吉林市安欣商品混凝土有限责任公司、于某某案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

吉林省吉林市昌邑区人民法院 民事判决书 （2024）吉0202民初3274号 原告：吉林市安欣商品混凝土有限责任公司，住所吉林省吉林市丰满区。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，吉林途律律师事务所律师。 被告：于某某，女，1982年3月28日生，汉族，住吉林省吉林市龙潭区。 委托诉讼代理人：***，吉林常春（吉林）律师事务所律师。 第三人：谭某，男，1983年11月29日生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。 第三人：吉林建工鑫安高新建筑有限公司，住所吉林省长春市宽城区。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：高某某，男，该公司科长。 原告吉林市安欣商品混凝土有限责任公司（以下简称安欣公司）与被告于某某，第三人谭某、吉林建工鑫安高新建筑有限公司（以下简称建工鑫安公司）案外人执行异议纠纷一案，本院于2024年6月21日立案后，2024年8月6日、8月19日、9月3日依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告安欣公司的委托诉讼代理人***，被告于某某及其委托诉讼代理人***，第三人谭某，第三人建工鑫安公司的委托诉讼代理人高某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安欣公司向本院提出诉讼请求：1.不得执行坐落于松花湖滑雪场开发项目03二期XXX号（以下简称万科青山XXX号)，松花湖滑雪场开发项目03二期XXX号(以下简称万科青山XXX号),松花湖滑雪场开发项目03二期XXX号（以下简称万科青山XXX号）三套房屋；2.确认上述三套房屋为安欣公司所有；3.诉讼费用由于某某承担。事实与理由：2023年7月20日，吉林市昌邑区人民法院（以下简称昌邑法院）对于某某与谭某民间借贷纠纷一案作出（2023）吉0202民初1214号民事判决书，判令谭某偿还于某某63.8万元及利息。2024年4月30日，安欣公司对执行标的提出执行异议，昌邑法院于2024年5月29日作出(2024)吉0202执异72号执行裁定书，驳回安欣公司的异议请求。建工鑫安公司因工程需要，于2016年开始向安欣公司购买商品混凝土，双方签订商品混凝土购销合同，安欣公司按照合同履行了全部供货义务，建工鑫安公司未按期支付货款。2016年至2017年建工鑫安公司共拖欠货款5,763,400元，经双方协商，建工鑫安公司于2018年6月将万科青山XXX号、万科青山XXX号作价992,697元抵顶给安欣公司；于2018年12月将万科青山XXX号作价420,471元抵顶给安欣公司，以上共计1,413,168元。三套房屋一直由安欣公司占有使用，归安欣公司所有，故诉至人民法院，望判如所请。 被告于某某辩称，1.安欣公司的实际控制人王某某于2023年6月23日上任，与谭某是亲属关系，王某某是谭某表妹，王某某上任后，安欣公司将案涉房屋的物业费发票开在自己名下，帮助谭某转移资产，他们的行为属于虚假提起案外人执行异议之诉，损害于某某的权益；2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可证等证据判断。昌邑法院（2024）吉0202执异72号执行裁定已核实，案涉三套房屋系谭某与吉林松花湖置业有限公司（以下简称松花湖置业公司）签订的商品房买卖合同(预售),该公司为谭某出具增值税发票、住宅专项维修基金等票据，足以证明房屋归谭某所有；3.物业费、供热费等费用的缴纳人均为谭某，安欣公司仅凭几张无法查清为谁缴费的票据就主张房屋归其所有，不符合法律规定。不仅票据无法查清，而且安欣公司实际控制人与谭某是亲属关系。根据民法典规定，预售登记的商品房具有准物权性质，房屋登记在谭某名下，人民法院有权依法查封和处置；4.谭贺拖欠于某某的欠款不予偿还，违背诚实信用原则，至今百般抵赖。法院查封财产时，谭某名下还有其他房产，因超出诉讼金额没有对其他房产予以查封，现谭某名下除案涉三套房屋外，其他房产均已转移，如果这三套房屋再次转移，谭某将没有其他偿还能力，这将对于某某的生活带来巨大冲击。综上，应驳回安欣公司的诉讼请求。 第三人谭某述称，案涉房屋是安欣公司顶账来的，谭某当时在安欣公司从事采购工作，安欣公司委托谭某出面办理房屋顶账的事，就落在了谭某名下，谭某只是挂名，房子不是谭某的。 第三人建工鑫安公司述称，松花湖置业公司与建工鑫安公司签订置换协议，以案涉房屋抵顶拖欠建工鑫安公司的工程款。因建工鑫安公司与安欣公司有混凝土买卖合同，建工鑫安公司用案涉三套房屋抵顶欠安欣公司的货款，双方签订备忘录。至于安欣公司将房屋落在谁名下与建工鑫安公司无关，房屋如何办理产权落户是安欣公司内部事宜。 经审理查明：2016年6月18日、2017年4月3日，建工鑫安公司与安欣公司分别签订2016年度销售合同、2017年销售合同，安欣公司向建工鑫安公司承建的吉林市万科松花湖度假区工程供应商品混凝土及浆砂。经双方结算，2016年共同签订对账单，确认年度累计货款金额991,660元；2017年共同签订结算单四份，确认货款金额分别为886,765元、1,001,115元、2,820,000元、63,860元。以上货款共计5,763,400元。 2018年2月12日，建工鑫安公司出具介绍信两份，载明：兹派遣我单位高某某同志前往贵司办理吉林市丰满区青山大街XXX室；青山公寓三期XXX室房屋工程款置换事宜。同日，吉林省松花湖国际度假区开发有限公司（以下简称松花湖度假开发公司）与建工鑫安公司、高某某签订置换协议两份，约定：高某某向松花湖度假开发公司购买吉林市丰满区青山大街XXX室，总房价482,432元，建工鑫安公司代为支付462,432元，从松花湖置业公司3-2地块万科松花湖度假区青山公寓二期施工总承包补充合同的工程结算款中扣除；高某某向松花湖度假开发公司购买吉林市丰满区青山大街XXX室，总房价510,265元房屋，建工鑫安公司代为支付490,265元，从松花湖置业公司3-2地块万科松花湖度假区青山公寓二期施工总承包补充合同的工程结算款中扣除。 2018年6月5日，建工鑫安公司与安欣公司签订备忘录，载明：建工鑫安公司将万科青山三期XXX号、XXX号分别以482,432元、510,265元，合计992,697元抵账给安欣公司，安欣公司需在2018年6月30日前在松花湖置业公司地产销售中心办理完更名手续。同日安欣公司给建工鑫安公司出具授权委托书，载明：经公司决议，同意将万科青山三期XXX、万科青山三期XXX两所房产暂署至谭某（身份证号XXX）名下，房产实际所有权归属为安欣公司。本委托书作为与贵公司于2018年6月5日签署的房源抵入备忘录的组成部分，具有同等法律效力。 2018年7月22日，谭某向安欣公司出具借款单，借款事由为交二套房XXX、XXX物业维修基金，借款金额8,568元。同日，吉林市坤德房地产经纪有限公司（以下简称坤德经纪公司）出具代收代办费收据两份，分别为收取A区XXX号、A区XXX号的物业维修费各4,284元，客户签名均为谭某。2018年7月25日，吉林银行为谭某开具住宅专项维修资金专用票据两份，房屋分别为松花湖滑雪场开发项目03二期XXX号、03二期XXX号，金额均为4,284元。 2018年7月24日，谭某与松花湖置业公司签订商品房买卖合同（预售），编号20-XXX，谭某购买松花湖置业公司松花湖滑雪场开发项目03二期XXX号房屋，建筑面积61.2平方米，每平方米7,882.88元，总价款482,432元。谭某与松花湖置业公司签订商品房买卖合同（预售），编号20-XXX,谭某购买松花湖置业公司松花湖滑雪场开发项目03二期XXX号房屋，建筑面积61.2平方米，每平方米8,337.66元，总价款510,265元。松花湖置业公司出具收款回执，收款方式工程款/费用抵房款。2019年9月24日，松花湖置业公司为上述两处房屋开具增值税发票，购买方为谭某。 2018年12月13日，建工鑫安公司与安欣公司签订备忘录，载明：建工鑫安公司将万科青山三期XXX及2、3号地块项目一期XXX分别以1,340,152元、420,471元，合计1,760,623元抵账给安欣公司，安欣公司需在2018年12月31日前在松花湖置业公司地产销售中心办理完更名手续。同日安欣公司给建工鑫安公司出具授权委托书，载明：经公司决议，同意将万科青山三期XXX及2、3号地块项目一期XXX两所房产暂署至谭某（身份证号XXX）名下，房产实际所有权归属为安欣公司。本委托书作为与贵公司于2018年12月13日签署的房源抵入备忘录的组成部分，具有同等法律效力。 2019年1月12日，谭某向安欣公司出具收据，载明：收到5,870元，系进户费2号XXX、2号XXX。 2021年3月23日，北京万科物业服务有限公司吉林市松花分公司（以下简称万科物业公司）为谭某开具电子收款收据两份，分别为松花湖国际度假区公寓三期XXX号物业服务费，金额474.30元；三期XXX号物业服务费，金额551.97元。 2021年10月30日，安欣公司工作人员宋某某向安欣公司出具借据，载明：青山三个房屋办入户费用10,291.20元（XXX、XXX、XXX）。同日，安欣公司向万科物业公司转款10,291.20元。2021年10月31日，万科物业公司为谭某开具物业服务费增值税发票三份，分别为三期XXX号，2,371.50元；三期XXX号，2,759.85元；三期XXX号，2,759.85元。 2021年11月16日，安欣公司工作人员宋某某向安欣公司出具借据，载明：1.青山公寓三期XXX取暖费3,237.55元；2.青山公寓三期XXX取暖费2,788.42元，共计6,025.97元。2021年11月18日，吉林市丰焱新能源有限公司（以下简称丰焱公司）为谭某具供热费增值税发票两份，金额分别为3,237.55元、2,788.42元。 2022年7月8日，安欣公司工作人员张某某向安欣公司出具借款单，借款事由：青山XXX、XXX房供热费用，金额10,371.17元。同日，安欣公司向丰焱公司转款10,380.17元。2022年7月11日，丰焱公司为安欣公司出具供热费增值税发票一份，载明三期XXX补缴20-21、21-22年度热费，别墅XXX补缴19-20、20-21、21-22年度热费，发票金额10,371.17元。 2022年8月1日，谭某与松花湖置业公司签订商品房买卖合同（预售），编号20-XXX，谭某购买松花湖置业公司松花湖滑雪场开发项目03二期XXX号房屋，建筑面积52.7平方米，每平方米7,978.58元，总价款420,471元。2019年9月26日，松花湖置业公司出具增值税发票，购买方为谭某。 2022年8月1日，安欣公司工作人员张某某向安欣公司出具借款单，借款事由：青山5号XXX物业维修基金，金额3,689元。同日，安欣公司向坤德经纪公司转款3,689元。2022年8月8日，吉林银行为谭某开具松花湖滑雪场开发项目03二期XXX号物业维修基金专用票据，金额3,689元。 2022年9月23日，安欣公司工作人员张某某向安欣公司出具借款单，借款事由：青山2-XXX、青山别墅23-XXX供热费，金额4,279.77元。同日，安欣公司向丰焱公司转款4,279.77元。2022年10月3日，丰焱公司为安欣公司出具供热费增值税发票一份，金额4,279.77元。 2023年12月15日，安欣公司工作人员张某某向安欣公司出具借款单，借款事由：万科青山公寓XXX房2023年物业费用，金额2,207.88元。同日，安欣公司向万科物业公司转款2,207.88元，转款用途为公寓三期XXX物业费。 另有，2021年11月16日，安欣公司开具收据四份，分别为收到青山四季小镇XXX定金1,000元；收到四季小镇2号楼XXX租金12,500元；收到5-XXX押金1,000元；收到5-XXX租金13,000元。 2022年8月24日，谭某与丰某某签订出租房屋协议一份，约定：谭某将万科松花湖二号楼XXX室出租给丰某某，租期从2022年11月1日起至2023年3月31日止，租金9,000元，押金1,000元。同日，安欣公司与丰某某签订出租房屋协议，内容与上述协议内容一致。 另查明，于某某诉谭某民间借贷纠纷一案，于某某向本院提出诉讼保全申请，本院于2023年2月17日作出（2023）吉0202执保592号执行裁定，内容如下：一、查封谭某在吉林市丰满区青山大街888号XXX号房屋（房号XXX）房籍；二、查封谭贺在吉林市丰满区青山大街888号XXX号房屋（房号XXX）房籍；三、查封谭贺在吉林市丰满区青山大街888号XXX号房屋（房号XXX）房籍；四、上述房屋房籍查封期限三年，自2023年2月17日至2026年2月16日。2023年7月20日，本院作出（2023）吉0202民初1214号民事判决书，判决：一、谭某于本判决生效之日起五日内偿还于某某借款本金63.8万元；二、谭某于本判决生效之日起五日内偿还于某某利息，以63.8万元为基数，从2023年2月14日起计算至付清为止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、驳回于某某的其他诉讼请求。案件受理费14,880元，保全费5,000元，由于某某负担6,404元，由谭某负担13,476元。判决生效后，于某某向本院申请执行，本院于2023年10月18日立案执行，案号（2023）吉0202执3506号。安欣公司向本院提出案外人执行异议，本院于2024年5月29日作出（2024）吉0202执异72号执行裁定，驳回安欣公司的异议请求。安欣公司不服，于2024年6月11日提起本案诉讼。 认定上述事实的证据有：原告安欣公司提供的2016年销售合同及对账/结算单、2017年销售合同及对账/结算单、备忘录、授权委托书、记账凭证（借款单、代收代办费收据、转款凭证、借据）、进户费收据、供热费发票、房屋租金收据、房屋租赁押金收据、出租房屋协议、物业费转账电子回单、商品房买卖合同（预售）、不动产销售发票、证人张某某和孙某出庭证言；被告于某某提供的保全查封明细、（2024）吉0202执异72号执行裁定书、物业费电子收款收据、物业费发票、供热费发票、物业维修基金专用票据、出租房屋协议；第三人建工鑫安公司提供的授权委托书、备忘录、置换协议书、介绍信、营业执照、吴某某身份证。以上证据，形式合法，符合证据要求，与待证事实间具有关联性，本院予以采信。原告安欣公司提供的退返房屋押金收据，未提供证据原件，不符合证据规则的规定，本院不予采纳。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条的规定，判断能否支持案外人停止执行的请求，需认定案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。安欣公司提供的备忘录、授权委托书、借据、发票、收据、转款凭证、租赁协议等证据，确实充分，且证据之间能够形成完整的证据链条，足以证实案涉房屋的实际权利人是安欣公司而非谭某。理由如下：首先，安欣公司与建工鑫安公司签订备忘录，安欣公司以物抵债方式取得案涉房屋，签订备忘录的同时，安欣公司向建工鑫安公司出具授权委托书，明确将案涉房屋暂署名至谭某名下，谭某与松花湖置业公司签订商品房买卖合同（预售）后，松花湖置业公司出具的收款回执中体现的收款方式为工程款/费用抵房款，与前述以物抵债能够相互印证，故谭某属于案涉房屋的挂名权利人；其次，案涉房屋的物业维修资金、入户费、取暖费、物业费等所有费用的交纳，均有安欣公司的财务凭证记载，有的是由谭某借款后支付，但大多数费用均是由安欣公司的其他工作人员履行财务借款手续后支付，且2021年10月23日交纳的入户费，2022年7月8日、2022年9月23日交纳的供热费，2023年12月15日交纳的物业费均是由安欣公司直接向物业公司、供热公司转款，足以证明案涉房屋相关费用均是由安欣公司支付，安欣公司一直占有使用案涉房屋；最后，安欣公司对外出租案涉房屋并收取租金，实现了对房屋的实际管理。虽然房屋的不动产销售发票、物业维修基金发票、物业费及取暖费发票体现的权利人是谭某，但这些发票均是基于商品房买卖合同的购买人信息所确定，不是认定案涉房屋实际权利人的实质性证据。于某某主张谭某与安欣公司之间有债权债务关系，及谭某与安欣公司的法定代表人有亲属关系，于某某对此未向本院提交证据，即使于某某所述情况属实，也不足以否认安欣公司是案涉房屋的实际权利人的事实。综上，案涉房屋不属于谭某的责任财产，安欣公司对案涉房屋享有的民事权益足以排除法院的强制执行。 关于安欣公司要求确认案涉房屋归其所有的问题。现房屋预告登记在谭某名下，安欣公司主张房屋所有权，则其与谭某之间形成债权关系，债权关系只是物权变动的原因行为，不能直接发生物权变动的法律效果，故对安欣公司要求确认案涉房屋归其所有的诉请，不予支持。安欣公司将公司所得财产登记在个人名下，不符合公司财务管理制度，且由此导致法院将案涉房屋予以查封，进而引发本案诉讼，安欣公司应对自身的过错行为承担责任，故本案诉讼费应由安欣公司自行承担。 综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零九条、第三百一十条之规定，判决如下： 一、不得执行吉林市丰满区青山大街888号XXX号房屋（房号XXX）、03二期XXX号房屋（房号XXX）、03二期2号楼XXX号房屋（房号XXX）； 二、驳回原告吉林市安欣商品混凝土有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费17,519元，由原告吉林市安欣商品混凝土有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人或者代表人人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向吉林省吉林市中级人民法院在线提交上诉状。 审判长*** 审判员*** 人民陪审员*** 二〇二四年九月五日 书记员***