某某、海南千汇建筑工程有限公司等房屋买卖合同纠纷执行审查执行裁定书

海南省定安县人民法院 执行裁定书 （2025）琼9021执异18号 异议人（案外人）：***，男，1988年11月13日出生，汉族，住山东省冠县，公民身份号码：XXX。 申请人：海南千汇建筑工程有限公司，住所地：海南省屯昌县屯城镇昌盛南路2号，统一社会信用代码：91469026395179702P。 法定代表人：***。 被申请人：海南定安天九美食文化广场有限公司，住所地：定安县塔岭开发区环城南路138号，统一社会信用代码：914690250510842243。 法定代表人：***，该公司董事长。 关于本院立案执行的申请人海南千汇建筑工程有限公司（以下简称“千汇公司”）与被申请人海南定安天九美食文化广场有限公司（以下简称“定安天九美食公司”）建设工程合同纠纷一案【案号（2023）琼9021民初2806号】，案外人***以被查封的案涉房屋为其购买的财产为由，申请依法解除定安天九美食文化广场（二期）23号楼1单元806号房（以下简称涉案房屋）的查封。于2024年4月16日向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人***称，请求依法解除天九美食文化广场（二期）23号楼1单元806号房（以下简称涉案房屋）的查封【案号（2023）琼9021民初2806号】。事实与理由：2017年5月20日，异议人与被执行人签订《天九商品房认购书》，约定异议人向被执行人认购天九美食文化广场（二期）23号楼1单元806号房，签订认购后，异议人向被执行人支付了购房款312030元，被执行人也向异议人出具了收款收据。2023年1月18日，贵院在执行过程中依职权查封了登记在被执行人名下的上述房产。2023年4月14日，贵院立案受理异议人提起的商品房销售合同纠纷诉讼，并于2023年6月16日作出了（2023）琼9021民初1050号民事判决书，确认了《天九商品房认购书》合法有效，因认购书中关于买卖房屋的位置、面积和价款以及付款方式等均已明确约定，具备了正式房屋买卖合同的主要内容，且被执行人已接受案外人***代付的购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第5条规定，认购书应当认定为商品房买卖合同。异议人认为其与被执行人签订的《天九商品房认购书》是双方真实意思表示，所约定的内容并未违反法律，行政法规强制性规定，为合法有效的合同，依法应受保护。该认购书签订时间为2017年5月20日，而法院查封是在2023年1月18日，认购书签订时间远远早于法院查封，且异议人在法院查封前早已付清全部购房款，异议人不存在任何过错或违约行为，购买房屋后至今未办理过户登记，是因为天九公司的原因，而并非异议人自身原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，异议人在查封前签订认购书且已支付全部购房款，异议人的情况完全符合法律规定能够排除执行的全部要件，依法可以排除金钱债权对所购房产的执行。故异议人请求贵院解除对上述房产的查封具有事实和法律依据。综上所述，为维护自身的合法权益，异议人特提出异议，恳请贵院解除对上述房产的查封，以彰显法律的公平正义。 异议人***为证明其异议请求，向本院提交证据如下：定安县人民法院（2023）琼9021民初1050号民事判决书复印件、《天九商品房认购书》、商品房预售许可证、情况说明、支付凭证、收款收据、不动产登记资料查询结果证明、海南省不动产（房屋）登记信息查询证明。 申请执行人千汇公司未提交答辩意见及证据材料。 被申请人定安天九美食公司未提交答辩意见及证据材料。 本院查明，关于申请人海南千汇建筑工程有限公司与被执行人定安天九美食公司建设工程合同纠纷一案，本院于2023年11月27日作出（2023）琼9021民初2806号民事裁定书，裁定如下：“以36097815.05元为限，冻结被申请人海南定安天九美食文化广场有限公司名下银行存款或查封、扣押同等价值的其他财产［保全标的限于：银行账户、支付宝、微信、公积金账户、房产、机动车辆、土地、应收债权。其中，对于土地、房产、机动车辆的保全，仅限制被申请人转让或抵押，不限制被申请人使用］，期限为一年。案件申请费5000元，由申请人海南千汇建筑工程有限公司负担（已交）。”。本院于2024年1月17日依据（2023）琼9021民初2806号民事裁定书，作出（2023）琼9021执保516号协助执行通知书，一、查封海南定安天九美食文化广场有限公司开发建设的定安天九美食文化广场（一期）17#楼86套房屋及房屋对应的土地（土地证号：定安国用（2014）第187、0**），具体房源：17#商铺01、商铺02、。．。．。．，查封期限一年；二、查封海南定安天九美食文化广场有限公司开发建设的定安天九美食文化广场（一期）21#A楼40套房屋及房屋对应的土地（土土地证号：定安国用（2014）第187、0**，具体房源21#A1单元201、202、。．。．。．，查封期限一年；三、查封海南定安天九美食文化广场有限公司开发建设的定安天九美食文化广场（二期）21#B楼40套房屋及房屋对应的土地（土地土地证号：定安国用（2014）第187、0**具体房源21#B商铺01、商铺02、。．。．。．、303、403、405、。．。．。．，查封期限一年；四、查封海南定安天九美食文化广场有限公司开发建设的定安天九美食文化广场（二期）23#楼12套房屋及房屋对应的土地，具体房源23#1单元505、603、705、802、805、806．。．。．。，查封期限一年；五、查封海南定安天九美食文化广场有限公司开发建设的定安天九美食文化广场（二期）24#楼9套房屋及房屋对应的土地，具体房源24#1单元606、901、。．。．。．，查封期限一年；六、在查封期间内，被申请人海南定安天九美食文化广场有限公司不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有碍执行其他行为。 另查明，本院于2023年4月14日立案受理***与定安天九美食公司商品房销售合同纠纷一案，本院经审理于2023年6月16日作出（2023）琼9021民初1050号民事判决书，内容如下：一、确认原告***与被告海南定安天九美食文化广场有限公司于2017年5月20日就天九美食文化广场23号楼1单元806房签订的《天九商品房认购书》合法有效；二、驳回原告***的其他诉讼请求。 本院确认的上述事实，有（2023）琼9021民初2806号民事裁定书、（2023）琼9021执保516号协助执行通知书、（2023）琼9021民初1050号民事判决书在案为凭，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点为案外人***是否系案涉位于海南省定安县定城镇环城南路138号天九美食文化广场（二期）23号楼1单元806号房屋的权利人，其主张能否排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，案外人须同时符合上述三种情形，才能享有排除执行的物权期待权。本案中，首先，案外人***与被执行人定安天九美食公司所签订的《天九商品房认购书》，且该认购书合法有效，应予以认定。其次，案外人***提供的转账凭证及收据，转账凭证显示收据记载：今收到***交来23#1-806号住宅房款（大写）叁拾壹万贰仟零叁拾零元零角零分￥312030.00，盖章，且本院作出的（2023）琼9021民初1050号民事判决书中已对该购房款进行了认定，证明异议人已依认购书约定支付全部购房款。最后，***提交的海南省不动产（房屋）登记信息查询证明显示其名下无其他用于居住的房屋。因此，异议人***购买定安天九美食文化广场项目二期23号楼1单元806号房产应予认定。案外人所陈述的海南省定安县定城镇环城南路138号天九美食文化广场（二期）23号楼1单元806号房屋已被法院执行查封。故本院依据生效法律文书保全查封被执行人海南定安天九美食文化广场有限公司位于海南省定安县定城镇环城南路138号天九美食文化广场（二期）23号楼1单元806号房产，为此案外人***主张其对上述房屋为其财产，并申请解除对异议人购买的海南定安天九美食文化广场有限公司开发的海南省定安县定城镇环城南路138号天九美食文化广场（二期）23号楼1单元806号房的查封，证据充分，异议理由成立，应予以支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条的规定，裁定如下： 中止对案外人***购买的位于海南省定安县定城镇环城南路138号天九美食文化广场（二期）23号楼1单元806号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长***审判员*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年三月十日 书记员***