重庆华渝电气集团有限公司与重庆旭帆实验仪器设备有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

重庆市渝北区人民法院

民事案件判决书

（2021）渝0112民初2113号

原告重庆华渝电气集团有限公司（以下简称华渝公司）与被告重庆旭帆实验仪器设备有限公司（以下简称旭帆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序于2021年3月5日公开开庭进行了审理。原告华渝公司的委托诉讼代理人王隆府、卢宗颖，被告旭帆公司的法定代表人李新荣到庭参加诉讼。

本院认为：原、被告签订的《厂房租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效。各方均应当按照合同的约定履行相应义务。 原、被告一致确认被告2019年9月至2020年7月欠付租金245621.26元，虽然该租金欠付期间涉及了前后两份《厂房租赁合同》的履行期间，但该两份租赁合同在合同履行时间上存在承接关系，其他约定无变化，属于续租关系，且双方也签订了《确认书》，对该涉及两份合同的欠付租金进行了确认，被告也出具还款计划一并予以支付，故本案诉争租金实际属于同一租赁合同关系下的欠付租金。 被告辩称应减免受新冠疫情影响的3个月租金。新冠肺炎疫情属于不可预见、不能避免的突发公共卫生事件，被告称在租赁房屋处经营的工厂在2020年2月至3月期间停工。该停工的情形与重庆市新冠肺炎疫情防控政策及防控措施实施时间大致相符。合同双方应当基于公平原则分担损失，故本院酌情减免被告一个月租金即2020年2月租金。被告主张因原告是国有企业应按政策减免3个月租金，但被告并未举示证据证明其属于中、小、微型企业，原告的该项主张本院不予采信。故被告应向原告支付2019年9月至2020年7月欠付租金245621.26元-24270元=221351.26元。 关于违约金。《厂房租赁合同》约定每月20日前支付下月租金，每逾期一日，须按应缴费用总额的1%支付违约金。被告辩称违约金标准过高。违约金的主要作用是弥补损失，被告逾期支付租金给原告造成了资金占用的损失，故本院酌情将违约金的计算标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。被告欠付原告2019年9月租金16471.19元应于2019年8月20日前支付、欠付2019年10月租金24270元应于2019年9月20日前支付、欠付2019年11月租金24270元应于2019年10月20日前支付、欠付2019年12月租金24270元应于2019年11月20日前支付、欠付2020年1月租金10720.07元应于2019年12月20日前支付、欠付2020年3月租金24270元应于2020年2月20日前支付、欠付2020年4月租金24270元应于2020年3月20日前支付、欠付2020年5月租金24270元应于2020年4月20日前支付、欠付2020年6月租金24270元应于2020年5月20日前支付、欠付2020年7月租金24270元应于2020年6月20日前支付。被告经营因受疫情不可抗力的影响，故被告未按约支付2020年3月起的租金不属于违约，被告应以16471.19元为基数从2019年8月21日起、以24270元为基数从2019年9月21日起、以24270元为基数从2019年10月21日起、以24270元为基数从2019年11月21日起、以10720.07元为基数从2019年12月21日起，均至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍向原告支付违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据不动产权证、《厂房租赁合同》、租金还款计划、确认书、《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情支持承租企业渡难关的实施细则》等本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：原告是渝北区龙山街道龙山路68号3幢整幢的所有权人。 2019年3月4日，以原告为甲方（出租方）、被告为乙方（承租人），签订《厂房租赁合同》一份，主要约定：甲方将位于重庆市渝北区龙山路68号重庆华渝电气集团有限公司厂房内401厂房一楼场地，面积970.80平方米，出租给乙方，租赁期限自2019年3月1日起至2020年2月28日止；乙方租赁厂房用于实验设备、金属制品生产、销售等；厂房租金按25元/平方米·月，每月租金24270元；乙方应缴纳租房履约保证金上期转接；租金按约支付，先付后用，乙方应于每月20日前到甲方财务科缴清下月租金；租金若逾期不交，每逾期一日，乙方须按应缴费用总金额的1%向甲方支付违约金；租赁期满，甲方如继续对外出租该房屋，在同等条件下，以及遵守前期协议的前提下，乙方享有优先续租的权利，乙方如继续承租，应提前三十天到甲方办理续租手续。 2020年1月20日，双方再次签订《厂房租赁合同》一份，被告继续承租上述房屋，租赁期限为2020年3月1日至2021年2月28日，合同其他内容与上述合同一致。原、被告双方一致确认两份合同系续租关系。 2020年8月13日，被告向原告出具《租金还款计划》，载明：我公司由于今年疫情的影响，公司资金遇到回款慢，现今欠重庆华渝电气集团有限公司租金、物管费、水电费用总计318552.91元，现公司作出以下还款计划，每月的30号，除该交正常的房租外，金额分7个月还完，8.30还款45500,9.30还款45500,10.30还款45500,11.30还款45500,12.30还款45500,2021.1.30还款45500,2021.2.30还款45552.91作为房租还款。 2021年1月26日，原、被告形成《确认书》，载明：租赁单位重庆旭帆实验仪器设备有限公司，我公司2020年度应退贵单位电费13549.93元，作为冲抵2020年1-12月所欠我公司费用259171.19元。 庭审中，双方确认确有货款可抵扣租金，但抵扣的是2020年8月之后的租金，2019年9月至2020年7月欠付租金259171.19元，电费13549.93元抵扣后，还欠付245621.26元。被告称，其在租赁房屋内经营钣金加工，2020年2月至2020年3月受新冠疫情影响停工，按照渝北区《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情支持承租企业渡难关的实施细则》的规定，原告是国有企业，应免收2020年2月至4月房租。原告称，原告是中央在渝企业，不适用地方政策，被告所指政策的减免范围为“承租区属固有资产类经营用房的企业”，且旭帆公司为制造业企业，不是服务业小微企业和个体工商户，不符合享受减免租金的主体条件。

一、被告重庆旭帆实验仪器设备有限公司在本判决生效后立即向原告重庆华渝电气集团有限公司支付2019年9月至2020年7月期间欠付的租金221351.26元； 二、被告重庆旭帆实验仪器设备有限公司在本判决生效后立即向原告重庆华渝电气集团有限公司支付以16471.19元为基数从2019年8月21日起、以24270元为基数从2019年9月21日起、以24270元为基数从2019年10月21日起、以24270元为基数从2019年11月21日起、以10720.07元为基数从2019年12月21日起，均至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的违约金； 三、驳回原告重庆华渝电气集团有限公司的其他诉讼请求。 如果被告重庆旭帆实验仪器设备有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5187.56元减半收取2593.78元，由原告重庆华渝电气集团有限公司负担378.78元，被告重庆旭帆实验仪器设备有限公司负担2215元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。

审判员　　黄明真

书记员　　陈　实