乌鲁木齐天耀伟业信息技术服务有限公司、某某房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院 民事判决书 （2022）新0106民初2656号 原告（反诉被告）：乌鲁木齐天耀伟业信息技术服务有限公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区喀纳斯湖北路455号新疆软件园创智大厦A座25层。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，新疆衔锦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，新疆衔锦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：***，男，1974年7月24日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 委托诉讼代理人：***，新疆瑞诚律师事务所律师。 原告（反诉被告）乌鲁木齐天耀伟业信息技术服务有限公司（以下简称天耀伟业公司）与被告（反诉原告）***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天耀伟业公司的委托诉讼代理人***、被告（反诉原告）***及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）天耀伟业公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除天耀伟业公司与***签订的《“天山云”乌鲁木齐云计算产业基地2#丝绸之路交易中心23层房屋租赁合同》；2．判令***返还所租赁房屋；3．判令***偿付房屋占有使用费328406.10元（按照1696.32平方米×0.8元／天×242天计算，2021年11月1日至2022年6月1日）；4．判令***给付物业费79387.77元（按照1696.32平方米×5.85元／月×8个月计算，2021年11月1日至2022年6月1日）；5．判令***给付暖气费59710.46元（按照1696.32平方米×22元／年度×1.6倍计算）；6．判令***给付违约金66495.74元（按照2021年至2022年合同约定租金332478.72元×20％计算）；7．判令***承担律师费44040元及案件受理费。后，原告天耀伟业公司变更、明确诉讼请求为：1．判令解除天耀伟业公司与***签订的《“天山云”乌鲁木齐云计算产业基地2#丝绸之路交易中心23层房屋租赁合同》；2．判令***返还所租赁房屋；3．判令***偿付房屋占有使用费658172.16元（1696.32平方米×0.8元／天×485天，2021年11月1日至2023年3月1日）；4．判令***给付物业费158775.55元（1696.32平方米×5.85元／月×16个月，2021年11月1日至2023年3月1日）；5．判令***给付暖气费104493.31元（1696.32平方米×22元／平方米·采暖季度×1.6系数×1.75个采暖季度）；6．判令***给付违约金66495.74元（按照2021年至2022年合同约定租金332478.72元×20％计算）；7．判令***承担律师费44040元及案件受理费；以上合计1031976.76元。事实及理由：2021年10月21日，原告与被告签订《天山云计算产业基地（房屋）租赁合同》一份，合同约定：原告将所有的位于头屯河区九华山东街66中分校对面的“天山云”乌鲁木齐云计算产业基地2#丝绸之路交易中心×-×房屋租赁给被告，作为被告或其投资企业的办公场所，租赁房屋面积1696.32平方米，租期自2021年11月1日至2031年12月31日止，租金每年支付一次，先付后用。2021年租金332478.72元被告应于合同签订后10日内汇入原告指定账户，如被告逾期1个月未足额缴纳租金，原告有权单方解除合同，并要求被告按照实际解除合同当年租金总额的20％承担违约责任。合同签订后，原告按照合同约定履行了房屋交付义务，但被告却迟迟未能给付租金，也未缴纳其应承担的物业费、暖气费等费用，虽经原告多次催要，被告至今未能给付。被告的行为已构成严重违约，依照双方所签订的合同及相关法律规定，应予解除，并由被告承担所租赁房屋返还及各项损失费用。本诉原告为维护自身合法权益，起诉至人民法院。 针对原告（反诉被告）天耀伟业公司的诉讼请求，被告（反诉原告）***辩称，同意解除双方签订的房屋租赁合同，但是被告不存在违约行为，不应承担任何违约责任。本案中双方签订的房屋租赁合同约定该房屋的租赁期限为2021年11月1日至2031年12月31日，其中2021年11月1日至2022年4月30日为装修期。合同约定第一年房屋租金缴纳时间为2022年5月1日，金额为332478.72元。原告应当配合被告办理装修审批手续，但合同签订后，原告没有将房屋交付给被告使用，至今被告没有收到原告交付的房屋钥匙、水卡、电卡，导致被告无法进行装修，被告前往物业公司了解到原告至今未与房产公司及物业公司办理收房手续，没有领取房门钥匙、水卡、电卡等一系列文件，且尚欠付房产公司及物业公司相关费用。原告违约在先，不履行合同约定的交付房屋义务，被告作为承租人享有先履行的抗辩权。另，被告已经完成了房屋装修的钢结构设计图，原告也不配合被告到房产公司及物业公司进行审核，导致被告无法进行装修，原告的违约行为给被告造成了巨大经济损失。对于原告所主张的房屋占用费、物业费、暖气费、违约金、律师费被告均不应当承担，原告拒绝履行在先的房屋交付义务，被告有权拒绝履行支付租金的在后义务。被告不存在任何违约行为，不应当承担任何赔偿，请求驳回原告诉讼请求。案外人***与被告***系内部合伙关系，双方于2021年10月22日签订《合伙协议书》，双方共同承租原告乌鲁木齐天耀伟业信息服务有限公司位于天山云计算产业基地2号丝绸之路交易中心23层。***占股比例51％，***占股比例49％，约定租赁期间双方共担风险，因此，案外人***系共同承租人，原告起诉时遗漏了必要的共同诉讼人，应当追加***为共同被告。 被告（反诉原告）***向本院提出反诉请求：1．判令天耀伟业公司返还房屋保证金50000元；2．判令天耀伟业公司赔偿设计费92575元；3．判令天耀伟业公司支付违约金66495.74元（按照2022年5月1日至2022年12月31日合同约定租金332478.72元×20％）；4．判令天耀伟业公司承担律师费44040元。事实与理由：反诉原告与反诉被告签订了《天山云计算产业基地房屋租赁合同》，合同约定该房屋的租赁期限自2021年11月1日起至2031年12月31日止。其中2021年11月1日至2022年4月30日为装修期。合同约定第一年房屋租金交纳时间为2022年5月1日，金额为332478.72元。反诉被告应当配合反诉原告办理装修审批手续。但是在合同签订后，反诉被告没有将房屋交付给反诉原告使用，至今反诉原告没有收到反诉被告交付的房屋钥匙、水卡、电卡，导致被告无法进行装修。反诉被告的违约行为已经给反诉原告造成重大经济损失。反诉被告为维护自身合法权益，起诉至人民法院。 针对被告（反诉原告）***的诉讼请求，原告（反诉被告）天耀伟业公司辩称，***所述内容与事实不符，我方认为***有意借保证金、设计费、律师费、违约金扩大本案损失，依据双方订立的房屋租赁合同的第二页第三项，乙方应当在使用房屋前向甲方先行缴纳第一年的租金332478.72元，按照合同的履行顺序，支付租金应当为***先履行义务，时至今日，经我方多次催要，***始终以装修设计为借口拒绝履行合同所约定的先支付租金的义务，致使本案***根本违约；***所说的设计费、设计稿我方从未见过，该设计费用是否合理我方不知情，系其单方行为；我方认为***存在违约行为，违约金、律师费不应由我方支付。请求驳回反诉原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告双方进行了证据交换和质证。 本院经审理查明，天耀伟业公司系“‘天山云’乌鲁木齐云计算产业基地2#丝绸之路交易中心23层（×-×室）房屋”所有权人。天耀伟业公司（出租方、甲方）与***（承租方、乙方）于2021年10月21日签订《天山云计算产业基地（房屋）租赁合同》，达成如下协议：一、入驻事项及条件。（一）房屋租赁。1．甲方将云计算中心1栋23层2301-2303室租赁面积为1696.32平方米（含公摊面积）租赁给乙方使用，本合同项下所涉按面积收费项目均按此面积计算。此房屋作为乙方住所地，用途仅为办公使用。（二）乙方在云计算中心的经营范围应符合经工商局登记核准的经营范围，限于工商登记注册的经营范围。二、租赁期限。该房屋的租赁期限为十年，该房屋的租赁期限自2021年11月1日起至2031年12月31日止，其中2021年11月1日至2022年4月30日为乙方装修期，装修期内甲方免收租金。但因乙方使用该房屋产生的其它费用（合同第五条所列费用）应当由乙方据实支付。三、租金及支付方式。（一）租金标准：租金按公历日历天数计算。（二）合同期限内的第一年至第三年房屋租金为每日每平方米0.8元人民币；第四年房屋租金为每日每平方米1元人民币；第五年至第六年房屋租金为每日每平方米1.4元人民币；第七年房屋租金在第六年的基础上上浮3％，即每日每平方米1.45元人民币。第八年房屋租金在第七年的基础上上浮3％，即每日每平方米1.50元人民币；第九年房屋租金在第八年的基础上上浮3％，即每日每平方米1.55元人民币；第十年房屋租金在第九年的基础上上浮3％，即每日每平方米1.60元人民币。（三）支付方式：1．租金每年支付一次，先付后用。乙方应于使用房屋前向甲方支付第一年租金全年费用。即2022年5月1日起至2022年12月31日（不含装修免租期），计245天的租金￥332478.72元，大写：叁拾叁万贰仟肆佰柒拾捌元柒角贰分整；2．第二年租金全年费用，即2023年1月1日起至2023年12月31日，计365天的租金￥495325.44元，大写：肆拾玖万伍仟叁佰贰拾伍元肆角肆分整，应当于第一笔租金费用期满前十五日向甲方一次性支付；3．第三年租金全年费用，即2024年1月1日起至2024年12月31日，计366天的租金￥496682.50元，大写：肆拾玖万陆仟陆佰捌拾贰元伍角整，应当于第二笔租金费用期满前十五日向甲方一次性支付；4．第四年租金全年费用，即2025年1月1日起至2025年12月31日，计365天的租金￥619156.8元，大写：陆拾壹万玖仟壹佰伍拾陆元捌角整，应当于第三笔租金费用期满前十五日向甲方一次性支付；5．第五年租金全年费用，即2026年1月1日起至2026年12月31日，计365天的租金￥866819.52元，大写：捌拾陆万陆仟捌佰壹拾玖元伍角贰分整，应当于第四笔租金费用期满前十五日向甲方一次性支付；6．第六年租金全年费用，即2027年1月1日起至2027年12月31日，计365天的租金￥866819.52元，大写：捌拾陆万陆仟捌佰壹拾玖元伍角贰分整，应当于第五笔租金费用期满前十五日向甲方一次性支付；7．第七年租金全年费用，即2028年1月1日起至2028年12月31日，计366天的租金￥900237.03元，大写：玖拾万零贰佰叁拾柒元零三分整，应当于第六笔租金费用期满前十五日向甲方一次性支付；8．第八年租金全年费用，即2029年1月1日起至2029年12月31日，计365天的租金￥928735.20元，大写：玖拾贰万捌仟柒佰叁拾伍元贰角整，应当于第七笔租金费用期满前十五日向甲方一次性支付；9．第九年租金全年费用，即2030年1月1日起至2030年12月31日，计365天的租金￥959693.04元，大写：玖拾伍万玖仟陆佰玖拾叁元零肆分整，应当于第八笔租金费用期满前十五日向甲方一次性支付；10．第十年租金全年费用，即2031年1月1日起至2031年12月31日，计365天的租金￥990650.88元，大写：玖拾玖万零陆佰伍拾元叁元捌角捌分元整，应当于第九笔租金费用期满前十五日向甲方一次性支付；11．第一个租赁年度期满前十五日，乙方向甲方支付下一年度的租金。从第二年度起，租金每年一付，先付后用。此后租金均在下一租赁年度期满前十五日向甲方支付。（四）乙方将租金以支票或电汇方式自本合同签订之日起十日内汇入甲方指定账户，甲方在收取租金时应向乙方提供合法有效的发票。四、保证金。甲、乙双方约定，本合同签订之日起十日内，乙方向甲方缴纳保证金￥50000元（大写：人民币伍万元整），作为乙方的履约保证���。乙方在入驻期间，应当履行本合同义务，遵守产业基地内的安全、卫生、消防等各项管理规定。如乙方未按约定履行合同义务或因违反产业基地安全、卫生、消防、物业等各项管理规定，给甲方造成经济损失或不良社会影响，甲方有权从乙方缴纳的保证金中扣除相应金额用以赔偿。待合同终止时，双方结清所有费用，乙方向甲方返还房屋后三日内，由甲方返还给乙方。该保证金不计息。五、其他费用。（一）乙方除应当按本合同的约定向甲方支付租金外，还应当向其他相关方支付费用，包括但不限于水费、电费、电话费、采暖费、空调费、物业费、卫生费、网络使用费等应当由乙方交纳的全部费用。（二）甲方已将租赁房屋所在大厦内的物业管理委托给了第三方。签订本合同时，乙方应当同时与本云计算中心物业管理方签订《物业服务协议》，依约履行相应的义务。六、装饰装修。（一）乙方装修前应将装修设计图及装修方案交甲方审核，待甲方审核书面同意后方可施工，施工进度需与装修期匹配，乙方装修费用全部由乙方自行承担。如因乙方原因提前解除或终止本租赁合同，甲方收回租赁房屋的，甲方不向乙方补偿任何装修损失。1、如因甲方原因解除或终止本租赁合同，收回租赁房屋的，2022年1月1日至2026年12月31日期间（五年），按照总价300万元计算装修总费用（如乙方装修实际支出不足300万元的按照实际支出计算装修总费用，乙方实际装修费用超过300万元，最高以300万元计算装修总费用）进行折旧补偿，每年折旧率20％。2026年12月31日后均不再向乙方补偿装修损失。2、房屋钢结构部分用于楼层分隔，由甲方乙方共同承担，房屋钢结构部分预算及结算，需经甲乙双方共同审定，按照总价300万元计算钢结构总费用（如乙方实际支出不足300万元的按照实际支出计算钢结构总费用），乙方承担钢结构费用的100万元；其余钢结构费用的200万元由甲方承担，甲方拟定按照十年返还（返还期与合同期相同），甲方每年按照钢结构总费用的2／3的1／10的标准冲抵本合同乙方每年应付的房租费用。（二）乙方应当遵守甲方制定的《装饰装修施工管理规定》。装修施工之前，应书面报请甲方批准，由乙方委托的装修单位向本大厦物业管理方支付装修保证金，并将装修方案及设计图纸等资料一并报本大厦物业管理方备案。乙方的装修不得损害房屋主体结构、公用设施。装修结束后三个月，经甲方及本大厦物业管理方检查符合装修要求后，本大厦物业管理方向乙方委托的装修单位返还装修保证金，该保证金不计息。（三）为保障甲乙双方的共同利益，乙方可以选择由甲方推荐的三家装修公司进行房屋的装饰装修，具体装修标准与价格由乙方与装修公司自行协商。（四）乙方的装修应当符合本大厦消防、安全的总体规划和标准。乙方所租赁房屋装修后的消防验收由乙方办理。（五）租赁期满，乙方应当按《房屋交验清单》的标准将房屋交还给甲方。乙方应当拆除、搬走装修物，恢复房屋原状；拆除、搬走装修物，恢复房屋原状的义务、费用由乙方承担。无需拆除的装修物，应当经甲方书面同意予以保留，但甲方无需承担任何费用。如乙方拒绝恢复原状，甲方有权在租赁期满时安排人员拆除、搬离装修物，产生的费用由乙方承担，甲方可从乙方的保证金中扣除。七、甲方的权利及义务。（一）甲方有权按照本合同约定的时间和数额向乙方收取租赁费及保证金。乙方未按约定缴费的，甲方有权锁闭乙方租赁房屋，并要求乙方限期缴纳。乙方逾期一个月仍未缴纳足额租金的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方承担违约责任。（二）乙方有权转租、租赁和经营，但需要向甲方书面告知，并且甲方有权监督乙方遵守大厦各项管理规定，依法从事合法经营。（三）租赁期满合同终止或者合同解除之日，乙方应当将符合合同第七条第四款条件的房屋返还给甲方，并办理退房手续。如乙方未按时向甲方退房并办理交接手续，也未就房屋续租与甲方达成协议，逾期超过十五日，甲方有权自行清退该房屋，包括打开该租赁房屋，将房屋内的物品搬出，暂存其他场所。在此期间，对乙方物品、财物的遗失、损坏，甲方不承担责任。自甲方自行清退房屋之日起，乙方在30日内仍未按前款规定取回物品、财产，甲方有权自行处理该物品、财产。（四）若乙方在本租赁合同到期前三个月仍未向甲方提出书面续租的要求，甲方有权发布出租该房屋的广告，并可陪同有意向租赁该房屋的第三人进入房屋，了解该房屋基本情况。乙方应当提供协助。（五）合同履行期间，若因乙方未按时缴清应缴纳费用，或因乙方及其员工的原因，对租赁房屋及租赁房屋的公共设施、设备造成损害，给甲方造成直接、间接经济损失，则甲方有权从保证金中直接扣除予以赔偿。不足以赔偿甲方损失的，乙方应当另行支付赔偿金。保证金不足时，甲方将书面通知乙方补足，乙方应在收到甲方通知五日内将款项汇至甲方指定账户。八、乙方的权利与义务。（一）租赁期内，乙方享有对租赁场所的使用权，有权在租赁场地进行合法经营活动。经甲方同意，乙方有转租权。在租赁合同到期后，乙方拥有优先租赁权和购买权。（二）乙方若对租赁房屋进行装修或者增添设施，应征得甲方书面同意，并办理有关手续。（三）租赁期内，乙方应当按时、足额向甲方支付租金、向第三方支付相关费用（物业费、水、电、采暖等费用）。甲方指定第三方物业公司核准、催收租赁期间应当由乙方承担的物业管理费、水电费、空调电费、采暖费及其他应由乙方承担的费用，乙方应予以配合。（四）租赁期内，租赁物的主体的正常损耗，由甲方承担维修义务。因乙方保管不当或者不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障，乙方应当负责维修或承担相应的赔偿责任。（五）租赁期内，乙方应当尽到妥善管理义务，对员工及相关工作人员进行安全培训，制定相关安全管理规定。因装修、使用和管理不善造成的人员伤亡、财产损失等安全事故由乙方承担责任。九、违约责任。（一）甲方有以下情形之一的，应按照本合同实际解除合同当年租金总额的20％向乙方支付违约金。1．如甲方不能依约向乙方提供租赁的房屋，或交付的房屋严重不符合合同的约定或影响乙方安全的。2．如甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。3．甲方在租赁合同期内擅自将“天山云”乌鲁木齐云计算产业基地2#丝绸之路交易中心23层（2301-2303室）出售给他人，导致本租赁合同无法执行的，按照（实际解除合同当年租金总额）的20％向乙方支付违约金，并承担该合同六条2项中房屋钢结构的所有成本，并以现金的形式一次性返还。（二）乙方有以下情形之一的，应按本合同实际解除合同当年租金总额的20％向甲方支付违约金，并按照甲方的要求将房屋恢复原状或者赔偿相应的损失。1．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。2．保管不当或者不合理使用导致附属物品、设备设施损害并拒不赔偿的。3．利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。4．擅自改变房屋用途的，对外合作、转租、分租该房产的，务必与甲方提前沟通，否则甲方有权单方解除合同。5．不按照合同约定按时、足额支付租金的，每逾期一日，以未支付租金为基准，按每日万分之五向甲方支付滞纳金。（三）如乙方未能履行安全管理义务，造成甲方损失（财产、人员、企业声誉），甲方有权单方解除合同，并向乙方追偿相应损失。（四）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，应提前30日通知对方，并按照实际解除合同当年租金总额向对方支付违约金。（五）甲乙双方的任何一方未按照本合同的约定履行义务给对方造成损失的，应当承担由此造成的全部赔偿责任。十、不可抗力。本条所称“不可抗力”系指以下两种情形：（一）不能预见、不能避免或不能克服的客观事件，包括但不限于自然灾害如洪水、火灾、爆炸、雷电、地震和风暴等以及社会事件如战争、动乱、政府管制、国家政策的突然变动和罢工等。（二）签订合同时所依据的法律、法规、政策发生变化，导致无法履行本合同的。因不可抗力导致合同无法继续履行或者双方当事人协商一致解除合同的，双方互不承担责任。 案涉房屋租赁合同签订后，***向天耀伟业公司支付保证金50000元。 2022年5月6日，新疆衔锦律师事务所向***发送新衔律函字（2022）第0012号《律师函》，内容主要有：“***：务必于2022年5月10日前给付天耀伟业公司第一年全部租金332478.72元及每日万分之五的逾期滞纳金，并按照合同规定付清物业费、卫生费、采暖费等全部相关费用。逾期视为对本律师函所述事实的认可和拒绝履行合同义务。本律师事务所将通过法律手段追究阁下的法律责任，以维护委托人合法权益，届时一切后果及与此相关的全部费用都一并由阁下承担。如有不明之处，请速与本律师事务所联系”。***认可收到该律师函。 另查，案涉房屋出卖人（开发商）新疆建投房地产开发有限公司于2021年10月26日向天耀伟业公司出具《入住通知单》，证实案涉2#丝绸之路交易中心23楼2301号、2302号、2303号房屋于2021年10月26日交付使用，新疆建投房地产开发有限公司通知天耀伟业公司办理入住手续。 2023年2月28日，天耀伟业公司正式办理案涉房屋入住手续。案涉房屋自案涉合同签订之日至天耀伟业公司正式办理入住前，处于空置状态。 再查，2022年5月17日，新疆衔锦律师事务所律师向天耀伟业公司开具44040元律师代理费发票。2022年5月30日，天耀伟业公司向新疆衔锦律师事务所律师转账支付律师代理费44040元。 2021年10月22日，***与案外人***签订《合伙协议书》，约定***与案外人***共同经营案涉房屋，案外人***拟出资30万元作为租赁投资款。***与案外人***因《合伙协议书》履行事宜，产生另案诉讼。 上述事实，有原告（反诉被告）天耀伟业公司提供的《天山云计算产业基地（房屋）租赁合同》《商品房买卖合同（预售）》《律师函》及快递截图、《入住通知单》、律师代理费转账凭证及发票、案外人***与***《合伙协议书》及《民事起诉状》，当事人陈述及本案庭审笔录、询问笔录、《丝绸之路交易中心企业信息登记表》等在卷佐证。 本院认为，一、关于天耀伟业公司要求解除案涉合同并由***返还案涉房屋的诉讼请求有无事实及法律依据的问题。天耀伟业公司与***于2021年10月21日签订的《天山云计算产业基地（房屋）租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的债权债务。现双方就合同履行产生纠纷，双方均已无法实现合同目的，故对天耀伟业公司要求解除案涉合同的诉讼请求，本院依法认定如下：首先，《天山云计算产业基地（房屋）租赁合同》第三条“租金及支付方式”中明确约定：“租金每年支付一次，先付后用；乙方应将租金以支票或电汇方式自本合同签订之日起十日内汇入甲方指定账户，甲方在收取租金时应向乙方提供合法有效的发票”；第七条“甲方的权利及义务”中约定：“甲方有权按照本合同约定的时间和数额向乙方收取租赁费及保证金。乙方未按照约定缴费的，甲方有权锁闭乙方租赁房屋，并要求乙方限期缴纳。乙方逾期一个月仍未缴纳足额租金的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方承担违约责任”。根据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求”。故本案中，天耀伟业公司与***约定先由***支付租金后方可使用案涉房屋，即***履行支付租金的义务在先；双方还约定如***未能足额支付租金，天耀伟业公司有权锁闭房屋并限期***支付；在***逾期支付租金一个月的情况下，天耀伟业公司享有合同解除权。本案中，***未于案涉合同签订之日起十日内向天耀伟业公司支付租金，天耀伟业公司于2022年5月6日向***发送律师函，催告***履行支付租金的义务，故在天耀伟业公司已经履行了催告义务、***仍未支付租金的情况下，天耀伟业公司有权行使约定解除权。其次，关于合同解除的时间，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”。本案中，天耀伟业公司在起诉状中明确要求解除双方签订的《天山云计算产业基地（房屋）租赁合同》，本院向***送达起诉状副本、开庭传票的时间为2022年12月20日，故本院依法确认天耀伟业公司与***2021年10月21日签订的《天山云计算产业基地（房屋）租赁合同》于2022年12月20日解除。第三，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”。本案庭审过程中，双方对于解除案涉合同均无异议，且***亦已同意由天耀伟业公司另行处分案涉房屋，故对于天耀伟业公司要求***返还案涉房屋的诉讼请求，本院依法不予支持。 二、关于天耀伟业公司主张由***支付房屋占有使用费、物业费、暖气费能否得到支持的问题。 （一）关于房屋占有使用费。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿”。本案中，案涉合同第七条约定：“乙方逾期一个月仍未缴纳足额租金的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方承担违约责任”。因此，合同一方当事人违约后，另一方当事人应及时采取相关措施，以避免损失的扩大。 本案中，双方当事人对于案涉房屋是否已经交付存在较大争议。首先，天耀伟业公司系案涉房屋的所有权人，即案涉房屋的所有权在天耀伟业公司名下，其享有对案涉房屋的用益物权，其中就包括通过出租案涉房屋获取房屋租金的权利，而***称天耀伟业公司没有收取房屋，实际上是指天耀伟业公司没有与第三方物业公司签订物业服务合同并进行物业交接（即办理入住）。对此本院认为，仅在法理层面，出租人对外出租房屋，第三方物业公司无权干涉；第三方物业公司提供的物业服务或相关规程，不能直接对抗业主对房屋享有的物权；本案中，***称其已对案涉房屋进行了装修设计，且至案涉合同解除之前，天耀伟业公司亦并未另行处分或阻碍***占用、使用案涉房屋；此外，***亦未提交证据证实其向天耀伟业公司反馈过无法使用案涉房屋以及因其无法使用案涉房屋而要求天耀伟业公司及时办理房屋入住手续的相关证据。故***关于天耀伟业公司未将案涉房屋提供给其使用的主张，本院不予采纳。其次，根据案涉合同“先付后用”之约定，***应当先履行向天耀伟业公司支付租金之义务，***在天耀伟业公司催告后，仍未履行其支付租金的义务；在***未支付租金的情况下，天耀伟业公司亦长时间未办理案涉房屋的入住手续；即在本案中，形成了“承租人未支付租金、出租人未办理房屋入住手续”这一影响合同进一步履行的僵局。结合一般生活实践，业主即房屋出租人不办理入住手续，极有可能会对承租人完全、充分使用房屋造成一定的障碍，即天耀伟业公司对于本案合同进一步履行之僵局的形成亦存在一定不当之处。再次，经审理查明，***对案涉房屋并未进行实质性的占有或使用，即案涉房屋本身不存在需要由***进行腾退、搬离、恢复房屋原状等情形，案涉房屋因***的违约行为，并基于天耀伟业公司享有的约定解除权，可随时随之恢复由天耀伟业公司控制、管理进而再行处分的情形。有鉴于此，天耀伟业公司应当通过直接向***发送解除合同通知或尽快向人民法院提起诉讼等方式，积极行使合同解除权（基于案涉房屋实际状态，直接向***发送解除合同通知，显然属于更加积极、更加有效减少损失之方式），以尽早摆脱合同进一步履行的困境或僵局、避免损失扩大。本案中，双方并未约定行使合同解除权的期限，但享有约定解除权的一方应当在合理期限内行使其解除权，关于“合理期限”，应当结合本案具体案情予以认定。即，天耀伟业公司于2022年5月6日向***发送律师函、催告***应在2022年5月10日前支付租金后，至天耀伟业公司起诉前，***未履行合同项下的付款义务，其违约行为始终处于延续状态。参照案涉合同中“乙方逾期一个月仍未缴纳足额租金的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方承担违约责任”之约定，天耀伟业公司的解除权自催告期满后一个月成立，天耀伟业公司应积极采取相关措施、减少损失。最后，房屋占用费为无权占有或使用人应支付的合理对价或费用。合同履行期限内承租人占有和使用房屋应支付的费用的性质为房屋租金；而合同解除后，承租人丧失继续占有和使用租赁房屋的合法性基础，自合同被解除之日起至承租人实际腾退和返还房屋之日止，承租人应支付的房屋使用费，在性质上属于房屋占有使用费。天耀伟业公司主张房屋占有使用费定性有误，款项性质应为租金。承前所述，鉴于***未实质性占有、使用案涉房屋，亦未因履行案涉合同获得实际利益，本院结合公平原则及诚实信用原则，综合考虑案涉房屋实际状态、合同履行情况（合同目的、履行程度、违约责任、履行僵局等）、约定解除权行使、出租人预期利益、诉讼周期等因素，酌情支持***应向天耀伟业公司支付2022年5月1日至催告履行期限届满之日起2个月期间的租金，即2022年5月1日至2022年7月10日的租金96350.98元（332478.72元÷245天×71天）。天耀伟业公司主张的其后的费用，本院不予支持。 （二）关于天耀伟业公司主张的物业费、暖气费。其中，物业费系因履行物业服务合同产生的费用，暖气费系因履行供用热力合同产生的费用，而天耀伟业公司均非上述法律关系的相对方，不能直接向***主张上述费用。另，案涉合同第五条约定：“乙方除应当按本合同的约定向甲方支付租金外，还应当向其他相关方支付费用，包括但不限于水费、电费、电话费、采暖费、空调费、物业费、卫生费、网络使用费等应当由乙方交纳的全部费用”。即案涉合同亦约定***应支付的采暖费、物业费，并非直接由天耀伟业公司收取，且本案中天耀伟业公司也未提交其实际垫付上述费用的证据，故本院对天耀伟业公司主张的物业费、暖气费依法不予支持。 三、关于天耀伟业公司要求***支付违约金66495.74元的诉讼请求有无事实及法律依据的问题。现根据查明事实，***未按照合同约定支付租金存在违约行为，合同第九条第二款第五项约定：“乙方有下列情形之一的，应按本合同实际解除合同当年租金总额的20％向甲方支付违约金，并按照甲方的要求将房屋恢复原状或者赔偿相应的损失。……5．不按照合同约定按时、足额支付租金的，每逾期一日，以未付租金为基准，按每日万分之五向甲方支付滞纳金”。天耀伟业公司有权依据合同该项约定要求***赔偿损失并承担违约责任，***抗辩称其不应当承担违约责任。鉴于天耀伟业公司与***约定的违约金数额较高，本院经综合考虑，对违约金金额酌情予以调减，即***向天耀伟业公司支付违约金5000元。 四、关于天耀伟业公司要求***承担律师代理费44040元的诉讼请求有无事实及法律依据的问题。合同约定如任一方未能按照本合同的约定履行义务，违约方因承担另一方因实现债权支付的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、公证费、鉴定费、交通费、通信费），天耀伟业公司已向新疆衔锦律师事务所实际支付律师代理费。天耀伟业公司主张的律师代理费，在合理的范围内应当由违约方***承担，本院酌情支持10000元。 五、关于***要求归还房屋保证金50000元有无事实及法律依据的问题。《天山云计算产业基地（房屋）租赁合同》第四条约定：“甲、乙双方约定，本合同签订之日起十日内，乙方向甲方缴纳保证金50000元，作为乙方的履约保证金。乙方在入驻期间，应当履行本合同义务，遵守产业基地内的安全、卫生、消防等各项管理规定。……待合同终止时，双方结清所有费用，乙方向甲方返还房屋后三日内，由甲方返还给乙方。该保证金不计息”。现案涉合同已经解除，天耀伟业公司应当向***返还保证金50000元。 六、关于***要求天耀伟业公司赔偿设计费有无事实及法律依据的问题。本案中，***违反支付租金义务在先，其亦未提交证据证实其已经实际支出该设计费。结合案涉合同第六条“乙方装修前应将装修设计图及装修方案交甲方审核，待甲方审核书面同意后方可施工，施工进度需与装修期匹配，乙方装修费用全部由乙方自行承担。如因乙方原因提前解除或终止本租赁合同，甲方收回租赁房屋的，甲方不向乙方补偿任何装修损失”之约定，本院对***主张的设计损失费用不予支持。 七、关于***主张违约金、律师代理费等有无事实及法律依据的问题。首先，***未按合同约定支付租金，存在违约行为。其次，结合前述，***关于天耀伟业公司未交付房屋导致其无法使用案涉房屋的主张不能成立，故对***主张的违约金，本院依法不予支持。承前所述，关于***主张的律师费，本院亦不予支持。另外，关于***要求将案外人***列为本案当事人的主张，本院经审查认为，案外人***与***之间的合伙关系是否成立及履行情况，与本案诉争的天耀伟业公司与***之间的房屋租赁合同法律关系并非同一法律关系，故本院对***的该项主张不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百二十六条、第五百六十五条、第五百六十六条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十四条、第五百九十一条第一款、第七百零三条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）***于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）乌鲁木齐天耀伟业信息技术服务有限公司支付租金96350.98元； 二、被告（反诉原告）***于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）乌鲁木齐天耀伟业信息技术服务有限公司支付违约金5000元； 三、被告（反诉原告）***于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）乌鲁木齐天耀伟业信息技术服务有限公司支付律师代理费10000元； 四、原告（反诉被告）乌鲁木齐天耀伟业信息技术服务有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）***返还保证金50000元； 五、驳回原告（反诉被告）乌鲁木齐天耀伟业信息技术服务有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉部分诉讼标的额1031976.76元，给付标的额111350.98元，占诉讼标的额的10.79％，本诉案件受理费14087.79元（乌鲁木齐天耀伟业信息技术服务有限公司已预交），由原告（反诉被告）乌鲁木齐天耀伟业信息技术服务有限公司负担12567.72元，由被告（反诉原告）***负担1520.07元；反诉部分诉讼标的额253110.74元，给付标的额50000元，占诉讼标的额的19.75％，反诉案件受理费5096.66元（***已预交），由原告（反诉被告）乌鲁木齐天耀伟业信息技术服务有限公司负担1006.59元，由被告（反诉原告）***负担4090.07元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年七月二十八日 书记员***