中冶某某集团有限公司与河南九棵树某某有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省漯河市中级人民法院 民事判决书 （2024）豫11民终1259号 上诉人（原审被告、反诉原告）：中冶某某集团有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，北京觅正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京觅正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：河南九棵树某某有限公司，住所地临颍县。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，男，汉族。 委托诉讼代理人：***，河南世纪风律师事务所律师。 上诉人中冶某某集团有限公司（以下简称中冶交某某公司）因与被上诉人河南九棵树某某有限公司（以下简称某某公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省临颍县人民法院（2024）豫1122民初1814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年8月23日立案后，依法独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人中冶交某某公司的委托诉讼代理人***、***，被上诉人某某公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中冶交某某公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回某某公司的诉讼请求、支持中冶交某某公司的反诉请求。事实和理由：一、一审法院对某某公司单方解除合同的违约认定事实不清，适用法律错误。一审判决对于某某公司单方解除合同的事实认定为，因中冶交某某公司在租赁期间使用饮用净化水洗浴、冲厕所、洗衣，造成某某公司净水设备损坏；并且中冶交某某公司未及时开通租赁区域107国道进出口，其运输车辆从某某公司东门便道通行，造成便道损坏；中冶交某某公司生活区污水任意排放，造成污染。基于上述原因，2023年5月12日某某公司向中冶交某某公司送达《解除房屋出租协议通知》，要求终止协议并限中冶交某某公司三个月内自行搬离并拆除自行修建的建筑和附属设施。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第五十三条规定，“当事人一方以通知方式解除合同，并以对方未在约定的异议期限或者其他合理期限内提出异议为由主张合同已经解除的，人民法院应当对其是否享有法律规定或者合同约定的解除权进行审查。经审查，享有解除权的，合同自通知到达对方时解除；不享有解除权的，不发生合同解除的效力”，中冶交某某公司认为一审法院未对某某公司是否享有单方解除权进行审查和认定，仅仅依照某某公司单方提出的、未提供任何证据的主张认定中冶交某某公司违约，是典型的事实认定不清和法律适用错误，理由如下：（一）中冶交某某公司与某某公司签订的合同中没有约定某某公司的单方解除权，某某公司违约单方解除合同，应当赔偿中冶交某某公司损失。案涉《房屋租赁协议》第3条约定：“如甲方（某某公司）提前收回房屋，需提前30日通知乙方（中冶交某某公司），并向乙方支付一年的租金作为违约金，同时退还乙方已缴纳但尚未使用期限（未使用期限自甲方通知停租的日期起算）的房租，并加倍赔偿乙方已投入的全部装修、改造费用以及因停租对乙方造成的全部损失。”第14条约定：“租赁期间，如甲方需要提前收房，应提前30天通知乙方，双方协商一致可解除合同。”根据合同约定，某某公司不享有单方解除权，因某某公司强行单方解除合同，还应按照合同约定赔偿中冶交某某公司损失。某某公司发出《解除房屋出租协议通知》前未与中冶交某某公司就解除协议进行协商，应当按照第三条约定向中冶交某某公司赔偿损失。（二）某某公司未提供充分证据证明中冶交某某公司存在《解除房屋出租协议通知》中所述的行为，并且其中所述行为并不构成法律规定的单方解除合同的条件，某某公司不享有法定解除权。在无合同约定解除权的情况下，某某公司单方解除合同，就只能依据法定解除权。然而，法定解除权的适用有严格的条件限制。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第七百一十一条规定：“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。”第七百二十二条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”一审法院认定的中冶交某某公司违约行为是违规使用净水、不开通107国道进出口和排放污水，但以上事项均不足以构成民法典规定的法定解除事由。首先，在双方签署的协议中，并没有约定中冶交某某公司应如何使用净水，仅在第28条约定“乙方自建生活区内饮用水由乙方自行接驳，由甲方负责就近提供接口，接驳及使用中甲方应予以理解配合。”如果某某公司对使用净水的方式或用水量有特殊要求，应当在签订合同时告知中冶交某某公司，但其并没有履行告知的义务，因此中冶交某某公司自行使用净水，并没有任何的违约行为。其次，某某公司主张因中冶交某某公司使用净水导致某某公司净水设备损坏，但其并没有提供证据证明净水设备损坏的情况，即使净水设备有损耗，该损耗是否与中冶交某某公司使用净水的方式有关也是未经证明的。此外，某某公司提出其更换净水设备滤芯和水泵存在花费，但未提供任何相关合同、协议、文件、照片或支付凭证等证据，并且中冶交某某公司的租赁物并不包含净水设备，净水设备损耗并不是租赁物损坏。关于净水设备的损耗和维修情况，一审法院未做任何审理，属于遗漏关键事实导致的认定事实错误。并且，在某某公司提交的录音中显示，在某某公司工作人员表示净水使用方式有误后，中冶交某某公司人员立刻提出“怎么咱们去解决这个东西”“你发现了假如你给我提出来以后，我们把它改掉就行了”等，也可以看出中冶交某某公司可以按照某某公司的要求调整使用净水的方式，并不导致协议不能履行，没有达到合同解除的法定条件，一审法院以此认定某某公司享有单方解除权，属于适用法律错误。关于开放国道出入口，首先，根据《房屋租赁协议》第24条约定：“由甲方负责新建进出Ｇ107国道的地坪硬化。其中涉及办公驻地东侧与Ｇ107国道衔接协调、护栏边坡等路产损坏、截水沟、排水涵管、检查井、土沟填筑整平压实、垫层及砼硬化等由甲方负责实施，乙方仅承担相应混凝土硬化费用，乙方不承担其占地使用费及土地恢复费用。为避免纠纷，经双方提前确认进出Ｇ107国道的便道地坪硬化费用56,100元由乙方承担，计入第一期租赁费用支付给甲方。”该约定已经明确划分了进出Ｇ107国道的地坪硬化建设义务，即中冶交某某公司支付费用，某某公司负责建设和维护。在某某公司完成建设后，中冶交某某公司可安排货车从该道路通行，如果道路损耗，应由某某公司维护，这是双方按照合同约定所划分的合理义务分配。某某公司主张由中冶交某某公司负责开口没有任何合同依据，合同也从未禁止货车通行，货车通行没有违反合同约定和法律规定，并非中冶交某某公司的违约行为。且在某某公司提交的录音中显示，中冶交某某公司就货车通行道路问题产生的争议已经予以解决。一审法院未对货车通行的行为是否构成违约做出认定，属于遗漏关键事实导致的事实认定不清和法律适用错误。最后，关于中冶交某某公司排放污水的情况。虽然中冶交某某公司的确存在排放少量污水的情况，但是从漯河市生态环境局临颖分局出具的《情况说明》也可看出漯河市生态环境局临颖分局对该行为的处理方式为“对项目部相关人员批评教育”，达成的结果是“外排生活污水行为方才得到制止”。首先，排放污水并没有对某某公司造成任何损失，也没有导致罚款，仅仅是批评教育，可见排污行为并不严重；其次，在批评教育后，排污行为立刻得到了制止，也不影响合同的继续履行。（三）某某公司明知中冶交某某公司的结算流程而延期开具发票、拒绝签认结算单，致使中冶交某某公司延期支付租金，不属于中冶交某某公司的违约行为，并且中冶交某某公司在收到发票后的合理时间内支付了第二期租金，不影响租赁协议的履行，某某公司无权单方解除租赁协议。中冶交某某公司虽迟延支付租金，但迟延支付是由某某公司不提供结算单引起的，某某公司对中冶交某某公司的结算流程也是明知的。从第一期租金的支付时间也可以看出，在某某公司向中冶交某某公司出具增值税专用发票及签认结算单后，中冶交某某公司予以支付租金，支付租金的时间并非完全按照合同约定，某某公司也未曾提出异议。某某公司在2023年1月30日向中冶交某某公司出具第二期租金的增值税专用发票，已经晚于合同约定的租金支付时间，且某某公司未对结算单进行签认。在中冶交某某公司催请某某公司盖章签认结算单后，某某公司仍然置之不理。根据双方的交易习惯和中冶交某某公司的结算流程，中冶交某某公司迟延支付租金是因某某公司拒不配合引起的。而中冶交某某公司为了继续履行合同义务，在合理期限内向某某公司支付了租金。综上，根据合同约定，某某公司无权单方解除合同，《解除房屋出租协议通知》中所述的各项理由也不构成法律规定的合同解除条件。因某某公司单方强行解除合同，应按合同约定向中冶交某某公司支付一年的租金作为违约金，并加倍赔偿中冶交某某公司已投入的全部装修、改造费用以及因停租对中冶交某某公司造成的全部损失。中冶交某某公司因与某某公司的长期合作关系，只在反诉请求中诉请装修、改造费用的残值，已是对某某公司的宽限，应当得到支持。二、一审法院未对中冶交某某公司的装修装饰及生活区建筑残值进行认定，属于认定事实不清、适用法律错误。根据中冶交某某公司提供的证据，可以证明中冶交某某公司对租赁物进行了装饰装修，在生活区内建有自建房等。如前所述，某某公司《解除房屋出租协议通知》中所述的各项理由也不构成法律规定或合同约定的合同解除条件，某某公司系单方违约解除合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”，某某公司应赔偿违约解除合同给中冶交某某公司造成的损失。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……”，中冶交某某公司按照装修装饰及生活区建筑残值要求某某公司承担赔偿责任并无不当。而一审法院既未查明装修装饰及生活区建筑建设的事实，也未在判决中进行论述，属于认定事实不清、适用法律错误。三、一审法院对中冶交某某公司退租后某某公司的收房责任未做认定，属于认定事实不清，适用法律错误。一审判决中，法院已经认定“2023年8月22日中冶交某某公司搬离租赁场地，并于2023年9月26日通过微信向某某公司法定代表人***发送《关于督促河南九棵树某某有限公司及时收房的通知》，要求某某公司自收到该通知三日内安排人员与中冶交某某公司人员对接对案涉房屋及屋内用品进行清点，但一直未果”，且中冶交某某公司提供的证据也足以证明2023年9月8日已通知过某某公司收房，在9月26日再次通过现场送达以及微信方式进行通知，中冶交某某公司作为承租人，已经尽到了足够的通知义务，某某公司负有及时收房的义务。即使中冶交某某公司没有拆除生活区自建房，某某公司以此为由拒绝收房，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿”，某某公司作为出租方，具有及时收房、避免损失扩大的义务，不得以生活区被部分占用为由无限期主张房屋占有使用费。即使法院认定中冶交某某公司负有拆除生活区自建房的责任和义务，因生活区与其他部分相互独立，并不影响其他部分的继续适用。因某某公司未对其他部分进行收房，对该部分的占用费也不应由中冶交某某公司承担。综上，一审法院未对某某公司拒绝收房应当承担的责任进行认定，属于认定事实不清，适用法律错误。四、一审法院对某某公司在租赁期内占用租赁物的赔偿未做认定，属于认定事实不清，适用法律错误。中冶交某某公司的反诉请求中包含了某某公司在租赁期内仍使用房屋的占有使用费50,000元。在本案一审庭审中，审判员问：“当时已经租给中冶交某某公司了，原告为什么还在那里办公？”某某公司承认：“因为当时他们急着用，我们也来不及，就先让他们用了。”既然某某公司已承认有在租赁期内占用租赁物、共用办公楼的事实，且中冶交某某公司已经提交微信聊天记录作为证据，某某公司就应当按照占用房屋的面积向中冶交某某公司支付房屋占用费。而一审法院并未对某某公司占用的房屋面积、时间进行调查，而以“被告并未提供相应的证据予以证明”为由不予支持中冶交某某公司的该项请求，属于认定事实错误、适用法律错误。五、一审法院未对中冶交某某公司主张的其他损失进行认定，属于认定事实不清，适用法律错误。一审判决中，一审法院认为中冶交某某公司主张的地坪硬化费用、企业形象装修恢复费、自建生活区损失、维修院墙费用、搬家费，这些主张均是因中冶交某某公司租赁某某公司房屋应当产生的合理支出，合同解除后，中冶交某某公司主张某某公司承担该部分费用无事实和法律依据。中冶交某某公司认为，上述费用虽为中冶交某某公司的合理支出，但系为正常履行完毕合同进行的支出，中冶交某某公司本应能够使用自建房屋、装饰装修至2024年12月14日。而在本案中，因某某公司单方违约提前解除合同致使合同并未履行完毕，中冶交某某公司搬离时，原定租期还剩余约一年四个月，无法按原租期使用自建房屋、装饰装修等使中冶交某某公司承担了极大损失。对于中冶交某某公司已经进行的支出，某某公司应予赔偿。同理，中冶交某某公司在搬离的过程中必然产生搬家费，对于该部分搬家费也应由某某公司进行赔偿。综上，一审判决遗漏关键事实，未对某某公司是否享有单方解除权、中冶交某某公司的装修装饰及生活区建筑残值如何承担、中冶交某某公司退租后某某公司的收房责任以及某某公司在租赁期内占用租赁物的赔偿等做出认定，忽略中冶交某某公司反诉请求，认定事实不清，适用法律错误，致使判决不合理地加重中冶交某某公司责任，应当依法予以改判。恳请贵院依法撤销原一审错误判决，改判驳回某某公司的诉讼请求，支持中冶交某某公司的反诉请求，以维护当事人的合法权益。 某某公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应当驳回上诉，维持原判。双方均认可协议已经解除。如果中冶交某某公司认为解除合同的理由不充分、不恰当，应当在三个月内提起诉讼，但中冶交某某公司没有提出诉讼，却在上诉中质疑判决书认定的解除合同的条件，没有事实根据和法律依据。第一、中冶交某某公司与某某公司的签订合同中没有约定某某公司单方解除的权利，但是法律对此有明确规定。因中冶交某某公司在租赁期间使用饮水、饮用净化水、洗浴、冲厕所洗衣，造成某某公司净水设备损坏，并且中冶交某某公司未及时开通租赁区域107国道进出口及运输车辆从某某公司东门便道通行，造成便道损坏。中冶交某某公司生活区域污水任意排放造成污染是基本事实。民法典第563条第四项、第五项明确规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的。第五条规定的其他情形，对此中冶交某某公司认为在双方签署的协议中并没有约定中冶交某某公司如何使用纯净水，如果某某公司使用纯净水的方式或用水量有特殊要求，应当在签订合同时告知中冶交某某公司，但并没有履行告知义务，因此中冶交某某公司认为他们使用纯净水并不足以达到解除的条件。由此也可以看出来，中冶交某某公司对自己的错误至今没有认识，纯净水不能洗衣服，冲厕所是基本的生活常识，是公民的公众的基本常识。第二、关于排放污水问题，中冶交某某公司提出并没有对某某公司造成任何损失，也没有导致罚款，仅仅是批评教育，可见排污的行为并不严重，对此中冶交某某公司忽略了某某公司是食品生产企业的基本事实，这是某某公司视为生命的重大原则问题。这就是影响我某某公司解除合同的最后一根稻草，这是因为某某公司是食品行业，污水横流、大便水在院里排放，对公众的公序良俗都有影响。第三、关于中冶交某某公司提出的装修装饰生活区的残值认定问题，纯属中冶交某某公司为了逃避腾空租赁物场地的辩解理由，在双方没有达成共识之前，某某公司对中冶交某某公司遗留的附属物也没有利用价值的情况下，中冶交某某公司拆除附属物是基本的义务，不存在认定残值的问题。第四，关于对中冶交某某公司退租后某某公司的收房问题。中冶交某某公司虽然承认在合同解除后退出了部分房屋的占用，但至今没有拆除附属物，腾空占用某某公司的场地，致使所谓的退还租赁物，恢复原状根本无法实现。中冶交某某公司上诉要求对租赁物附属物进行残值作价，这就是他们至今不腾空的主要原因。另外某某公司在起诉之前又专门在大门口拿着报纸拍了视频发给中冶交某某公司的代表，提出让中冶交某某公司尽快退出占用的空地拆除附属物，但是中冶交某某公司却一直拒绝，造成损失的进一步扩大，完全是中冶交某某公司自己的责任。第五、关于某某公司在租赁期间占用租赁物的赔偿问题，当时的租赁合同是8月份倒签的，实际双方互相交叉使用的时间发生在6月，当时双方都是默认互相帮助的，否则不可能在6月使用后8月份再签合同。在签合同的时候当事人中冶交某某公司已经认可了当时原来有偶尔短暂一块共同使用的问题。第六、关于中冶交某某公司主张的其他损失认定问题，只是中冶交某某公司单方面提出的费用支出，某某公司根本不知情，即使认定这些证据存在，也只是中冶交某某公司自己在经营在租赁合同当中的正常支出。因为是中冶交某某公司违约，所以这些损失只能由其自己承担。请求驳回上诉，维持原判。 某某公司向一审法院起诉请求：1、确认中冶交某某公司与某某公司于2021年8月10日签订的《房屋出租协议》已经解除；2、判令中冶交某某公司返还对某某公司财物的占有；3、判令中冶交某某公司支付合同解除前拖欠某某公司的租金245,239.92元（2023年1月1日—2023年8月12日）；4、判令中冶交某某公司赔偿合同解除后因占有某某公司的财物而给某某公司造成的经济损失（从2023年8月13日起，按照每天1,090.41元计算到中冶交某某公司实际返还对某某公司财物的占有之日止）；5、本案诉讼费用由中冶交某某公司承担。 中冶交某某公司向一审法院反诉请求：1、确认中冶交某某公司与某某公司于2021年8月10日签订的《房屋出租协议》于2023年8月22日解除；2、判令某某公司支付中冶交某某公司在租赁期间仍使用房屋的占有使用费50,000元（自2021年6月15日起至2022年7月10日）；3、判令某某公司支付因其违约解除合同给中冶交某某公司造成的地坪硬化费用损失21,371元；4、判令某某公司退还中冶交某某公司已经支付的企业形象装修恢复费用63,414元；5、判令某某公司支付因其违约解除合同给中冶交某某公司造成的自建生活区无法使用的损失633,676元；6、判令某某公司支付中冶交某某公司代为维修院墙的款项19,100元；7、判令某某公司支付因其违约解除合同给中冶交某某公司造成的搬家费39,600元；8、本案诉讼费由某某公司承担。 一审法院认定事实：某某公司成立于2016年1月20日，经营常规农产品种植及其制品的生产和销售等业务。2021年6月份，中冶交某某公司在临颍县**段第一项目部。从2021年6月开始，中冶交某某公司与某某公司协商租赁某某公司房屋用于项目部办公、员工住宿事宜，并开始使用某某公司房屋；2021年8月10日，某某公司（甲方）与中冶交某某公司（乙方）正式签订《房屋出租协议》，约定某某公司将位于河南省漯河市临颍县**镇**道**楼出租给中冶交某某公司使用，面积为6512平米（含办公楼1012平米；附属院落3000平米；西南侧生活区用地2500平米）；协议第4条约定：租赁期限暂定3.5年，自2021年6月15日起至2024年12月14日止，双方约定在暂定租期内，中冶交某某公司不得提前退租，如中冶交某某公司提前退租解除合同所产生的某某公司损失，应由中冶交某某公司承担。协议第5条约定：“租金每年人民币398,000元，月租金人民币33,165元；租金分三期按年支付租金（增值税税金由乙方承担，其他所有税金由甲方承担）”第一期租金为716,484元（不含税），包含2021年6月-2022年12月共计18个月的租金596,970元、院内企业形象，恢复原真石漆面等63,414元及临街企业形象，进出国道107砼硬化56,100元；第二期租金为2023年1月-2023年12月的租金398,000元（不含税）；第三期的租金为2024年1月-2024年12月的租金398,000元（不含税）。合同总价款为1,648,607.56元，其中，不含税合同价1,512,484元；增值税税金136,123.56元。合同第27条约定：乙方承建的周平高速工程结束后，乙方离场应将自建板房及基础予以拆除。 合同签订后，某某公司于2021年8月12日向中冶交建开具了第一期租金发票，中冶交某某公司于2021年9月18日向某某公司支付了第一期租金780,967.56元。2023年3月27日，中冶交某某公司分两笔（200,000元、233,820元）向某某公司支付第二期租金433,820元，某某公司收到后于同日退回中冶交某某公司账户。因中冶交某某公司在租赁期间使用饮用净化水洗浴、冲厕所、洗衣，造成某某公司净水设备损坏；并且中冶交某某公司未及时开通租赁区域107国道进出口，其运输车辆从某某公司东门便道通行，造成便道损坏；中冶交某某公司生活区污水任意排放，造成污染；基于上述原因，2023年5月12日某某公司向中冶交某某公司送达《解除房屋出租协议通知》，要求终止协议并限中冶交某某公司三个月内自行搬离并拆除自行修建的建筑和附属设施。2023年8月22日中冶交某某公司搬离租赁场地，并于2023年9月26日通过微信向九棵树法定代表人***发送《关于督促河南九棵树某某有限公司及时收房的通知》，要求某某公司自收到该通知三日内安排人员与中冶交建人员对接对案涉房屋及屋内用品进行清点，但一直未果，直至引起本诉。 另查明：2024年5月30日，漯河市生态环境局临颍分局出具情况说明，该说明显示：“漯河市生态环境局临颍分局于2023年8月2日接群众电话投诉，中冶交通周平高速公路项目部在租赁河南九棵树某某有限公司房屋期间外排生活污水，我局执法人员于2023年8月2日出现场发现中冶交通周平高速公路项目部租赁九棵树某某有限公司房屋用于办公和生活，现场一根排水软管正在将化粪池内的生活污水排向周边农田，执法人员进行了拍照和视频录制。执法人员对某某交通周平高速公司项目部相关人员批评教育，中冶交通周平高速公路项目部相关人员外排生活污水行为方才得到制止。” 上述事实有双方当事人提交的书证、庭审陈述在案佐证，一审法院予以确认。 一审法院认为，民事活动应当遵循公平、诚信原则，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本案中，双方当事人均同意解除双方于2021年8月10日签订的《房屋出租协议》。关于合同解除的时间，中冶交某某公司签收《解除房屋出租协议通知》的时间为2023年5月12日，中冶交某某公司在三个月内并未提出异议，故合同解除的时间应为2023年8月12日，而不是中冶交某某公司实际搬离案涉场地的时间。《中华人民共和国民法典》第五百六十七条规定：“合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”中冶交某某公司应当向某某公司支付第二期租金的范围自2023年1月1日起至2023年8月12日止，根据上述法律规定，中冶交某某公司应当向某某公司支付的租金为1,090.41元／天（398,000元／年÷365天）×224天，共计244,251.84元。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的。根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”本案合同在2023年8月12日已经解除，中冶交某某公司应将租赁的房屋、土地以及合同清单上所列物品返还给某某公司；虽然双方合同第27条约定拆除自建板房及基础是在中冶交某某公司承建的周平高速工程结束后，但因双方合同提前解除，中冶交某某公司有义务将在租赁范围内所建的板房、基础及其他设施予以拆除。关于某某公司请求赔偿的损失问题，合同解除后，中冶交某某公司也于2023年8月22日搬离，虽然中冶交某某公司在2023年9月份给某某公司发送《关于督促河南九棵树某某有限公司及时收房的通知》、协商租赁物交接事宜，但双方并未达成一致意见，后中冶交某某公司作为承租人也未再与某某公司进行对接，致使租赁物处于闲置状态，给某某公司造成了损失，根据双方合同约定，2023年以后不含税租赁费为398,000元／年，故损失的计算应以双方约定的不含税租赁费为依据即1,090.41元／天，某某公司的损失应从合同解除之日起，即从2023年8月13日起按照1,090.41元／天计算至判决确定履行之日止。 关于中冶交某某公司提起的反诉主张的合同解除时间，在上述合同解除中已经论述，应以法定的解除时间为准，而非中冶交某某公司实际搬离的时间。反诉主张某某公司在租赁期间仍使用房屋，中冶交某某公司并未提供相应的证据予以证明，法院依法不予支持。反诉主张的地坪硬化费用、企业形象装修恢复费、自建生活区损失、维修院墙费用，这些主张均是因中冶交某某公司租赁某某公司房屋应当产生的合理支出，合同解除后，中冶交某某公司反诉要求某某公司承担该部分费用无事实和法律依据，法院依法不予支持。反诉主张的搬家费，亦是中冶交某某公司搬离产生的合理费用，该部分费用应由中冶交某某公司自行承担。故中冶交某某公司提出的反诉请求于法无据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第七百一十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十四条、第六十七条第一款、第一百四十三条之规定，一审法院判决：一、原告（反诉被告）河南九棵树某某有限公司与被告（反诉原告）中冶某某集团有限公司于2021年8月10日签订的《房屋出租协议》于2023年8月12日已经解除；二、本诉被告（反诉原告）中冶某某集团有限公司于本判决生效后十日内返还本诉原告（反诉被告）河南九棵树某某有限公司租赁物，拆除自建房、基础及其他附属设施；三、本诉被告（反诉原告）中冶某某集团有限公司于本判决生效后十日内支付本诉原告（反诉被告）河南九棵树某某有限公司合同解除前的租金244,251.84元；四、本诉被告（反诉原告）中冶某某集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿本诉原告（反诉被告）河南九棵树某某有限公司合同解除后的租金损失（从2023年8月13日起按照1,090.41元／天，计算至判决确定履行之日止）；五、驳回本诉原告（反诉被告）河南九棵树某某有限公司的其他诉讼请求；六、驳回本诉被告（反诉原告）中冶某某集团有限公司对本诉原告（反诉被告）河南九棵树某某有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉诉讼费减半收取2,489元，反诉诉讼费6,036元，均由本诉被告（反诉原告）中冶某某集团有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中冶交某某公司提交了证据1、其员工***与某某公司法定代表人***的微信聊天截屏1页，欲证明从2021年6月到2022年7月之间，某某公司一直在使用租赁房屋，应当赔偿占用租赁房屋的损失。证据2、中冶交某某公司员工***与某某公司***微信聊天截屏1页，欲证明某某公司在租赁期内中断生活用水给中冶交某某公司造成了损失，强迫中冶交某某公司接受某某公司解除合同的要求。证据3、中冶交某某公司员工程麓月与某某公司财务朱经理微信聊天记录11页，欲证明2023年某某公司迟延开具发票之后，中冶交某某公司一直在催告某某公司在结算单上签字盖章，但某某公司一直无理拒绝，导致中冶交某某公司无法付款。因此2023年的租金在3月份才交付的原因是由某某公司造成的。某某公司质证认为，证据1不是新证据，2022年的6月17日开始进驻时对某某公司暂时占用部分房屋的事实是明知且认可的。8月份倒签案涉租赁合同时双方对此认可，并无异议；证据2正好印证了2023年4月29日是因为中冶交某某公司用纯净水拖地、洗衣、冲厕导致净水设施故障，某某公司得知后在30日就进行了维修，这和5月份解除合同无关。证据3不能证明中冶交某某公司的证明目的。 二审查明事实与一审查证事实相同。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对双方当事人的二审诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、某某公司解除合同的依据是否合法；二、对于合同解除，双方当事人有无过错、有何过错；三、因合同解除给双方当事人造成的损失如何认定并承担。 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第三款规定，当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条、第五百六十三条规定在合同履行中，当发生合同约定的解除事由，或者法律规定的解除情形时，具有解除权的一方当事人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第五十三条规定，“当事人一方以通知方式解除合同，并以对方未在约定的异议期限或者其他合理期限内提出异议为由主张合同已经解除的，人民法院应当对其是否享有法律规定或者合同约定的解除权进行审查。经审查，享有解除权的，合同自通知到达对方时解除；不享有解除权的，不发生合同解除的效力。”针对某某公司2023年5月12日《解除房屋出租协议通知》中主张的解除合同事由，首先，《房屋出租协议》第5条约定中冶交某某公司在收到某某公司增值税发票后，提前10日支付当期租金。某某公司主张中冶交某某公司违约拖延数月支付2023年度租金，但某某公司提供了2023年1月30日的租金增值税发票后，中冶交某某公司提交的微信聊天记录证明双方一直在正常协调租金结算单签认事宜，且2023年3月27日中冶交某某公司已向某某公司转账支付了该租金433,820元，但某某公司予以退还。结合双方对第一期租金交付的实际情况和第二期租金的沟通记录，不能认定中冶交某某公司在租金支付中存在“迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的情形（民法典第五百六十三条第一款第三项）。其次，《房屋出租协议》第23条约定中冶交某某公司享有进出院落及周边道路的使用权，第24条约定某某公司新建进出107国道的地坪硬化、中冶交某某公司支付硬化费用56,100元。某某公司主张中冶交某某公司车辆通行对该道路造成严重损坏而解除合同的理由不能成立。最后，中冶交某某公司使用租赁房屋、场地中存在滥用净水、违规排放生活污水等情况属实，虽然《房屋出租协议》中并未对上述事项予以具体约定，但中冶交某某公司浪费资源、污染环境的行为确实违反了民法典第五百零九条第三款的规定。但某某公司签订案涉租赁合同的目的在于充分发挥租赁物的使用价值、并获取相应收益对价，中冶交某某公司的上述不正当履约行为尚不足以导致某某公司的合同目的不能实现。某某公司诉称中冶交某某公司排放生活污水严重影响了其作为食品企业的生产经营环境，但未能提供相应的证据对此予以证明。综上，某某公司主张中冶交某某公司存在合同解除的法定情形之理由不符合民法典第五百六十三条的规定，尚不足以具备对案涉《房屋出租协议》的解除权。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规范的是“依法解除合同的”情形，某某公司不享有解除权的，依法不应发生合同解除的效力。一审法院适用该条款认定合同解除的时间节点为中冶交某某公司收到某某公司《解除房屋出租协议通知》后的三个月异议期满日（2023年8月12日）不当。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第五十二条第二款第一项、第三款规定，合同一方当事人主张行使法律规定的解除权，经审理认为不符合解除权行使条件，但是对方同意解除的，人民法院可以认定合同解除。违约责任、结算和清理等问题，人民法院应当依据民法典第五百六十六条、第五百六十七条和有关违约责任的规定处理。中冶交某某公司在《关于督促河南九棵树某某有限公司及时收房的通知》中自认其于2023年8月22日搬离完毕，并反诉主张该日为合同解除日，应当据此认定中冶交某某公司同意自该日解除合同，即2023年8月22日《房屋出租协议》解除。 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”第五百六十七条规定：“合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案《房屋出租协议》解除后，应当根据过错确定双方当事人相应的权利义务。某某公司在不符合约定或法定解除权行使条件的情况下要求解除合同，中冶交某某公司在合同履行中确实存在不当履约行为，双方对于合同最终实际解除均存在过错。1、合同实际解除前中冶交某某公司已使用租赁物，其应当支付相应租金，一审法院依据某某公司的诉讼请求计算至2023年8月12日，较二审认定的实际解除日（2023年8月22日）少10日，是某某公司对自己权利的处分行为，本院对一审判决确认的租金244,251.84元予以认定。2、根据《房屋出租协议》第27条约定，中冶交某某公司应将其在租赁范围内所建的板房、基础及其他设施予以拆除后，将租赁物返还于某某公司。3、中冶交某某公司2023年8月22日搬离，于2023年9月26日向某某公司送达了督促其及时收房的通知，虽然某某公司抗辩称中冶交某某公司尚未拆除板房将租赁物恢复原状而拒绝收房，但板房与其他租赁房屋并非不可区分的财产，某某公司以此为由拒绝接收其他房屋及场地不符合本案的实际情况，对于其他房屋及场地未及时接收而造成的空置损失，属于民法典第五百九十一条规定的“没有采取适当措施致使损失扩大”的情形，其对该部分损失诉请中冶交某某公司赔偿依法不予支持，但中冶交某某公司未及时拆除板房及基础至今给某某公司造成的损失应当予以赔偿。4、因某某公司违约解除合同，中冶交某某公司主张的因合同提前解除造成其前期地坪硬化费用、装修恢复费用、院墙维修费、搬迁费、自建生活区无法使用等损失，某某公司应当予以适当比例赔偿。但中冶交某某公司的证据不能准确确定该损失数额及负担比例，同时鉴于上述其未及时拆除板房及基础给某某公司造成损失的数额亦无法准确界定，考虑到双方对于合同解除均有过错的情况下，为及时定分止争，本院酌定双方互负的第3项、第4项的赔偿责任予以抵销，双方均不再向对方赔偿。5、双方在租赁合同履行初期，某某公司使用部分房屋未向中冶交某某公司交付，但根据双方提交的微信聊天记录，足以证明中冶交某某公司在当时对此并无异议，应当视为其对该事实的许可。中冶交某某公司反诉要求某某公司赔偿此部分房屋占有使用费不符合本案的实际情况，本院对此不予支持。 综上所述，中冶交某某公司上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百六十七条、第五百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河南省临颍县人民法院（2024）豫1122民初1814号民事判决第二项、第三项及诉讼费负担部分； 二、撤销河南省临颍县人民法院（2024）豫1122民初1814号民事判决第一项、第四项、第五项、第六项； 三、确认河南九棵树某某有限公司与中冶某某集团有限公司于2021年8月10日签订的《房屋出租协议》已于2023年8月22日解除； 四、驳回河南九棵树某某有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回中冶某某集团有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费14,452元，由中冶某某集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二四年十一月十一日 法官助理*** 书记员***