合肥恒一工程设备有限公司与安徽白帝集团有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

安徽省合肥市庐阳区人民法院

民 事 判 决 书

(2019)皖0103民初7584号

原告：合肥恒一工程设备有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区沿河路116号中央花园3号楼底层门面，统一社会信用代码91340100568992399M。

法定代表人：ＸＸ，总经理。

委托诉讼代理人：张成，安徽健友律师事务所律师。

被告：安徽白帝集团有限公司，住所地安徽省合肥市长江西路407号，统一社会信用代码913401004850228648。

法定代表人：罗志明，董事长。

委托诉讼代理人：应飞，安徽安泰达律师事务所律师。

委托诉讼代理人:李程鹏，安徽安泰达律师事务所律师。

原告合肥恒一工程设备有限公司（以下简称恒一公司）、被告安徽白帝集团有限公司（以下简称安徽白帝公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2017年11月20日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒一公司的委托诉讼代理人张成，被告安徽白帝公司的委托诉讼代理人应飞、李程鹏到庭参加诉。本案现已审理终结。

恒一公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年3月1日签订的房屋租赁合同中不能使用的房屋租赁关系（面积为1500平方米）；2.被告赔偿原告损失暂定71万元（具体赔偿数额待评估后确定）；3.被告承担本案全部诉讼费用。

事实与理由：2016年3月1日，原告恒一公司与被告安徽白帝公司签订一份《房屋租赁合同》，约定原告承租被告所有的位于合肥市庐阳区沿河路中央花园3号楼3059平方米的房屋，租赁期自2016年3月1日起至2018年6月16日止，房屋年租金为99116元，该合同还对有关违约责任等均进行了约定。合同签订后不久被告的房屋就出现房顶防水层破损漏水等质量问题。为此，原、被告于2016年3月24日签订房屋维修协议，进行维修。维修完毕之后，原告就开始对该房屋全面进行装修。装修后不久，被告的房屋又出现楼间伸缩缝漏水、主下水管道漏水等严重的房屋质量问题，原告多次要求被告对此履行维修义务，但被告至今未能解决该房屋质量问题，致使原告承租的上述房屋中有1500平方米面积根本无法使用、停业至今，已经给原告造成了重大损失。鉴于房屋严重质量问题导致原告无法按原合同约定的3000平方米的承租面积履行原房屋租赁合同。故此，原告特向贵院起诉，恳请依法支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。

安徽白帝公司辩称：一、安徽白帝公司与恒一公司签订的《房屋租赁合同》依法已成立并且生效，对双方具有法律约束力。

（一）安徽白帝公司与恒一公司应严格按照已生效的《房屋租赁合同》履行合同约定的义务。

2016年3月1日，安徽白帝公司与恒一公司签订了《房屋租赁合同》，约定由安徽白帝公司将坐落于庐阳区沿河路116号中央花园3号楼底层门面1-101、1-102、1-201、1-202室出租给恒一公司，建筑面积3059㎡，租赁用途为商业，租赁期限自2016年3月1日起至2018年6月16日止。合同经安徽白帝公司与恒一公司双方法定代表人或授权代表签字盖章后生效。

（二）合同已明确约定安徽白帝公司与恒一公司对涉案房屋维修责任的承担，双方均应遵守合同约定。

双方签订的《房屋租赁合同》明确约定，安徽白帝公司对房屋主体结构的安全负责，并负责房屋主体结构日常的维修、维护。安徽白帝公司按现状提供租赁房屋现有的附属设施、设备供恒一公司使用，但不承担合同期内此类设备的检测、维修、使用、监管等义务，租赁期内此类设备发生安全责任事故，安徽白帝公司不承担任何法律责任。恒一公司负责房屋附属设施、设备使用期间的安全检测、维护保养、故障维修等事宜，所需费用由恒一公司自行承担。如因恒一公司对设施、设备使用不当或监管不当所造成的安全责任事故，其责任及损失由恒一公司承担。如房屋主体结构需要维修、维护的，恒一公司须书面告知安徽白帝公司。

根据双方合同约定，安徽白帝公司与恒一公司于2016年3月1日签订的合同于双方当事人签字盖章时即已成立、生效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。合同中明确约定安徽白帝公司仅对房屋主体结构的安全负责，并负责房屋主体结构日常的维修、维护。房屋主体结构需要维修、维护的，恒一公司须书面告知安徽白帝公司。房屋的附属设施、设备在租赁期由恒一公司自行维修、自行承担维修费用。

二、安徽白帝公司已依约支付房顶（含伸缩缝）维修费用及承担维修义务，履约适当。

（一）安徽白帝公司已依约向恒一公司支付维修费，恒一公司应自行维修并确保维修质量。

就涉案房屋房顶漏水问题，经恒一公司报修，安徽白帝公司与恒一公司于2016年3月24日签订了《沿河路116号房屋维修协议》，约定涉案房屋房顶漏水问题由恒一公司自行解决，安徽白帝公司在恒一公司维修结束后支付其维修费35000元，涉及的室内装潢恢复由恒一公司自行解决。恒一公司承诺确保上述维修部位的维修质量，质保期符合国家相关行业规定。质保期内如若再发生漏水现象则由恒一公司自行解决并承担全部维修费用。

协议签订后，安徽白帝公司与恒一公司达成合意，维修费35000元直接抵交涉案房屋房租，不再另行支付。恒一公司应按协议约定自行解决房顶漏水问题，并承诺确保维修质量，质保期内如若再发生漏水现象则由恒一公司自行解决并承担全部维修费用。根据国家关于质保期的规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏质保期为５年，故房顶自维修后仍处在质保期，再次发生漏水恒一公司应自行解决。

（二）安徽白帝公司已履行维修义务。

涉案房屋使用过程中，恒一公司于2017年8月10日向安徽白帝公司报修涉案房屋存在渗漏现象，安徽白帝公司委托安徽环利建筑工程有限公司对渗漏处进行维修。根据现场情况，安徽环利建筑工程有限公司在出现渗漏现象的变形缝及周边位置，采用不锈钢板折叠成水槽吊挂在变形缝处及周边渗漏点的正下方，承接变形缝、渗漏点向下滴落的水，且不锈钢水槽自带坡度，将承接的水归纳导流至排水管集中排放。维修工程于2017年10月23日完成，目前渗漏已不直接滴、淋到二层室内，不影响房屋的正常使用。

因此，就涉案房屋主体结构部分渗漏位置，安徽白帝公司已履行维修义务，涉案房屋可正常使用。

三、下水管道属附属设施，依约由恒一公司自行修复并承担维修费用，其他部位恒一公司未能依约书面报修，安徽白帝公司无需承担责任。

合同已明确约定，安徽白帝公司按现状提供租赁房屋现有的附属设施、设备供恒一公司使用，恒一公司负责房屋附属设施、设备使用期间的安全检测、维护保养、故障维修等事宜，所需费用由恒一公司自行承担。下水管道属于房屋附属设施，依法依约均由恒一公司自行承担维修义务及费用。至于其他主体部位，因恒一公司未依约予以报修，安徽白帝公司不知也无需承担修复义务。

四、恒一公司要求解除部分房屋的租赁合同及赔偿损失无事实及法律依据。

本案中，安徽白帝公司已因恒一公司违反合同约定依约起诉解除合同，且租赁合同已于2018年6月16日到期，涉案房屋的租赁合同依法依约需全部解除。根据租赁合同及法律规定，在租赁期满或租赁合同解除返还房屋时，涉案房屋内的可移动物品由恒一公司自行收回，对于装修、改造后不可移动的建筑和设施设备须无偿地移交给安徽白帝公司。即在租赁合同解除或租赁期满后，涉案房屋内可移动物品恒一公司应自费收回，不可移动的建筑和设施设备归安徽白帝公司所有，恒一公司已非涉案房屋的装饰装修的实际权益人，其主张的装修损失无事实及法律依据。

综上所述，安徽白帝公司作为出租方，已按合同约定承担房屋主体结构的维修义务，履约适当。房屋的附属设施如下水管道根据合同约定由恒一公司自行维修并承担维修费用。安徽白帝公司履约适当，恒一公司所诉的损失无事实及法律依据，请求法院依法驳回恒一公司的诉讼请求。

经审理查明：2016年3月1日，安徽白帝公司（甲方）与恒一公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：1、恒一公司承租位于庐阳区沿河路116号中央花园3号楼底层门面1-101,1-102,1-201,1-202室，建筑面积3059平方米，租赁用途商业，租赁期间为2016年3月1日至2018年6月16日止。2、年租金在2016年3月1日至2018年6月16日为991116元，之后按年递增5%。履约保证金495558元。先支付后使用，履约保证金与首期租金于合同签订之日起5个工作日一并支付，之后租金每3个月支付一次，以后每期租金应在下一个使用权开始十日前向甲方支付。3、甲方交付租赁房屋时应保证房屋本身及附属设施、设备处于正常使用状态（招租时另有约定的除外），《租赁房屋现场交接清单》经双方交验签字并移交房门钥匙后视为交付完成。4、乙方必须在租赁期满或租赁合同解除后10日内无条件将房屋归还甲方。乙方交还房屋时应保证房屋本身及附属设施、设备处于完好状态，租赁期内乙方添置的可移动的物品可自行收回，但对于装修、改造后不可移动的建筑和设施设备，须按当时的状况完好无偿地移交给甲方。5、甲方对房屋主体结构的安全负责，并负责房屋主体结构日常的维修、维护。6、乙方不支付或不按照约定支付租金达10日的，甲方有权单方解除合同收回房屋，责令乙方限期清场搬离，乙方应支付违约金495558元；此类情形甲方不承担违约责任，对于乙方承租期间所实施的装修改造部分不进行任何补偿。7、甲方未及时对房屋主体结构进行维修、维护，而给乙方造成损失的，甲方须承担责任并赔偿损失。8、租赁期内乙方未按约定时间支付租金，除须补交租金外，每迟付一天应按826元/天标准承担违约金。租赁到期后或合同解除后，乙方未按约定时间清场并返还甲方房屋的，除须按最后一期租金标准补交迟延交房时间段内的租金外，每延迟一天应按826元/天标准承担违约金。9、如乙方违约，则由林语饮品公司承担连带责任（另行出具承诺函）。

合同签订后，安徽白帝公司依约将房屋交付给恒一公司。但恒一公司发现案涉房屋漏水，在安徽白帝公司的2016年3月17日《固定资产维修申请表》中，案涉房屋的维修申请范围为“房顶渗水，并致室内部分装潢损毁”。

2016年3月24日恒一公司与安徽白帝公司就此签订一份《沿河路116号房屋维修协议》，协议载明“因房顶防水层破损致六处漏水，根据合同有关条款，乙方报请甲方进行维修。甲方接报后及时到现场查看，受现场特殊情况影响，经双方多次协调、多次现场查看，为确保维修效果及将维修对乙方的正常营业干扰降至最少”，双方达成如下协议：一、上述维修内容由乙方自行解决，甲方认可乙方提交的施工方案（见附件）；二、经双方协商，甲方同意在维修结束后支付给乙方维修费35000元，涉及的室内装潢恢复由乙方自行解决；三、乙方承诺确保上述维修部位的维修质量，质保期符合国家相关行业规定，质保期内如若再发生漏水现场则由乙方自行解决并承担全部维修费用。

后，恒一公司开具了维修费35000元增值税发票给安徽白帝公司，用于抵扣房租。但案涉房屋经恒一公司维修仍然漏水。2017年8月至2017年10月23日安徽白帝公司对案涉房屋进行维修。双方对漏水导致的房租减免协商无果，导致恒一公司只支付了2016年3月1日至2016年8月16日房租430273.9元。

在诉讼过程中，恒一公司申请对漏水原因以及漏水造成的损失等事项鉴定评估。本院依法委托安徽省建筑工程质量第二监督检测站进行鉴定，该站于2018年9月12日出具了一份《检测（鉴定）报告》，检测内容为涉案门面房屋面板、变形缝处渗水及室内排水管道漏水原因分析，鉴定意见为：1、三层露台屋面排水管道周边、23、24轴变形缝处存在缺陷和渗漏点，屋面雨水进入防水层后通过屋面预留洞口、裂缝等部位渗入至屋面板底面；2、二层室内19/A轴排水管局部破损导致污水直接流出以及35/E轴排水立管下部被杂物堵塞且无法疏通，导致污水倒溢，室内受损。本次鉴定费用为55000元。

因案涉房屋在本案诉讼前进行了维修，本院要求该站明确维修与案涉房屋漏水是否存在联系。该站于2018年9月27日回函，答复如下：涉案房屋除二层室内19/A轴排水管局部破损导致污水直接流出无法判定外，其余渗水与两次维修无直接因果关系。

就案涉房屋装修及其他损失，本院依法委托安徽安和资产评估有限责任公司进行评估，该公司于2019年4月3日出具的《资产评估报告书》载明房屋装修及其他损失为436717.32元。本次评估费为6000元。

就案涉房屋漏水不能使用面积，本院组织双方以及安徽安和资产评估有限责任公司现场勘验，经现场测量“室内净面积为1136.07平方米因水损未使用，加上建筑公摊面积（建筑公摊比例按25%估算）后因水损未使用建筑面积为1514.76平方米”。

上述事实由双方提供的《房屋租赁合同》、《固定资产维修申请表》、《沿河路116号房屋维修协议》、租金缴纳发票、入账通知、照片，承诺函，《检测（鉴定）报告》、回函、鉴定发票，《资产评估报告书》、说明、评估发票等证据，以及当事人庭审陈述佐证。

本院认为：恒一公司与安徽白帝公司之间签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。

案涉合同履行过程中，由于出现漏水，导致恒一公司不能全部使用案涉房屋，双方就此产生纠纷。本院认为，提供适租房屋系出租方义务，案涉合同亦约定甲方对房屋主体结构的安全负责，并负责房屋主体结构日常的维修、维护。后，恒一公司与安徽白帝公司就案涉房屋漏水达成一份维修协议，约定由恒一公司自行维修，安徽白帝公司承担35000元维修费。恒一公司依据该协议对案涉房屋漏水进行维修，但是未能解决漏水问题。2017年8月至2017年10月安徽白帝公司对案涉房屋进行了维修。据此，安徽白帝公司抗辩依据维修协议应由恒一公司承担维修义务，且安徽白帝公司履行了维修义务。本院认为，案涉房屋在恒一公司承租后不久就发生漏水问题，根据《检测（鉴定）报告》漏水并非由恒一公司造成，故应由安徽白帝公司承担维修义务。维修协议约定由恒一公司进行维修，在恒一公司维修无果情况下，不能就此认定由恒一公司继续对案涉房屋漏水承担维修义务，而是应当由恒一公司返还安徽白帝公司支付的维修费35000元（以房租抵扣）。故恒一公司不应支付因漏水导致无法使用部分（因水损未使用）的房租，且安徽白帝公司应支付因漏水导致的损失。

关于恒一公司诉请安徽白帝公司承担赔偿损失，经评估案涉房屋的装修等损失为436717.32元，本院予以确认。

关于恒一公司诉请解除不能使用的房屋租赁关系，本院在另案中就案涉合同作出处理，故在本案中不再进行处理。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、安徽白帝集团有限公司于本判决生效之日起十日内向合肥恒一工程设备有限公司赔偿损失436717.32元；

二、驳回合肥恒一工程设备有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取为5490元，由合肥恒一工程设备有限公司负担1565元，由安徽白帝集团有限公司负担3925元。鉴定费55000元，评估费6000元，共计61000元，由安徽白帝集团有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。

审判员　　谢伟林

二〇一九年七月四日

书记员　　吴　朋

附本案适用法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。