单独所有，坐落为铜仁市××××号，权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质为国有土地/划拨/自建房，用途为商服用地/办公。房屋总层数为18层（地下1层，地上17层）。 电信公司与九瑞公司、九瑞酒店曾因本案的房屋租赁合同关系起诉至本院，本院于2017年12月21日以（2017）黔0602民初2386号民事判决书判决，电信公司、九瑞公司不服该判决向贵州省铜仁市中级人民法院提起上诉。贵州省铜仁市中级人民法院以（2018）黔06民终283号民事裁定书裁定撤销（2017）黔0602民初2386号民事判决书，并发回本院重新审理，本院于2018年4月17日立案后，依法进行了公开开庭审理。原告电信公司在该案中提出的诉讼请求为：1、解除《房屋租赁合同》，九瑞公司与九瑞酒店向电信公司返还租赁房屋，限期将九瑞酒店搬离；2、判令九瑞公司向电信公司支付租金4,032,000元（自2016年2月1日至2017年7月31日共18个月租金），违约金1,209,600元；3、判令九瑞酒店对租金、违约金承担连带责任；4．本案诉讼费***公司、九瑞酒店负担。九瑞酒店在该案中提出的反诉请求为：1、判决电信公司支付九瑞酒店实际损失1,691,409.05元（包括设计费、加盟费、项目试营业的工资、项目补贴、宿舍租金、酒店保安服务费）；2、判决电信公司支付九瑞酒店垫付的维修资金200,000元；3、判决确认合同有效并由双方继续履行；4、反诉费用由电信公司负担。该案经本院调解，电信公司与九瑞公司、九瑞酒店达成调解协议，本院于2018年8月20日作出（2018）黔0602民初1385号《民事调解书》，载明：“本案在审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、电信公司与九瑞公司于2018年7月1日签订的《房屋租赁合同》继续履行，计租日期从九瑞酒店与2016年11月7日取得特种行业许可证时起开始计算；二、九瑞公司、九瑞酒店共同支付电信公司房屋租金共计2,912,000元（从2016年11月7日至2017年12月6日止共计13个月），于2018年9月30日前支付1,164,800元，余款1,747,200元于2018年12月31日前付清；三、电信公司自愿放弃本案其他诉讼请求；四、九瑞酒店自愿放弃本案全部反诉请求。……上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。本调解协议经各方当事人在笔录上签名或**，本院予以确认后即具有法律效力。”。 上述《民事调解书》生效后，九瑞酒店分别于2018年11月9日、2018年11月20日、2018年11月29日支付电信公司房租30万元、30万元、15万元，合计75万元；因九瑞公司、九瑞酒店未履行生效法律文书确认的义务，电信公司遂向本院申请强制执行，经本院强制执行，九瑞酒店于2019年2月1日支付电信公司房租41.48万元，上述调解协议所约定1,164,800元已履行完毕，本院于2019年2月22日作出执行结案通知书。后因九瑞公司、九瑞酒店未履行上述调解协议所约定余款1,747,200元的付款义务，电信公司再次向本院申请强制执行，经本院送达执行通知书，九瑞公司、九瑞酒店仍未履行生效法律文书确定的给付义务，本院作出（2019）黔0602执677号失信决定书，决定将九瑞公司、九瑞酒店纳入失信被执行人名单，失信期2年。 之后，九瑞酒店分别于2019年4月19日、2019年4月26日、2019年5月30日、2019年7月29日、2019年8月30日支付电信公司房租6万元、5万元、15万元、10万元、10万元；合计房租46万元。九瑞酒店另支付电信公司租金19.70万元，上述租金合计65.75万元。 上述事实，有双方当事人的陈述以及相应的证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告电信公司与被告九瑞公司于2015年7月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。 关于原告要求解除上述《房屋租赁合同》的诉讼主张应否支持的问题。本院认为，（2018）黔0602民初1385号《民事调解书》中明确原告自愿放弃该案其他诉讼请求，原告在该案的其他诉讼请求包括要求解除案涉《房屋租赁合同》，也即原告在该案中放弃了要求解除案涉《房屋租赁合同》的实体权利，但原告的在该案中所放弃的解除权应限于（2018）黔0602民初1385号《民事调解书》生效之日也即2018年8月20日已经形成的解除权，对于上述《民事调解书》生效之后的解除权因在2018年8月20日尚未形成，自然也无权可弃，亦不应属于原告在（2018）黔0602民初1385号一案中放弃的解除权的范围。故，对于上述《民事调解书》生效后基于新的事由而形成的由原告享有的解除权，原告仍可继续主张。本案中，上述《民事调解书》生效后，被告未按该《民事调解书》的约定履行付款义务，经原告向本院申请强制执行，本院已向被告送达执行通知书后，被告至今仍未全面履行付款义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”的规定，原告享有对案涉《房屋租赁合同》的法定解除权，该解除权系因上述《民事调解书》生效后，被告出现新的违约行为而形成，原告可依法进行主张。故，原告要求解除案涉《房屋租赁合同》的诉讼主张于法有据，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，案涉《房屋租赁合同》解除后，被告九瑞公司理应搬离并向原告返还租赁房屋，故，原告要求被告九瑞公司搬离并返还租赁房屋的诉讼主张于法有据，本院予以支持。 关于第三人九瑞酒店是否系案涉租赁房屋的承租人的问题。本院认为，上述《民事调解书》中虽然明确由被告及第三人九瑞酒店共同支付原告租金，但原告并未认可第三人与其存在房屋租赁合同关系，第三人经本院调解愿意与被告共同向原告支付部分租金系债的加入，但并不能以此断定九瑞酒店系案涉租赁房屋的承租人，故，对第三人认为上述《民事调解书》已确认九瑞酒店系承租人的意见，本院不予采纳。 第三人九瑞酒店虽不是案涉《房屋租赁合同》的承租人，但却是案涉租赁房屋即电信综合楼3-9层的实际占有使用人，案涉《房屋租赁合同》解除后，九瑞酒店继续占有使用电信综合楼3-9层缺乏合法依据，属于无权占有，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定，原告要求九瑞酒店搬离并返还电信综合楼3-9层房屋于法有据，本院予以支持。 综上，原告主张解除原告与被告九瑞公司于2015年7月1日签订的《房屋租赁合同》并要求被告九瑞公司和第三人九瑞酒店搬离并返还案涉租赁房屋于法有据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国电信股份有限公司铜仁分公司与被告贵州九瑞商业投资管理有限公司于2015年7月1日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告贵州九瑞商业投资管理有限公司、第三人铜***酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离位于铜仁市××××号的铜仁电信综合楼3-9层房屋，并将前述位于铜仁市××××号的铜仁电信综合楼3-9层房屋返还原告中国电信股份有限公司铜仁分公司。 案件受理费已减半收取计50元，由被告贵州九瑞商业投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇一九年十月八日 法官助理*** 书记员***