重庆华渝电气集团有限公司与重庆瑞安物业发展有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书

重庆市渝北区人民法院

民事案件判决书

（2020）渝0112民初13258号

原告重庆华渝电气集团有限公司（以下简称华渝公司）与被告重庆瑞安物业发展有限公司（以下简称瑞安公司）合资合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法由审判员雷元亮担任审判长，与人民陪审员江显君、吴晓春组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华渝公司的委托诉讼代理人钟祥伟、向缘媛，被告瑞安公司的委托诉讼代理人王琛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为：原告华渝公司与被告瑞安公司签订的《联建协议》、华渝.怡景苑”项目《联建协议》的补充协议（以下简称《补充协议》）、《“华渝.怡景苑”项目专项清算合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于垫付的土地出让金及资金占用损失。原、被告签订的《联建协议》第五条第5项约定，被告瑞安公司负责项目开发建设全过程的资金筹集，并承担项目开发建设过程中的一切费用。双方签订的《补充协议》第五条约定，被告瑞安公司承担华渝公司在联建项目中按约定比例分得的房屋和还建房屋的建设资金、规费及完善产权的手续费、税金、工本费和土地出让金等全部费用。根据上述约定，联建项目中房屋取得产权证前应完善的土地出让金应由瑞安公司承担。根据查明的事实，在原、被告共同向重庆市渝北区规划和自然资源管理局申请办理华渝.怡景苑项目中原告华渝公司应分得房屋的产权证时，重庆市规划和自然资源局通知原、被告补缴划拨地转出让地的土地出让金1563万元。后原告华渝公司也于2019年12月10日发函催告被告瑞安公司按联建协议的约定缴纳土地出让金1563万元，但被告瑞安公司未缴纳。原告华渝公司于2019年12月12日代为支付了该笔土地出让金1563万元，根据原、被告双方间的约定，该笔土地出让金价款1563万元应由被告瑞安公司承担。故原告要求被告支付垫付的土地出让金1563万元，本院予以支持。至于资金占用损失，原告要求被告瑞安公司从2019年12月13日即垫付款项的次日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准承担资金占用损失，符合法律规定，本院予以支持，对原告主张的该项资金占用损失超出的部分无法律依据，本院不予支持。被告瑞安公司虽辩称因原告的原因未及时办理土地性质转变手续导致土地出让金增加，增加的土地出让金应由原告华渝公司承担，但被告瑞安公司并未对该抗辩意见举示相应的证据证明，本院不予采纳。 关于契税。根据查明的事实，2020年5月29日，原告华渝公司通过工商银行向国家税务总局重庆市渝北区税务局转账支付的契税468 900元系出让国有土地使用权所产生的契税，是案涉联建项目以划拨地转出让地需补缴的土地出让金1563万元为基数，根据税务通知按3%比例确定，如前所述，该笔款项根据原、被告签订的《联建协议》第五条第5项、《补充协议》第五条的约定应由被告瑞安公司承担。故原告要求被告瑞安公司支付垫付的国有土地使用权出让契税 468 900元，本院予以支持。 关于大修基金、工本费及资金占用损失。原、被告签订的《补充协议》第五条约定，被告瑞安公司承担华渝公司在联建项目中按约定比例分得的房屋和还建房屋的建设资金、规费及完善产权的手续费、税金、工本费和土地出让金等全部费用；第八条约定，联建项目所有房屋产权证由瑞安公司办理，并承担相关税、费。原、被告签订的《专项清算合同》第三至五条亦约定瑞安公司抵债作价偿还借款的房屋直接以分配方式确权给华渝公司，不作为买卖交易行为，联建项目所有房屋产权证由瑞安公司负责办理，并承担相关税费。因大修基金、契税为华渝公司取得其应分得房屋产权证前必须缴纳的费用，而根据双方约定，瑞安公司须承担华渝公司在联建项目中分得房屋完善产权的手续费、税金、工本费等全部费用，由此华渝公司在联建项目中应分得房屋（包括瑞安公司抵债作价偿还借款而分配给华渝公司的房屋）办理产权手续而产生的大修基金、契税、工本费根据双方约定均应由被告瑞安公司。被告瑞安公司辩称双方合同未约定大修基金由瑞安公司承担，应由华渝公司自行承担的意见，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。同时，原告华渝公司于2020年5月11日向重庆市渝北区物业专项维修资金管理中心转账支付华渝怡景苑大修基金3 060 743元，该金额与大修基金明细表（加盖原、被告双方印章）上显示的属于华渝公司应分得房屋需缴纳的大修基金金额一致，故华渝公司于2020年5月11日支付的大修基金3 060 743元为华渝公司应分得房屋需缴纳的大修基金，该部分金额根据双方约定应由被告瑞安公司承担。故原告要求被告承担其在“华渝.怡景苑”项目中分得的商业、车库等房屋因完善产权产生的大修基金 3 060 743元，本院予以支持。至于大修基金的资金占用损失，原告要求被告瑞安公司从支付的次日即2020年5月12日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准承担资金占用损失，符合法律规定，本院予以支持，对原告主张的该项资金占用损失超出的部分无法律依据，本院不予支持。关于工本费1730元，如前所述，根据原、被告双方的约定应由被告瑞安公司承担，被告瑞安公司也表示同意承担工本费1730元，故原告要求被告承担其在“华渝.怡景苑”项目中分得的商业、车库等房屋因完善产权产生的工本费1730元，本院予以支持。至于资金占用损失，原告要求被告瑞安公司从支付的次日即2020年5月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准承担资金占用损失，符合法律规定，本院予以支持，对原告主张的该项资金占用损失超出的部分无法律依据，本院不予支持。 关于违约金。第一，《补充协议》第八条约定，联建项目所有房屋产权证由瑞安公司负责办理，并承担相关税、费。《补充协议》第二条又约定“自取得项目总体竣工验收备案报告之日起12个月内将甲方分得的房屋产权证大证交付甲方（即华渝公司）”，庭审中，原、被告双方均认可华渝怡景苑项目取得大产权证的时间为2015年8月14日，故可推定取得案涉项目总体竣工验收备案报告之日的时间应在2015年8月14日之前，而原、被告双方也认可被告瑞安公司将原告华渝公司应分得房屋的产权证大证交付给原告华渝公司的时间为2020年5月8日，该日期显然超过了“自取得项目总体竣工验收备案报告之日起12个月内”的期限约定，被告瑞安公司也未举示证据证明其未在合同约定的期限内将华渝公司应分得房屋的产权证大证交付给原告华渝公司系因原告自身的原因造成，故被告瑞安公司构成违约。第二，原告华渝公司主张被告瑞安公司未按《联建协议》第七条“本项目开发建设时间为18个月”的期限完成开发建设属于被告违约。因案涉项目系原、被告双方联合开发，未在18个月的时间内完成开发是否仅系被告瑞安公司的原因造成，本院无法核实，原告亦未举示证据证明，故本院不予采纳。第三，根据查明的事实，被告瑞安公司未及时支付原告在联建项目中应分得房屋完善产权手续应缴纳的土地出让金、契税、大修基金、工本费，导致原告华渝公司代为垫付，故被告瑞安公司构成违约。原告华渝公司还主张因瑞安公司未及时支付该项目施工单位工程款导致华渝公司跟随瑞安公司一同败诉，华渝公司因此被法院执行各种款项费用，构成违约。本院认为，原告的该主张未举示有效的证据证明，本院不予采纳。基于以上违约事实，考虑到原告代为垫付的土地出让金、大修基金、工本费等，本院已支持了原告主张的垫付款项的资金占用损失，且被告瑞安公司也提出了违约金过高的抗辩，本院根据《补充协议》第二十七条“经济损失无法量化的，每违约一次，违约方支付守约方50万元违约金”的约定，酌情确定被告瑞安公司应向原告支付违约金50万元，即原告要求被告支付违约金50万元，本院予以支持，对超出部分的违约金，本院不予支持。 关于律师费19.6万元。原、被告于2015年6月16日签订的《专项清算合同》第八条明确约定“双方保证恪守本合同，不发生任何侵犯对方权益的事情。如有违约（……或不按分配合同办证），另一方有权追索放弃的权益，……违约方不得提出任何抗辩并承担由此产生的诉讼费、律师费等费用”，本案中，被告瑞安公司存在未按合同约定为原告华渝公司应分得房屋及时办理产权证的违约事实，根据双方的约定，被告应承担原告提起诉讼产生的律师费，同时根据查明的事实，原告因本案诉讼已实际支付律师费15万元，故原告要求被告支付律师费15万元，本院予以支持，对超出部分的诉讼请求，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告华渝公司由曾重庆华渝电气仪表总厂名称变更而来（以下均简称华渝公司）。2010年5月4日，以原告华渝公司作为甲方、被告瑞安公司作为乙方签订了一份《联建协议》，主要约定就甲方位于重庆市渝北区冉家坝五洲新村两宗划拨土地共计53亩（含甲方已建房屋土地21.84亩、改建土地31.16亩）与乙方进行联合开发建设订立本协议。项目名称为：“华渝.怡景苑项目”。甲方以生活区部分土地面积约35 333.51平方米，乙方以现金投入，负责项目开发建设的组织管理和承担项目开发建设费用，作为该项目甲、乙双方合作的基本条件。第五条“乙方的权利、义务、责任”部分第5项载明：乙方负责该项目开发建设全过程的资金筹集，并承担项目开发建设过程中的一切费用。第七条载明：本项目开发建设时间为18个月。 2011年10月25日，以原告华渝公司作为甲方、被告瑞安公司作为乙方，还签订了“华渝.怡景苑”项目《联建协议》的补充协议（以下简称《补充协议》），其中第二条载明：联建项目（包括1号、2号、3号、4号楼各单体建筑物及裙楼、道路、环境工程等内容）的开发建设时间，以最后一栋单体建筑物平基土石方之月起，至取得项目总体竣工验收报告之月止计算，不超过24个月；并自取得项目总体竣工验收备案报告之日起12个月内将甲方分得的房屋产权证大证交付甲方。第五条约定：乙方承担甲方在联建项目中按约定比例分得的房屋（包括住宅、商业面积、车库、物管用房等，下同）和还建房屋的建设资金、规费及完善产权的手续费、税金、工本费和土地出让金等全部费用（包括但不限于建筑材料、人工费上涨和政策调整等一切不可预见因素造成的费用增加）。第八条约定：联建项目所有房屋产权证必须经甲、乙双方同意后，由乙方负责办理，并承担相关税、费。甲方给予必要的配合。甲方在联建项目中分得的房屋销售或委托乙方销售，按国家规定应缴纳的相关税、费，由甲方承担。第二十七条约定：甲、乙双方应严格遵守联建协议和本补充协议，按照协议的约定承担责任，履行义务。如有违反协议约定的行为，按下述原则承担违约责任：（一）支付违约金：违约方支付守约方全部经济损失10%的违约金；经济损失无法量化的，每违约一次，违约方支付守约方50万元违约金。原告华渝公司与被告瑞安公司还于2012年7月17日签订了《“华渝.怡景苑”项目补充协议（二）》、于2013年7月9日签订了《“华渝.怡景苑”项目补充协议（三）》。 2013年12月31日，华渝怡景苑1#、2#楼塔楼子单位工程取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证；2014年5月21日，华渝怡景苑4号楼取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证；2014年9月24日，华渝怡景苑3号楼及1、2号楼裙楼子单位工程取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证；2014年10月21日，华渝怡景苑危改安置房消防工程取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，其中载明竣工验收时间为2014年9月22日。庭审中，原、被告双方均认可华渝怡景苑项目竣工验收时间为2014年9月22日，原、被告双方认可取得案涉项目大产权证的时间为2015年8月14日。 2015年3月31日，原告华渝公司与被告瑞安公司签订《“华渝.怡景苑”项目结算书》，就双方应向对方支付的款项等事宜进行结算。2015年4月1日，原告华渝公司作为甲方、被告瑞安公司作为乙方签订《E6地块“华渝.怡景苑”项目实物分配协议》，其中第十一条约定：乙方办理联建项目房屋产权证，同类型（如住宅、商业、车库等）项目产权应同时同步办理。乙方在取得乙方产权证的同时，应将甲方分得的所有房屋产权证移交给甲方。 2015年6月16日，原告华渝公司作为甲方、被告瑞安公司作为乙方签订《“华渝.怡景苑”项目专项清算合同》（以下简称《专项清算合同》），上主要载明在乙方建设资金出现重大缺口时，甲方陆续筹措了部分资金借给乙方用于项目工程建设，乙方自愿将其原分配给乙方的位于“华渝.怡景苑”项目房屋作价偿还甲方的借款及资金占用费。三、抵债作价偿还借款的房屋直接以分配方式确权给甲方。上述乙方作价清偿甲方借款的房屋，不作为买卖交易行为，否则产生的全部税费由乙方承担。四、双方在原联建协议有关文件中确定的房屋分配面积的基础上加上本专项合同确定的房屋抵偿面积，重新完善调整分配协议，并以此作为双方办理房屋权证手续的依据。五、联建项目所有房屋产权证由乙方负责办理，并承担相关税费。甲方分得的住宅住户的产权证由甲方委托乙方负责办理，按国家规定办理分户产权证应缴纳的相关税费，由甲方承担，具体操作事宜由双方召开专项会议研究确定。第八条约定：双方保证恪守本合同，不发生任何侵犯对方权益的事情。如有违约（……或不按分配合同办证），另一方有权追索放弃的权益，……违约方不得提出任何抗辩并承担由此产生的诉讼费、律师费等费用。 2018年5月24日，原告华渝公司委托重庆百君律师事务所向被告瑞安公司发送《律师函》，要求瑞安公司立即就华渝.怡景苑项目完善相关手续并承担一切费用，为华渝公司办理其所分得住宅、商业门面、车库的房地产权证。 2019年6月28日，原告华渝公司和被告瑞安公司形成《重庆华渝电气集团有限公司和重庆瑞安物业发展有限公司办理“华渝.怡景苑”危改安置房项目商业及车位等产权明细清单的说明》（以下简称《产权明细清单的说明》），该说明附件清单一为重庆瑞安物业发展有限公司分得的商业及车库等房屋清单；附件清单二为重庆华渝电气集团有限公司分得的商业及车库等房屋清单；附件清单三为未分配的公益性面积。 2019年8月1日，原告华渝公司、被告瑞安公司共同向重庆市渝北区规划和自然资源管理局提交《申请》2份，申请办理华渝.怡景苑项目中华渝公司商业、车库等划拨用地转出让用地；申请办理华渝.怡景苑项目中华渝公司商业、车库等资产权证。 2019年11月29日，重庆市规划和自然资源局向原、被告双方送达《渝北区龙山街道E6-1地块划拨转出让补缴地价款缴款通知书》，载明因瑞安物业、华渝公司办理划拨土地按原用途补办出让手续事宜，按规定应缴纳非税收入1563万元。 2019年12月10日，原告华渝公司通过EMS向被告瑞安公司发送《关于办理华渝电气在“华渝.怡景苑”项目中分得房屋产权证的函》，催告瑞安公司按联建协议的约定缴纳渝北区龙山街道E6-1地块划拨转出让补缴地价款1563万元，否则华渝公司将采取垫资缴纳华渝电气分得的商业、车位等房屋划拨转出让补缴地价款及房屋产权证办理涉及的相关费用办理房屋产权证。 2019年12月10日至13日期间，重庆市规划和自然资源局向原、被告双方又发送了4份《非税收入缴纳通知书》，载明补缴的土地价款总金额合计为1563万元。2019年12月12日，原告华渝公司分别向重庆市财政局转账支付了450万元、450万元、450万元、213万元，合计1563万元。重庆市规划和自然资源局对此开具重庆市政府非税收入电子缴款专用收据4张。 2020年2月19日，重庆市规划和自然资源局作为出让方、原告和被告作为受让方签订了渝地（2020）划转合字（渝北）第8号《重庆市国有土地使用权出让合同》，主要约定出让方同意将位于渝北区龙山街道E6-1号，分摊用地面积为4567.84平方米（以交地面积为准）的国有建设用地使用权交给受让方作为商业用地，出让年限40年，出让年限从签订合同之日起算，该宗土地价款为1563万元。2020年5月29日，原告华渝公司通过中国工商银行向国家税务总局重庆市渝北区税务局转账支付468 900元。2020年6月2日，国家税务总局重庆市渝北区税务局出具《税收完税证明》一张，上载明契税468 900元，并手写注明该笔契税系依据渝地（2020）划转合字（渝北）第8号出让国有土地使用权所产生的契税。原告华渝公司举示的其于2021年1月4日向龙山国家税务所提交的《说明》上载明，“根据税务通知按3%比例缴纳契税468 900元，由于我单位工作人员在申报缴纳契税时未注明出让坐落土地为E6-1号，造成在税收完税证明的坐落地址有误，为区分纳税事项请贵所给予证明”，该说明上加盖税务机关印章并注明情况属实。原告华渝公司举示上述证明拟证明，2020年6月2日其公司为华渝.怡景苑土地使用权划拨转出让缴纳税费468 900元、土地出让金1563万元。被告瑞安公司认为税费468 900元根据2015年6月16日的《专项清算合同》第五条约定，该笔税费应当由华渝公司承担。对于土地出让金1563万元应当按照2014年6月之前的土地出让金补交办法的规定，就算瑞安公司应当承担，也应当按照四级地的标准，按照280元/平方米进行缴纳。 关于大修基金3 060 743元。2020年5月11日，原告华渝公司向重庆市渝北区物业专项维修资金管理中心转账支付 3 060 743元，载明用途为华渝怡景苑大修基金。原告华渝公司举示的大修基金明细表（加盖原、被告双方印章）上显示该部分房屋应缴纳的大修基金合计为3 060 743元，房屋产权人为华渝公司。经核查，该大修基金明细表上载明的房号与2019年6月28日原、被告形成的《产权明细清单的说明》附件清单二中华渝公司分得的商业及车库的房号、面积一致。被告瑞安公司认为，合同并未约定大修基金由瑞安公司支付，根据交易惯例，大修基金应当由原告华渝公司自行支付，与瑞安公司无关。 关于工本费1730元。2020年5月8日，重庆市规划和自然资源局向原告华渝公司填发四个不动产权证，载明位于渝北区龙山路411号1-3号楼商业、1-3号楼地下商业及车库、渝北区天竺路18号4幢商业、4幢商业底下车库登记至华渝公司名下。原告华渝公司于2020年5月14日支付办理不动产权的工本费1730元。被告瑞安公司表示，其同意承担工本费1730元。 关于违约金。原告华渝公司认为，按照联建协议第七条，项目开发建设的时间为18个月，案涉项目并未在18个月开发建设完成，属于被告违约；被告未按照《补充协议》第二条约定自取得项目总体竣工验收备案报告之日起12个月将华渝公司分得的房屋产权证大证交付给华渝公司，属于被告违约；被告瑞安公司未按约负责该项目开发建设全过程的资金筹集，并承担项目开发建设过程中的一切费用，导致原告为办理分得房屋的产权证垫付了土地出让金、税费、工本费、大修基金。此外，原告华渝公司还举示民事判决书6份、调解书3份，拟证明因被告违反联建协议及补充协议的约定，没有及时向项目的施工单位支付工程款，导致施工单位起诉了原告并由原告承担了该部分判决及调解书的工程款，而后由原告向被告进行追偿，且目前仍在执行过程中，未曾清偿。原告华渝公司表示，我方主张违约金的依据为《补充协议》第二十七条第1项，违约金150万元我方是酌情考虑的。 另查明，原告华渝公司因本案诉讼与重庆百君律师事务所签订《民事法律事务委托合同》，约定华渝公司应支付律师服务费196 000元，其中合同签订并出具发票后五日内支付10万元，进入一审程序并开具相应发票后支付5万元，经调解、和解、一审判决生效进入执行程序或二审程序，并开具相应发票后支付46 000元。后原告在第一次庭审前支付了律师10万元，于2021年4月16日转账支付了律师费5万元，共计支付了律师费15万元。

一、被告重庆瑞安物业发展有限公司在本判决生效后五日内向原告重庆华渝电气集团有限公司支付垫付的土地出让金15 630 000元及资金占用损失（以15 630 000元为基数，从2019年12月13日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至付清时止）； 二、被告重庆瑞安物业发展有限公司在本判决生效后五日内向原告重庆华渝电气集团有限公司支付工本费1730元、大修基金3 060 743元及相应的资金占用损失（以1730元为基数，从2020年5月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至付清时止；以3 060 743元为基数，从2020年5月12日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至付清时止）； 三、被告重庆瑞安物业发展有限公司在本判决生效后五日内向原告重庆华渝电气集团有限公司支付违约金500 000元； 四、被告重庆瑞安物业发展有限公司在本判决生效后五日内向原告重庆华渝电气集团有限公司支付律师费150 000元； 五、被告重庆瑞安物业发展有限公司在本判决生效后五日内向原告重庆华渝电气集团有限公司支付垫付的国有土地使用权出让契税468 900元； 六、驳回原告重庆华渝电气集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费152 075.87元，由原告重庆华渝电气集团有限公司负担14 214元，由被告重庆瑞安物业发展有限公司负担137 861.87元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。

审 判 长　 雷元亮 人民陪审员 吴晓春 人民陪审员 江显君

法 官 助 理 　 陈 源 书　记　员　 龙 倩