苏州上美摄影文具有限公司与苏州钜通信息安全科技有限公司、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏05民终1619号 上诉人（原审原告）：苏州上美摄影文具有限公司，住所地苏州市吴中区长桥街道。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 委托诉讼代理人：**，江苏简文律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：苏州钜通信息安全科技有限公司，住所地苏州工业园区金鸡湖商业广场1幢102室。 法定代表人：***，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：***，男，1976年8月26日生，汉族，住灌南县。 上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：**，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。 上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：***，北京市盈科（苏州）律师事务所实习律师。 上诉人苏州上美摄影文具有限公司（以下简称上美公司）因与被上诉人苏州钜通信息安全科技有限公司（以下简称钜通公司）、***房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的（2017）苏0506民初3696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上美公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决在事实查明和适用法律方面存在以下问题：1、一审法院未依法查明案件事实，且错误认定合同解除的原因，拒绝将房东全部举证内容写入判决书中。2、一审判决认定错误，公安部61号令已规定承租户承租范围而内外的主体责任，房屋公共区域为房东负责，内部为承租户，承租户须承担承租区域内的所有消防安全责任，当然也承担承租范围内的管理职责。3、一审法院超越司法机关的职责，消防监督检查记录内容没有写到房东有管理责任、监督的失职过错，只写1-3项承租户违反消防规定，拟临时查封。4、一审判决错误认定“三合一”、“混合出租”是违法行为，没有法律依据。5、一审法院认定错误，本案承租户拒绝履行合同约定整改义务、在解除查封后拒绝进入经营停止使用，均表明是租赁场地占用方的事实，且承租户拒绝支付租金或占用费、物业费、水电费及相应违约金，均为违约方。二、一审适用法律错误，最高法司法解释应优先法律规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第1款约定了合同解除的方式，并非合同目的无法实现。第十一条第2款明确承租户违约不予赔偿。三、房东产权合法，根据合同约定，按物权法规定依法出租。根据合同内容条款已载明承租户的权利义务，不得以承租户自身违法行为赖向房东、拒绝履行合同义务。四、一审判决要房东收回房屋没有任何法律强制规定。五、本案中存在非法拆迁力介入民事合同纠纷。 钜通公司、***辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 上美公司向一审法院起诉请求：1、判令钜通公司支付上美公司2018年3月13日至2019年3月12日期间的租金82992元，自2018年3月13日至2019年3月12日期间的物业费35568元，以59280元为基数自2018年2月13日起及以59280元为基数自2018年8月13日起均按每日千分之八为标准计算至实际支付之日止的违约金，电费5738.2元；2、判令***对上述债务承担连带保证责任。 一审法院认定事实：上美公司为位于苏州市吴中区（建筑面积17202.41平方米）的房屋所有权人，地类（用途）为工业用地，房屋规划用途为非居住用房。2009年6月24日，苏州市公安消防支队对上述厂房土建工程进行了消防验收，验收范围包括：厂房地下一层（汽车库，停车数量55辆），地上五层，建筑高度23.6米，建筑面积17005平方米，生产的火灾危险等级为丙类，建筑的耐火等级地下为一级、地上为二级，验收结论为合格。 2017年6月13日，上美公司（出租人，甲方）与钜通公司（乙方）、***（承租方保证人）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：甲方将其所有的位于苏州市吴中区（总面积为380平方米，含公设）出租给乙方，乙方已对涉案房屋的权属、性质进行全面查询，并对上述租赁标的的现状进行全面了解。乙方已确认过甲方消防验收文件，乙方完全了解房屋现状，并自愿承担所有风险，愿意按该现状承租。甲方应定期对房屋的公用电梯、消防等设备承担妥善使用、维修、保养、年检义务，及时修缮消除各种可能出现的故障和危险，做到不漏、三通（户内上水、下水、照明电），避免一切可能发生的隐患，内部使用的设备及消耗品由乙方自行负责。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对租赁房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等必须符合相关安全法规后才可施工，且装修后必须符合相关消防法规，装饰费用由乙方承担。房屋租赁期五年零三个月，自2017年6月13日起至2022年9月12日止，免租期时间自合同生效起至2017年9月12日止，该期间甲方免收乙方租金，但水电等乙方实际发生的费用，甲方照常收取。第一年全年总租金为118560元、第二年全年总租金为118560元、第三年全年总租金为124488元、第四年全年总租金为130713元、第五年全年总租金为137249元。每期总租金70%是租金，30%是物业管理费。该合同签订时缴纳定金30000元（合同生效后定金转为押金）、装修押金2000元、水电押金3000元，第一期（2017年6月13日至2018年3月12日）房租41496元、物业费17784元；第二期（2018年3月13日至2018年9月12日）房租41496元、物业费17784元，总计59280元，应于2018年2月13日前支付；第三期（2018年9月13日至2019年3月12日）房租41496元、物业费17784元，总计59280元，于2018年8月13日前支付……乙方租赁房屋的自用电、自用水按乙方独立电表显示的实际发生度数交费，电费按1.3元/度、水费按5.65元/吨收费标准收取，如有调整，依调整后的差价另行加价。每月26日向甲方公司或者甲方委托的物业公司缴纳水电费，时间更动则另行通知；乙方在收到甲方或甲方委托之物业管理公司开立的水电发票后，须在10日内结清当月水电费用，否则视同拖欠，乙方拖欠水电费的，甲方可以停止或切断向乙方提供水、电直至乙方付清拖欠费用为止，停水停电期间乙方的一切损失由乙方自行承担。水电费实行先付后用的原则，合同签订时乙方预付3000元作为水电费押金，后续根据实际情况进行调整。水电押金在合同终止时若乙方无任何欠款及违约情况下，将予以退回。合同还约定，乙方若未按约交付租金及物业费的，租金每逾期一日须按应支付租金的8‰/日作为违约金加倍赔偿给甲方。逾期30日未支付租金及物业费的，视同违约并自动解除合同，甲方有权没收押金，甲方可自行切断给乙方的水电，乙方如因此造成损失，其后果自负。乙方若需提前终止合同，必须提前三个月以书面通知甲方，经甲方同意，并与甲方签订提前终止合同的协议，押金没收，已缴租金、物业费不退还；甲方若需提前终止合同，乙方承诺可无条件提前解约，只需退还终止合同期后已缴租金的多余部分及押金并赔偿乙方人民币30000元，装修费按5年折旧协商处理。承租期间，乙方发生其他违约行为或者影响甲方收益的行为，应当予以纠正，经甲方催告限期纠正仍未能纠正的，甲方有权解除本合同，甲方无须承担任何违约或赔偿责任，若由此造成乙方的任何损失、均由乙方自行承担，若由此造成甲方损失的，甲方有权向乙方求偿。等等。在该合同尾部，上美公司在出租方处**，钜通公司在承租方处**，***在乙方保证人处**。 庭审中，双方一致确认，钜通公司具体承租上美公司所有的位于苏州市吴中区面积为380平方米的房屋，钜通公司向上美公司缴纳了装修押金2000元、水电押金3000元、房屋押金30000元，于2017年6月16日前交清了第一期（2017年6月13日至2018年3月12日含免租期）租金41496元和物业费17784元，上美公司于2017年6月13日***公司交付了房屋，交付时涉案房屋为毛坯状态。钜通公司已对房屋进行了装修，用于办公。钜通公司认可未付电费为5738.2元。 2017年9月5日，吴中消防大队以存在重大火灾隐患，不及时消除可能严重威胁公共消防安全为由，作出临时查封决定书，对被告所有的苏州市吴中区厂房进行了整体查封，查封期限自2017年9月5日至2017年10月5日。根据吴中消防大队当天作出的《消防监督检查记录》载明，被告的厂房存在以下问题：1、一楼堆放大量木质家具等可燃物，三楼部分住人，存在“三合一”现象；2、二楼、四楼设置办公，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第3.3.5条的规定；3、五楼设置基督教会聚集点，且仅有一个安全出口，已不具备安全疏散条件。第1-3项严重威胁公共安全，易造成人员伤亡，责令限期整改，故临时查封。2017年10月5日，吴中消防大队又作出第二次临时查封决定书，继续对上述厂房予以查封，查封期限自2017年10月5日至2017年11月5日。2017年11月8日，吴中消防大队再次做出查封公告，继续对上述厂房予以查封，查封期限自2017年11月8日10时00分至2017年12月8日10时00分。2018年1月3日，吴中消防大队作出《同意解除临时查封决定书》，载明该大队于当天对涉案大楼临时查封后火灾隐患整改情况进行了检查，检查情况与2017年9月5日的《消防监督检查记录》所记载的1-3项内容相同，但均已停止使用，故同意解除对被告位于苏州市吴中区厂房整体的临时查封。 上美公司对吴中区消防大队的查封行为不服，向苏州市姑苏区人民法院提起行政诉讼。就其中上美公司对吴中区消防大队的第一次查封行为提起的相应行政案件，苏州市姑苏区人民法院于2018年4月28日作出（2017）苏0506行初468号行政判决书，判决驳回上美公司的诉讼请求。该判决现已生效。 2017年9月12日，钜通公司委托律师向上美公司发出律师函，告知：因涉案房屋被整体查封，造成钜通公司停业无法继续经营，钜通公司要求上美公司在收到函件之日起三日内小处隐患，恢复房屋经营状态，否则将要求解除合同并赔偿损失。上美公司于2017年9月14日收到上述函件。2017年9月22日，钜通公司又委托律师向上美公司发出律师函，告知：1、解除与上美公司签订的房屋租赁合同；2、商讨赔偿事宜（包括但不限***公司临时办公租赁费用、装修损失、员工工资、经营利润等）。上美公司于2017年9月23日收到上述通知。 2017年10月17日，一审法院受理钜通公司诉上美公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2017）苏0506民初7518号。在该案中钜通公司主张解除涉案租赁合同并请求判令上美公司退还其2017年6月13日起至2018年3月12日期间已交的房屋租金59280元、押金30000元、装修押金2000元、水电押金3000元，共计94280元，判令上美公司赔偿钜通公司装修损失446149元。该案审理过程中，上美公司在钜通公司提出解除合同的情况下表示消防责任应由承租户承担，钜通公司无权解除合同。钜通公司未能提供涉案房屋所作装修符合消防要求的相关证据材料。该案于2018年9月14日公开开庭时，钜通公司表示同意办理房屋返还交付手续，上美公司表示不同意接受房屋，并表示由于目前仍在诉讼中，需要诉讼全部结束才能理清并进行交房手续。 以上事实，由上美公司提供的房屋租赁合同、房产证、土地证、消防验收意见书、消防监督检查记录及照片、解封通知书，钜通公司提供的房屋租赁合同、土地使用权证、房屋所有权证、建设工程消防验收意见书，2017年9月5日、10月5日、11月8日的查封公告，2017年9月12日、9月22日的律师函复印件、（2017）苏0506民初7518号案件2017年12月6日的开庭笔录、（2017）苏0506行初468号行政判决书及一审法院制作的庭审笔录等予以证实。 本案主要争议焦点在于涉案房屋被消防部门整体查封的责任问题。 上美公司认为其出租给钜通公司的房屋已经消防验收合格，房屋没有瑕疵，其出租也符合政府规定，钜通公司作为承租户，应履行消防义务，系由***公司的原因导致承租的厂房被查封。为证明其主张成立，上美公司提供了如下证据： 证据1、2016年8月27日苏州市人民政府苏府［2016］第126号《关于放宽市场主体住所（经营场所）登记条件的实施意见》、苏政发［2015］113号《江苏省政府关于进一步放宽市场主体住所（经营场所）登记条件的指导意见》。以证明其房屋可以作为市场主体的住所予以登记并符合各项法律规定。 证据2、《建筑设计防火规范》（GB50016-2014），以此主***公司作为承租人负责其承租区域的消防安全，结合《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》、《江苏省消防条例》、《建筑工程施工许可管理办法》以及《中华人民共和国物权法》相关规定，上美公司认为钜通公司作为承租户需就此承担一切不利后果，并依约支付所有费用。 证据3、公告告知书及微信截屏，上美公司以此证明其已尽到监督职责，承租户拒绝整改，造成被查封，是承租户的过错。钜通公司系消防违法责任人，需承担违约责任。 证据4、2017年2月9日的视听资料、文字稿及照片，上美公司表示系长桥派出所副所长、消防协管员要求三楼华舒公寓实际经营者江群军完善手续否则查封，上美公司以此证明负责完善手续的应是钜通公司，钜通公司投入的装修、经营、使用均需通过消防住建的审批。 证据5、2017年11月29日录音材料及文字稿、调查令。上美公司称苏州市公安消防支队吴中大队副大队长项郁南表明全部承租户都有违法行为，违法内容一张纸头都写不下。 证据6、2017年8月1日的录音材料及文字稿、微信截图、现场照片，证实2017年8月1日长桥街道办事处、长桥派出所、吴中消防大队以非法拆迁的名义要求承租户搬离、起诉房东，同时证明房屋被查封系由于承租户违法造成的，装修申报责任风险明确了承租人是责任人，故系承租户自身违法行为造成查封。 证据7、（2017）苏0506民初8128号民事判决书、（2017）苏05民终1104号民事判决书、（2016）苏0506民初2488号判决书，证明上述判决书均记载房东交付的房屋是具有两证且消防验收合格的房屋，租赁合同也系合法有效。承租户自行投入装修经营管理使用，承租户应办理相应的营业执照以及开业手续等的一切许可，不得赖向房东。 证据8、苏州市人民政府政府信息公开告知书[2018]81号及政府信息公开申请答复告知书，证实涉案房屋并未有任何拆迁文件。 证据9、2015年4月24日向江南调剂经营者发送的告知书，证明2015年4月24日吴中消防大队要求一楼江南调剂经营者完善手续，否则予以查封，进一步证明完善手续的责任人是承租户，与房东无关。 证据10、***消封字（2015）0085、0086号查封公告，证明系承租户违法，消防大队对其单独查封。 证据11、2017年6月13日长桥派出所日常消防监督检查记录，上美公司以此证明其没有过错，消防一切正常。 证据12、截图一张，上美公司称2018年1月4日吴中消防大队***与上美各承租户在长桥派出所召开会议要求不得进入经营否则单独查封。上美公司还表示在另案开庭笔录中，航鸣汽车表示参加了该会议。2018年1月3日涉案房屋被解除消防查封，可以继续经营，因此承租户在房屋可以使用的情形下拒绝履行合同是违约方。 证据13、电表读数照片一张，证明上美公司的电费主张依据。 经质证，钜通公司认为： 对证据1，真实性予以认可，但不能免除上美公司作为业主的消防管理职责。 对证据2，真实性予以认可，但涉案厂房三楼部分住人，存在三合一现象，加上一、二、五楼都存在违规现象，最终导致整体查封。 对证据3，据了解涉案房屋四楼的装饰公司有三家以上，公告上的第四条所指的装饰公司不是钜通公司，钜通公司并非装饰公司，告知书中未明确说明要求钜通公司在内的承租户如何整改，钜通公司从未明确表示拒绝整改。 对证据4、5、6，真实性、关联性均不予认可。 对证据7、8、9、10，真实性均予以认可，关联性均不予认可。 对证据11，真实性予以认可，但认为长桥派出所并非消防管理机关，其只是进行日常消防监督，此外2017年6月13日合格，并不代表在2017年9月5日查封前也是合格。 对证据12，真实性不予认可。 对证据13，电表读数予以认可。 钜通公司认为消防责任应由上美公司承担，提供了告知函、通告及苏州公安消防支队吴中区大队（2017）23号文，证明涉案厂房被整体查封前已数次被告知存在安全隐患，上美公司应当落实消防安全主体责任，进行整改，因上美公司未主动整改，最终导致厂房被整体查封。对此，上美公司认为对上述证据三性均不予认可，告知函内容模糊不清，无法证***公司证明内容，通告经上美公司向苏州市市容市政管理局反映情况后，已于2018年3月份左右被移除，苏州公安消防支队吴中区大队（2017）23号文内容非客观事实，且并未发送给上美公司，最后载明的内容是建议，不属于任何行政行为。 一审法院认为，钜通公司与上美公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，应属合法有效，钜通公司及上美公司均应当按照合同的约定全面履行合同义务。本案租赁合同履行过程中，上美公司所有的厂房在2017年9月5日因存在重大火灾安全隐患被消防部门整体查封，此后钜通公司无法继续使用经营涉案房屋，虽吴中消防大队于2018年1月3日解除了临时查封措施，但解封原因是租户停止使用，并非消防安全隐患问题已得到整改，承租房屋仍不具备继续使用经营的条件，现钜通公司租赁合同的目的已无法实现，钜通公司也就此提起诉讼，主张解除合同，上美公司已知悉此事，涉案房屋租赁合同已解除。合同解除的直接原因是上美公司的房屋被消防部门整体查封，上美公司主***公司支付租金及物业费，应结合双方责任进行结算，基于合同解除的法律后果，一审法院就解除后的房屋占有使用费一并结算。首先，涉案租赁物取得了产权证、土地证，亦取得了消防验收合格意见书，系合法房屋，上美公司有权出租，但其将生产经营场所出租给其他单位或个人的，并不免除其应承担的包括消防安全职责在内的安全生产责任。上美公司作为出租人认为不应承担责任的意见，缺乏法律依据，一审法院不予采纳。其次，根据《中华人民共和国消防法》第十九条第二款规定，生产、储存、经营其他物品的场所与居住场所设置在同一建筑物内的，应当符合国家工程建设消防技术标准。上美公司将其名下的房屋分割出租给不同营业类型的经营者，尤其在三楼设置公寓房住人，导致出现“三合一”的现象，而该房屋性质上属于工业厂房，其消防标准显然不能符合上述法律规定的“工程建设消防技术标准”，上美公司的混合出租行为违反了消防法的规定，而“三合一”现象正是导致房屋被整体查封的原因之一，最终导致合同无法继续履行而解除。另外，出租人作为房屋所有人，在房屋出租经营过程中，对于租赁房屋用途是否符合法律规定和合同约定、承租人的经营行为是否合法负有管理和监督责任。本案中，上美公司将厂房大楼分割出租给不同的承租人经营使用，经营过程中出现的各种违法违规问题导致房屋存在消防安全隐患被整体查封，上美公司未能尽到管理和监督义务，应对其房屋被整体查封及涉案合同的解除承担主要责任。再次，消防监督检查记录、责令限期整改通知书等材料中载明二楼、四楼设置办公，不符合《建筑设计防火规范》的相关规定，并且钜通公司并未举证证明其装修向消防部门进行申报并符合消防要求，故一审法院认为钜通公司对查封也负有次要责任。考虑到双方的违约行为性质、严重程度及对房屋查封结果的原因力大小，一审法院酌定上美公司承担80%的责任，钜通公司承担20%的责任。关于上美公司提出的其与案外人**、***、***之间的房屋租赁合同纠纷一案的处理结果作为本案免责的意见，该些案件所查明的基本事实与裁决，与本案并不相同，不能作为本案的处理依据，故一审法院对上美公司的上述意见不予采信。涉案房屋在2017年9月5日查封之前，双方合同约定2017年6月13日起至同年9月12日为免租期，租金自2017年9月13日起算。鉴***公司于2018年9月14日同意办理房屋返还交付手续后，上美公司不同意接收，以致房屋使用费损失进一步扩大，就扩大部分损失应由上美公司自担，故一审法院将上述费用结算至2018年9月14日。因双方对合同解除均负有责任，由双方按各自责任比例分担，经核算，2017年9月13日至2018年9月14日期间的总租金（使用费）（含房租、物业费）钜通公司已足额支付。故上美公司要求钜通公司进一步缴纳租金、违约金的请求与事实不符，一审法院不予采纳。 关于电费。钜通公司确认结欠电费5738.2元，此款理应给付上美公司。虽钜通公司已缴纳上美公司水电费押金3000元，但由于水费目前双方暂未结算，故钜通公司还应支付上美公司电费5738.2元，已缴水电费押金可待双方水费结算时一并处理。 另，***在房屋租赁合同上保证人处签名，上美公司主张***就此承担连带保证责任，一审法院对此予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、被告苏州钜通信息安全科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州上美摄影文具有限公司电费2738.2元。二、***对上述债务承担连带清偿责任。三、驳回原告苏州上美摄影文具有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币3544元，由原告苏州上美摄影文具有限公司负担3494元，被告苏州钜通信息安全科技有限公司、***负担人民币50元。 二审经审理查明的事实与一审一致。 二审另查明：苏州市姑苏区人民法院（2017）苏0508行初468号行政判决认为，上美公司将所有厂房予以出租，并不免除其作为业主的消防管理的职责。苏州市公安消防支队吴中区大队经检查发现上美公司所有的房屋存在多处消防隐患具有整体性，以上美公司作为行政相对人予以整体查封并无不当。上美公司不服该行政判决，向本院提起上诉。本院（2018）苏05行终277号行政判决认为，《江苏省消防条例》第二十条规定，建筑物的出租人和承租人应当按照有关规定明确双方的消防安全责任。承租人应当在其使用范围内履行消防安全职责。出租人应当对承租人履行消防安全职责的情况进行监督。生产经营单位将生产经营场所出租给其他单位或个人的，并不免除其应承担的包括消防安全职责在内的安全生产责任。 二审还查明，2015年9月29日，江苏省人民政府下发了苏政发（2015）113号《江苏省政府关于进一步放宽市场主体住所（经营场所）登记条件的指导意见》，明确取消对住所（经营场所）登记的不合理限制，创新市场主体住所（经营场所）登记方式。2016年8月29日，苏州市人民政府下发苏府（2016）126号《关于放宽市场主体住所（经营场所）登记条件的实施意见》，该文件第四条规定，工业厂房可以作为市场主体的住所（经营场所）。 二审中，上美公司提供了下列证据： 1、苏州市吴中区人民政府长桥街道办事处受理告知答复意见书、苏州市吴中区法制办《关于对***管【2017】115号文件异议审查的回复函》、国家信访部转发文件一组。证明一审法院在上美公司相关系列案件中认为***管【2017】115号文件合法是违法的。 2、江苏省人民政府、苏州市人民政府、苏州市吴中区人民政府政府信息公开答复书，证明上美公司所有的房屋，未有征收拆迁文件，2017年8月1日集体会议录音中说石湖西路137号拆迁必须将所有承租户搬走，属于公务人员滥用职权介入非法拆迁行为。 3、2007年9月5日苏州市公安消防支队吴中区大队《集体议案记录》，证明存在安全隐患是针对三楼承租户违反消防法规的行为，并非指上美公司作为房东的过失。 钜通公司认为上美公司提交的证据与本案没有关联性。 二审中，上美公司认为根据国务院国发（2015）29号、苏政发（2015）113号以及苏府（2016）126号文件，结合宪法，分割出租和混合出租是法律赋予房屋所有人的合法权利。 本院认为：上美公司与钜通公司于2017年6月13日签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。上美公司作为涉案石湖西路137号厂房的所有人，将该厂房分割出租给包括钜通公司在内的多家承租户。该房屋于2017年9月5日因存在重大火灾隐患而被吴中区消防大队查封，钜通公司作为承租人无法实际使用房屋。吴中区消防大队于2018年1月3日因承租户停止使用而解除临时查封措施，证明承租户客观上已不能继续使用承租房屋，承租合同无法继续履行，钜通公司可以行使合同解除权。上美公司要求钜通公司支付违约金的请求，本院不予采纳。 钜通公司于2018年9月14日明确表示愿意交还房屋，而上美公司拒绝接收，造成的租金等扩大损失由上美公司自负。免租期满后的租金、物业费等应结算至2018年9月14日。 案涉合同项下房屋租金（占有使用费）、物业费在钜通公司诉上美公司一案中已作处理，上美公司要求钜通公司支付房屋租金（占有使用费）、物业费的请求，一审在本案中不做处理，并无不当。 综上所述，上美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3544元，由上诉人苏州上美摄影文具有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　杨　兵 审判员　　叶　刚 二〇一九年四月二十八日 书记员　　姜　瑛 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、***球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。