北京万沣房地产开发有限公司等与北京兴泉置业开发建设有限公司合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）京01民终6120号

上诉人（原审被告）：北京万沣房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区温泉镇白家疃西路北口北京市海淀区温泉农工商总公司办公楼五层520室。

法定代表人：孟可，该公司经理。

委托诉讼代理人：孙无为，北京市建祥宇律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：北京兴泉置业开发建设有限公司，住所地北京市海淀区温泉镇政府办公楼四层。

法定代表人：李青利，该公司董事长。

委托诉讼代理人：孙敬国，北京市中喆律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王晓琼，北京市中喆律师事务所律师。

原审被告：北京万翰企业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼A-5032室。

法定代表人：孙康，该公司经理。

委托诉讼代理人：孙无为，北京市建祥宇律师事务所律师。

原审被告：深圳安创投资管理有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。

法定代表人：胡大坤。

上诉人北京万沣房地产开发有限公司（以下简称万沣公司）因与被上诉人北京兴泉置业开发建设有限公司（以下简称兴泉公司）、原审被告北京万翰企业管理有限公司（以下简称万翰公司）、原审被告深圳安创投资管理有限公司（以下简称安创公司）合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2021）京0108民初38539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年6月16日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款规定，合议庭经过阅卷、调查和询问当事人后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

万沣公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回兴泉公司的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.新冠疫情不可抗力对回迁项目造成了实质性阻碍，至少影响工期163天，一审判决仅认定122天，与事实不符。关于第一波疫情，自2020年1月24日至2020年4月30日能够直接影响工期，应顺延97天，一审判决认定2020年1月24日至3月25日疫情免责天数62天，少计算了35天。虽然住建委准许于2020年3月25日复工，但因疫情交通及人员管控原因，农民工回京返岗率，材料设备运输困难，至2020年4月30日才勉强实际复工。2.回迁项目建设期间，周边道路封闭停工137天（万沣公司额外支出租路费用约650万元），兴泉公司代表政府应该履行附随义务，不存在风险转移买受人问题。民扰停工51天，兴泉公司代表政府接收安置房项目，没有履行附随义务安置好村民。政府国庆停工11天，极端天气停工87天。合计停工影响工期286天，非万沣公司责任，应顺延工期，不应承担违约责任。3.2021年3月30日房屋建成，规划红线范围外大市政自来水、燃气、高压正式电力无法验收接通等非甲方因素影响工期，导致2021年6月10日才能实际竣工验收备案，上述期间工期拖延非万沣公司造成，且万沣公司无法克服，应该顺延工期，不应当承担责任（万沣公司额外支付了供电开闭站、燃气接通、自来水接驳等约735万元费用）。4.2021年5月19日双方签订的《补充协议》对回迁项目完工交付时间重新约定2021年6月30日前交付，并对违约责任做了有条件豁免。5.万沣公司克服以上不利因素全力赶工，截至2021年3月29日完成回迁房项目建设并取得了消防验收、规划验收文件。截至2021年6月10日回迁房项目取得《单位工程质量竣工验收记录》（五方验收单）《竣工备案表》，具备交付移交条件（2021年5月31日高压电力接通，6月17日燃气接通，自来水受限于园区未能竣工预计8月6日接通，施工临水由万沣公司承担费用，能够满足居民装修需要）。万沣公司也将约191套房屋（总数855套）先行交付回迁居民装修。

兴泉公司辩称，同意一审判决，不同意万沣公司的上诉请求和理由。1.一审法院认定新冠疫情构成不可抗力且对项目施工实际阻碍时长为122天，实际上已经对万沣公司可能受到的疫情影响予以了最大限度的从宽考量。2.万沣公司主张因周边道路封闭、民扰、政府国庆、极端天气等合计停工286天的理由，缺乏事实依据，且不构成合同约定的免责事由。根据《北京市海淀区“海淀北部地区整体开发”翠湖科技园HD00-0303-6019、6020地块R2二类居住用地村民回迁安置用房实物补偿协议》（以下简称《实物补偿协议》）第六条的约定，万沣公司的免责事由仅限于不可抗力。而所谓道路封闭、民扰、国庆假期、天气等因素，在历年的施工中也会遇到同类情形，并非不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力情形。万沣公司作为成熟的、有丰富经验的房地产开发商及建设单位，完全能够预见到上述情形，并采取应对措施。万沣公司不能证明所谓道路封闭、民扰、国庆、极端天气等因素导致停工的情况存在。3.万沣公司主张“规划红线范围外大市政自来水、燃气、高压正式电力无法验收接通等非甲方因素影响工期”，没有事实与合同依据，其未提供证据证明，而且上述情形万沣公司在项目参与前便已知情，不属于不可抗力，不构成免责事由。4.万沣公司主张“回迁项目完工交付时间重新约定2021年6月30日前交付，并对违约责任做了有条件豁免”是不成立的。根据海淀区北部办的会议要求，兴泉公司与万沣公司签订了《补充协议》，目的在于督促万沣公司及早交房，减少延误造成的社会不稳定因素。兴泉公司从未放弃过要求万沣公司承担违约责任的权利。放弃权利的意思表示应当是明示的，而兴泉公司从未明确表示过豁免万沣公司应当承担的违约责任。5.万沣公司实际于2021年9月份左右才完成物业承接查验并交付房屋，双方于2021年11月5日正式签订移交协议。但兴泉公司仅主张万沣公司应承担的违约责任至2021年6月30日。一审法院支持兴泉公司主张并无不当。

万翰公司述称，同意万沣公司的上诉请求和理由。

安创公司未到庭亦未提交书面意见。

兴泉公司向一审法院起诉请求：1.判令万沣公司按每日191800元整人民币的标准向兴泉公司支付因逾期交房（自2020年8月8日至2021年6月30日期间共326天）所产生的违约赔偿金合计62526800元；2.判令万沣公司向兴泉公司支付本案律师费937902元；3.判令万翰公司、安创公司对万沣公司应承担的违约赔偿金及律师费承担连带清偿责任。

一审法院认定事实：2017年8月8日，万翰公司和安创公司联合体竞得“海淀北部地区整体开发”翠湖科技园HD00-0303-6019、6020地块R2二类居住用地的国有建设用地使用权，《北京市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》（以下简称《成交确认书》）要求万翰公司与安创公司联合体与兴泉公司签订《实物补偿协议》。2017年8月8日，万翰公司、安创公司（甲方）与兴泉公司（乙方）签订《实物补偿协议》，约定甲方须在“海淀北部地区整体开发”翠湖科技园HD00-0303-6019地块（以下简称6019地块）内无偿向乙方提供地上建筑面积55019平方米的回迁安置房；甲方须自成交之日（即成交确认书或中标通知书签发之日）起3年内建成实物补偿用房，房屋竣工备案完成后10个工作日内由甲方完成房屋交接手续，甲方须在成交之日起五年内完成上述房屋的所有权登记手续，在办理相关产权过户手续过程中，甲、乙双方应按国家相关规定各自承担相应税费及相关费用；甲方未按本协议规定的期限和标准向乙方交付实物补偿用房，且不是由于不可抗力或乙方违约，则甲方违约，甲方除应按本协议约定标准向乙方提供实物补偿用房外，还须按每延期一日向乙方提供实物补偿用房的违约赔偿金191800元/天向乙方支付违约赔偿金。2017年9月15日，北京市规划和国土资源管理委员会（出让人）与万翰公司、安创公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）。2018年1月30日，北京市规划和国土资源管理委员会（甲方）与万翰公司、安创公司（乙方）及万沣公司（丙方）签订《补充协议》，约定将出让合同的受让人变更为万沣公司，出让合同中约定受让人承担的一切权利、义务随之转由万沣公司承接；万翰公司、安创公司对万沣公司履行本出让合同的行为将承担连带担保责任。2021年4月15日，万沣公司向兴泉公司发送通知，称出让合同的受让人变更为万沣公司，出让合同中约定受让人承担的一切权利、义务随之转由万沣公司承接。

2021年3月5日，“海淀北部地区整体开发”翠湖科技园HD00-0303-6019、6020地块R2二类居住用地项目二标段通过消防备案。2021年3月25日，“海淀北部地区整体开发”翠湖科技园HD00-0303-6019、6020地块R2二类居住用地项目二标段（N-7#居服楼）通过消防验收。2021年3月9日，“海淀北部地区整体开发”翠湖科技园HD00-0303-6019、6020地块R2二类居住用地项目二标段工程档案通过北京市规划和自然资源委员会建设工程档案验收。2021年6月10日，“海淀北部地区整体开发”翠湖科技园HD00-0303-6019、6020地块R2二类居住用地项目二标段通过竣工验收备案，载明开工时间为2018年12月15日，实际竣工时间为2021年6月7日。

2021年5月19日，万沣公司（甲方）与兴泉公司（乙方）签订《补充协议》，载明：甲方主张，其受民扰、周边大市政道路交叉施工、政策性停工、新冠肺炎疫情、无上游规划电源等诸多不利因素的影响，致使回迁房工期延误，目前回迁房大市政规划正式电源尚未接通，故甲方尚无法取得竣工验收备案，甲方上述主张需提供相应证据交由相关司法部门最终认定；根据2021年4月25日、2021年5月12日海淀区北部办会议精神，为保障民生，快速解决回迁房业主入住需求，回迁房在竣工备案前允许回迁居民先进行预验收及同步装修；故，甲乙双方本着平等自愿、诚实信用的原则，经友好协商，为早日实现回迁房业主的安置工作，确保社会稳定，就回迁房提前启动交接的相关事宜，达成以下补充协议，1.甲方在2021年5月25日大市政自来水、燃气验收完成前提下，应当在2021年6月15日前完成回迁房自来水、燃气的接通；2.甲方在2021年6月15日高压电力正式接通及可以正常启动竣工验收流程前提下，应当于2021年6月30日获取竣工验收备案手续并向乙方交付，如因甲方原因，未能按照约定时间完成，则甲方应当按照《实物补偿协议》约定标准向乙方支付违约金；3.在正式水、电接通切换前，回迁房居民预验房及装修期间产生的临水、临电费用全部由甲方承担；4.甲方同意乙方及其指定的物业公司在本补充协议签订后入场，甲方应当全力协助乙方提前熟悉回迁房及其配套设施设备，以加快回迁房交付的对接工作；5.甲方应按乙方要求提供验收资料、图纸以及各项设施设备合格证及保修单等回迁房项目相关文件，便于乙方及其指定的物业公司同步加快回迁房物业对接工作的进展；6.乙方或乙方指定的物业公司可以委托第三方质量鉴定机构对回迁房房屋（包括13个户型各抽取2套及公共区域）的质量进行鉴定并出具相应的专业报告，由此所产生的费用由甲方承担；7.甲方同意乙方提前启动回迁房业主安置的相关准备工作，组织回迁居民进行预验收；如回迁居民有提前装修房屋需求的，甲乙双方亦应积极根据其需求做好相关配合工作；8.本补充协议的签署与履行，不代表甲方向乙方进行回迁房的交付，回迁房的正式移交待甲方取得竣备手续后双方另行协商，签订正式的移交协议；9.甲方按照《房屋建筑工程质量保修办法》及相关法律法规，自回迁房竣工验收备案之日起承担相应的质保责任。

万沣公司提交《业主房屋工程返修单》显示2021年5月20日开始，万沣公司开始向部分业主交付房屋，物业公司工作人员亦在《业主房屋工程返修单》上签字。兴泉公司对该证据真实性予以认可，但称该证据仅能证明万沣公司就发现的质量瑕疵进行整改，《补充协议》第8条已明确约定，交接准备工作不代表万沣公司交付回迁房，回迁房的正式移交需待万沣公司取得竣备手续后双方再另行签署正式交接协议。万沣公司向兴泉公司发送落款日期为2021年6月30日的《关于万科翡翠云图6019地块回迁安置房的告知函》，载明2021年3月30日已按《实物补偿协议》约定将安置房建成；2021年5月20日按照2021年5月19日《补充协议》的约定将已建成的安置房移交给兴泉公司，并于2021年6月10日取得竣工备案；按照《实物补偿协议》约定，房屋应于竣工备案完成后10个工作日内完成交接手续，请兴泉公司尽快与万沣公司完成交接手续。2021年7月8日，兴泉公司向万沣公司发送《〈关于万科翡翠云图6019地块回迁安置房的告知函〉的回函》，称万沣公司至今仍未向兴泉公司交接回迁安置房，未向兴泉公司提供竣工备案材料，未完成回迁安置房正式水、电、燃气的接通，未按兴泉公司要求提供回迁房项目的相关材料；至2021年7月5日万沣公司发出《告知函》时，万沣公司仍未完成对房屋质量问题的整改，并拖延质量查验工作，根据《补充协议》的约定，经兴泉公司查验质量合格后，万沣公司交付回迁安置房，现因万沣公司所建房屋存在严重质量问题且尚未完成质量查验，故万沣公司无法实现交付。庭审中，兴泉公司称万沣公司在2021年6月30日才将其通过竣工备案一事通知兴泉公司，根据《补充协议》的约定，回迁安置房还需经第三方公司查验合格后，方可正式交接。兴泉公司提交部分周转费支付协议及付款凭证，称因万沣公司延期交付安置房屋，兴泉公司按照每月每平方米104.58元向回迁居民支付周转费，周转费金额与其本案主张的违约金金额一致。万沣公司认可周转费支付协议及付款凭证的真实性，但称兴泉公司提交的周转费支付协议及付款凭证不完整，且周转费支付协议是兴泉公司与回迁户签署的，未与万沣公司及万翰公司协商，延期交房并非万沣公司责任。

庭审中，万沣公司、万翰公司主张其施工过程中因周边道路影响停工137天、民扰停工51天，政府国庆停工11天，极端天气停工87天，新冠疫情停工163天。就上述主张，万沣公司、万翰公司提交微信聊天记录及照片佐证周边道路施工影响，提交照片及微信聊天记录佐证村民阻挠导致停工，提交中建一局集团建设发展有限公司项目部通知佐证2019年9月26日至2019年10月4日、2020年10月1日至2020年10月6日暂停商品混凝土供应，提交微信聊天记录、天气预警信息、北京市城市管理委员会通知佐证极端天气影响情况，提交最高院司法解释、北京市住房和城乡建设委员会通知、北京市建设工程造价管理处通知、复工申请报告、疫情检查表、员工情况表佐证受新冠疫情影响情况。兴泉公司仅认可受新冠疫情影响可以顺延工期7天，对万沣公司、万翰公司的其他主张均不予认可。兴泉公司主张律师代理费，提交民事委托代理协议主张因本案产生代理费937902元，自述双方就此没有合同约定，万沣公司、万翰公司亦不予认可。

一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，安创公司经法院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，万翰公司、安创公司与兴泉公司签订的《实物补偿协议》，北京市规划和国土资源管理委员会与万翰公司、安创公司及万沣公司2018年1月30日签订的《补充协议》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，各方均应按照合同履行各自义务。根据2018年1月30日《补充协议》，《出让合同》的受让人变更为万沣公司，《出让合同》中的权利义务由万沣公司承接，万翰公司、安创公司对万沣公司履行《出让合同》的行为承担连带担保责任。2021年4月15日，万沣公司将上述合同权利义务概括承受情况通知兴泉公司，2021年5月19日，万沣公司与兴泉公司签订《补充协议》。万沣公司、万翰公司均称万翰公司、安创公司不再对补偿协议回迁项目承担义务，不应成为本案被告，2021年5月19日《补充协议》仅有万沣公司盖章，没有万翰公司及安创公司盖章，万翰公司、安创公司不再对《实物补偿协议》承担责任，不应当成为本案被告。但根据《成交确认书》，与兴泉公司签署《实物补偿协议》是万翰公司、安创公司竞得“海淀北部地区整体开发”翠湖科技园HD00-0303-6019、6020地块R2二类居住用地的国有建设用地使用权的前提条件，《实物补偿协议》是万翰公司、安创公司履行《出让合同》的必要内容，万翰公司、安创公司在2018年1月30日《补充协议》中承诺对万沣公司履行《出让合同》的行为承担连带担保责任，故兴泉公司要求万翰公司、安创公司就本案承担连带清偿责任，具备事实及法律依据，法院予以支持。根据《实物补偿协议》，万翰公司、安创公司须自成交之日（即成交确认书或中标通知书签发之日）起3年内建成实物补偿用房，房屋竣工备案完成后10个工作日内完成房屋交接手续，成交确认书载明时间为2017年8月8日，故万翰公司、安创公司应在2020年8月7日建成实物补偿用房，万沣公司概括承受万翰公司、安创公司在《出让合同》中的权利义务后，亦应依约履行上述义务，现万沣公司迟延建房，兴泉公司要求万沣公司承担违约责任，具备事实及法律依据，法院予以支持。兴泉公司提交证据显示其因延迟向回迁居民交付安置房而需要向回迁居民支付周转费，根据周转费标准及回迁房面积，兴泉公司要求按每日191800元主张违约金，数额合理，法院予以支持。

就万沣公司主张工期顺延的各项理由，法院认定如下：

关于新冠疫情导致延期的问题。新冠疫情作为突发公共卫生事件，当事人在订立合同时无法预见。新冠肺炎被列为乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。在合同履行期间势必会给当事人造成不可避免、无法克服的损失。故新冠疫情这一客观事件本身符合不可抗力的特征。同时，双方合同对于不可抗力做出了排除逾期交房违约责任的约定。综合新冠疫情对房地产开发企业的客观影响，对于万沣公司以新冠疫情导致延期为由提出的免责抗辩，法院予以采信。疫情导致延期的具体时长，应根据新冠疫情对项目施工产生的实际阻碍程度进行确定。北京市于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制。根据当时疫情防控的严峻形势，万沣公司主张此时停止施工，符合疫情防控的整体要求。综合考虑北京市住房和城乡建设委员会关于全市房屋建筑和市政基础设施项目开、复工时间的规定，关于整改施工现场、务工人员居住生活条件、严格医学观察措施等一系列要求，万沣公司因疫情防控在2020年3月26日启动复工，属于合理期间。故2020年1月24日至2020年3月25日作为因疫情防控完全停工的合理期间，万沣公司有权主张免责。结合之后的新冠疫情发展情况，法院认为，一方面，建筑施工是传统的劳动密集型行业，北京地区的施工人员部分来自市外，受疫情防控的影响，一定时间内劳务人员返京数量、现场作业施工人数都难以达到正常施工规模，上述情况客观存在。另一方面，合同能否顺利履行，与房屋的建设休戚相关。而房屋建设难免受到其上游的建筑材料供应、租赁等问题的影响，在全行业受疫情影响难以及时复工复产的情况下，材料供应、租赁等上游企业任一环节停顿、周期拉长，都会对房地产开发企业的施工、交房产生连锁影响。故，法院对万沣公司后续疫情顺延工期的主张予以支持，但鉴于其并未就所称延期66天的主张提交充分证据，故法院结合疫情期间特殊情况及房地产行业开发建设常规延期商业风险的合理考量，对该免责时长酌情进行调整，认定该部分延期免责时长为60天。

关于因极端天气及国庆原因停工的问题。虽万沣公司就此提交了相关微信记录，但相关通知并不导致必然、全面之停工，且万沣公司未就实际停工情况提交任何客观证据，故对万沣公司的上述主张，法院不予支持。

关于因市政配套建设不完善延误工期的问题。第一，就万沣公司关于市政道路影响施工的抗辩。法院认为，其一，万翰公司、安创公司、万沣公司在参与项目前，对市政道路的具体状况已经知情，对于相关风险应有预知、可以预判，并应自行承担。其二，万沣公司提交之证据说明相关困难即便属实，也能通过协调加以克服。其三，周边道路使用及协调属于其与市政之间的问题，相关风险不应转嫁买受人。故对万沣公司关于市政道路影响施工、导致延期的抗辩，法院不予采纳。

关于村民阻挠施工导致停工的问题。万沣公司提交的证据仅显示1位妇女现在施工现场，该单个人员即使存在阻挠施工的情况，对整个项目的施工影响有限，即使该人员存在阻挠施工的问题，亦应由万沣公司与该人员解决，而不能作为万沣公司顺延工期的理由，就万沣公司的该项主张，法院不予支持。

综上，除因新冠疫情导致延期122天，万沣公司有权主张免责外，万沣公司关于因其他事由导致延期的免责抗辩，法院均不予支持，万沣公司应当根据双方约定就相关延期履约行为承担违约责任。2021年6月10日，诉争项目竣工验收，扣除因新冠疫情顺延工期122天，万沣公司延期竣工185天。万沣公司主张2021年5月19日《补充协议》对回迁项目完工交付时间重新约定2021年6月30日前交付，并对违约责任做了有条件豁免，但万沣公司上述主张缺乏合同依据，且2021年5月19日《补充协议》明确载明万沣公司关于工期顺延的主张需提供相应证据交由司法部门最终认定，可见兴泉公司对万沣公司主张的工期顺延的情形未予认可，就万沣公司的该项主张，法院不予支持。万沣公司虽提交证据显示2021年5月20日开始，万沣公司已经陆续向部分回迁居民交付房屋，但2021年5月19日《补充协议》载明万沣公司同意兴泉公司提前启动回迁房业主安置的相关准备工作，组织回迁居民进行预验收；如回迁居民有提前装修房屋需求的，双方亦应积极根据其需求做好相关配合工作；本补充协议的签署与履行，不代表万沣公司向兴泉公司进行回迁房的交付，回迁房的正式移交待万沣公司取得竣备手续后双方另行协商，签订正式的移交协议。故就万沣公司的该项抗辩，法院不予支持。根据《实物补偿协议》，万沣公司应在竣工备案完成后10个工作日内完成房屋交接手续，2021年6月10日诉争项目竣工验收，万沣公司最迟应在2021年6月24日与兴泉公司完成交接手续，万沣公司2021年6月30日通知兴泉公司进行房屋交接，迟延5天，就该迟延期间，万沣公司应向兴泉公司支付违约金。兴泉公司主张律师代理费，自述双方就此没有合同约定，万沣公司、万翰公司亦不予认可，法院不予支持。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，因双方的合同关系发生在民法典施行前，故仍适用之前的法律、司法解释的规定。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决：一、北京万沣房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向北京兴泉置业开发建设有限公司支付逾期交房违约金36442000元；二、北京万翰企业管理有限公司、深圳安创投资管理有限公司对北京万沣房地产开发有限公司上述付款义务承担连带清偿责任；三、驳回北京兴泉置业开发建设有限公司其他诉讼请求。

本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

二审中，各方没有提交新的证据。

本院认为，根据当事人的诉辩主张，二审的争议焦点在于以下两点：一是，万沣公司未按照合同约定完成房屋交接是否应承担违约责任；二是，一审判决认定万沣公司迟延天数以及违约金数额是否妥当。

关于争议焦点一，依法成立的合同，受法律保护。本案中，万翰公司、安创公司与兴泉公司签订的《实物补偿协议》，北京市规划和国土资源管理委员会与万翰公司、安创公司及万沣公司2018年1月30日签订的《补充协议》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，各方均应按照合同履行各自义务。根据《实物补偿协议》，万翰公司、安创公司须自成交之日（即成交确认书或中标通知书签发之日）起3年内建成实物补偿用房，房屋竣工备案完成后10个工作日内完成房屋交接手续，成交确认书载明时间为2017年8月8日，故万翰公司、安创公司应在2020年8月7日建成实物补偿用房。根据2018年1月30日签订的《补充协议》，《出让合同》的受让人由万翰公司、安创公司变更为万沣公司，万沣公司概括承受万翰公司、安创公司在《出让合同》中的权利义务，故万沣公司亦应依约履行上述义务。

如前所述，万沣公司应在2020年8月7日建成实物补偿用房。2021年6月10日，“海淀北部地区整体开发”翠湖科技园HD00-0303-6019、6020地块R2二类居住用地项目二标段通过竣工验收备案。2021年6月30日万沣公司通知兴泉公司进行房屋交接。关于上述迟延期间，万沣公司上诉主张系新冠疫情、市政配套建设不完善、村民阻挠施工、极端天气及国庆原因导致工程延期，非万沣公司责任，《补充协议》重新约定2021年6月30日前交付房屋，有条件豁免其违约责任。对此本院作如下分析：

其一，关于新冠疫情导致延期的问题。新冠疫情作为突发公共卫生事件，当事人在订立合同时无法预见。在合同履行期间势必会给当事人造成不可避免、无法克服的损失。故新冠疫情这一客观事件本身符合不可抗力的特征。同时，双方合同对于不可抗力做出了排除逾期交房违约责任的约定。综合新冠疫情对房地产开发企业的客观影响，对于万沣公司以新冠疫情导致延期为由提出的免责抗辩，一审法院予以采信正确。关于疫情导致延期的具体时长，北京市于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，综合考虑新冠疫情对万沣公司项目施工产生的实际阻碍程度、北京市住房和城乡建设委员会关于全市房屋建筑和市政基础设施项目开、复工时间的规定等相关要求，以及万沣公司因疫情防控在2020年3月26日启动复工等情况，一审法院认定对2020年1月24日至2020年3月25日因疫情防控完全停工的合理期间，万沣公司有权主张免责处理妥当，本院予以确认。关于万沣公司后续疫情顺延工期的主张，万沣公司对其主张的延期天数未提交充分证据，一审法院结合疫情期间特殊情况及房地产行业开发建设常规延期商业风险的合理考量，酌情认定该部分延期免责时长为60天并无不当，本院亦予以确认。故对上述因新冠疫情顺延工期122天，万沣公司有权主张免责，万沣公司上诉称新冠疫情至少影响回迁项目工期163天，对超出部分的免责主张本院不予支持。

其二，关于市政配套建设不完善延误工期的问题。万翰公司、安创公司、万沣公司在参与项目前，对市政道路的具体状况已经知情，对于相关风险应有预知、可以预判，并应自行承担。关于市政道路问题对施工工期的影响合同并无约定，周边道路使用及协调属于万沣公司与市政之间的问题，不构成万沣公司延误工期的免责事由。万沣公司上诉主张规划红线范围外大市政自来水、燃气、高压正式电力延期验收及接通导致延期交付，亦不属于合同约定的免责事由。万沣公司未提交证据证明其在实际施工中就市政配套建设相关问题对顺延工期、交房责任的影响与兴泉公司达成一致意见，其上述免责理由不能对抗兴泉公司。

其三，关于村民阻挠施工导致停工的问题。即使存在阻挠施工的问题，亦不构成万沣公司顺延工期的理由，万沣公司以兴泉公司没有履行附随义务安置好村民为由主张不应承担违约责任，缺乏依据，本院不予采纳。

其四，关于极端天气及国庆原因停工的问题。虽万沣公司就此提交了相关微信记录，但相关通知并不导致必然、全面之停工，且万沣公司未就实际停工情况提交任何客观证据，故对万沣公司的该项主张，本院亦不予采纳。

其五，关于万沣公司与兴泉公司签订的《补充协议》是否作出违约责任豁免。万沣公司上诉称《补充协议》重新约定2021年6月30日前交付房屋，有条件豁免其违约责任。对此本院认为，2021年5月19日万沣公司、兴泉公司签订《补充协议》时，万沣公司已延期履约。《补充协议》明确载明，万沣公司关于工期顺延的主张需提供相应证据交由司法部门最终认定。本补充协议的签署与履行，不代表万沣公司向兴泉公司进行回迁房的交付，回迁房的正式移交待万沣公司取得竣备手续后双方另行协商，签订正式的移交协议。兴泉公司对万沣公司主张的工期顺延的情形并不认可，亦未明确表示豁免万沣公司应当承担的违约责任。故万沣公司的该项主张缺乏合同依据，本院不予支持。

综上，万沣公司未按约定时间建成、交付回迁安置房构成违约，应承担相应的违约责任。

关于争议焦点二，关于违约金标准，《实物补偿协议》约定未按协议规定的期限和标准交付房屋的违约赔偿金标准为191800元/天。兴泉公司提交证据显示其因延迟向回迁居民交付安置房而需要向回迁居民支付周转费，根据周转费标准及回迁房面积，兴泉公司主张的违约金标准合理，本院予以确认。

关于迟延天数，根据《实物补偿协议》，回迁安置房屋应于2020年8月7日建成，万沣公司应在竣工备案完成后10个工作日内完成房屋交接手续。2021年6月10日诉争项目竣工验收，扣除因新冠疫情顺延工期122天，万沣公司延期竣工185天。竣工备案完成至房屋交接阶段，按照协议约定，万沣公司最迟应于2021年6月24日与兴泉公司完成交接手续，其于2021年6月30日通知兴泉公司进行房屋交接，迟延5天。就上述迟延期间，万沣公司应按191800元/天标准向兴泉公司支付逾期交房违约金。故一审法院认定万沣公司应支付兴泉公司违约金数额并无不当，本院予以维持。

综上所述，万沣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费224010元，由北京万沣房地产开发有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　张　琦

审 判 员　　刘　芳

审 判 员　　王　新

二〇二二年十月十七日

法官助理　　李　想

书 记 员　　刘芳芳