澄江县万诺投资有限公司、云南某某供应链管理有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

云南省澄江市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)云0481民初1278号 原告（反诉被告）：澄江县万诺投资有限公司。住所：云南省玉溪市澄江市工业园区蛟龙潭片区。统一社会信用代码：91530422316269655N。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，云南天石***师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告（反诉原告）：云南**供应链管理有限公司。住所：云南省昆明市五华区人民中路33号巨龙大厦4层A11号。统一社会信用代码：91530111MA6N0MER9J。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：**，云南政通人和律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告：中通服供应链管理有限公司。住所：深圳市福田区华富街***一村社区皇岗路5001号深业上城（南区）T2栋1908。统一社会信用代码：9111010135127031XU。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：**，公司法务，代理权限：特别授权代理。 原告(反诉被告)澄江县万诺投资有限公司（以下简称***司）与被告(反诉原告)云南**供应链管理有限公司（以下简称**公司）、被告中通服供应链管理有限公司（以下简称中通服公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2021年7月15日立案受理后,被告(反诉原告)云南**供应链管理有限公司于2021年9月1日提出反诉，本院审查认为,云南**供应链管理有限公司所提反诉的诉讼请求与本诉的诉讼请求是基于相同的事实法律关系,符合相关法律规定，本院依法适用简易程序于2021年9月14日公开开庭进行了合并审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)***司向本院提出如下诉讼请求：1、请求确认***司与**公司签订的《云南**供应链管理有限公司房屋租赁合同》于2021年2月11日解除；2、请求判令**公司向***司支付截止至2021年5月31日尚欠租金人民币890925.08元及自起诉之日起以890925.08元为基数按银行同期贷款利率计算至实际付清之日止的逾期付款利息；3、请求判令二被告搬离澄江万诺产业园A2、B3、B4、B6栋厂房及研发楼1层办公室，并按照现状向***司交还房屋等附属设施，办理移交手续；4、请求判令**公司向***司支付自2021年6月1日起至实际撤场搬离之日止按照人民币268185.02元/月标准计算的房屋占有使用费；5、请求判令**公司支付***司违约金人民币16091.10元；6、请求判令**公司支付***司各项综合配套设施费用320,313.07元(其中厂房内墙刮白16969.68元、厂房防盗窗120441.60元、厂房照明84679.49元、电费97731.50元、水费490.80元)；7、请求判令中通服公司对**公司承担向***司支付自2021年2月15日起至实际搬离之日止的租金的连带责任；8、请求判令本案的诉讼费、律师费、保全费、担保费由二被告共同承担。事实与理由：2019年11月8日，***司与**公司签订了《云南**供应链管理有限公司房屋租赁合同》，合同约定：**公司向***司租赁澄江县龙翔路澄江万诺产业园A1、A2、A3、B3、B4、B6栋钢结构标准厂房及研发楼1层办公室，租赁面积合计17435.46平方米。合同签订后，***司按约将租赁物交付给**公司，**公司又将租赁物转租给中通服公司。此后，**公司未按合同约定向***司支付租金。2021年2月11日，***司向**公司送达了《关于解除房屋租赁合同的通知函》正式通知**公司解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求**公司通知中通服公司于2021年2月14日前搬离；同日，***司将上述内容向中通服公司的法定代表人进行了传达。之后，**公司、中通服公司拒不履行合同解除后撤场搬离的义务，**公司也一直拖欠***司租金，直至2021年4月8日才将2020年的租金付清，并支付2021年度租金45万元，对于此前拖欠的综合配套设施费用至今均未支付。***司认为，**公司的行为已满足合同约定的解除条件，对于尚欠的租金及搬离之前的租金应由**公司承担。同时，中通服公司作为实际房屋实际占用方，应在**公司丧失租赁权后搬离租赁物，对于解除合同后仍非法占用租赁物的，应在此范围内对**公司应向***司支付的租金及占用费承担连带责任。综上所述，为维护***司的合法权益不受侵犯，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，特向贵院提起民事诉讼，请求依法保护***司之合法权益。诉讼过程中，***司放弃请求判令二被告搬离澄江万诺产业园A2、B3、B4、B6栋厂房及研发楼1层办公室，并按照现状向***司交还房屋等附属设施，办理移交手续的诉讼请求；放弃要求二被告承担律师费、担保费、保全费的诉讼请求。 被告(反诉原告)**公司辩称：**公司已全面履行合同义务，没有违约行为，***司无权依据合同行使解除权，相反是***司具有违约情形。一、因***司提供的租赁物违反法律规定和合同约定，构成违约，**公司依据合同约定行使解除权。1、本案诉争租赁物没有取得产权证，直至2020年12月11日租赁物消防设施才验收合格，最终导致**公司获取合法收益的权利不能实现。基于上述理由，2020年度的租金**公司没有全额支付。2、在租赁期间，厂房数次出现漏雨，厂房室外道路、照明、门窗等配套设施都不符合《租赁合同》的约定，**公司数次要求***司维修维护，但是其并未履行上述维修维护义务，已影响承租人正常使用，因此，**公司根据《租赁合同》第10.2条的规定，于2021年6月30日解除《租赁合同》并公证通知***司，租赁物已交还***司。二、***司在履行开具增值税专用发票义务之前，无权要求**公司支付租金。三、***司主张的厂房内墙刮白及厂房防盗窗配套设施费、律师费等诉请，《租赁合同》没有对上述费用的承担主体进行约定，即对**公司没有拘束力，因此***司无权向**公司主张上诉费用。综上所述，为了维护**公司的合法权益，请求法院驳回***司的诉请。 被告中通服供应链管理有限公司辩称：一、合同关系的向对方应当是缔约合同的主体。中通服公司并不是本案房屋租赁合同纠纷的诉讼当事人。二、中通服公司与***司没有直接的房屋租赁合同关系，中通服公司与**公司之间的租赁合同已经解除，其解除原因是**公司无法提供出租房屋合格的消防验收合格证，房屋产权证，而且在使用期间，经常停水、停电，库房出现多处漏雨现象。请法院依法驳回***司对中通服公司的诉讼请求。 被告（反诉原告）云南**供应链管理有限公司反诉，向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院判令***司赔偿**公司支付的消防设施工程款1218551.83元。2、请求法院判令***司赔偿**公司支付的租赁物装饰装修款718330.59元。以上两项共计1936882.42元。3、本案本诉费及反诉费由***司承担。事实及理由：***司存在如下违约情形：1、2021年2月11日，***司没有法定或合同约定事由，即函告**公司提前解除合同，构成违约。2、租赁物没有取得产权证，租赁物工程至今都未竣工验收。由于******申请消防验收，致使**公司的二次消防设施建设延迟，最终导致中通服公司解除《中通服租赁合同》，**公司投资建设的装饰装修及预期收益受损。3、在租赁期间，厂房数次出现漏雨，厂房室外道路、照明、门窗等配套设施都不符合《租赁合同》的约定，**公司及中通服数次要求***司维修维护，但是其并未履行上述维修维护义务。**公司按照《租赁合同》约定11年的租赁期限投资建设的消防设施及研发楼装饰装修，因***司提前解除合同的违约行为而受到重大损失。为了维护**公司的合法权益，**公司提起反诉，请求支持**公司的反诉请求，驳回***司的本诉请求。 原告(反诉被告)***司辩称：其认为**公司的反诉不能成立。理由如下，在双方合同当中明确有约定，对于该租赁物的增设以及装修添附，在***司未违约的情况下不能拆除。即使存在违约等情形，也仅仅只是拆除的义务，并不存在补偿相应款项的义务。且本案**公司对于该租赁物上面的添附装饰装修以及消防工程是为了便于其使用租赁物，而并非强制性要求，***司并没有向其支付相应价款的法定或约定理由。 原告(反诉被告)***司向本院提交了公司企业信息及代表人身份证明复印件、房屋租赁合同、入园证明复印件、关于解除房屋租赁合同的通知函（2月11日）、邮箱及微信截图、关于解除房屋租赁合同的通知函(5月26日)、告知函(5月31日)等证据；被告(反诉原告)**公司向本院提交了《云南**供应链管理有限公司房屋租赁合同》2020年11月、***司开具的增值税专用发票(6张）及**公司转账凭证(6张)、整改通知书(2020年8月4日)《整改协调工作会议》(2020年11月2日)、《特殊建设工程消防验收意见书》澄建验字(2020)9号(2020）年12月11日)、视频及厂房漏雨情况说明、《公证书》(2021**和信证字第6512号)、《出租人同意转租证明》(2019年5月23日)及《中通服租赁合同》(2019年10月31日)、《回复函》及微信截图、《消防专业分包合同》、付款凭证及发票、《公证书》、**公司与云南业腾装饰工程有限公司《建设工程施工承包合》(2019年8月20日)、付款凭证及发票、**公司与云南登峰建筑工程有限公司签订两份《建设工程施工合同》、付款凭证及发票、**公司与***于签订的《装修合同》(2020年7月30日)、付款凭证及发票等证据。对当事人提交的上述证据的真实性，本院予以确认。 根据双方的陈述及双方提交的证据，本院确认本案事实如下： 2019年6月1日，***司与**公司签订了《云南**供应链管理有限公司房屋租赁合作合同》，合同第一条约定：**公司向***司租赁位于云南省玉溪市澄江县，租赁面积分别为：Ａ1栋1432.64平方米、Ａ2栋3865.64平方米、Ａ3栋1940.84平方米、Ｂ3栋1698.84平方米、Ｂ4栋3865.64平方米、Ｂ6栋3865.64平方米，前述合计16669.24平方米，研发楼1层766.22平方米；房屋室内的装饰装修及改造由**公司自行负责并承担相应费用，六栋园区内外消防管网工程以及消防水泵、自动喷淋系统由**公司投资建设，并作为**公司的固定资产投资。第二条约定：租赁期为11年，即2020年1月1日至2031年12月31日止。第三条约定：租金单价为2020年1月1日至2021年1月1日，钢结构标准厂房每建筑平方米每月（含税价）18元，研发楼1层每建筑平方米每月（含税价）21元，2021年钢结构标准厂房每月的租金为18.9元／平方米，研发楼1层每月租金22.05元；租金支付方式为一年一付，每年1月***司向**公司开具当年的房屋租赁费增值税专用发票，**公司在收到发票20工作日内足额付清当年的房屋租赁费；租赁期内产生的水费、电费、垃圾清运费、**费、等相关费用由**公司自行支付；合同履行保证金10万元由**公司支付给***司；若***司不开具或开具发票不合格的，**公司有权不予付款直至***司开具合格发票之日。第四条约定：经***司同意后，**公司可以对租赁的房屋进行装修、改造或增设他物，在非***司违约的情况下不允许拆除。第七条约定：***司承诺和保证租赁房屋的供水、供电、通信、道路、照明、排水消防（仅包含消火栓系统）等公用设施的正常使用，并负责上述设施的维修保养。***司将定期检查及维修租赁房屋的整体结构、屋面、墙体、**、门窗、地面等公共区域的设施，确保正常使用，如有故障，在接到**公司通知后及时修复，未及时维修的，**公司可自行委托他人维修，维修费用由***司负担。第十条约定：**公司拖欠租金累计达两个月的，***司有权解除合同，收回房屋，并要求**公司承担违约责任、赔偿经济损失；***司所提供的房屋不符合本合同规定条件，未修复房屋配套设施影响正常使用房屋的，**公司有权解除合同，***司应承担违约责任，赔偿全部损失。第十一条约定：违约金为当年房租的5‰。2019年11月**公司入驻，租赁物存在道路、照明等基础设施不达标、漏雨、漏水、卷帘门损坏等情况。 2019年5月31日，***司出具《出租人同意转租证明》，同意**公司进行转租。2019年10月31日，**公司与中通服公司签订《中通服供应链管理有限公司云南分公司房屋租赁合同》。合同约定：房屋租赁区域为：澄江万诺食品加工产业园区内A1、A2、A3、B3、B4、B6六栋库房实际使用面积；房屋建筑、消防、配套设施须满足丙二类仓库建设标准。2020年10月19日，澄江工业园区管理委员会出具入园证明，同意中通服公司入驻澄江县万诺投资有限公司食品加工产业园。 2019年10月25日，**公司与安泰信公司签订《消防专业分包合同》，工程内容为：澄江万诺食品加工产业园项目A1、A2、A3、B3、B4、B6栋室内外消防管网工程、消防水泵房设备安装。2019年11月28日至2020年12月8日，**公司分次向安泰信公司支付消防设施工程款总计1218551.83元。2019年8月20日，**公司与业腾公司签订两份《建设工程施工承包合同》，工程内容分别为B6栋电路设计施工和弱电桥架安装建设项目、研发楼一层建设项目（装饰装修工程）。2019年8月19日至2020年1月17日，**公司分次向业腾公司支付工程款总计494735.87元。2019年，**公司与登峰公司签订两份《建设工程施工合同》，工程项目分别为安防设施、消防围栏采购及施工安装。2019年12月5日和2020年1月17日，**公司分别向登峰公司支付工程款50000元和137594.72元。2020年7月30日，**公司与***签订《装修合同》，工程内容为研发楼二楼装修。2020年9月29日，**公司向***支付工程款36000元。 ***司于2020年1月15日开具了两张999990元的发票和一张529115.52元的发票，2020年1月22日开具一张790000元的发票，2021年4月9日开具一张474547.76元的发票，2021年4月9日开具一张450000元的发票。**公司向***司于2020年1月18日两次付款1000000元，一次付款529095.52元，均注明库房租金；于2021年2月4日一次付款900000元，注明房租；于2021年4月8日一次付款364547.76元，注明2020年房租，一次付款450000元注明2021年房租。 2020年8月4日，中通服公司向**公司发出《整改通知书》要求**公司按照通知书载明的11项整改内容进行整改。2020年11月12日，***司、**公司、安泰信公司、中通服公司召开关于澄江万诺食品加工产业园仓库消防整改协调工作的会议，约定由***司负责对消防专家评审（验收）意见书中的需整改内容进行全面整改。2020年12月11日，澄江市住房和城乡建设局印发《特殊建设工程消防验收意见书》，对澄江万诺食品加工产业园建设工程现场评定为合格。 2021年2月11日，***司向**公司发出《关于解除房屋租赁合同的通知函》。2021年5月26日，***司再次向**公司发出《关于解除房屋租赁合同的通知函》，并抄送中通服公司。2021年5月27日，**公司向***司发出《回复函》，对***司5月26日发出的解除合同通知提出了异议，并抄送中通服公司。中通服公司2021年5月27日出具签收单收到***司5月26日发出的解除合同通知。2021年5月31日，***司向中通服公司发出关于解除合同的告知函。 2020年12月30日，**公司与中通服公司将A1、A3栋厂房交还***司。2021年6月29日，中通服公司与**公司办理交接并搬离厂房。2021年7月13日，**公司以邮寄方式向***司发出《解除厂房租赁合同通知函》并由云南省红河州和信公证处进行公证，决定于2021年6月30日解除《房屋租赁合作合同》，并移交库房建筑面积13295.76平方米，移交研发一楼建筑面积766.22平方米，以及相关库房、办公室钥匙。 本案争议焦点为：一、合同履行中是否存在违约行为；二、《房屋租赁合作合同》何时解除，以及法律效果；三、中通服公司是否应当承担支付***司房屋租金的连带责任。 关于争议焦点一，本院认为，依法成立并生效的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，***司作为出租人，应当承担对租赁物办理产权证明、进行消防设施验收等行政审批，以及保证租赁物适租的义务，但在提供租赁物时，其未提供产权证明，未及时进行消防验收，厂房存在漏雨、漏水、道路照明设施不达标等情形，未履行出租人的维修义务，致使租赁物存在瑕疵，属于违约行为。 2020年1月22日***司开具一张790000元的发票后**公司未付款，至2021年4月8日将2020年租金全部付清。2021年4月8日**公司支付2021年租金450000元，4月9日***司开具450000元的发票。《房屋租赁合作合同》第三条3.6约定：若***司不开具或开具的发票不合格，**公司有权不予付款。《中华人民共和国民法典》第五百二十六条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。故**公司主张其未及时支付相应租金是因为***司存在违约行为和未开具发票而行使履行抗辩权，本院予以采信。因此，本案中**公司不存在拖欠租金的违约行为，***司依据《房租租赁合作合同》第十条10.1（2）“乙方拖欠租金累计达两个月的”的约定而解除合同的理由不能成立，同时其主张**公司支付违约金的主张也不能成立。 关于争议焦点二，本案中**公司不存在拖欠租金的违约行为，因此***司依据《房租租赁合作合同》第十条10.1（2）“乙方拖欠租金累计达两个月的”的约定而解除合同的理由不能成立，其2021年2月11日向**公司发出的《关于解除房屋租赁合同的通知函》和2021年5月26日向**公司发出的《关于解除房屋租赁合同的通知函》均不能产生解除合同的效力。2021年7月13日，**公司向***司发出《解除厂房租赁合同通知函》并进行了公证，通知函载明：因无法取得合格的消防验收报告、房屋产权证等一些列问题，**公司决定于2021年6月30日解除《房屋租赁合作合同》，于2021年6月30日前搬离并移交库房。本案中，**公司因***司违约而主张解除合同，系行使合同约定的解除权，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除。故《房屋租赁合作合同》应于2021年7月13日解除。 对于合同解除后租金的处理，**公司已支付2020年全部租金和2021年450000元的租金，并于2020年12月30日归还A1、A3号库房，2021年**公司实际使用的租赁物为A2、B3、B4、B6号库房（面积共计13295.76平方米），以及研发楼一层办公室（面积766.22平方米），实际使用日期至2021年6月30日。因此2021年未付租金计算为1159110.12元（13295.76平方米×18.9元/平方米×6个月﹢766.22平方米×22.05元/平方米×6个月﹣450000元）。因2021年6月30日之前《房屋租赁合作合同》尚未解除，故2021年6月1日之后**公司对租赁物的占有使用应支付租金而不是占有使用费。同时，***司未开具2021年未付租金的发票，其主张对尚欠租金的逾期付款利息缺乏法定或约定的依据，本院不予支持。 对于消防设施及装修装饰的处理，**公司对租赁物进行消防设施建设支付工程款1218551.83元，进行装修装饰支付工程款718330.59元，该消防设施与装修装饰物与租赁物形成了附合，无法拆除。《中华人民共和国民法典》第六条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案中，因出租人***司的违约行为导致合同被解除，在**公司将租赁物全部归还***司后，其按照十一年租赁合同期限出资建设的消防设施、装修装饰物等已实际归于***司，若由**公司自行承担全部损失，则明显违背了公平原则。**公司支付的工程款总计1936882.42元，实际使用租赁物的时间为一年半，消防设施、装修装饰物的残值计算为1672762.09元（1936882.42元－1936882.42元÷11年×1.5年），故应由***司赔偿**公司残值损失共计1672762.09元。 对于***司主张的综合配套设施费320313.07元（其中厂房内墙刮白16969.68元、厂房防盗窗120441.6元、厂房照明86479.49元、电费97731.5元、水费490.8元），其未能提供任何证据加以证明。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因此对于***司的该项主张，其未提供相应证据，本院不予支持。 关于争议焦点三，本案中《房屋租赁合作合同》于2021年7月13日解除，**公司及中通服公司于2020年6月30日搬离厂房，因此**公司及中通服公司不存在丧失租赁权而非法占有租赁物的情形。中通服公司使用租赁物是基于与**公司签订的《中通服供应链管理有限公司云南分公司房屋租赁合同》，其不是《房屋租赁合作合同》的合同当事人，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定：依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。故***司主张中通服公司因实际占有使用租赁物而应承担支付租金的连带责任，本院不予支持。 综上所述，本案中**公司因***司违约而主张解除合同，《房屋租赁合作合同》已于2021年7月13日解除，**公司应向***司支付2021年未付租金1159110.12元；***司应赔偿**公司消防设施、装修装饰物的残值损失1672762.09元。以上款项合并计算后，***司应向**公司赔偿513651.97元。据此，为保护合同当事人合法权益,维护社会经济秩序稳定，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十五条、第五百二十六条、第五百六十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）澄江县万诺投资有限公司与被告（反诉原告）云南**供应链管理有限公司签订的《房屋租赁合作合同》于2021年7月13日解除； 二、由原告（反诉被告）澄江县万诺投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）云南**供应链管理有限公司各项损失513651.97元； 三、驳回原告（反诉被告）澄江县万诺投资有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费15846元，适用简易程序减半收取7923元（原告澄江县万诺投资有限公司已预交7923元），由原告澄江县万诺投资有限公司负担923元，由被告云南**供应链管理有限公司负担7000元；反诉案件受理费22232元，适用简易程序减半收取11116元（反诉原告云南**供应链管理有限公司已预交11116元），由反诉被告澄江县万诺投资有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 本判决书生效后确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期限为二年。 审判员　张　咏 二〇二一年十月十四日 书记员　***