某某与州直机关单位集中统一建设职工住房工作领导小组办公室、华电新疆发电有限公司昌吉分公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院

民 事 判 决 书

（2020）新2301民初2205号

原告：***，男，汉族，1956年7月15日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。

委托诉讼代理人：高金龙，新疆立业律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马绍文，新疆立业律师事务所律师。

被告：州直机关单位集中统一建设职工住房工作领导小组办公室，住所地昌吉回族自治州住房和城乡建设局。

原组长：刘志勇，原昌吉回族自治州州长。

委托诉讼代理人：许刚，男，昌吉州建设行政综合执法支队一大队队长。

被告：华电新疆发电有限公司昌吉分公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市昌滨路。

法定代表人：杨其恒，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：谢斌，新疆新天律师事务所律师。

第三人：新疆威远建筑安装工程有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州玛纳斯县玛纳斯镇青年路89号。

法定代表人：盖有兵，该公司董事长。

委托诉讼代理人：毕泽梅，女，该公司承建统建房项目负责人。

原告***与被告州直机关单位集中统一建设职工住房工作领导小组办公室（州统建办）、华电新疆发电有限公司昌吉分公司（华电公司）、第三人新疆威远建筑安装工程有限责任公司（威远公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案裁定转为普通程序，于2021年3月22日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告***及委托诉讼代理人高金龙、马绍文，被告州统建办的委托诉讼代理人许刚，被告华电公司的委托诉讼代理人谢斌，第三人威远公司的委托诉讼代理人毕泽梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1.被告州统建办10日内修复原告房屋中爆裂的地暖管，并组织进行验收,向原告出具合格证明;2.二被告共同向原告赔偿因地暖管爆裂跑水所受损失:（1）向孟熙童赔偿的损失39,268元,并从2019年11月1日起按年6%向原告支付利息损失(每天6.64元，截至2019年11月10日为58.9元);（2）房屋空置(折旧)的损失，每天14.42元(从2017年1月25日起算，房价263,108.7元,房屋设计使用年限为50年×365天=18,250天,每天折旧的损失263,108.7/18,250=14.42元，截至2019年11月10日为14,690.84元);（3）交纳物业费的损失,每月130元（从2017年2月1日起算，截至2019年11月为4,420元);（4）不能入住案涉房屋致原住房不能出租的租金损失，每月1,000元(从2017年2月1日起算为34,000元);（5）支付律师服务费损失5000元。事实与理由：原告系新疆职业技术学院职工，依条件购买昌吉市72区州直机关单位集中统一建设职工住房，建筑面积100.87平方米,与被告州统建办签订了《房地产买卖契约》。2015年10月底,被告州统建办将10号楼502室房屋交予原告，并出具了《新建住宅质量保证书》，之后原告一直没有入住。2016年8月29日向被告华电公司申请办理了报停,按半价交纳了采暖费，并支付了300元专用阀门及安装费。2017年1月底,楼下邻居孟熙童发现屋顶漏水,并有装修及家具等被泡坏，遂向物业公司报告,原告也向被告州统建办工作人员反映了情况。物业公司通知了被告华电公司,几方共同到现场查看，是原告屋内地暖管爆裂所致,挖开后露出的爆裂的地暖管处盖有编织袋，华电公司只在原告地暖管一端安装了锁控阀。由于二被告互相推责,孟熙童将原告告上法庭,法院认为原告与孟熙童是上下楼相邻,应赔偿因地暖管跑水造成楼下的损失，对房屋买卖合同关系、供热合同关系的过错赔偿，原告可另案起诉,遂判决原告向孟熙童赔偿各项损失38,578元，承担诉讼费1,455元。原告还因诉讼支出律师费5,000元。房屋因此不能装修入住，空置至今，损失很大。综上所述,本应安全使用50年以上的地暖管在房屋交付的第二个采暖期就发生爆裂，应是地暖管产品质量或施工质量问题，房屋出售人被告州统建办应当承担质量保证赔偿责任;供热人被告华电公司在原告报停后,只在其系统一端口(供水端口或回水端口)加装锁控阀,而未在另一端口加装插卡式时间控制阀，没有有效阻断供热水进入用户采暖管路,致使供暖热水带压进入原告房屋地暖管中后，从爆裂处溢出渗到楼下，给他人造成损失，应由二被告赔偿，原告诉至法院。

被告州统建办辩称，原告所在的10号楼是2012年9月开工，2014年10月完工，2015年8月通过竣工验收投入使用。第一，关于地暖管质量问题，根据中华人民共和国行业标准，铺设供暖系统所使用的主要材料设备、组件配件、绝热材料，必须具有质量合格证明文件，其性能、指标及规格、型号应符合国家现行有关标准和设计文件的要求，具有国家授权机构提供的有效期内的检验报告，进厂时应做检查验收，并经监理工程师核查确认。原告所在楼栋的地暖管冷热水用耐热聚乙烯PE-RT管材，有生产企业提供的新疆维吾尔自治区产品质量监督检验所提供检测报告，检测报告编号2013X-J-JG1316，同时地暖管材进入施工现场后，经现场监理工程师见证取样后，送昌吉州天力建设工程质量检测中心检测合格，检测报告编号2014DN00022。第二，关于水压测试的情况，根据铺设供暖供冷技术规程5.6.1条，管道铺设完成，经验收符合要求后进行水压实验。诉争房屋有施工单位提供的隐蔽工程验收记录，检验验收记录、水压测试记录及调试验收记录，相关的资料齐全有效。根据国家质量验收标准，地暖管材的相关检测报告齐全。第三，根据国家铺设供暖供冷技术规程第6.2.1条，地暖管道施工过程中检验隐蔽记录、隐蔽验收、水压测试等验收记录，符合现行国家标准规范，相关资料齐全有效。这个项目是在2015年的8月3日通过竣工验收，2014年小区的道路没有完工，没有竣工验收，2014年没有投入使用。但是供暖是从2014年开始，到了2016-2017年第三个采暖季，原告报停暖气后出现了暖气漏水。原告在2017年地暖管发生泄漏以后，物业公司的经理李军在孟熙童一案中也作证，证人发现原告这一户卧室的门联窗的门是打开的。根据规范要求，原告没有尽到管理义务导致地暖管破损，是发生漏水的主要原因。原告反映在地暖管上覆盖塑料编织袋，经向施工单位了解，覆盖编织袋的目的主要是固定地暖管材，覆盖塑料编织袋与地暖管冻裂没有因果关系。该小区总共24栋楼，共有1820户，总面积223.12万平方米，均使用了该品牌的地暖管，从2015年投入使用以来，除了原告所在的10号楼502室以外没有发生地暖管漏水的问题。

被告华电公司辩称，原告要求华电公司承担赔偿责任没有事实依据和法律依据。漏水事故发生之前，2014年、2015年、2016年，涉案房屋均正常供暖，没有发生漏水事故，正常供暖情况下没有发生漏水。2016年-2017年度原告申请报停之后，华电公司在热水端也就是进水端，安装了锁闭阀，阻止热水进入原告房屋，达到了停暖的目的，是正常操作。原告不能人为扩大供热单位的义务，即便停暖后管道里仍然有水，在案涉房屋已经经过两个采暖季的情况下，里面有水是正常现象。没有任何证据或者规定要求供热单位在用热人报停之后，要阻止任何水进入采暖系统。原告要求赔偿损失，被告华电公司不存在过错，也没有对其实施过任何侵权行为，其损害发生后果与停暖没有任何因果关系，被告华电公司不承担责任。原告诉请的赔偿项目中基于原告是案涉房屋的所有权人，其所有权所对应的房屋给相邻方造成损害，赔偿责任应当由原告自行承担。孟熙童的损失法院是按照相邻关系判决，原告作为所有权人承担赔偿责任。关于房屋空置损失，发生损害之后，原告不应当被动等待，而应当主动维护或者主动申请有关部门鉴定，所以对于其损害发生之后没有采取积极措施，放任损失扩大，由此造成的损失应当由其自行承担。关于物业费，案涉房屋属于原告，原告享受了物业服务，是否入住均不影响原告交纳物业费，这是原告的法定义务。关于租金损失，原告购买的房屋是否用于出租，被告对此不清楚，原告要求赔偿租金损失没有任何依据。关于律师服务费，是否聘请律师，除非有合同约定或者法律规定，因为原告自身的选择原因聘请律师而支出的费用应当由原告自行承担。综上所述，请求驳回原告的各项诉讼请求。

第三人威远公司辩称，第三人在施工过程中，地暖管进厂的时候有出厂合格证，又经过五方见证，在昌吉州实验室做过合格检测报告。地暖管施压过程也有见证记录，都是合格的，符合设计要求和工程质量验收规定，如果材料不合格，这一栋楼上百户人家不可能只有原告一家有问题。2014年-2015年、2015年-2016年供暖期地暖管是好的，2016年-2017年原告报停，可能这个过程中有不当行为造成了地暖管到第三个供暖期才发生爆裂。地暖管报停后，原告有没有把地暖管水中的水放干净，还有原告进水阀跟出水阀的阀门是装了一个还是两个，第三人当时没有去现场看，也不知道情况。这栋楼是2015年交工，第三人收到传票是2020年7月，第三人一直不知道原告房屋漏水的情况。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交，双方无异议的证据:房地产买卖契约一份、房款交纳收据三张、昌吉市新建房屋质量保证书一份、华电昌吉热电厂采暖费专用收据一份、原告2020年9月9日拍摄的房屋现状照片五张以及2017年2月5日房屋照片三张、民事判决书和民事裁定书四份、原告给孟熙童支付赔偿款的银行转款凭证、物业费收据三张、2018年和2019年的现场照片二张，经质证，二被告及第三人对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。

原告提交，双方存在争议的证据：1.被告华电公司在每日昌吉平台上发布的关于暖气报停提醒截屏打印件一份，拟证实原告与被告华电公司之间存在供热合同关系，2016年8月29日原告向被告华电公司申请停暖，2016年-2017年采暖报停，被告华电公司同意原告停暖并收取应当交纳的暖气费，被告华电公司应对报停用户加装插卡式时间控制阀和锁控阀，控制报停用户的暖气水的进出。经质证，被告州统建办和第三人认为对截屏不清楚，被告华电公司对截屏的真实性不认可，认为报停以后只需阻止热水进入原告家中或者确保停暖，原告按照报停以后的标准交纳暖气费即可，没有任何证据显示需要阻止任何水进入原告家中或者需要把原告所有权范围内的地暖管内的水全部清干净。原告未出示截屏的原始记录，本院对该组证据的真实性结合其他证据综合认定。

1.孟熙童出具的收条一份，拟证实原告因地暖管跑水承担了孟熙童的损失赔偿责任，原告因此遭受损失。经质证，被告州统建办、华电公司及第三人对收条的真实性认为无法确认。孟熙童未出庭作证，本院无法确认收条是否是孟熙童出具，对该证据不予确认。

2.民事委托代理合同五份、律师收费发票一张，拟证实原告委托律师应诉支出律师费。经质证，被告州统建办认为不知情，无法确认；被告华电公司对委托代理合同和发票的真实性认可，与本案关联性不认可，是原告自行聘请律师支出的费用，在没有法律规定也没有约定的情况下，原告应当自行承担律师费，律师费发票应当与律师委托合同一致，五份委托合同分别发生在2017年、2018年、2019年、2020年，但是发票只有一张是2020年，不能一一对应，是否是由于之前几次诉讼发生的费用不清楚，之前的几次诉讼中被告华电公司没有承担责任，原告的支出也与华电公司无关。第三人对该组证据的真实性无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。

被告州统建办提交，双方无异议的证据:新疆维吾尔自治区产品质量检验研究院提供的地暖管材的出厂检测合格证书报告一份、见证记录一份、管材检验报告一份、报验申请表一张、质量验收记录两张、分户验收表一张、竣工验收意见表一张、请示一份、结算单四张、发票三张，经质证，原告、被告华电公司、第三人对以上证据的真实性没有异议，本院对以上证据的真实性予以确认。

被告州统建办提交，双方存在争议的证据：证人李军在简易程序庭审时出庭作证称，2015-2017年我在华洋公司嘉顺小区物业公司担任主任，10号楼1单元302、402的住户同时说楼上漏水，当时我去现场查看了，房屋已经办理入住了，但是没有人住。我一方面联系502业主，一方面帮助402打扫积水，502的人就回来了，一进门我就发现有一股冷风，时间是春节前后，楼下的人也上来了，我发现窗户也开的呢，我拍照片了。后来我、统建办的人、热力公司的人一起去看现场，业主说过几个月前房屋来过人。我发现塑钢窗的门扣是好的，但是门没有关上，不可能是风刮开的，客厅过道地面暖气管冻裂了，客厅阳台塑钢窗的门开着。地暖管挖开的时候我不在现场，当时就可以看出地面是冻烂的，后面的事情我不知道。经质证，原告认为证人陈述地暖管是冻裂的没有任何依据；被告州统建办、被告华电公司、第三人对证人证言认可。本院对证人证言结合其他证据综合认定。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

原告***与被告州统建办签订《房地产买卖契约》一份，约定被告州统建办将座落在72.73区的房地产108.87平方米出售给原告，成交价格为263,108.70元，原告向被告州建办交纳了全部购房款。原告购买的房屋位于昌吉市嘉顺小区10号楼502室，嘉顺小区10#住宅楼于2015年8月3日通过五方竣工验收。原告于2015年10月办理入住手续，但实际未装修，未在该房屋中居住。原告***于2016年夏季向被告华电公司申请停暖，被告华电公司于2016年8月9日按50%收取***2016-2017年度采暖费并采取停暖措施。2017年1月25日,被告***的房屋内地暖管爆裂后水漏至楼下402室业主孟熙童的房屋，致孟熙童的房屋内装修及物品受损。孟熙童为此诉至本院，本院在审理过程中对孟熙童的财产损失进行鉴定并作出（2017）新2301民初2408号民事判决书，***和孟熙童不服一审判决，提出上诉后，昌吉回族自治州中级人民法院作出（2018）新23民终592号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院重审后于2019年8月26日作出（2018）新2301民初5102号民事判决书，***不服一审判决，提出上诉后，昌吉回族自治州中级人民法院于2019年10月31日作出（2019）新23民终1676号民事判决书，该判决书确认被告***赔偿原告孟熙童财产损失35,578元、鉴定费3,000元。***按照生效判决书确定的数额于2019年11月1日向孟熙童支付39,268元，包含财产损失35,578元、鉴定费3,000元、诉讼费690元。本案审理过程中，原告向本院申请鉴定地暖管鼓爆原因，本院依法委托新疆中远工程检测有限公司鉴定，该机构于2020年11月30日以本案不具备鉴定条件为由退回。被告州统建办给原告出具的住宅质量保证书中保修内容与保修期第（八）项载明：供热、供冷系统和设备保修期限为2个采暖期或供冷期。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告州统建办签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案被告州统建办作为房屋出卖人应按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担保修责任，在房屋保修范围和保修期限内发生质量问题，州统建办应当履行保修义务。本案原告的房屋于2015年8月3日竣工验收，被告州统建办于2015年10月28日将房屋交付给原告，该房屋的地暖管于2017年1月爆裂，发生在两年质保期内。被告州统建办辩解是原告使用不当，门窗未关闭造成地暖管冻裂，本院认为被告仅提供李军的证人证言，未提供其他证据，无法证实其辩解意见，本院对被告州统建办的辩解不予采信，被告州统建办应当承担保修责任。原告要求被告州统建办10日内修复原告房屋中爆裂的地暖管的诉讼请求合法有据，本院予以支持。原告要求被告州统建办组织验收并向原告出具合格证明的诉讼请求，本院认为，被告州统建办不具备验收和出具合格证明的资质，原告该项请求无事实依据和法律依据，本院不予支持。原告要求二被告赔偿其给孟熙童赔偿的损失39,268元，本院认为，该项损失已由生效判决确认且原告已经赔付，系因地暖管爆裂给原告造成的直接经济损失，被告州统建办应赔偿原告此项损失。原告要求被告支付从2019年11月1日起按年利率6%计算的利息损失，要求被告赔偿房屋空置(折旧)损失14,690.84元、租金损失34,000元、物业费损失4,420元、律师服务费损失5,000元，本院认为，原告主张的上述损失与本案无直接关联性，不是必然发生的费用，双方亦无合同约定，原告要求被告赔偿于法无据，本院不予支持。原告要求被告华电公司承担赔偿责任，本院认为，原告未举证证实地暖管爆裂是华电公司采取的停暖措施不当造成，故本院对原告要求被告华电公司承担赔偿责任的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国建筑法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：

一、被告州直机关单位集中统一建设职工住房工作领导小组办公室于本判决生效后十日内修复原告***位于昌吉市嘉顺小区10号楼502室房屋中爆裂的地暖管；

二、被告州直机关单位集中统一建设职工住房工作领导小组办公室于本判决生效后十日内赔偿原告***损失39,268元；

三、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费2,236元（原告已交），由原告***负担1,335元，由被告州直机关单位集中统一建设职工住房工作领导小组办公室负担901元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。

本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审　　判　　长　　　李　岩

人民　陪　审员　　　田国忠

人民　陪　审员　　　赵　云

二 〇 二 一 年 三 月 二 十 四 日

书　　记　　员　　　张学淑