苏州钜通信息安全科技有限公司与苏州上美摄影文具有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

苏州市吴中区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0506民初7518号 原告：苏州钜通信息安全科技有限公司，住所地苏州工业园区金鸡湖商业广场1幢102室。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科（苏州）律师事务所实习律师。 被告:苏州上美摄影文具有限公司,住所地苏州市吴中区长桥街道。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 委托诉讼代理人：**，江苏简文律师事务所律师。 原告苏州钜通信息安全科技有限公司（以下简称钜通公司）诉被告苏州上美摄影文具有限公司（以下简称上美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法由审判员***适用简易程序独任审理，后组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，被告上美公司变更原委托诉讼代理人***为***参加诉讼。原告钜通公司之委托诉讼代理人**，被告上美公司委托诉讼代理人***、**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钜通公司向本院提起诉讼请求：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同于2017年9月23日解除；2、判令被告退还原告2017年6月13日起至2018年3月12日期间已交的房屋租金59280元，押金30000元、装修押金2000元、水电押金3000元，共计94280元；3、判令被告赔偿原告装饰装修损失446149元。事实与理由：其与被告于2017年6月13日签订《房屋租赁合同》，承租被告位于吴中区房屋。在合同履行过程中，2017年9月5日，该房屋因存在重大火灾隐患而被苏州市公安消防支队吴中区大队整体查封，致使原告日常经营业务无法正常开展，造成原告损失，为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告上美公司辩称，本案租赁房屋系已取得房产证及土地使用权证并经消防验收合格的房屋，且已交付给原告使用。双方在合同中约定因租赁房屋产生的消防等一切风险由原告承担，与其无关。被告已尽到管理义务，不存在过错。依据《消防监督检查记录》、《责令限期改正通知书》，需整改的都是承租户承租的部位，而承租户拒绝整改，并且承租户的装修均系违法，不仅未有手续也没有行政审批证明，不属于合法所得利益，依据租赁合同约定，违法责任人是承租使用经营的人，风险由承租户承担，原告无权要求解除合同、返还租金等费用及赔偿损失。故原告之诉请，无事实及法律依据，应予驳回。 本院经审理查明事实如下：2017年6月13日，原告钜通公司（承租人，乙方）与被告上美公司（出租人，甲方）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：甲方将其所有的位于苏州市吴中区4楼房屋（总面积为380平方米，含公设）出租给乙方；乙方已对房屋的现状进行了全面了解，并表示愿意承租；租赁期限为5年3个月，自2017年6月13日起至2020年9月12日止，免租期时间自合同生效起至2017年9月12日止，该期间甲方免收乙方租金，但水电等乙方实际发生的费用，甲方照常收取。乙方在不影响房屋结构的前提下可因使用需要对租赁房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等必须符合相关安全法规后才可施工，装饰费用由乙方承担。乙方缴纳装修保证金2000元。第一年全年总租金为118560元，第二年全年总租金为118560元，第三年为124488元，第四年为130713元，第五年为137249元。每期总租金70%是租金，30%是物业管理费。双方在合同《房租费缴交清单》中约定，本合同签订时支付定金30000元，装修押金2000元，水电押金3000元；第一期房租2017年6月13日至2018年3月12日期间的总租金为59280元，其中房租为41496元、物业费为17784元；第二期2018年3月13日至2018年9月12日期间的总租金为59280元，其中房租为41496元、物业费为17784元。合同还对后八期的房租及物业费金额及交付时间进行了明确。合同还约定水电押金在合同终止时若乙方无任何欠款及违约情况下，将予以退回。租赁期内，因上述房屋产生的意外、治安、消防、税收等一切风险由乙方承担，与甲方无关。合同还约定，乙方若需提前终止合同，必须提前三个月以书面方式通知甲方，经甲方同意，并与甲方签订提前终止合同的协议，押金没收，已缴租金、物业费不退还；甲方若需提前终止合同，乙方承诺可无条件提前解约，只需退还终止合同期后已缴租金的多余部分及押金并赔偿乙方30000元。装修费按五年折旧协商处理。 合同签订后，原告向被告支付了定金30000元、装修押金2000元、水电押金3000元。原告还交纳了最近一期（2017年6月13日至2018年3月12日）总租金为59280元（含房屋租金41496元、物业费17784元）。此后，原告未向被告支付过物业费及租金。关于水电费，被告**，其已在另一案中向原告主张水电费。原告**，现无法确定金额，双方另行据实结算处理。 2017年9月5日，苏州市公安消防支队吴中区大队（以下简称吴中消防大队）在对案涉房屋进行消防监督检查时发现：1、一楼堆放大量木质家具等可燃物，三楼部分住人，存在“三合一”现象；2、二楼、四楼设置办公，不符合《建筑设计防火规范》GB50016-2014第3.3.5条的规定；3、五楼设置基督教会聚集点，且仅有一个安全出口，已不具备安全疏散条件。第1-3项严重威胁公共安全，易造成人员伤亡，责令限期整改，拟临时查封。同日，吴中消防大队即向上美公司作出《临时查封决定书》及《责令限期改正通知书》并出具了《查封公告》，其中《临时查封决定书》载明：对上美公司位于苏州市吴中区的厂房整体予以临时查封；查封期限为2017年9月5日14时至2017年10月5日14时；上美公司应当立即整改火灾隐患，整改后经消防部门检查合格后方可解除查封。2017年10月5日，吴中消防大队再次对上述房屋进行临时查封，查封期限为2017年10月5日15时00分至2017年11月5日15时00分。 2018年1月3日，苏州市公安局消防支队吴中区大队作出《同意解除临时查封决定书》，载明：消防机关在案涉房屋被临时查封后对火灾隐患整改情况进行了检查，检查情况如下：1、一楼堆放大量木质家具等可燃物，三楼部分住人，存在“三合一”现象；（已停止使用）。2、二楼、四楼设置办公，不符合《建筑设计防火规范》GB50016-2014第3.3.5条的规定；（已停止使用）。3、五楼设置基督教会聚集点，且仅有一个安全出口，已不具备安全疏散条件。（已停止使用）。经检查，同意解除对上美公司位于吴中区的厂房整体的临时查封。 另查明，位于苏州市吴中区厂房共有地下一层，地上五层，建筑面积共计17005平方米，于2009年6月通过厂房土建工程消防验收合格，其中生产的火灾危险等级为丙级，建筑的耐火等级地下为一级，地上为二级。 2017年9月12日，原告委托律师向被告发出律师函，告知：因涉案房屋被整体查封，造成原告停业无法继续经营，原告要求被告在收到函件之日起三日内消除隐患，恢复房屋经营状态，否则将要求解除合同并赔偿损失。被告于2017年9月14日收到上述函件。2017年9月22日，原告又委托律师向被告发出律师函，告知：1、解除与上美公司签订的房屋租赁合同；2、商讨赔偿事宜（包括但不限于苏州钜通公司临时办公租赁费用、装修损失、员工工资、经营利润等）。被告于2017年9月23日收到上述通知。 关于本案承租房屋的返还问题，庭审时，原告钜通公司**，被告于2017年6月13日将房屋交付给其公司，其公司进行装修，原告于2017年7月15日开业。其曾于2018年8月29日将涉案房屋的钥匙邮递给被告，但被告于2018年8月30日拒收。对此，被告**，原告是2017年7月15日开业，2018年8月30日，邮递员将快递送达其公司时，其公司拒收，但原告没有再次投递。另，2018年9月14日庭审时，原告**，其同意将涉案承租的房屋返还给被告；而被告称双方仍存在诉讼纠纷，其不同意接收涉案房屋，需等到诉讼结束后才能理清。 以上事实，由原告钜通公司提供的房屋租赁合同及附件、消防验收意见书、消防监督检查记录、临时查封决定书、律师函及邮寄凭据，被告上美公司提供的同意解除临时查封决定书，当事人的**以及庭审笔录、质证笔录予以证实。 本案中，原告为证明其损失情况，向本院提交如下证据材料：1、办公室装修费用统计汇总表，证明其装修费用为482880.80元。2、原告与苏州**装饰营造有限公司于2017年6月8日签订的建筑装饰工程施工合同，证明原告将原场地拆除、运输垃圾、水电布置、弱电排放、地面处理、吊顶隔断、造型、新风系统、油漆、涂料等发包给苏州**装饰营造有限公司，合同价款为380000元。3、装修平面布置图、地坪布置图、顶棚布置图，证明装修设计情况。4、灯位布置图、强电及弱电布置图、水路点位图、地面施工图，证明房屋装修施工情况，该图纸系根据现场情况事后补做的。5、广告牌安装合同书，证明其安装广告牌共花费8900元。经质证，被告认为，对证据的真实性均不认可，***单系原告自行制作的，装修费用应以现场实际情况确定。 审理中，本院***公司的申请，依法委托江苏苏亚**工程管理咨询有限公司就案涉租赁房屋的装修损失进行价值评估。该鉴定机构于2018年6月7日出具《工程造价咨询报告书》，以鉴定基准日为2017年9月的鉴定结论为：鉴定工程造价金额为326742.04元。另本次鉴定造价中原装饰部分拆除及家具的拆安费用缺少佐证资料，作为争议部分计入本次报告，争议部分造价为87182.82元。本次鉴定造价中安装部分未含空调主机部分的造价（现场未见该部分设备）。为此，原告垫付鉴定费用4461元。 经质证，原告对鉴定意见无异议，其认为争议部分的造价系原告实际支出的费用。被告上美公司认为，鉴定程序违法，鉴定报告无事实和法律依据。鉴定报告所依据的签证单、工程结算资料在本案中原告并未提交，被告对图纸也不认可真实性，鉴定所依据的多项材料在本案中不存在，更未经质证。本案争议部分涉及的施工项目，原告无证据证明，根据现场及原告提交的证据无法得出该些项目施工的事实，无法评估其工程量。原告装饰装修的整体造价低于工程造价信息价格，报告未直接体现人工费金额和标准，其无法核实，鉴定报告中在应剔除部分的费用外应整体下浮30%。鉴定报告中有关工程量和综合单价存在异议，经其与其他同类案件的鉴定报告对比，本案鉴定报告的综合单价明显高于其他案件的单价，其对该报告的工程量、项目明细、综合单价均无法认可，且鉴定报告金额远高于市场价格。因涉案工程系室内装修，报告书中有关夜间施工、冬雨季施工、已完工程及设备保护等项目，无事实依据。报告书中的规费、税费项目应当予以扣除，涉案工程未按照法律规定开具发票，故未实际发生。这份鉴定报告没有考虑折旧的问题。双方在租赁合同中约定租赁房屋产生的消防风险由原告承担，与被告无关，本案房屋因消防原因被查封导致原告无法经营，应由原告自行承担。本案原告装修未取得消防报备、施工许可，属于违法装修，对其主张的装修损失不应予以支持。根据吴中法院（2017）苏0506民初8128号民事判决书第8项中明确记载：“根据合同约定，且经（2016）苏0506民初2488号生效判决确定，被告明确知晓涉案房屋的状态，并自行承担租期内对于涉案房屋用于经营的风险，包括相关行政审批不能通过的风险，从消防部门的检查记录、查封决定、整改通知等材料看，查封的具体原因与原告主张的房屋所在土地登记性质无关，主要是经营过程违反消防规定所致，故原告的主张无事实和法律根据，本院不予采纳”。被告是因为《物权法》具备所有权后行使出租权利，出租方与承租方根据《合同法》合意签订合同，但不能因为消防机关的违法行为超越合同、破坏合同，造成被告必须根据违法的装修装饰做任何的质证，因为连消防机关都不能确定是否违法消防法规的装修装饰，以此要求被告进行质证本身存在程序违法。综上，因该份鉴定报告与事实不符，其鉴定依据不符合法律规定。其对该份鉴定报告内容不予认可。且本案原告明知涉案房屋的状态，并自行承担租期内对涉案房屋用于经营的风险，且查封的具体原因和房屋所在土地登记性质无关，主要是经营过程违反消防规定所致，故原告应自行承担查封所致的所有损失，还应当承担由此给被告造成的相关损失。 对此，原告**，原告没有提供过签证单与工程结算资料，原告所提供的鉴定资料均经法庭质证后提供，至于装修图纸是应鉴定机构的要求而补充提供的，并表示所有装修以现场实际为准。鉴定报告单列的争议部分装修费用，如天棚面龙骨及饰面拆除、隔断隔墙拆除、楼地面龙骨及饰面拆除、柜体拆除、办公室隔垫膜等皆是原告实际产生的经济损失，且原告也提供证据材料予以佐证，不存在争议。另相应的垃圾清运、**等也是实际发生的费用。原告的装饰装修是外包给第三方装修公司完成，双方签订过施工合同，费用也是双方按约定支付的。被告没有证据证明原告的装修造价低于工程造价信息价格，不应剔除费用下浮。工程量与综合单价应当是根据每家需鉴定现场的不同所核定的，而每个案件的工程量与材料使用均不同，应以现场的实际情况而定。原告在该办公室装修完毕后使用时间较短，整栋大楼即被查封，不存在装修折旧的问题。至于被告提供的扣除有关夜间施工、冬雨季施工、已完工程及设备保护等项目、规费、税费项目的意见，该些费用均系合理费用，装修公司在装修过程中必定要考虑的费用，系鉴定机构根据相关标准核算的。 针对当事人提出的异议，本院通知鉴定人员到庭**：现场能看到的是按照现场实际测量来进行鉴定的，看不到的部分是让原告补充完整的能够体现隐蔽工程的图纸，但原告没有补充图纸，就按照常规的做法作出鉴定，此类常规做法的市场价格亦是透明的。其是按市场价格进行评估的，同样的吊顶使用材料不同价格也会不同，不同的施工单位施工也会有不同的价格，本案是按照正常市场价格来定价。对于相关税费部分，其系按照常规的费用评定。鉴定报告中的雨季施工、夜间施工、临时设施、已完工程及设备保护等费用是常规收费，做鉴定一定会取的费用。本案的工程不属于招投标的工程，其个人意见是可不取，该意见仅供参考。对于争议部分，现场看不到争议项目，其是根据原告提供的清单做的评估，实际现场无法测量。其只对造价进行鉴定，未考虑项目装修是否符合消防要求。本次鉴定未考虑折旧。审理中，本案鉴定机构作出鉴定补充意见：以基准日期为2017年9月报告造价为326742.04元；基准日为2017年7月，考虑人工、水泥黄沙等单价调差，报告造价为324722.24元。对此，原告无异议。被告认为，鉴定机构没有给出调差的依据。 本案主要争议焦点在于涉案房屋被消防部门整体查封的责任问题。 原告认为，消防部门作出的临时查封决定，原告没有违约和违法行为，被告作为业主没有尽到相应的管理职责，其过错应当全部由被告承担。为此提供如下证据： 证据1、苏州市姑苏区人民法院（2017）苏0508行初468号行政判决书，该判决阐述了被告作为业主有权将厂房出租，但并不免除其作为业主的消防管理职责，另外消防部门作出的查封属于临时查封措施，针对可能危害公共利益的状态，据消防部门出具的消防检查记录表中详细列明的三大点，可能危害公共利益，故作查封。租赁房屋被行政机关依法查封的，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。因出租人违约导致合同解除，出租人请求承租人赔偿剩余租赁其内装饰装修损失的，应予支持。经质证，被告认为，该份行政判决书不得作为审理本案的依据，消防查封系各承租户自身的原因造成，被告作为出租方，已提供了符合消防安全要求的房屋给原告，并另行通过租赁合同的约定，明确了由承租方承担租赁物的消防安全责任，并要求承租方的装修要符合相应的消防安全法规，房屋被查封后，被告作为出租方第一时间要求承租方进行整改，也已尽到了出租方的监督和管理职责，因此本案应由原告即承租方承担房屋被查封的责任，被告系无责方。 对此，本院经审查，被告上美公司对吴中区消防大队的查封行为不服，向苏州市姑苏区人民法院提起行政诉讼，该院于2018年4月28日作出（2017）苏0506行初468号行政判决书，判决驳回上美公司的诉讼请求。被告不服，遂上诉至苏州市中级人民法院。苏州市中级人民法院审理后认为生产经营单位将生产经营场所出租给其他单位或个人的，并不免除其应承担的包括消防安全职责在内的安全生产责任，上美公司将涉案大楼分割出租给各经营单位，吴中区消防大队经消防监督检查后发现涉案大楼整体存在消防安全隐患，严重威胁公共安全，依据《中华人民共和国消防法》第五十四条和《消防监督检查规定》第二十二条的规定，决定对涉案大楼予以临时查封，并将《临时查封决定书》送达上美公司，符合法律规定。该院于2018年8月27日作出（2018）苏05行终277号行政判决，驳回上诉，维持原判。 证据2、2015年4月17日，苏州市吴中区人民政府长桥街道办事处向被告发出的告知函复印件及通告照片，告知函主要内容为：你公司投资建设的上美大楼地块属于工业用地，土地合同上明确规定“用于建设工业项目”，房屋用途为工业，目前有8个项目入驻该大楼，其中除1个项目为工业企业，正常取得执照，其余均为三产服务业项目，现入驻企业中的三产服务业，不符合国家土地政策，扰乱土地市场，其中还有一个项目涉及未经民宗部门批准的基督教非法集会点，民宗部门坚决予以取缔；你公司作为出租方，未能提供符合消防和安全生产等规定的营业场所，承租方也不得营业，请你公司按照国家法律规定和相关部门要求立即整改。通告照片上主要内容为：上美公司大楼现状的消防和安全生产等设施与其经营业态所规定的要求不相符合，存在严重的安全隐患，且擅自改变土地用途，严重违反国家法律规定…现再发通告，希望立即整改。落款时间为2015年9月7日。经质证，被告认为，对原告提供的告知函真实性不予认可，其未收到告知函且内容模糊，对通告照片的真实性予以认可，但侵害了出租人合法权益，其向长桥街道办事处核实时，对方予以否认，后市容市政管理局拆除了该通告。 证据3、2017年7月20日**消［2017］23号《吴中消防大队关于上美公司存在重大火灾隐患的报告》，原告称该份报告系其从吴中消防大队调取，主要内容为涉案大楼内承租单位有18家，主要火灾隐患为：1、未落实消防安全主体责任；2、原单位使用性质整体发生改变，未办理相关消防手续；3、一楼货物堆放密度大，可燃物多，疏散通过被占用；4、二楼古筝培训机构，人员较多，晚上有人员留宿；5、一、二楼之间防火卷帘门损坏，无防火分区；6、三楼公寓房空调外机放置走道闷顶内，电线私搭乱建严重；7、四楼装饰公司疏散不足，走道应急照明配置不足；8、基督教会人员极度密集，唯一一个安全出口被空调外机占用一半，应急照明灯、疏散指示标示不足，疏散走道狭窄。经质证，被告认为，苏州市公安消防支队吴中区大队**消[2017]23号文没有发给被告，其不予认可；该文件只是吴中消防大队给吴中公安分局的回复，且该函件仅是提供建议，该证据与本案无关联性。 被告上美公司为佐证其抗辩意见，提供如下证据：证据1、苏州市公安消防支队于2009年6月24日作出的建设工程消防验收意见书，证明被告交付给原告的房屋是经消防验收合格的房屋。原告承租后房屋被查封系原告自身装修不合格导致，和被告无关。 证据2、2016年8月27日苏州市人民政府苏府［2016］第126号《关于放宽市场主体住所（经营场所）登记条件的实施意见》、苏政发［2015］113号《江苏省政府关于进一步放宽市场主体住所（经营场所）登记条件的指导意见》。上述两份文件均明确工业厂房可以作为市场主体的住所或经营场所，证明被告房屋可以作为经营场所，被告系合法出租，原告也不属于该两份文件中列明的禁设区域清单内的经营户。 证据3、公安部第61号《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第8条规定实际承包、租赁或者委托经营、管理时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物，当事人在订立的合同中依照有关规定明确各方的消防安全责任；消防车通道、涉及公共消防安全的疏散设施和其他建筑消防设施应当由产权单位或者委托管理的单位统一管理。《江苏省消防条例》第二十条，建筑物的出租人和承租人应当按照有关规定明确双方的消防安全责任。承租人应当在其使用范围内履行消防安全职责。出租人应当对承租人履行消防安全职责的情况进行监督。根据两份文件的规定可以看出原告作为承租人根据和出租人签订的房屋租赁合同的约定，应当依法承担消防职责，被告作为出租人也已通过合同约定由原告承担消防风险。本案中被告属于无责方。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。 证据4、消防监督检查记录、责令限期改正通知书各1份，消防监督检查记录中第2点载明2楼、4楼设置办公不符合建筑设计防火规范GB50006-2014第3.3.5条的规定，被告承租房屋位于北四楼，该份证据证明不符合消防法规的行为人系原告，因为被告交付给原告的房屋为空置且经过消防验收。原告承租后自行装修，因其装修不符合建筑设计防火规范导致查封，该查封应当由原告承担不利后果。并且，根据物权法第120条规定，被告作为房屋所有权人也不能替原告进行整改，因为是原告进行了装修，该承租范围内的物权属于原告。 证据5、《建筑设计防火规范》一份，该规范第3.3.5条：办公室、休息室设置在丙类厂房内时，应采用耐火极限不低于2.50h的防火隔墙和1.00h的楼板与其他部位分隔，并应至少设置1个独立的安全出口。如隔墙上需开设相互连通的门时，应采用乙级防火门。消防监督检查记录明确载明1-3项严重威胁公共安全，易造成人员伤亡，责令限期整改，故临时查封，证明原告在装修时不符合建筑设计防火规范3.3.5条要求，是临时查封的主要原因。 证据6、2018年1月3日吴中消防大队同意解除临时查封决定书。证明涉案房屋已于2018年1月3日解除查封，承租方可以自行使用支配，消防部门在解封后，要求各承租户不得进入，否则单独查封，说明房屋被查封均系承租户违法行为造成。 证据7、微信聊天记录、公告、整改通知（告知书）各1份，被告的物业在群里发了公告，要求承租户进行整改。证明被告作为出租人一直恪守出租人的监督管理义务，多次要求原告进行整改，但原告不配合整改，导致涉案房屋被查封及到期后再次被查封。 证据8、2017年2月9日录音材料文字稿及视频资料，证明长桥派出所对3楼进行检查，检查内容系未完善消防许可擅自开业，要求其半个月内完善手续，否则报送消防大队查封。证明负责完善手续的是承租户，所有的租户应自行完善手续。租户自行装修应当符合消防要求，不符合消防要求的要自行承担责任。 证据9、2017年11月29日录音材料、文字整理资料及本院出具的调查令，证明被告持法院调查令到吴中消防大队调查，进行了录音，录音中反映吴中消防大队项副大队长在录音中说承租户不符合消防要求。 证据10、2017年8月1日现场照片、告知复印件、微信聊天记录，拟证明2017年8月1日吴中消防大队长桥街道办事处及长桥派出所要求所有承租户在社区开会，要求承租户全部搬离，承租户随后建立了微信群；也证明每一层楼均不符合消防要求，系承租户自身违法行为造成本次查封。 证据11、2015年4月24日吴中区消防大队告知书，证明消防部门告知江南调剂经营者，依据《中华人民共和国消防法》第五十八条，公众聚集场所应先办理消防设计备案、竣工验收备案，营业前消防安全检查等手续，合格后场所方可投入使用。 证据12、2015年11月21日二份查封公告，内容分别为因***公司、苏州火隆货运有限公司存在重大火灾隐患，不及时消除可能严重威胁公共消防安全，消防部门作出临时查封决定书。 证据13、2017年6月13日长桥派出所日常消防监督检查记录，防火门、疏散指示标志、应急照明完好有效。证明房东管理的公共区域部分没有过错。 证据14、照片一张，被告称2018年1月4日吴中消防大队在解除查封后再次召集所有租户到长桥派出所，告知即便解除了也不能进入使用，否则对进入使用的租户单独进行查封，证明了违法的是承租户。 证据15、上诉人**、***、***因与上美公司房屋租赁合同纠纷一案（2017）苏05民终1104号民事判决书，上美公司因与**、***、***房屋租赁合同纠纷一案（2016）苏0506民初2488号民事判决书，拟证明两份判决书认定承租户签订租赁合同后应承担当中的消防风险。 证据16、上美公司因与**、***、***房屋租赁合同纠纷一案（2017）苏0506民初8128号民事判决书，拟证明是有承租户起诉上美公司要求装修费的赔偿、退还押金的案件，生效判决判令房东不需赔偿，也不需退还押金，违约方均系承租户。 证据17、江苏省人民政府、苏州市人民政府信息公开答复告知书复印件，拟证明对涉案房屋并未有任何拆迁文件，有关部门以非法拆迁名义介入民事纠纷造成本次系列诉讼。 经质证，原告认为，对证据1真实性没有异议。证据1、2、3与本案无关联。对证据4真实性无异议，该证明没有载明原告所处区域存在违反消防规定，原告没有违法行为。证据5与本案无关。对证据6，真实性没有异议，虽已解除查封，但正如被告所称，长桥派出所及消防部门明确任何单位不得进入经营，实际上，原告也无法继续进入经营。对证据7，整改并没有涉及原告，被告并未提出相应具体整改意见。对证据16、17，该些案件与本案无关联，与本案情况并不相同。其他证据不能证明原告违反消防规定，原告装修未违法。 本院认为，原告钜通公司与被告上美公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。本案合同履行中，案涉房屋存在诸多严重威胁公共安全的火灾隐患而被消防机构于2017年9月5日整体查封。后该租赁房屋虽被消防机构解除查封，但从消防机构出具的解除查封决定书的内容来看，解除查封的原因系案涉房屋已停止使用，并非消防安全隐患问题已得到整改，承租房屋仍不具备继续使用经营的条件，原告租赁合同的目的已无法实现。因此，原告以案涉房屋不能使用致其租赁合同目的无法实现为由，向被告发出解除通知，该通知亦到达被告，现原告要求确认本案房屋租赁合同解除，于法有据，应予支持，解除时间以原告解除通知送达被告之日即2017年9月23日解除。 合同解除的直接原因是被告的房屋被消防部门整体查封，对于原、被告是否以及如何承担责任问题，本院分析如下：首先，被告的厂房取得了产权证、土地证，亦取得了消防验收合格意见书，系合法房屋，被告有权出租，但被告将生产经营场所出租给其他单位或个人的，并不免除其应承担的包括消防安全职责在内的安全生产责任。被告辩称依据相关法律文件应由承租人承担消防职责，并且合同约定由原告承担消防风险，其作为出租人不应承担责任的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。其次，被告对其名下房屋整体查封负有直接责任。《中华人民共和国消防法》第十九条第二款规定，生产、储存、经营其他物品的场所与居住场所设置在同一建筑物内的，应当符合国家工程建设消防技术标准。被告将其名下的房屋分割出租给不同营业类型的经营者，尤其在三楼设置公寓房住人，导致出现“三合一”的现象，而该房屋性质上属于工业厂房，其消防标准显然不能符合上述法律规定的“工程建设消防技术标准”，被告的混合出租行为违反了消防法的规定，而“三合一”现象正是导致房屋被整体查封的原因之一，最终导致合同无法继续履行而解除。另外，出租人作为房屋所有人，在房屋出租经营过程中，对于租赁房屋用途是否符合法律规定和合同约定、承租人的经营行为是否合法负有管理和监督责任。本案中，被告将厂房大楼分割出租给不同的承租人经营使用，经营过程中出现的各种违法违规问题导致房屋存在消防安全隐患被整体查封，被告未能尽到管理和监督义务，应对其房屋被整体查封及涉案合同的解除承担主要责任。再次，上述消防检查记录的内容中原告承租的四楼区域存在设置办公不符合消防防火规范的情形，现原告不能就涉案房屋所作装饰装修符合消防要求提供相应证据，因此，本院认定原告装修不符合消防规范要求也是查封的因素之一，原告对此负有次要责任。考虑到双方的违约行为性质、严重程度及对房屋查封结果的原因力大小，本院酌定被告承担80%的责任，原告承担20%的责任。关于被告提出的其与案外人**、***、***之间的房屋租赁合同纠纷一案的处理结果作为本案免责的抗辩，该些案件所查明的基本事实与裁决结果，与本案并不相同，不能作为本案的处理依据，故本院对被告上述抗辩不予采信。 关于租金、物业费及押金的退还问题。原告向被告支付了房租押金30000元、装修押金2000元、水电押金3000元，2017年6月13日至2018年3月12日期间的总租金为59280元（含房屋租金41496元、物业费17784元）。涉案房屋在2017年9月5日查封之前，双方合同约定2017年6月13日起至9月12日期间为免租期，租金自2017年9月13日起算。鉴于原告在2018年8月29日将涉案房屋钥匙邮寄给被告，而被告于8月30日拒收，且原告在2018年9月14日当庭表示愿意交还房屋，而被告仍拒绝接收，故本院根据双方合同约定将上述费用结算至2018年9月14日，因双方对合同解除均负有责任，2017年9月13日至2018年9月14日期间的总租金（使用费）（含房租、物业费）由双方按各自责任比例分担，原告应支付被告23841.93元。经核算，被告应退还原告租金（含房租、物业费）35438.07元。关于房租押金30000元及装修押金2000元，本案合同解除，已无法继续履行，被告应依约将该押金32000元退还给原告。关于水电费押金3000元，经审查，被告已另案起诉要求原告支付水电费，水电押金不宜在本案一并处理。 关于装饰装修损失的问题。因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，鉴于涉案房屋由原告于2017年6月13日承租后进行装修，原告于2017年7月15日开业，故本院采纳鉴定机构以基准日为2017年7月所评估的造价为324722.24元。被告对该鉴定结论提出异议，鉴定人员基于实地勘查并依据现场实际情况作出鉴定意见，鉴定人员到庭进行了解释说明，被告在无充分证据证明该鉴定结论程序违法、鉴定依据不足以及该造价过分或严重偏离实际价值的情况下，本院对该鉴定意见予以采纳，对上述造价金额予以采信。关于争议部分，鉴定机构明确现场并未对应鉴定项目，而系根据原告制作的清单而列出争议部分费用，原告对此亦不能提供相应证据佐证该部分费用的客观真实性，故本院对该争议部分不予认定。鉴定机构按照国家现行有关工程定额以及政策规定将夜间施工、冬雨季施工、已完工程及设备保护、临时设施、规费、税费等纳入本次装饰装修的造价内，被告认为应扣除该些费用并无法律依据，本院不予采信。因此，本院参照鉴定意见认定装饰装修费用应为324722.24元。根据当事人的确认，原告自2017年7月15日开业使用涉案房屋，按照双方合同约定装饰装修费用按5年折旧方式测算，2017年9月5日的装饰装修残值为315469.88元，被告应赔偿原告装饰装修费用的80%为252375.90元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十二条、第二百二十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 一、原告苏州钜通信息安全科技有限公司与被告苏州上美摄影文具有限公司签订的房屋租赁合同于2017年9月23日解除。 二、被告苏州上美摄影文具有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告苏州钜通信息安全科技有限公司房租押金30000元、装修押金2000元、租金35438.07元（含房租及物业费），合计人民币67438.07元。 三、被告苏州上美摄影文具有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏州钜通信息安全科技有限公司损失人民币252375.90元。 四、驳回原告苏州钜通信息安全科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取计10446元、鉴定费用4461元，合计人民币14907元，由原告苏州钜通信息安全科技有限公司负担3294元，被告苏州上美摄影文具有限公司负担11613元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 （此页无正文） 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇一八年十月十日 书　记　员　　*** 钱喆人