牡丹江市某有限责任公司;李某;牡丹江某甲有限公司申请执行人执行异议之诉一审民事判决书

黑龙江省宁安市人民法院 民事判决书 （2025）黑1084民初4208号 原告（申请执行人）：牡丹江市德翰建筑安装有限责任公司,住所地黑龙江省牡丹江市东安区兴隆镇河西村。 法定代表人:***,该公司经理。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科律师事务所律师。 被告（案外人）：***，女，1939年10月6日出生，住黑龙江省宁安市宁安镇上京御河畔6号楼1单元901室，公民身份证号码：2310841939********。（未出庭） 委托诉讼代理人：***，系***长子，住宁安市上京御河畔小区6号楼1单元1002室。 委托诉讼代理人：***，吉林何晓明律师事务所律师。 第三人（被执行人）：牡丹江佳地置业投资有限公司，住所地黑龙江省宁安市古塔东街90号。 法定代表人：***，该公司经理。 原告牡丹江市德翰建筑安装有限责任公司（以下简称德翰公司）与被告***、第三人牡丹江佳地置业投资有限公司（以下简称佳地公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2025年11月12日立案后，依法适用普通程序，于2025年12月1日公开开庭进行了审理。原告德翰公司的委托诉讼代理人***、被告***委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼，第三人佳地公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德翰公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院准予对黑龙江省宁安市宁古塔大道与古塔东街交叉口东340米上京御河畔（一期）6号楼1单元901室住宅的查封强制执行措施；2.***承担本案诉讼费用。事实和理由：德翰公司与佳地公司建设工程款优先受偿纠纷一案，宁安法院2023年4月28日作出（2023）黑1084民初805号民事调解书，确认德翰公司在佳地公司欠付工程款45344668.58元范围内对德翰公司承建的上京御河畔一期工程中五栋高层（6#7#8#14#15#）四栋商墅、（3#5#6#7#）、新增消防水箱间、精神堡垒、东大门、1#地下室工程折价或者拍卖后享有优先受偿权。德翰公司与佳地公司建设工程施工合同纠纷案件，宁安法院2023年7月7日作出（2023）黑1084民初1574号民事调解书，确认佳地公司于2023年12月30日前支付德翰公司工程款45344668.58元；佳地公司未能履行可以并申请执行利息款。宁安法院作出（2023）黑1084财保12号民事裁定，查封了宁安市宁古塔大道与古塔东街交叉口东340米上京御河畔小区（一期）6号楼1单元901室住宅在内的51户房屋。2025年***提出执行异议，宁安法院作出（2025）黑1084执异101号执行裁定，中止宁安法院（2023）黑1084财保12号民事裁定对案涉房屋的执行查封措施。德翰公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，法律规定的优先于建设工程款优先受尝权的仅有《异议规定》29条规定的消费者物权期待权，而***不具有物权期待权。***对案涉房屋没有充足证据证实其支付了购房款。德翰公司对***购买房屋是否真实意思表示，是否真实付款存疑。本案中***仅提供购房收据未提交其他证据，缺乏佳地公司记账凭证相互印证情况下，不足以证明其在法院查封前已经全额支付了购房款。***就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，为保护德翰公司合法权益，故提起诉讼。 ***辩称，（2025）黑1084执异101号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，德翰公司的起诉无事实依据及法律依据，应判决驳回其诉讼请求。2020年7月24，***与佳地公司签订商品房买卖合同，***购买了案涉房屋，合同第六条付款期限及方式，买受人***一次性付款，房屋总价601942元，付款方式为现金，付款时间为2020年7月24日，已支付全部的购房款人民币601942元。***装修并占有使用该房屋，交纳了物业费、供热费等相关费用。金钱债务执行买受人对登记在被执行人房地产开发企业名下的商品房提出异议，人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同，所购商品房系居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，支付的价款超过约定总价的50%。能够排除执行的，人民法院应予支持。本案佳地公司作为房地产开发企业，已经取得预售许可证，***和佳地公司2020年7月24日签订的商品房买卖合同合法有效。购买行为发生在查封之前，***年事已高，并患有双腿关节这个疾病，为了改善居住条件，购买案涉房屋，属于购房消费者，案涉房屋虽登记在佳地公司名下，但***作为消费者，享有物权期待权，该权利优先于原告的工程价款优先受偿。***对案涉房屋享有足以排除执行的民事权利，能够阻却强制执行。 德翰公司围绕诉讼请求依法提交了证据，经质证本院认定如下：（2025）黑1084执异101号裁定书和（2023）黑1084财保12号民事裁定书、建设工程施工合同、（2023）黑1084民初805号民事调解书、（2023）黑1084民初1574号民事调解书。本院认为，以上证据可以证明被告提出异议的案涉房屋被德翰公司申请查封，德翰公司具有本案异议之诉的主体资格。佳地公司欠付45344668.58元工程款范围内，德翰公司对案涉房屋在内的承建工程享有建设工程优先受偿权的事实，予以采信。 ***向本院提交了证据，经质证本院认定如下：商品房买卖合同（合同编号：20178248942）、中国工商银行股份有限公司海口万达广场支行汇款明细清单、手机银行转账凭证截屏记录及收据、物业缴费证明、公民身份证及宁安市中医院出具诊断书、宁安市不动产登记资料查询结果、2025年11月24日拍摄的案涉房屋照片10张、***的结婚证及***房屋不动产权证、***情况说明、中国农业银行股份有限公司宁安市宁安镇支行《银行卡、活期存折交易明细清单》1张、龙江银行股份有限公司牡丹江宁安支行《龙江银行活期账户明细对账单》。本院认为，***情况说明是当事人的陈述不能作为证据采信。其他证据能够证明2020年7月24日，***与佳地公司签订了商品房买卖合同，每平米单价为5121.60元，建筑面积117.53平方米，总价款601942元；当天***干儿子***通过手机银行向佳地公司转账案涉房屋购房款500000元，佳地公司向***出具全部购房款601942元的收据，收据写明现金。***2021年11月24日办理入住手续至今，交纳物业费用，***至今已经86岁高龄，身体双膝关节病医生建议人工关节置换术。截止到2025年11月28日为止，被告购买的案涉房屋系宁安市名下唯一住房。***长子***居住在案涉房屋楼上1002室。***转账支付500000元，***和四个子女交现金101942元案涉房屋购房款。予以采信。 根据当事人当庭陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：宁安法院2023年4月28日作出德翰公司与佳地公司建设工程款优先受尝案件（2023）黑1084民初805号民事调解书，确认德翰公司在佳地公司欠付工程款45344668.58元范围内对德翰公司承建的上京御河畔一期工程中五栋高层（6#7#8#14#15#）四栋商墅、（3#5#6#7#）、新增消防水箱间、精神堡垒、东大门、1#地下室工程折价或者拍卖后享有优先受偿权。宁安法院2023年7月7日作出德翰公司与佳地公司建设工程施工合同纠纷案件（2023）黑1084民初1574号民事调解书，确认佳地公司于2023年12月30日前支付德翰公司工程款45344668.58元；佳地公司未能履行可以并申请执行利息款。2023年8月15日宁安法院作出（2023）黑1084财保12号民事裁定，查封了宁安市宁古塔大道与古塔东街交叉口东340米上京御河畔小区（一期）6号楼1单元901室住宅在内的51户房屋。2025年***提出执行异议，宁安法院2025年10月30日作出（2025）黑1084执异101号执行裁定，中止宁安法院（2025）黑1084财保12号民事裁定对案涉房屋的查封措施。德翰公司不服该裁定，在法定期限内提起诉讼。 另查明，***生于1939年已经80多岁高龄，育有三子一女。***长子***居住在宁安市上京御河畔小区6号楼1单元1002室，位于案涉房屋楼上。2020年7月24日，***与佳地公司签订房屋买卖合同购买案涉房屋，当日案外人***（***干儿子）通过手机银行向佳地公司转款500000元，备注“购房款”，当日***和四个子女凑齐101942元现金交给佳地公司，当日佳地公司向***出具万能收据一份写明收取***购房款601942.00元，注明“现金”。2021年10月末案涉房屋竣工，2021年11月24日佳地公司将案涉房屋交付***，***向该小区的牡丹江美佳物业管理有限公司交纳物业费、供热费、装修保证金。2022年***装修该房屋后入住此房至今。 本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零九条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十一条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行民事权益的，判决驳回诉讼请求。”本案***作为执行案件的案外人应当就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。***提供的证据能证明***在德翰公司起诉优先受偿权、申请保全查封之前，与佳地公司签订案涉房屋买卖合同、交纳物业费、供热费、装修保证金，实际接管案涉房屋。经现场勘验***已经居住使用该房屋，案涉房屋是***在宁安市域内唯一住房。双方对***是否真实交纳购房款，还是存在其他借贷、担保等其他法律关系，争议较大。2021年7月24日，***与佳地公司签订购买案涉房屋买卖合同，当日***向佳地公司转款500000元，***转款备注“购房款”具有交付案涉房屋购房款的高度盖然性。经勘验***与长子***居住在案涉房屋的楼上楼下，作为长子***与母亲购买楼上楼下相邻的房屋居住便与照顾生活，符合人之常情。***购房资金不足***为干妈提供500000元资金帮助亦符合情理，佳地公司收到500000元认可系***缴纳的购房款500000元。***年岁大家中存有少量现金，符合中老年人的生活习惯，***和四个子女当日凑齐101942元现金补齐购房款交给佳地公司，佳地公司收到全部购房款出具购房款收据，本案购房款确已交付完毕。***为改善居住条件购买并经居住使用该房屋，符合消费者身份。《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条规定“人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。案外人起诉请求被执行人办理商品房所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。”本条规定了新建商品房消费者排除金钱债权执行的条件。以上三种情形同时具备，方能排除执行。本条基本内容包括：明确案外人系“商品房的消费者”为本条的适用前提。“所购商品房系用于满足家庭居住生活需要”，“居住生活需要”不再限于家庭唯一住房，涵盖改善性住房和自用车位等。商品房消费者可以对抗一般金钱债权、抵押权、建设工程价款优先受偿权。该规定以生存权特别保护为定位，对其排除优先受偿权的强制执行效力予以明确。本案中，***查封前购买案涉房屋签订合法有效的书面买卖合同；***购买房屋时已将全部价款交给佳地公司，佳地公司在收据上标明“现金”，但不符合实际，不能采信。案涉房屋用于满足***家庭居住生活需要。法释〔2023〕1号《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”***在本案中属于消费者，已支付全部价款，享有物权期待权，可以对抗建设工程价款优先受偿权，其足以享有排除执行的权利。德翰公司抗辩，不排除***和佳地公司间存在借贷、担保等其他法律关系，但没有提供相关证据加以证实，德翰公司的该项抗辩意见不予采纳。 综上所述，德翰公司请求准许执行宁安市宁上京御河畔小区（一期）6号楼1单元901号房屋的查封强制措施的诉讼请求，证据不足，法律依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百零九条、第三百一十一条，《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条的规定,判决如下: 驳回牡丹江市德翰建筑安装有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费9819元，由牡丹江市德翰建筑安装有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年十二月八日 书记员***