新疆某商贸有限公司、新疆某建设有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院 民事判决书 （2025）新0102民初6580号 原告（反诉被告）：新疆皇塔商贸有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区大湾南路168号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，新疆大典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：新疆电力建设有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区胜利路383号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，新疆瑞盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，新疆瑞盟律师事务所律师。 原告（反诉被告）新疆皇塔商贸有限公司（以下简称皇塔商贸公司）与被告（反诉原告）新疆电力建设有限公司（以下简称电力建设公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2025年4月17日受理后，依法适用简易程序，于2025年5月19日公开开庭进行了审理。原告新疆皇塔商贸有限公司的委托诉讼代理人***、***、被告新疆电力建设有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 皇塔商贸公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告退还原告履约保证金100,000元；2.请求法院依法判令被告赔偿原告经营损失暂定50,000元，装修损失暂定50,000元，合计暂定100,000元（最终金额以评估鉴定报告意见为准）；3.请求法院依法判令被告赔偿原告罚款损失30,000元；4.本案案件受理费、评估鉴定费由被告承担。事实和理由：2016年5月11日原被告签订租赁合同，被告将位于乌鲁木齐胜利路383号电建高层2号楼一层、二层临街门面租赁给原告使用。合同对租赁期限、履约保证金、租金、双方的权利义务进行明确约定。原告向被告按时交纳履约保证金300,000元及房租，被告未按合同约定交付合法所有权属的房屋，案涉房屋未按照《建设工程规划许可证》相关规定建设，在乌鲁木齐市天山区消防救援大队未办理任何消防审核、验收手续。原告租赁房屋的用途就是商业经营，虽然占有租赁房屋，但因被告交付的租赁房屋并非具有合法性而不能正常使用。消防验收不合格，被消防部门行政处罚并交纳罚款，被胜利路派出所进行消防监督检查时责令改正，导致原告一直未能正常经营、进行商业经营活动。签订的租赁合同被乌鲁木齐市天山区人民法院认定为无效合同。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。被告在明知租赁物并非具有合法性的情况下，隐瞒事实真相向原告交付租赁物，导致该租赁物无法正常经营使用，被告存在过错，原告的投入损失及停产停业损失应当由被告赔偿。 电力建设公司辩称，1.对于皇塔公司要求电建公司退还保证金100,000元的诉请，电建公司认为该100,000元不存在退还的基础，双方在2020年10月19日签订租金减免协议时已对减免协议签订之前的租金进行过结算，该100,000元已经作为租金抵扣2020年之前的房屋租金，已经不存在100,000元保证金的事实。且根据合同约定租金标准以及皇塔公司实际支付金额来看，该100,000元也已冲抵房租，如皇塔公司主张退回100,000元，那其就应该再向电建公司支付100,000元租赁费，因此电建公司不应当退回该100,000元保证金，也不存在退回基础。2.对于皇塔公司主张的经营损失及装修损失，关于相关损失是否有证据支持，电建公司在质证中综合发表意见，即便有所谓损失，电建公司也不应承担，而且本案也无需对经营损失及装修损失进行评估鉴定。首先，皇塔公司在签订房屋租赁合同时，其对房屋现状时有充分了解及评估的，合同签订后电建公司将房屋交付给其使用，直至2025年1月21日天山区法院执行局才在房屋处张贴公告，要求皇塔公司返还房屋，皇塔公司也仍占有房屋未归还，其对外出租后的租户至今仍占有房屋，给电建公司造成了经济损失。合同签订后皇塔公司支付租金时没有提出房屋没有规划许可、消防验收审批等情况，因此皇塔公司对房屋情况是了解的且自愿承担相应风险的。如皇塔公司认为房屋系违法建筑无法达到其租赁目的，其应选择解除合同或其他方式避免损失扩大，但皇塔公司一直未提出相关诉求，反而是违规装修改造，此种情况下即便有损失，也应由其自行承担。其次，房屋租赁合同第二条租赁期限约定租期为2018年4月1日至2023年3月31日，即装修利益仅有五年，原告已经使用了房屋，且现在仍对装修获利，因此合同到期后其无权主张装修损失。房屋租赁合同第九条约定了租赁期满后皇塔公司装修部分无偿归电建公司所有，因此皇塔公司也无权主张装修损失。即便双方租赁合同无效，但根据合同事实履行过程中双方的往来函件可以证实规划许可、消防等并未影响皇塔公司经营，且消防设施是皇塔公司应当负责的事项，其在装修改造时并未将方案报电建公司审核，造成消防验收无法通过，电建公司没有过错，因此不应承担任何责任。最后，本案对经营损失、装修损失鉴定没有事实和法律依据。皇塔公司作为普通的商事主体，应当对商业经营风险有足够认识，而且皇塔公司已经实际占有使用案涉房屋8年之久，装修也无任何价值可言，对经营损失、装修损失进行鉴定无法客观反映客观事实，反而造成资源浪费。3.对于皇塔公司主张的罚款损失。该款项是否交付，是否由皇塔公司承担无法确定，而且即便实际产生了罚款，也不是由电建公司造成该损失，电建公司不应承担该责任。综上所述，被答辩人的诉讼请求没有任何事实和法律依据，且违背了生效法律文书以及其本人的承诺，根据法律规定，应当驳回被答辩人的诉讼请求。同时电力建设公司向本院提出反诉请求：1.请求依法判令反诉被告向反诉原告支付房屋占有使用费100,000元；2.本案反诉案件受理费由反诉被告承担。 皇塔商贸公司辩称，欠付的房租已经经过天山区人民法院的判决书明确了进行确定，并不存在欠付反诉原告所主张的100,000元。通过2024新01**民初1785号判决书中已经查明该笔款项是保证金，未继续租房的情况下，应该返还给原告。 皇塔商贸公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1.房屋租赁合同、收据，拟证明根据合同的约定，本合同的租赁期为8年，自2018年4月1日至2026年3月31日止，履约保证金300,000元，合同生效后200,000元转为房租，100,000元留作保证金，原告向被告交纳了300,000元的履约保证金，被告确认收到。 2.（2024）新0102民初1785号民事判决书、（2024）新0102执6592号函，拟证明由于被告租赁给原告的案涉房屋未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，导致租赁合同无效，过错在被告方，被告应当承担由此给原告造成的损失。执行函是法院通知原告搬离，由于被告的过错导致原告租赁期未满需要提前搬离，由此造成的经营、装修、搬迁损失应当由被告承担。同时该判决书的法院审理查明部分以及被告方提供的证据，均可以证实截止到2020年度以前的租金是全部结清的，并且我方缴纳的300,000元保证金里面，其中200,000元转为房租100,000元作为保证金。 3.行政处罚决定书、收据、农业银行业务凭证，拟证明由于被告出租的房屋不合法导致原告经营的餐厅消防验收不合格，被消防部门行政处罚30,000元的罚款，原告已交纳，应当由被告赔偿原告该损失。 4.2020年10月19日签订的新疆电建门面减免租金协议书，拟证明截止到2020年以前皇塔商贸公司已经将所有的房租全部交清，并不存在欠款的事实，租金是从2020年以后开始欠付的，不存在100,000元抵扣的问题。 5.2024年7月18日2024新01**民初1782号、1785号询问笔录，拟证明在该案中被告未提供相应的证据证实已经抵扣了前期的费用，视为未抵扣，故应当作为保证金退还。 6.回函，拟证明关于皇塔商贸公司缴纳的220,000元需要折抵到房租中电力建设公司都会做出说明，而100,000元履约保证金抵扣房租未作出任何说明。 7.银行转账凭证，拟证明原告根据被告提供的已付款数额进行核对，被告提供的金额里缺少这两笔原告已支付的租金388,000元。 电力建设公司对证据1的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，合同第二条约定的租期是18年至23年总共5年，并不是8年，第三条约定，原告向被告交付履约保证金300,000元。合同生效后200,000元转为房租，100,000元留作保证金，后续已将该100,000元保证金作为2020年度之前的房租进行了抵扣，原告主张返还保证金没有依据。对证据2的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，该判决中并未对案涉的100,000元保证金进行处理，我方也在庭审中多次陈述该100,000元保证金是抵扣了2020年度之前的房租的事实，同时在合同签订至1785号案争议发生时，在这期间，原告从未提出过房屋手续不全，给其造成损失，同时其一直占有使用房屋至今。可以证实原告对房屋的在房屋交付时的现状是清楚了解的，过错应当是在原告，被告不应当承担经营、装修、搬迁等相关的损失。（2024）新0102执6592号函，三性认可，证明目的不认可，是对生效判决的执行。生效判决载明的是，由于原告未及时支付租赁费，所以导致合同无法继续履行，并不是因为被告房屋的问题，或是由被告违约造成的，原告无法使用房屋。对证据3的真实性、合法性、关联性均不认可，该行政处罚决定书上载明的名被处罚人是天山区胜利路皇塔餐厅，并不是原告，因此被告认为与本案无关。即便天山区胜利路皇塔餐厅存在被罚款的事实，也不应由被告承担该罚款。对证据的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，该减免协议仅是双方因为疫情原因，对2020年度的房租进行的协商减免。后续我方要出示的三份合同中，三份合同自签订至2020年底的租金，并没有做全面的结算。对证据5的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，在1785号案庭审过程中，提及了100,000元保证金的问题，但法院的答复是如未答复，则视为未抵扣，本院将在本院做抵扣，但在后续庭审1782和1785的笔录中，被告已经向法院说明了该100,000元保证金抵扣房租的事实。同时在1782和1785号案询问笔录中，也再次对抵扣的事实进行了陈述，同时在1785和1782号案件中，也未对该100,000元租金进行处理。对证据6的真实性、合法性认可，关联性和证明目的不认可220,000元抵扣与100,000保证金抵扣是两次独立的抵扣，双方没有约定过抵扣必须出具函件，不能以220,000元抵扣做出过说明推论100,000元保证金也需要做出说明，而且根据应付租金和实付租金数额也可以确认金鼎了事实抵扣。对证据7称认可该两笔款项用于支付租金。本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，对有无证明力及证明力大小，能否采信作为本案定案依据的问题，本院将在相关争议焦点问题中予以认定。 电力建设公司围绕诉讼请求提交以下证据： 1.商房屋租赁合同，拟证明：（1）原告与被告签订了租赁合同，约定了租赁费金额及支付方式，同时双方约定保证金转为房租。（2）对于本案诉争一、二楼装修问题，双方约定期满后所有不可拆除部分无偿归甲方（即被告）所有，原告无权主张装修损失。（3）双方签订合同时，原告已经知晓房屋现状，原告应负责消防设施的维护，经营损失不应由被告承担。 2.中国建设银行单位客户专用回单，拟证明原告在双方发生争议前，一直按合同约定租金标准向被告支付租赁费，总金额为6,070,350元。 3.新疆电建门面房减免租金协议书，拟证明因疫情原因，被告减免原告租赁费，确定2020年度只收取被告租赁费592,350元。 4.2020年10月19日前皇塔公司应付租赁费总额表、皇塔公司已付款项表，拟证明截止2020年10月19日被告应支付的租赁费总额为6,073,715.155元，该已付款项与证据2可以相印证，应付租赁费和已付款项金额一致，可以证实2016年5月18日原告支付300,000元（包含保证金100,000元）、2021年8月16日支付220,000元均已算在2020年12月31日前被告应付款项之中，原告主张的2016年5月18日支付的100,000元保证金已经算作租赁费不应退还。 5.关于尽快恢复房屋消防设施的告知书、关于协调消防验收事宜的回函、高层裙楼商业区消防信号联动接入问题、关于383号院2号高层商业门面消防验收事宜的函、关于2号高层商业门面消防问题的回函、关于胜利路383号2号高层裙楼商铺消防问题的会议纪要，拟证明2020年5月9日被告向原告发送关于尽快回复房屋消防设施的告知书，由于其私自改造消防管道及线路，造成消防系统不能正常工作，要求原告进行整改。2020年7月1日，被告向原告发关于协调消防验收事宜的回函，通知其因按合同约定维护消防设施，并应恢复私自改造的消防设施。2020年10月29日案涉房产物业公司向原告发送高层裙楼商业区消防信号联动接入问题，确定租赁单位及原告未对商业1-3层按原设计改造修复，故消防系统无法接入。2020年11月2日被告向原告发送关于383号院2号高层商业门面消防验收事宜的函，确定原告消防改造不合规，导致消防无法接入。2022年6月27日，被告向原告发送关于2号高层商业门面消防问题的回函，确定原告未按约定完成消防整改，同时再次确定2019年被告未收取5％的年度租赁费增长。2022年6月28日原告、被告、物业公司、次承租人召开消防协调会，确认原告及次承租人的义务，原告应进行消防控制、设施及管网的自查和空气压力测试，但原告一直未能履行该义务。综合证明，消防设施在交付原告时不存在问题，反而因原告改造原因造成一层、二层、三层消防设施无法接入消防系统，由此造成的损失应当由原告自行承担。 皇塔商贸公司对证据1的真实性认可，合法性、关联性、证明目的不认可，称2019年之前的房租在另案1785号已经查明，所有的房租已经交清，这里面不含保证金100,000元。不认可所证明的保证金转为了房租，因为300,000元的保证金，其中只有200,000元转为了房租，另外100,000元在生效的判决中，仍然是认为是100,000元的保证金。不认可被告所述皇塔商贸公司无权主张装修损失，因为从皇塔商贸公司承租案涉房屋开始，一直在沟通消防问题，是因为被告的不作为导致消防问题一直没有处理，包括被告提交的函，都是2020年之后才发送的，并没有协助和完善房屋的消防问题。皇塔商贸公司认为经营损失应该由被告承担，该损失是由合同的无效所导致的，所以并不应当按照合同的约定来进行认定，而应按照合同无效的情形下，由被告赔偿损失。对证据2的真实性认可，证明问题不认可，称生效判决中是按年度支付来算的，最终的判决也是按年度来算的，因为这个合同里面存在着租金减免的情况，所以具体房屋租金，我方另行起诉。对证据3的真实性认可，证明问题不认可，称已经履行完毕了，该份证据是对2020年度以前的所有的租金的一个结算事宜，并不是原告所指的因为疫情的原因出现了减免，针对2020年度所做的一个结算，也可以看出该费用支付完毕后，在2020年以前所有的租金费用已结清，并且双方并没有就100,000元转为租金作出任何的承诺或者协议。对证据4的真实性、合法性、关联性不认可，2024新01**民初1785号判决书中，查明的事实中明确说明了300,000元款项中的200,000元抵扣房租，剩余100,000元是保证金，对于证明的问题皇塔商贸公司不认可，法院笔录核实了皇塔商贸公司支付了220,000元，因为皇塔商贸公司的房租已经全部付完了，该笔款项皇塔商贸公司要另行起诉。对证据5的真实性、合法性、关联性均不认可，称1785号案件中我方出示了消防局出示的文件，然后用于证实案涉的裙楼整体就没有进行消防验收，因此整体消防验收未通过的情况下，二次消防验收根本不可能通过。本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，对有无证明力及证明力大小，能否采信作为本案定案依据的问题，本院将在相关争议焦点问题中予以认定。 本院经审理认定事实如下：2015年7月28日电力建设公司（甲方）与皇塔商贸公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于乌鲁木齐市天山区胜利路379号电建高层2号楼单楼的临街门面以合法方式出租给乙方办公使用，租赁期间自2016年1月1日至2020年12月31日止；房屋到期后，乙方可以续租3年，租赁费在第五年的基础上每年递增5%，房屋租赁合同另行签订；房屋租赁期间的年收费标准如下：2016年1月1日至2017年1月1日的房屋租金421,000元，2017年1月1日至2018年1月1日的房屋租金442,000元，2018年1月1日至2019年1月1日的房屋租金464,100元，2019年1月1日至2020年1月1日的房屋租金487,300元，2020年1月1日至2021年1月1日的房屋租金511,700元；乙方应于房屋租赁期满时，将承租房屋及附属设施、设备完好无损的交给甲方，乙方进行装饰、装修不可拆除部分，包括通信、电气线缆等无偿归甲方所有。2015年7月28日电力建设公司（甲方）与皇塔商贸公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于乌鲁木齐市天山区胜利路电建高层2号楼二楼、三楼住宅两套以合法方式出租给乙方办公使用；租赁期间自2015年10月1日至2018年9月30日止，租赁期限为3年；所租赁两套房屋的面积为623.67平方米，每套房间租金为40,000元，两套共计80,000元；乙方应于房屋租赁期满时，将承租房屋及附属设施、设备完好无损的交给甲方，乙方进行装饰、装修不可拆除的固定部分无偿归甲方所有。2016年5月11日电力建设公司（甲方）与皇塔商贸公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于乌鲁木齐市胜利路383号电建高层2号楼负一楼、一楼、二楼的临街门面以合法方式出租给乙方使用；租赁期限自2018年4月1日至2023年3月31日，租赁期限为5年；房屋到期后，乙方可以续租3年，租赁费在第五年的基础上每年递增5%，房屋租赁合同在本合同的基础上另行签订；合同签订当日，乙方必须向甲方缴纳履约保证金300,000元（其中200,000元在合同生效后自动转为房租100,000元留作保证金），合同方可生效，在合同到期后如乙方不再续租且保证甲方房屋设施设备无损坏的情况下，甲方归还保证金，如有损坏或破坏乙方应恢复使用功能；负一楼租赁房屋的面积为1000平方米，第一年房屋每年租赁费为120,000元，一楼租赁房屋的面积为1,292.64平方米，第一年房屋租赁费为1,180,000元，二楼租赁房屋的面积为1,442.12平方米，第一年房屋每年租赁费为505,000元，从第二年开始各楼层的租赁费在原有价格基础上每年递增5%；房屋租赁期间的年收费标准如下：2018年4月1日至2019年3月31日的房屋租金1,805,000元，2019年4月1日至2020年3月31日的房屋租金1,895,200元，2020年4月1日至2021年3月31日的房屋租金1,990,000元，2021年4月1日至2022年3月31日的房屋租金2,089,500元，2022年4月1日至2023年3月31日的房屋租金2,194,000元；乙方应于房屋租赁期满时，将承租房屋及附属设施、设备完好无损的交给甲方，乙方进行装饰、装修不可拆除部分，包括通信、电气线缆等无偿归甲方所有。2019年3月19日电力建设公司（甲方）与皇塔商贸公司（乙方）签订《补充合同》，合同约定对2016年5月11日签订的房屋租赁合同增加条款如下：1.原合同租赁房屋标的-胜利路383号2号高层负一层、一层、二层门面房，终止其中负一层门面房。2.合同租赁期间每年的房屋租赁费取消其中负一层门面。 皇塔商贸公司曾多次向电力建设公司支付租金，2015年7月29日转账561,000元，2016年5月16日转账300,000元，2017年3月2日转账80,000元，2017年8月4日转账321,000元，2017年12月13日转账600,000元，2018年10月16日转账400,000元，2018年11月12日分别转账300,000元88,000元，2019年1月9日转账500,000元，2019年3月13日转账250,100元，2019年4月9日转账600,000元，2019年6月19日转账400,000元，2019年8月22日转账400,000元，2019年10月8日转账350,000元，2020年1月10日转账300,000元，2020年3月16日转账195,900元，2020年10月23日转账292,350元，2020年12月31日转账300,000元，2021年8月16日转账220,000元，以上合计为6,458,350元。 2020年10月19日，双方签订《新疆电建门面房减免租金协议书》，协议书中的甲方为原告电力建设公司、乙方为被告皇塔商贸公司，合同约定：“现对乙方租赁甲方位于乌市胜利路383号2号高层一层、二层、三层门面房，2号高层二层、三层办公用房因新冠疫情影响减免乙方2020年度租赁费事宜，达成如下协议：1．甲方同意减免乙方所租赁甲方门面房和办公用房2020年度9个月的租赁费；2.2号高层一层门面房租赁合同2020年度租赁费为1,301,000元，2号高层二层门面房租赁合同2020年度租赁费为556,700元，2号高层三层门面房租赁合同2020年度租赁费为511,700元。减免租金费（1,301,000元＋556,700元＋511,700元）÷12×9=1,777,050元。2号高层二层、三层办公用房租赁合同于2020年9月30日终止，甲方同意合同到期后，乙方延续使用房屋9个月，至2021年6月30日止，乙方将所租赁房屋交回甲方。房屋延续使用期间，甲乙双方共同遵守原合同条款，乙方按原合同要求办理退租手续；3．因乙方欠缴2号高层一层、二层、三层门面房2020年度租赁费2,369,400元（计算公式：1,301,000元＋556,700元＋511,700元=2,369,400元），此次协议签订后，乙方于2020年10月25日前支付292,350元，剩余300,000元于2020年12月31日前一次性全额缴清，若乙方未按要求时间足额支付租赁费，乙方将向甲方支付50,000元的违约金处罚金。若乙方违反此协议内容，此次减免取消，乙方缴费按合同原价执行。”合同签订后，皇塔商贸公司按照合同约定履行给付义务，但未按照合同约定搬离，继续占用涉案房产。 2024新01**民初1785号判决书中认定电力建设公司将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给皇塔商贸公司，违反法律规定，故双方签订的租赁合同应属无效，乌鲁木齐市胜利路379号电建高层2号楼和乌鲁木齐市天山区胜利路383号电建高层2号楼系同一地址。 2022年6月27日电力建设公司发布《关于2号高层商业门面消防问题的回函》，该函件载明关于胜利路地铁施工影响问题，其在收取2019年度租赁费时，考虑商铺受到影响，取消了5%的年度租赁费增长。 另查明，新疆皇塔商贸有限公司曾用名为新疆皇冠生物技术有限公司。 庭审中，双方均陈述皇塔商贸公司实际使用房屋二楼、三楼住宅的期间为2015年10月1日至2021年6月30日，其中9个月房租已减免。 本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，引起争议的事实发生从民法典施行前持续至民法典实施后，故本案应当适用民法典的规定。 关于履约保证金的问题。皇塔商贸公司主张电力建设公司返还履约保证金100,000元并提交相应收据予以佐证，符合法律规定本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，被告至今实际占用、使用涉案房屋，其应当按照原合同约定的租金标准支付向原告支付占有使用。2022年6月27日电力建设公司发布《关于2号高层商业门面消防问题的回函》，该函件载明关于胜利路地铁施工影响问题，其在收取2019年度租赁费时，考虑商铺受到影响，取消了5%的年度租赁费增长；2020年2月23日乌鲁木齐市委办公厅、乌鲁木齐市政府办公厅关于印发《乌鲁木齐市应对新型冠状病毒感染肺炎疫情支持企业发展的十七条措施》(乌党办发【2020】9号)文件规定：“租用国有经营类单位持有物业(含厂房、创新型产业用房、写字楼、农批市场、商铺、仓储物流设施、配套服务用房等)的中小微企业，免除其今年上半年租金。各类民营企业经营单位参照执行”。2020年8月26日自治区发改委、工信厅、财政厅、人社厅、住建厅、药监局、中国人民银行乌鲁木齐中心支行、国家税务总局新疆税务局等八部门《自治区关于进一步统筹推进疫情防控和经济社会发展各项扶持性政策落实的意见》规定：“(三十一)对承租国有资产经营用房的中小微企业和个体工商户，自7月起免收3个月租金”。三楼临街门面在2016年1月1日至2020年12月31日期间房屋租金应为1,920,450元（421,000元+442,000元+464,100元+464,100元+517,000元-517,000元÷12×9=1,920,450元）。合同约定乌鲁木齐市天山区胜利路379号电建高层2号楼二楼、三楼住宅在2015年10月1日至2018年9月30日期间房屋租金为每年80,000元，因双方在《新疆电建门面房减免租金协议书》中可该两套房屋租赁合同于2020年9月30日终止，合同到期后皇塔商贸公司延续使用房屋9个月，故二楼、三楼住宅的房屋租金为400,000元（80,000元×5年=400,000元）。合同约定乌鲁木齐市天山区胜利路379号电建高层2号楼负一楼租赁房屋的面积为1000平方米，第一年房屋每年租赁费为120,000元，一楼租赁房屋的面积为1,292.64平方米，第一年房屋租赁费为1,180,000元，二楼租赁房屋的面积为1,442.12平方米，第一年房屋每年租赁费为505,000元，从第二年开始各楼层的租赁费在原有价格基础上每年递增5%；2019年3月19日电力建设公司（甲方）与皇塔商贸公司（乙方）签订《补充合同》，合同约定对2016年5月11日签订的房屋租赁合同增加条款如下：1.原合同租赁房屋标的-胜利路383号2号高层负一层、一层、二层门面房，终止其中负一层门面房。2.合同租赁期间每年的房屋租赁费取消其中负一层门面。故一楼、二楼在2018年4月1日至2021年3月31日期间的房屋租金应为3,834,428.13元（1,685,000元+1,685,000元+1,685,000×105%×105%-1,685,000×105%×105%÷12×9=3,834,428.13元）。以上应付房屋租金总计为6,154,878.13元，电力建设公司提交的支付凭证载明皇塔商贸公司在2015年7月29日至2021年8月16日转账的6,458,350元中包含2016年5月18日缴纳的300,000元保证金，因合同约定保证金300,000元中的200,000元在合同生效后自动转为房租100,000元留作保证金，电力建设公司主张该笔保证金已抵扣租金，但皇塔商贸公司支付的款项已经超过应付房屋租金，故对该辩称，本院不予采信。电力建设公司主张皇塔商贸公司欠付租金100,000元，不符合法律规定，本院不予支持。 关于经营损失、装修损失的问题。案涉房屋虽因违反法律强制性规定被认定为无效，但在庭审中皇塔商贸公司还未能搬离案涉房屋，双方之间签订的房屋租赁合同中三楼临街门面的房屋租赁期间为2016年1月1日至2020年12月31日，二楼、三楼住宅的房屋租赁期限为2015年10月1日至2020年9月30日，合同到期后皇塔商贸公司延续使用房屋9个月，一楼、二楼临街门面的租赁期间为2018年4月1日至2023年3月31日，合同中约定房屋到期后皇塔商贸公司可以续租，房屋租赁合同在该合同的基础上另行签订，因皇塔商贸公司未按时缴纳房屋租赁费，故电力建设公司将其诉至我院，要求解除合同，双方之间已不具备签订续租合同的条件，皇塔商贸公司主张案涉房屋租期未届满，到期日应为2026年3月31日，本院对该主张不予支持。合同被认定无效后，应当承担损失赔偿责任，损失赔偿范围仅限于因信赖合同有效而遭受的实际损失，不包括可得利益损失，因案涉房屋的租期届满后皇塔商贸公司还未搬离案涉房屋，即便是合同被认定无效也未影响其实际经营，同时合同中约定租赁期限届满后皇塔商贸公司将装修的不可拆除部分无偿归电力建设公司所有，皇塔商贸公司在签订租赁合同时对装修的使用期限已经知悉，合同被认定无效并未对皇塔商贸公司的信赖利益造成损失，皇塔商贸公司主张赔偿经营损失及装修损失，不符合法律规定，本院不予支持。皇塔商贸公司在庭审中提交鉴定申请，申请对案涉房屋的经营损失、装修损失进行鉴定，本院不予准许。 关于罚款损失的问题。皇塔商贸公司提交的行政处罚决定书中被处罚的对象是天山区胜利路皇塔餐厅并非皇塔商贸公司，皇塔商贸公司也未提交其他相应证据证明皇塔商贸公司与该个体工商户之间的关系，也未提交证据证明其已经向该个体工商户支付了相应罚金，皇塔商贸公司主张电力建设公司应向其支付罚金，不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）新疆电力建设有限公司于本判决生效后立即向原告（反诉被告）新疆皇塔商贸有限公司退还履约保证金100,000元； 二、驳回原告（反诉被告）新疆皇塔商贸有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）新疆电力建设有限公司全部诉讼请求。 本案本诉案件受理费4,750元，减半收取2,375元【原告（反诉被告）新疆皇塔商贸有限公司已预交】，由原告（反诉被告）新疆皇塔商贸有限公司负担1,342.39元，由被告（反诉原告）新疆电力建设有限公司负担1,032.61元；反诉案件受理费1,150元【被告（反诉原告）新疆电力建设有限公司已预交】，由被告（反诉原告）新疆电力建设有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员*** 二〇二五年六月二十四日 书记员高玟