四川省大卫建筑设计有限公司、某某等执行异议之诉民事一审民事判决书

成都市双流区人民法院 民事判决书 (2021)川0116民初3871号 原告：四川省大卫建筑设计有限公司，住所地成都市青羊区草堂北支路50号。 法定代表人：***，董事长。 委托人诉讼代理人：***，四川宏联威律师事务所律师。 委托人诉讼代理人：***，四川宏联威律师事务所律师。 被告：***，女，1970年3月28日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：***，上海***（成都）律师事务所律师。 被告：***，男，1965年8月20日出生，汉族，住河北省邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：***，上海***（成都）律师事务所律师。 第三人：成都双流新兴建材有限公司，住所地成都市双流区公兴街道湾河村。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，四川雷声律师事务所律师。 原告四川省大卫建筑设计有限公司（以下简称“大卫设计公司”）与被告***、***，第三人成都双流新兴建材有限公司（以下简称“新兴公司”）执行异议之诉一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告大卫设计公司的委托诉讼代理人***，被告***及***的共同委托诉讼代理人***，第三人新兴公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大卫设计公司向本院提出诉讼请求：判令准予执行位于成都市双流区（原公兴街道）黄龙大道二段512号4栋2单元10楼2号的房屋（以下简称“案涉房屋”）。事实和理由：大卫设计公司与新兴公司合同纠纷执行一案,成都市双流区人民法院于2017年3月9日立案，案号为（2017）川0116执2666号，执行依据为（2016）川0116民初3698号民事判决。在执行过程中,于2020年5月12日作出（2017）川0116执2666号之二执行裁定,查封了案涉房屋。2021年3月1日,***、***对执行标的提出书面异议。成都市双流区人民法院于2021年3月15日作出（2021）川0116执异51号执行异议裁定，中止对案涉房屋的执行。***、***以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条为由提出执行异议,但其并不符合该条款所规定的商品房一般买受人物权期待权的构成要件,其请求中止对案涉房屋的执行的请求不应得到支持,具体理由如下：1.***、***未提供充分证据证明其已支付购房款,不符合“已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定。***、***仅向法庭出示《收据》，未出示现金取款凭证，其作为烟酒经销商，从河南携带现金乘坐火车到成都交付房款的行为有悖常理，且***、***多次陈述交款情形均不一致。***曾负责新兴公司的财务工作并在新兴公司多次报销机票费用，其与新兴公司存在利害关系，并非普通购房者。因此，***、***不能证明已支付购房款,不能排除二人与新兴公司恶意串通逃避执行的合理怀疑,***、***在本案中应继续承担支付购房款的举证责任,向法庭出示转账凭证或现金提取证明,否则应承担举证不利的后果。2.***、***对房屋的占有不构成合法占有,不符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。***、***主张其于2010年9月占有房屋,但案涉房屋于2018年7月竣工验收,目前仍处于空置状态,不具备居住条件,***、***与新兴公司也因为房屋的占有问题多次在公安机关进行调解,可见***、***并未占有使用案涉房屋,其也不构成合法占有,不能排除对房屋的执行。综上,***、***并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的全部构成要件，***、***不具备排除强制执行的民事权益,大卫设计公司申请执行案涉房屋的请求符合法律规定。为维护合法权益，大卫设计公司故诉至法院。 ***、***共同辩称，1.答辩人已经支付了全部购房款，同意大卫设计公司关于严格审查是否支付购房款的主张，但不应依据《理解与适用》的规定。答辩人以现金支付购房款，新兴公司出具了《收据》，将案涉房屋登记备案到答辩人名下，已经交付，答辩人也实现了合法占有。答辩人已经交清购房款一事，也已经被（2019）川0116民初2368号民事判决予以支持。大卫设计公司没有证据证明答辩人不是普通购房者且与开发商存在利害关系。2.大卫设计公司认为答辩人对房屋的占有不是合法占有，不是事实。案涉房屋于2010年9月交付予答辩人，办理了收房手续，有钥匙、电卡、水卡，同时答辩人按时支付物业费，并进行了装修。案涉房屋仍登记备案在答辩人名下，实际占有人系答辩人。（2019）最高法民申2261号民事裁定已经明确，实际入住并不是占有房屋的必要条件。答辩人作为执行异议的申请人，认为本案无论适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条，答辩人均享有排除强制执行的权利。综上，答辩人已经支付了全部购房款且能够提供充分的证据予以证明，答辩人系合法占有案涉房屋，完全符合司法解释的规定，请求驳回大卫设计公司的诉讼请求。 新兴公司述称，大卫设计公司提出的诉讼请求及其事实理由符合法律规定。***、***的情况并不符合物权期待权的构成要件，其对案涉房屋并不享有物权期待权，不能排除强制执行。请求支持大卫设计公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 大卫设计公司诉新兴公司建设工程设计合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案，案号为（2016）川0116民初3698号。新兴公司在该案中提出反诉，本院依法合并审理。2016年12月12日，本院作出（2016）川0116民初3698号民事判决，判决新兴公司向大卫设计公司支付设计费726767.375元、违约金180000元，并驳回大卫设计公司的其他诉讼请求和新兴公司的全部反诉请求。判决后，大卫设计公司和新兴公司均未提起上诉，该判决发生法律效力。因新兴公司未履行上述生效判决确定的义务，大卫设计公司于2017年3月9日向本院申请强制执行，执行案号为（2017）川0116执2666号。 2017年6月19日，新兴公司就本院已生效的（2016）川0116民初3698号民事判决向四川省成都市中级人民法院提出再审申请，该院审查后，以(2017)川01民申274号民事裁定书裁定驳回新兴公司的再审申请。 2020年5月12日，本院以（2017）川0116执2666号之二执行裁定书裁定查封新兴公司备案登记在***、***名下的案涉房屋，查封期限为三年。 2021年3月1日，***、***就案涉房屋作为执行标的向本院提出书面异议。本院审查后认为，***、***满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的前三项条件，且该房屋并非因***、***自身原因未办理权属登记，故于2021年3月15日作出（2021）川0116执异51号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。大卫设计公司不服上述裁定诉至本院，提出前述诉讼请求。 另查明，2008年2月20日，***、***与新兴公司签订合同自编号为154号的《商品房买卖合同》及补充协议，约定由新兴公司将其开发建设的位于双流县的“亚丁小镇”小区4幢2单元10层1002号、面积93.27平方米的住宅房屋出售给***、***，房屋价款为252440元。同日，双方还签订《房产测绘技术报告书》、《前期物业管理服务合同》、《临时管理规约》。2008年2月23日，新兴公司出具加盖有公司财务专用章的《收据》（ＮＯ:0082404），载明收到***支付的4-2-1002房屋房款252440元。2008年2月25日，新兴公司将案涉房屋买卖合同进行备案登记，签约备案号为115382，备案登记信息显示买受人为***、***，二人各享有50%的份额。2008年7月2日，***、***再次与新兴公司就买卖案涉房屋签订网签版《商品房买卖合同》，该合同约定内容与前述合同一致。 2010年9月，新兴公司向***、***交付案涉房屋。2010年9月25日，***签署《确认书》，载明：“鉴于本人所×ב××小镇’××单元××楼××号房屋，因前期开发商的原因导致无法交房，现经继任开发商的努力得以实现交房。本业主予以接受，并认可现任开发商提出的12个月（2010年9月26日至2011年9月25日）物业管理服务费作为原购房合同规定的逾期交房之补偿，不再追究合同规定的逾期交房违约责任。特此确认”。上述内容系打印体，左下方还有手写内容如下：“附：逾期交房的补偿应与后续交房业主一致，若不一致，则此确认书无效。”新兴公司在左下方加盖公章，***在右下方“业主”处签名、捺印。***收房时《所需费用明细表》载明，4-2-1002号房收房时还需缴纳房屋专项维修资金1679.04元、契税3786.6元、印花税131.22元、登记费100元等费用共计6248.92元。新兴公司于2010年9月25日出具加盖有公司财务专用章的《收据》（ＮＯ:0000036），载明收到“4-2-1002***”的上述款项共计6248.92元。 2019年1月31日，新兴公司因“商品房新建”取得案涉房屋的初始产权登记，房屋登记为新兴公司单独所有。2019年2月22日，***、***取得房屋买卖契税等税种的完税证明。2019年3月22日，***、***向本院提起诉讼，请求判令新兴公司办理案涉房屋不动产权证书，并支付逾期办证违约金83153.74元、退还维修基金、契税等费用5821.86元。新兴公司在该案中提起反诉，请求判令解除与***、***于2008年2月20日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；判令***、***协助新兴公司办理案涉房屋网签备案登记撤销手续、支付违约金12622元，等。本院对本、反诉进行合并审理后，于2020年8月28日作出（2019）川0116民初2368号民事判决，判决新兴公司协助***、***办理案涉房屋不动产权证书、支付逾期办理不动产权证的违约金37613.56元，并驳回***、***的其他诉讼请求和新兴公司的全部反诉请求。新兴公司不服该判决，向四川省成都市中级人民法院提起上诉。该院于2021年7月15日作出（2021）川01民终1020号民事裁定，裁定撤销本院（2019）川0116民初2368号民事判决，发回本院重审。本院受理该发回重审案后，目前仍在审理过程中。 再查明，1.***、***举出***出具的《证明》及***担任法定代表人的邯郸市卓奥商贸有限公司营业执照、食品经营许可证（副本）、酒类商品批发许可证（副本）等，拟证明其支付案涉房屋购房款的现金中有100000元来自于***的借款。2.据查询时点为2021年5月26日的***的《个人住房信息查询记录》显示，在成都市22个区（市）县范围内***名下仅有一套住宅房屋，即案涉房屋（签约备案状态）。据查询时点为2021年5月26日的***的《个人住房信息查询记录》显示，在成都市22个区（市）县范围内***名下仅有一套住宅房屋，即案涉房屋（签约备案状态）。 本院认为，本案争议焦点为***、***对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房屋由新兴公司开发建设，现登记为新兴公司单独所有。在新兴公司作为被执行人的案件中，***、***对案涉房屋作为执行标的物提出异议，故其是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的权利，应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定予以判定。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”对于***、***是否满足上述三要件，本院认为，首先，根据查明的事实，***、***于2008年2月20日与新兴公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定由新兴公司将案涉房屋出售给***、***，同日双方还签订了买卖合同的一系列补充协议。2008年2月25日，新兴公司将案涉房屋买卖合同进行备案登记，签约备案号为115382，备案登记信息显示买受人为***、***，二人各享有50%的份额。2008年7月2日，***、***再次与新兴公司就买卖案涉房屋签订网签版《商品房买卖合同》，该合同约定内容与前述合同一致。因此，可以确定在案涉房屋于2020年5月12日被查封之前，***、***已与新兴公司签订了合法有效的书面买卖合同。其次，***、***虽系外地户籍居民，但其女儿在成都读书，购买案涉房屋可认定为用于居住。根据查询于2021年5月26日的***、***的《个人住房信息查询记录》显示，***、***在成都市22个区（市）县范围内均仅有案涉房屋一套房屋，为签约备案状态。因此，可以确定***、***购买案涉房屋系用于居住，且在成都市22个区（市）县范围内二人均无其他可供居住的房屋。***、***具有普通商品房消费者的身份，其对案涉房屋享有物权期待权，该权利系商品房购房者基于居住权、生存权而产生的优于普通债权的权益，具有可排除强制执行的效力。再次，关于房屋价款的支付问题。***、***主张其已以现金方式缴纳了全部购房款，并取得新兴公司向其出具的《收据》。本院经审查认为，新兴公司作为从事房地产开发等经营项目的商事主体，其应当知晓《收据》的法律效力和出具《收据》的法律后果。***、***虽无款项支付的直接凭据，但其主张的现金支付房款并非全无可能，且***、***亦提供了证据佐证现金来源。新兴公司在双方签订合同当日向***、***出具加盖有公司财务专用章的《收据》，明确载明收到***支付的案涉房屋房款252440元，且在出具《收据》后两日就将该《商品房买卖合同》进行了备案登记，应当认定新兴公司已收到案涉房屋全部房款252440元。***、***符合上述规定中的“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的条件。综合上述事实，***、***在本院查封案涉房屋前已与新兴公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》并支付了全部购房款，案涉房屋系***、***购买用于居住，且该二人名下在成都市所辖区域内均无其他用于居住的房屋，***、***对案涉房屋享有的物权期待权足以排除强制执行，其提出中止执行案涉房屋符合法律规定。本院裁定中止对案涉房屋的执行后，大卫设计公司不服该裁定提起本案诉讼，但其主张的事实及理由均不成立，对其诉讼请求，本院不予支持。 综上，大卫设计公司的诉讼请求不符合审理查明的事实和法律规定，本院不予支持。对***、***的抗辩意见，本院予以采纳。对新兴公司的陈述意见，本院不予采纳。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款第二项之规定，判决如下： 驳回四川省大卫建筑设计有限公司的诉讼请求。 案件受理费5087元，由四川省大卫建筑设计有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员*** 二〇二一年八月十九日 法官助理*** 书记员***