湖南省湘易嘉业建设有限公司与怀化市顺泰科技发展有限公司建设工程合同纠纷执行异议裁定书

湖南省怀化市中级人民法院 执行裁定书 （2024）湘12执异11号 异议人（利害关系人）：怀化畅亿通木业科技有限公司，住所地湖南省怀化市高新技术产业开发区创业创新服务大楼1013-03室，统一社会信用代码91431200MACM9C0E5F。 法定代表人：***。 委托代理人：***，男，1983年10月27日出生，系怀化畅亿通木业科技有限公司员工。 委托代理人：***，湖南平楚律师事务所律师。 申请执行人：湖南省湘易嘉业建设有限公司（原湘潭县第一建筑有限公司），住所地湖南省湘潭县易俗河镇海松三路南侧39号，统一社会信用代码914303211849690508。 法定代表人：***，该公司总经理。 被执行人：怀化市顺泰科技发展有限公司，住所地湖南省怀化工业园区管委会办公楼西侧二楼，组织机构代码59548142-0。 法定代表人：***，该公司董事长。 本院在执行申请执行人湖南省湘易嘉业建设有限公司与被执行人怀化市顺泰科技发展有限公司建设工程施工合同纠纷一案中,异议人怀化畅亿通木业科技有限公司请求撤销其对被执行人怀化市顺泰科技发展有限公司名下位于怀化市中方县××镇××楼××栋房屋建筑物的购买，并要求被执行人承担标的物内两个储水池中有害污水的无害处理费用。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人怀化畅亿通木业科技有限公司称，请求1、撤销异议人对被执行人怀化市顺泰科技发展有限公司名下位于怀化市中方县××镇××楼××栋房屋建筑物的购买；2、依法裁定被执行人承担标的物内两个储水池中有害污水的无害处理费用。事实和理由：一、异议人怀化畅亿通木业科技有限公司通过竞买号Ｆ2499于2023年6月17日在淘宝网以6732264元竞买成交怀化市中方县××镇××平方米的土地使用权〔怀工国用（2013）第05号〕及地上建筑物。拍卖成交后，申请人向怀化市自然资源和规划局怀化高新技术产业开发区分局申请办理权证变更中发现，异议人购买的地上建筑物有部分在土地红线范围外，而该建筑物是不可分割的整体，根据民法典“地随房走”规定，本应能依法办理相关权证，但现无法办理权证，导致异议人不能合法使用建筑物。二、异议人在清理标的物地面的过程中发现2个地下储水池内有黑色发出刺鼻气味的液体，经中方县高新区环保局检测，池内液体是含有大量有害物质的危险废水，不能直接排放，需交有资质的第三方处理，并需大笔额外费用。鉴于上述情况，与异议人购买该宗土地及土地建筑物的目的严重不符。 本院查明，本院在恢复执行申请执行人湖南省湘易嘉业建设有限公司与被执行人怀化市顺泰科技发展有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，湖南易成房地产评估有限责任公司受本院委托对怀化市顺泰科技发展有限公司名下位于怀化市中方县中方镇怀化工业园××路××路交汇处土地使用权、地上建筑物及基础工程进行评估。2023年2月20日，湖南易成房地产评估有限责任公司出具湘易成房评字（2023）第ＨＹ-0201号涉执房地产处置司法评估报告，该评估报告特别提示第5点载明“估价对象地上建筑物及基础工程中配件库、高压变电站、办公楼3栋房产占地范围超出了本次评估土地使用范围”；评估报告估价结果报告中建筑物基本状况载明：“...评估对象主要为厂房且大部分未完工”。2023年3月20日，本院作出（2023）湘12执恢2号之二执行裁定，“拍卖被执行人怀化市顺泰科技发展有限公司名下位于怀化市中方县××镇××平方米的土地使用权〔怀工国用（2013）第05号〕及地上建筑物。”2023年4月28日，本院在淘宝司法拍卖网络平台上对被执行人怀化市顺泰科技发展有限公司名下位于怀化市中方县××镇××平方米的土地使用权〔怀工国用（2013）第05号〕及地上建筑物进行了第一次网络司法拍卖，因无人出价而流拍。2023年6月16日10时本院在淘宝司法拍卖网络平台对上述资产进行了第二次网络司法拍卖。异议人怀化畅亿通木业科技有限公司以最高价6732264元竞得标的物“怀化市顺泰科技发展有限公司名下位于怀化市中方县××镇××平方米的土地使用权〔怀工国用（2013）第05号〕及地上建筑物”。2023年6月25日，本院作出（2023）湘12执恢2号之三执行裁定，“一、被执行人怀化市顺泰科技发展有限公司名下位于怀化市中方县××镇××平方米的土地使用权〔怀工国用（2013）第05号〕及地上建筑物的所有权归买受人怀化畅亿通木业科技有限公司所有。被执行人怀化市顺泰科技发展有限公司名下位于怀化市中方县××镇××平方米的土地使用权〔怀工国用（2013）第05号〕及地上建筑物的所有权自本裁定送达买受人怀化畅亿通木业科技有限公司时起转移；二、买受人怀化畅亿通木业科技有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续”。同日，本院向怀化市自然资源和规划局怀化高新技术产业开发区分局发出协助执行通知书。2023年9月8日，怀化畅亿通木业科技有限公司就案涉土地使用权办理不动产权证书，权证号为湘（2023）怀化高新区不动产权第0××0号。 另查明，2023年5月31日，本院在淘宝网司法网络拍卖平台登载了怀化市中方县××镇××平方米的土地使用权［怀工国用（2013）第05号］及地上建筑物拍卖公告，告知拍卖标的的相关情况，其中第一点特别提醒：“1、本次拍卖以实物现状为准；2、详情请见评估报告；3、关于本次拍卖的土地及后续项目需入园区的相关政策及具体要求，可咨询怀化市高新区李然138××××****”。及第六点明确载明标的物以实物现状为准，本院不承担本标的物的瑕疵担保责任。有意者请实地看样，未看样的竞买人视为对本标的物实物现状的确认，责任自负。异议人怀化畅亿通木业科技有限公司在竞买前到现场进行实地看样。 本院认为,《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：(一)由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外;(二)由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的;(三)竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的;(四)买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的;(五)违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的;(六)其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”根据该法律的规定，当事人、利害关系人请求撤销网络司法拍卖，必须符合上述法律规定的法定情形。异议人怀化畅亿通木业科技有限公司请求撤销部分拍卖的主要理由为其购买的地上建筑物有部分在土地红线图外无法办理权证和地下储水池内有黑色液体，致其购买目的无法实现。经审查，本院在淘宝网络司法平台上上传了涉执房地产处置司法评估报告，在该评估报告中对于地上建筑物及基础工程中配件库、高压变电站、办公楼3栋房产占地范围超出了本次评估土地使用范围进行了载明，本院在拍卖公告中也已经明确详情见评估报告，拍卖以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证，故本院已经就相关瑕疵及责任承担予以公示说明。其次，根据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》第二条规定:“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，……暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置’，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责”。本案中，案涉地上建筑物大部分为未完工未办理权属登记的厂房，经评估具有相应的财产价值，本院根据该执行标的物的现状依法进行处置，并在处置后向怀化市自然资源和规划局怀化高新技术产业开发区分局发出了协助执行通知书，根据上述通知后续的产权登记事项应由买受人自行负责。同时，拍卖成交后，异议人怀化畅亿通木业科技有限公司已将案涉土地使用权变更登记其公司名下，现请求撤销该案涉土地地上建筑物及基础工程中配件库、高压变电站、办公楼3栋房屋建筑物的购买，不符《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》中撤销网络司法拍卖的情形。 另外，关于怀化畅亿通木业科技有限公司提出要求被执行人承担储水池内有害污水的无害处理费用的请求，因本院在拍卖公告中已经明确载明拍卖以实物现状为准，怀化畅亿通木业科技有限公司在竞买前到现场进行实地看样后参与案涉标的物竞买并在竞买后办理了土地使用权转移手续，应视为对案涉标的物完全了解，并接受案涉标的物现状及一切已知和未知的瑕疵，故怀化畅亿通木业科技有限公司的该项请求，本院不予支持。 综上，异议人怀化畅亿通木业科技有限公司的异议请求不成立,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定,裁定如下： 驳回怀化畅亿通木业科技有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向湖南省高级人民法院申请复议。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年六月十二日 法官助理*** 书记员***