甘肃古典建设集团有限公司;某某;甘肃瑞祥房地产开发有限公司建设工程合同纠纷执行审查执行裁定书

甘肃省定西市中级人民法院 执行裁定书 （2025）甘11执异16号 异议人（案外人）：秦X，女，1968年8月27日生，汉族，住临洮县祥瑞盛康养生养老国际文化社区7幢11层01号。 申请执行人：甘肃古典建设集团有限公司，住所地甘肃省临夏州永靖县。 法定代表人：罗XX。 被执行人：甘肃瑞祥房地产开发有限公司，住所地甘肃省定西市临洮县。 法定代表人：李XX。 本院在执行申请执行人甘肃古典建设集团有限公司（以下简称古典公司）与被执行人甘肃瑞祥房地产开发有限公司（以下简称瑞祥公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人秦X对本院查封的瑞祥公司名下祥瑞盛康养生养老国际文化社区7幢11层01号房屋不服，于2025年9月22日向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 秦X向本院异议称，请求解除对祥瑞盛康养生养老国际文化社区7幢11层01号房屋的查封，并将该房屋过户登记在秦X名下。事实与理由：2018年12月4日，秦X与瑞祥公司就案涉房屋签订《商品房预售合同》，房屋面积93㎡，单价为5785.49元，房屋总价538051元。签订《商品房预售合同》当日，秦X给瑞祥公司支付购房款520000元，瑞祥公司向秦X交付房屋，秦X装修后使用至今。2020年7月27日，秦X与被执行人瑞祥公司补签《商品房买卖合同》，补签后给瑞祥公司支付完毕剩余的18051元，《商品房买卖合同》签订后秦X多次要求瑞祥公司办理过户登记手续，但瑞祥公司一直以各种理由推脱。综上，秦X房屋在查封前，已与瑞祥公司签订合法有效的书面买卖合同，全额支付购房款，并已合法占有占用案涉房屋，且非秦X自身原因未办理过户登记。故秦X完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对查封房屋享有足以排除执行的民事权益。 本院查明，申请执行人古典公司与被执行人瑞祥公司建设工程施工合同纠纷一案，古典公司于2019年10月28日向本院申请财产保全，请求冻结瑞祥公司名下银行存款6140万元，或查封、扣押其他等值的财产，同日本院作出（2019）甘11民初108号民事裁定书，裁定：一、冻结瑞祥公司名下的银行存款；二、查封、扣押瑞祥公司名下的财产。以上两项不超过人民币6140万元。前述民事裁定生效后，经古典公司申请，本院于2019年11月1日立案执行保全，案号（2019）甘11执保45号。同日本院向临洮县不动产登记事务中心、临洮县房地产事务中心送达（2019）甘11执保45号协助执行通知书，请求依法查封瑞祥公司名下位于临洮县洮阳镇文峰西路祥瑞盛康养生养老国际文化社7幢、8幢房产，查封的期限为三年，自2019年11月1日起至2022年10月31日至。前述被查封的房产中包含秦X异议指向的案涉房屋。 2019年12月3日，本院作出（2019）甘11民初108号民事调解书，该调解书确定：一、瑞祥公司向古典公司给付拖欠的工程款4264.985142万元（不包含质保金），并承担2019年7月11日至2020年1月10日之间的逾期付款利息174.4万元。其中，2020年1月20日之前给付1000万元及利息174.4万元；2020年2月29日前给付500万元；2020年3月31日前给付500万元；2020年4月30日前给付500万元；2020年5月31日前给付500万元；2020年6月30日前给付剩余本金1264.985142万元。二、瑞祥公司于2020年4月20日前退还古典公司1号楼质保金507万元，2020年11月20日前退还5号楼质保金113.899242万元。若古典公司建设的工程存在质量问题，则由古典公司承担责任。三、瑞祥公司不能按上述期间给付工程款，则古典公司有权对瑞祥公司未付的金额自应付日期起按月理论2%收取逾期付款利息，直至欠付的工程款全部付清之日。案件受理费341889元，因调解减半收取170944.50元，诉讼保全申请费5000元，诉讼财产保全责任保险金61400元，共计237344.5元，由瑞祥公司负担。 另查明，因瑞祥公司未履行生效法律文书确定的给付金钱义务，古典公司依据生效法律文书于2021年3月1日向本院申请恢复强制执行，本院同日立案执行，案号（2021）甘11执恢21号。执行中，本院依法向瑞祥公司送达执行通知书、报告财产令、执行裁定书等法律文书，责令其立即履行生效法律文书确定的给付金钱义务，但其仍未履行。2022年10月27日，本院委托临洮县人民法院于同月28、31日向临洮县不动产登记事务中心、临洮县房地产事务中心送达协助执行通知书，请求依法查封瑞祥公司名下位于临洮县洮阳镇文峰西路祥瑞盛康养生养老国际文化社7幢、8幢房产，查封的期限为三年。前述被查封的房产中包含秦X异议指向的案涉房屋。本院于2024年6月28日作出（2021）甘11执恢31号之三十一执行裁定书，裁定终结本院（2019）民初108号民事调解书的本次执行程序。 2025年2月26日，本院向临洮县房产事务中心、临洮县不动产登记事务中心再次送达（2021）甘11执恢31号协助执行通知书，要求续查封瑞祥公司名下位于临洮县洮阳镇文峰西路祥瑞盛康养生养老国际文化社区部分房产，亦包含秦X异议指向的案涉房屋，查封的期限为三年。 还查明，秦X于2018年12月4日向瑞祥公司就案涉房屋缴纳房款520000元。2020年7月27日，其与瑞祥公司于2020年7月27日签订《商品房买卖合同》，约定购买瑞祥公司名下祥瑞盛康养生养老国际文化社区7幢11层01号房屋，总价538051元。同日，秦X向瑞祥公司缴纳剩余房款18051元，瑞祥公司向秦X交付房屋使用。 以上查明的事实有财产保全申请书、民事裁定书、民事调解书、执行立案登记表、执行通知书、执行裁定书、协助执行通知书、商品房买卖合同、收据、票据等证据证实。 本院认为，本案的争议焦点系秦X对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。秦X针对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出案外人排除异议，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议的规定》）第二十九条规定进行审查，但本案中，秦X主张适用《执行异议和复议的规定》第二十八条进行审查，则本院适用该条进行审查。《执行异议和复议的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 就本案而言，秦X就案涉房屋的购买，于2018年12月4日向瑞祥公司缴纳房款520000元，约占总房款的97%。其与瑞祥公司在2020年7月27日签订《商品房买卖合同》，但就案涉房屋房款的支付早于案涉房屋查封之前。《商品房买卖合同》签订后，秦X向瑞祥公司缴纳剩余房款18051元。根据秦X提供的票据，其已合法占有案涉房屋。就案涉房屋的过户，因瑞祥公司多次拒不配合，导致案涉房屋无法过户到秦X名下，该情况非因秦X自身原因所致。 综上，秦X对案涉房屋的异议符合《执行异议和复议的规定》第二十八条的全部要件，其对案涉房屋享有具有排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于甘肃省临洮县洮阳镇文峰西路祥瑞盛康养生养老国际文化社区7幢1单元11层01号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 申请执行人甘肃古典建设集团有限公司自裁定送达之日起十五日内未提起执行异议之诉的，案外人秦X可自起诉期限届满之日起七日内向本院申请解除对案涉房屋的查封。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年九月三十日 书记员包信