贵州九瑞商业投资管理有限公司、中国电信股份有限公司铜仁分公司等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔06民终1178号 上诉人（原审被告）：贵州九瑞商业投资管理有限公司，住所地贵阳市南明区市南路经典时代花园广场17号。 法定代表人：***，该公司总经理。 被上诉人（原审原告)：中国电信股份有限公司铜仁分公司，住所地贵州省铜仁市碧江区铜江大道28号。 负责人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，贵州泽富律师事务所律师。 原审被告：铜***酒店有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区沿江大道（电信综合楼主楼1-9层）。 法定代表人：***，该公司总经理。 上诉人贵州九瑞商业投资管理有限公司（以下简称九瑞投资公司）因与被上诉人中国电信股份有限公司铜仁分公司（以下简称电信公司），原审被告铜***酒店有限公司（以下简称九瑞酒店）租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院(2021)黔0602民初100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 九瑞投资公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项的违约金1,418,641.6元、行政罚没款损失112,732.46元，并改判减少房屋租金5,000,000元；2.一审、二审诉讼费用由电信公司承担：事实及理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。根据相关法律规定，电信公司应当以房产部门作出的房屋测绘报告的面积作为计算租金的依据。但至今为止电信公司没有向法院提供该证据，一审法院以租赁合同约定的面积5600平米计算租金，认定事实错误，请二审人民法院依法予以改判或发回重审。二、一审法院判令上诉人按照原租赁合同继续承担租金明显不当，且租金明显过高。上诉人承租房屋后从2017年4月至今，因市政封桥、古城建设拆迁、疫情影响所导致的实际情况，租金水平应根据实际情况客观合理下调。2020年3月31日，根据上诉人与电信公司关于租金支付及2018年后酒店租金价格根据市场实际情况进行调整的会议意见，2018年1月1日之后的租金水平应根据铜仁地区国有房屋酒店租金实际水平进行合理调整后计算，根据实际市场调查（法院或双方可以委托第三方调查均可），九瑞酒店租金水平在没有政府市政或其他不可抗力影响情况下，租金水平在15—20元/㎡/月是相对比较合理。在此基础上又因受市政封桥、古城建设拆迁、疫情影响所导致的实际情况，综合而言，在此期间的九瑞酒店租金水平在8—10元/㎡/月是比较合理的。因为电信公司从一开始进行违法租赁，导致酒店因大楼违建长期无法办证、无法正常经营的同时在市政封桥、市政大规模拆迁和新冠疫情的严重影响下，九瑞酒店从2016年试营业至2020年经营亏损高达1,082.71万元，项目整体亏损将超过5,000万元。所以我们认为一审法院根据原租赁合同判决明显不当，没有考虑涉案的综合因素，且上诉人在一审中请求法院依法给予调整，但一审法院却不考虑市政封桥、古城建设拆迁、疫情的影响，直接判决。明显对上诉人不公平，请二审法院依法酌情考虑给予调整。三、一审法院判令上诉人承担违约金明显不当，且违约金明显过高。首先上诉人并不存在违约的事实，就算违约那也是电信公司先违约，因为电信公司并未取得相关产权就租赁房屋给上诉人从事酒店业。在明知酒店业涉及公共安全的情况下为了经济利益仍租赁房屋，导致上诉人不能办特种许可。致使上诉人的经营无法得以全方位的展现。再次由于市政原因及冠肺炎疫情原因。导致上诉人经营亏损，才不能支付租金。该责任是属于不可抗力原因造成。并非上诉方的主观意愿。一审法院未考虑该客观事实，判决上诉人承担违约责任，明显不当，且违约责任也明显过高，因为被上诉人不但没有任何损失，而且还要求上诉人承担140多万元的违约责任，明显不符合实际情况和公平公正原则。四、一审法院判令上诉人承担行政罚没款损失明显不当，且不属于租赁合同管辖范围。该行政罚没款损失是针对被上诉人而非针对上诉人，且该案属于租赁合同纠纷而非财产损失赔偿纠纷，且被上诉人出租房屋给上诉人房屋时，对该电梯的设计改装是经过被上诉人允许的，且受益人也是被上诉人。综上所述，一审法院认定事实不清，判决不公，应予改判。 电信公司未答辩，九瑞酒店未陈述意见。 电信公司向一审法院起诉请求：1.判令九瑞投资公司向电信公司支付租金8,130,440元、违约金2,439,132元；2.判令九瑞投资公司向电信公司支付行政罚没款112,732.46元；3.判令九瑞酒店对上述租金、违约金、行政罚没款承担连带责任；4.本案诉讼费***投资公司、九瑞酒店承担。 一审法院认定事实：2015年7月1日，电信公司（甲方）与九瑞投资公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于铜仁市碧江区，裙楼1-2层（主裙楼相邻衔接），总计建筑面积10000平方米（面积以房屋产权证为准）的房屋出租给乙方使用（包括相关附属设备设施）。租赁用途：本次乙方承租的铜仁市开发区电信综合楼部分房屋用途明确为：酒店、文化娱乐、数码及相关配套业务。租赁范围：经双方协商，本合同签订租赁范围为主楼3-9层5600平方米，其余主楼、裙楼1-2层4400平方米的租赁待双方明确合作模式后，另行签订补充协议，其租金价格（含税）平均按40元／平方米计算。合同租赁时间：从2015年7月1日起至2026年1月31日止，租赁期限为10年。经双方协商，因合同签订后，乙方需办理相关建审手续和装修期，总计免租期为7个月。实际租期从2016年2月1日起至2026年1月31日止。交付房屋期限：双方签订合同并在乙方交付保证金后可进场装修，装修完毕后，经消防验收合格并通过甲方备案确认，乙方向甲方交付首期租金后方可投入正式运营。租赁费用：每月租赁费用22.4万元，年租赁费（含税）共计268.8万元，2016年2月1日至2019年1月31日租赁费用保持不变，从2019年2月1日开始每年在上年租赁费用基础上上涨5%。租赁费支付方式：（一）租赁费用采用提前支付的方式，乙方以半年为时间单位提前支付房屋租赁费用，即在2016年2月1日前支付上半年租赁费134.4万元，2016年8月31日前支付下半年租赁费134.4万元，依此类推。从2019年2月1日开始，按租赁费上涨比例测算后仍以半年为时间单位提前支付房屋租赁费用。（二）乙方与甲方签订合同时，乙方向甲方交纳50万元作为租赁房屋保证金，保证金不计利息，租赁期满后经双方确认房屋和相关设施无毁损，无违约等因素，由甲方退还给乙方。租赁相关要求：电梯：乙方租用部分的房屋，应与甲方现有办公层完全隔离，自行新建独立电梯系统，新建电梯应按乙方租用房屋用途考虑设计和安装，同时需满足结构、消防和市容要求，相关规划报审手续乙方配合甲方具体办理。合同的变更、解除与终止：1．双方可以协商变更或终止合同。2．房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同：……（4）逾期未缴纳按约定应当由乙方缴纳的各项费用，给甲方造成损害的。违约责任：1．甲方不按时交付房屋给乙方的，每逾期一日应向乙方支付约定日租赁费用5倍的违约金。……3．乙方不按时交付租赁费用的，每逾期一日，应按所欠费用的总额的0.5%向甲方支付违约金。4．租赁期间，乙方有本合同第八条第2项行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，已收取的租金不予退还。本合同自双方签订之日起生效，在合同租用期满后失效。案涉《房屋租赁合同》签订后，电信公司按约将铜仁电信综合楼主楼3-9层交付给九瑞投资公司，九瑞投资公司将铜仁电信综合楼主楼3-9层交***酒店使用至2020年12月24日。电信公司在知***投资公司将涉案房屋交***酒店使用后并未提出异议，亦未与九瑞酒店重新订立房屋租赁合同，且九瑞投资公司与九瑞酒店均系独立法人，双方不存在转租关系。因九瑞投资公司未按照合同约定支付租金，电信公司于2017年将九瑞投资公司、九瑞酒店作为被告向该院提起诉讼，在诉讼过程中，双方达成调解协议，该院作出（2018）黔0602民初1385号民事调解书，调解协议主文为：1、电信公司与九瑞投资公司于2015年7月1日签订的《房屋租赁合同》继续履行，计租日期从九瑞酒店于2016年11月7日取得特种行业许可证时开始计算；2、九瑞投资公司、九瑞酒店共同支付电信公司房屋租金2912000元（从2016年11月7日至2017年12月6日止共计13个月），于2018年9月30日前支付1164800元，余款1747200元于2018年12月31日前付清；3、电信公司自愿放弃其他诉讼请求；4、九瑞酒店自愿放弃其他诉讼请求……。九瑞投资公司、九瑞酒店未按照《民事调解书》协议内容履行支付租金的义务，2019年4月19日，电信公司将九瑞投资公司作为被告、九瑞酒店作为第三人诉至该院要求解除电信公司与九瑞投资公司签订的《房屋租赁合同》，并提出九瑞酒店系非法占用房屋，未与电信公司签订合同和交纳租金，要求九瑞投资公司及九瑞酒店返还租赁房屋并立即搬离租赁房屋。该院经审理后作出（2019）黔0602民初1661号民事判决书，认定2008年4月28日，铜仁市人民政府向电信公司颁发了《国有土地使用证》。2016年9月27日，九瑞酒店取得消防部门颁发的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。2016年11月7日，九瑞酒店取得铜仁市公安局碧江分局颁发的特种行业许可证。2017年，铜仁市城乡规划局向电信公司颁发了《建设工程规划许可证》。2018年2月1日，铜仁市城乡规划局向电信公司颁发了《建设工程竣工规划认可证》。2018年2月，铜仁市国土资源局向电信公司颁发了《不动产权证书》。该案判决内容：“1、解除电信公司与九瑞投资公司于2015年7月1日签订的《房屋租赁合同》；2、九瑞投资公司、九瑞酒店于判决生效之日起三十日内搬离位于铜仁市碧江区房屋，并将前述位于铜仁市碧江区房屋返还电信公司”，判决后，九瑞投资公司、九瑞酒店不服该判决，向铜仁市中级人民法院提出上诉，铜仁市中级人民法院作出（2020）黔06民终22号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2020年6月25日生效。九瑞投资公司、九瑞酒店未执行上述生效判决书内容，即未搬离涉案房屋，电信公司向该院申请强制执行，该院依法将涉案房屋强制搬离，并已交付给电信公司，于2020年12月24日作出（2020）黔0602执1837号《执行结案通知书》，通知该案已执行完毕。按照合同约定计算2017年12月7日-2020年6月24日（合同解除前一日）期间的租金共计7093208元，其中2017年12月7日至2019年1月31日为3085400元＝224000元／月÷31天×24天＋224000元＋2688000元；2019年2月1日至2020年6月24日期间的租金为4007808元＝（2688000元×5%＋2688000元）＋［（2688000元×5%＋2688000元）×5%＋（2688000元×5%＋2688000元）］÷12月×4个月＋［（2688000元×5%＋2688000元）×5%＋（2688000元×5%＋2688000元）］÷12月÷30日×24日，上述租***投资公司未支付给电信公司。 另查明，因九瑞酒店在使用涉案房屋过程中未取得建设工程规划许可证的情形下违法搭建电梯、门头，铜仁市城乡规划局于2016年2月26日作出《责令限期整改违法行为通知书》，要求其进行整改，并于2016年3月4日前将整改情况报铜仁市城乡规划局。九瑞酒店未按照上述通知书进行整改，2017年11月21日，铜仁市城乡规划局向电信公司作出《行政处罚告知书》，对违法搭建电梯、门头进行处罚罚没款112,732.45元，电信公司交纳了该笔罚没款。 一审法院认为，电信公司与九瑞投资公司签订《房屋租赁合同》，双方产生租赁合同关系，该合同已经该院（2019）黔0602民初1661号民事判决书认定为合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。虽然该合同已经铜仁市中级人民法院作出（2020）黔0602民终22号民事判决书判决解除双方租赁合同，该判决于2020年6月25日生效即双方的租赁合同关系于当日解除，但合同双方的权利义务终止，不影响合同中结算条款和清理条款的效力，即对本案租赁合同关系存续期间产生的未付租金，九瑞投资公司应依约支付给电信公司。另，九瑞投资公司与电信公司签订《房屋租赁合同》后将涉案房屋交***酒店经营使用，是对自身权利的处分，未违反法律强制性规定。电信公司在知晓后并未提出异议，亦未要求与九瑞酒店重新订立房屋租赁合同，九瑞酒店不是本案租赁合同的相对方，故电信公司要求九瑞酒店连带支付电信公司与九瑞投资公司租赁合同关系存续期间的租金于法无据，应不予支持。九瑞投资公司与九瑞酒店均系独立法人，双方不存在转租关系，租赁合同关系解除后，九瑞酒店继续占用电信公司涉案房屋进行经营的行为无合法依据，构成侵权，故本案的租金应分段计算，即合同解除前2017年12月7日-2020年6月24日的租金应该按照合同约定标准计算为7,093,208元，由负有支付租金义务的九瑞投资公司支付。而电信公司主张的合同解除后即2020年6月25日至2020年10月31日期间的租金，因该时间段内九瑞酒店占用涉案房屋的行为构成侵权，该部分的房屋占有使用费不属于本案审理的房屋租赁合同法律关系范畴，本案不予处理，电信公司可另案诉讼。关于违约金问题，九瑞投资公司未依约支付租金的行为构成违约，应支付违约金。按照《房屋租赁合同》约定九瑞投资公司不按时交付租赁费用的，每逾期一日，应按所欠费用的总额的0.5%向电信公司支付违约金，该约定过高，现电信公司主张按照租金损失总额的30%计算，结合本案实际情况，根据公平原则酌情认定违约金按照总租金费用的20%计算。同理违约金应分段计算，即合同解除前2017年12月7日-2020年6月24日期间的违约金按照该期间租金总额7,093,208元的20%计算为1,418,641.6元，而合同解除后2020年6月25日至2020年10月31日期间的金额，涉及九瑞酒店侵权，不属于本案审理范畴，应不予支持。关于行政罚没款112,732.46元，该笔罚没款系在九瑞投资公司承租电信公司房屋期间，其交***酒店在使用涉案房屋过程中未取得建设工程规划许可证的情形下违法搭建电梯、门头，经相关职能部门下发整改通知书后，九瑞酒店不予执行致使相关职能部门对电信公司进行处罚给电信公司造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条：“承租人未按照约定方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理”之规定，该笔罚没款应由租赁合同中的承租方即九瑞投资公司赔偿给电信公司。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、贵州九瑞商业投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付中国电信股份有限公司铜仁分公司位于铜仁电信综合楼主楼3-9层的2017年12月7日-2020年6月24日期间的租金7,093,208元、违约金1,418,641.6元、行政罚没款损失112,732.46元；二、驳回中国电信股份有限公司铜仁分公司的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取42,947元，由贵州九瑞商业投资管理有限公司承担34,674元，原告中国电信股份有限公司铜仁分公司承担8,273元。 二审中，当事人未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于案涉租赁房屋租赁面积的问题。九瑞投资公司上诉称应以房产部门作出的房屋测绘报告的面积作为计算租金的依据。经查，双方在《房屋租赁合同》中对租赁范围即主楼3-9层的面积为5600平方米作了明确的约定，对具体的最初每月租金为22.4万元，年租金268.8万元亦作了明确的约定，合同约定的租金为固定的数额，电信公司依约交付了房屋，九瑞投资公司在合理期限内亦未对合同约定面积与实际面积不符提出异议，且九瑞投资公司也未举证证明案涉租赁房屋的实际面积与约定面积不符，一审判决按照合同约定计算租金并无不当，九瑞投资公司的该上诉理由无事实依据，明显不能成立，本院不予支持。 关于租金的具体数额问题。九瑞投资公司上诉称因大楼违建无法办证、市政封桥、古城建设拆迁、疫情影响等因素应当对租金予以调整。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，案涉合同签订于2015年7月1日，约定免租期7个月，实际租赁期从2016年2月1日超计算，在另案中，双方针对租赁中存在的问题达成了调解协议，租金从2016年11月7***酒店取得特种行业许可时开始计算，电信公司已减少租金且九瑞投资公司亦予以认可，现九瑞投资公司在本案二审中主张应对租金予以调整无事实和法律依据，本院不予支持。 关于违约金的问题。九瑞投资公司上诉称一审判决其承担的违约金明显过高。经查，九瑞投资公司租赁案涉房屋后，未向出租人电信公司支付租金，在另案中双方达成调解协议后，九瑞投资公司仍未履行支付租金的义务，在法院判决解除租赁合同后，亦未自觉履行生效判决确定的返还租赁物的义务，缺乏契约精神，有悖诚实信用，违约事实客观存在且极其严重，一审判决亦已对双方合同约定的违约金进行了调整，判令九瑞投资公司承担欠付租金的20%的违约金得当，本院予以维持。 关于行政罚没款损失的问题。九瑞投资公司上诉称不属于租赁合同的范围，其不应承担该损失。经查，该行政罚款系九瑞投资公司承租涉案房屋期间，交***酒店使用中违法搭建电梯、门头，经相关部门下发整改通知后仍拒不整改而被行政处罚，被行政处罚的违法行为系九瑞投资公司所为，在电信公司交付罚款后，九瑞投资公司理应向电信公司赔偿该损失。九瑞投资公司的该上诉理由明显不能成立，本院不予支持。 综上，九瑞投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费57,520元，由上诉人贵州九瑞商业投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　龙　俊 审 判 员　*** 二〇二一年九月三日 法官助理　高　艳 书 记 员　刘　鹏