某某粮油贸易有限公司、合肥市飞龙电气设备有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖01民终5834号 上诉人（原审被告）：****粮油贸易有限公司，住所地安徽省合肥市包河区当涂路安徽五金机电飒城A区5-122，统一社会信用代码91340100597066319U。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：合肥市飞龙电气设备有限公司，住所地安徽省肥东县梁园镇梅桥社区，统一社会信用代码91340122849100369R。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，安徽协利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，安徽协利律师事务所律师。 上诉人****粮油贸易有限公司（以下简称**公司）因与被上诉人合肥市飞龙电气设备有限公司（以上简称飞龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2017）皖0122民初1864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 **公司上诉请求：请求撤销一审判决并依法改判，本案一、二审诉讼费用由飞龙公司承担。事实和理由：1、变压器是租赁物的重要组成部分，飞龙公司提供了不完整的租赁物给**公司，又要收取完整的租赁物租金既不合法也不公平。飞龙公司自始至终没有将变压器过户给**公司以及让其独立使用，对**公司的产能及生产安全造成了严重威胁。2、一审法院无视修路造成**公司租用的厂房无法使用的事实，将所有的损失都让**公司承担不符合公平、平等原则。同时飞龙公司从市政部门领取的补偿金也没有按比例补偿给**公司。3、飞龙公司厂区内排水管设计不合理或因管理不善疏于疏通等原因，厂区内每年都会严重内涝，**公司不得不停产用于排水和干燥地面，严重影响了**公司的生产经营和厂房使用效率，一审法院将此划为不可抗因素，不考虑实际情况对**公司造成的损失有失公允。4、**公司在2016年承租厂区内另外房屋，2017年5月飞龙公司将其转租给他人，飞龙公司承诺将房租差价转给**公司，但直至今日仍没有办理。并且厂房存在漏雨一直没有进行有效的修缮，专用照明电路也没有进行修缮，飞龙公司还在2017年8月1日擅自停水停电给**公司造成巨大损失。 飞龙公司辩称，1、本案属于租赁合同纠纷，飞龙公司诉请是**公司恶意拖欠房租，在多次催告和发函无效的情况下才诉请解除合同。**公司提到的修路、内涝问题责任不在飞龙公司，作为出租方的义务是提供房屋，修路是政府行为，内涝是自然原因导致。2、**公司上诉提出的相关问题，在本案涉诉前均未向飞龙公司提出，这些问题都是**公司为了不解除合同而作出的解释。3、对于**公司提出的因修路得到的补偿问题，代理人并不清楚飞龙公司是否获得补偿，退一步讲即使飞龙公司因自己拥有合法厂房和土地获得政府补偿，也不属于**公司的获利部分。依据合同约定，**公司也没有获得相应补偿的权利。 飞龙公司向一审法院起诉请求：1、判决解除双方于2013年9月25日签订的《工业厂房租赁合同》；2、判决**公司立即腾清租赁房屋并按原状返还飞龙公司；3、判决**公司自2017年10月1日起按合同约定的租金标准支付租金至合同解除之日，并自合同解除次日起，按合同约定的租赁标准支付房屋占有使用费至房屋实际交还之日止；4、本案诉讼费由**公司承担。 一审法院认定事实：2013年9月25日，飞龙公司（甲方）与**公司（乙方）签订《工业厂房租赁合同》，约定，甲方将位于肥东县撮镇镇建华居委会（建华工业园内），土地使用证编号东国用（2009）第0978号厂房出租给乙方。租赁期限自2013年10月11日起至2023年10月10日止。厂房1160平方米，月租金12760元，仓储用房4小间，月租金500元，办公楼三层，月租金3000元，租赁期间内租金不变。租赁期间发生的水、电、煤气、电话等费用由乙方承担。租赁期间因市政动迁等原因造成合同无法履行，双方互不承担违约责任，甲方须协助乙方向市政等部门主张因此产生损失和费用的赔偿，赔偿金归乙方所有。甲方须提供给乙方功率为250千瓦的动力用电（变压器等电气设施）归乙方独立使用，变压器使用权过户给乙方。双方还对其他事项作出约定。合同签订后，**公司使用租赁的厂房从事经营。 2017年10月25日，**公司出具书面租金支付计划于飞龙公司，计划载明：1、先付5万，恢复用电；2、**办公室电费，恢复办公室用电；3、2018年春节前允许欠2017年总欠款5万元，其他**；4、2018年3月底付2018年第一季度房租；5、2018年3月2017年欠款5000元；6、2018年6月底付2017年欠款20000元，**2018年第二季度房租；……9、不按此条款执行，房东有权采取措施，**公司对此无异议。 2018年元月26日，飞龙公司委托安徽协利律师事务所律师**向**公司具律师函，函载：……鉴于委托人前期多次联系贵司催交房屋租金的事实，现再次书面通知贵司接函后于2018年2月3日前与飞龙公司联系或直接足额支付租金。如逾期未音，将根据合同法规定，解除与贵司签订的《工业厂房租赁合同》并要求赔偿违约金及损失……。 另查，2018年元月10日前，**公司欠飞龙公司租金91177元，此后的租金未付。 一审法院认为，飞龙公司与**公司之间的《工业厂房租赁合同》系有效合同。依法成立的合同，即在当事人之间产生法律拘束力，当事人应当严守合同，全面、及时、正确地履行合同义务。双方对租金的履行期限约定不明，**公司可随时履行，飞龙公司亦可随时要求履行，但应给**公司必要的准备时间。案涉租赁合同履行过程中，飞龙公司催告**公司履行租金，**公司作出履行承诺后，并未按承诺的期限履行，故飞龙公司主张解除合同、要求**公司返还租赁的房屋、支付拖欠的租金的诉讼请求，理由正当，予以支持。该院确认双方之间的《工业厂房租赁合同》于2018年5月10日起解除。经核定，**公司每月应履行的租金为：厂房月租金12760元，仓储用房4小间月租金500元，办公楼三层月租金3000元，合计16260元。合同解除后的房屋占有使用费参照双方约定的租金标准计算。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条（三）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、合肥市飞龙电气设备有限公司与****粮油贸易有限公司之间2013年9月25日签订的《工业厂房租赁合同》于2018年5月10日起解除；二、****粮油贸易有限公司于判决生效后十日内支付合肥市飞龙电气设备有限公司租金至2018年5月10日为156217元（91177元+16260元/月×4月）；三、****粮油贸易有限公司于判决生效后十日内返还合肥市飞龙电气设备有限公司位于肥东县撮镇镇建华居委会（建华工业园内）的厂房、仓库和办公用房，并自2018年5月11日起，按每月16260元租金标准支付合肥市飞龙电气设备有限公司房屋占有使用费至实际返还之日止。四、驳回合肥市飞龙电气设备有限公司的其他诉讼请求。本案受理费3424元，减半收取1712元，由****粮油贸易有限公司负担。 对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。另二审期间，**公司提交照片一组，旨在证明房屋存在漏雨、照明灯存在损坏以及道路维修对**公司生产经营造成重大影响。飞龙公司的质证意见为照片不属于新证据，该份证据不能显示拍摄的时间、地点、人物，与本案是否有***公司无法核实。提交的漏雨的照片不能证明与本案有关，退一步讲即使是本案中的租赁房屋，对于房屋的漏雨，除出租人修缮义务外，如影响到**公司正常经营权利，其完全可以催告飞龙公司进行修缮，如飞龙公司不能修缮，其完全可以通过自行修缮来维护自身的合法经营，其修缮的款项完全可以通过合法途径向飞龙公司予以主张。 本院认为，2013年9月25日，飞龙公司与**公司签订的《工业厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。从本案现已查明的事实来看，飞龙公司依约将案涉厂房交付**公司使用，双方在合同履行过程中因用电及房租支付发生争议，2017年10月25日，**公司向飞龙公司出具书面租金支付计划的履行承诺。此后**公司并未按承诺的期限履行，一审法院在此情况下对飞龙公司主张解除合同并返还租赁的房屋、支付拖欠的租金的诉讼请求予以支持并无不妥，本院予以维持。**公司认为其与飞龙公司口头约定减免市政修路期间4个月的房屋租金，飞龙公司对此予以否认，**公司也未提供其它切实有效的证据予以证明，其该项请求依据不足，不予采信。**公司认为其在2016年还承租飞龙公司厂区内其他厂房，后该厂房由飞龙公司转租给他人使用，飞龙公司曾同意将转租差价支付给**公司，该转租差额飞龙公司没有支付存在违约，本院认为**公司的该项主张并未提供相关合同予以证明，且该转租的厂房也非本案标的，其该项主张于法无据，不予支持。另**公司认为飞龙公司没有按约定将变压器过户至**公司名下，其无权要求支付全部的租金，但**公司并没有提供相关证据证明未过户的原因系飞龙公司原因所致，故其该项主张，依据不足，不予采信。 综上所述，**公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3424元，由上诉人****粮油贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　张　勇 审判员　张　怡 审判员　*** 二〇一八年十一月一日 书记员　李　颖 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。