河南金海洋房地产公司等与等公司建设工程合同纠纷执行审查执行其他

海南省海口市中级人民法院 执行裁定书 (2025)琼01执异397号 海南省海口市中级人民法院 执行裁定书 （2025）琼01执异397号 案外人：***，女，汉族，1964年11月28日出生，住浙江省东阳市，公民身份证号码：33072419641128542Χ。 申请执行人：光正（福建）建设有限公司（原某有限公司），住所地福建省南安市柳城东区，统一社会信用代码：913505xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：郑某。 被执行人：海南某乙有限公司，工商注册住所地海南省海口市龙华区，统一社会信用代码：914601xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：郭某。 被执行人：河南某有限公司，住所地河南省新密市某青屏大街西段北侧香蜜花都1号楼507室，统一社会信用代码：914101xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：于某。 被执行人：海南某丙有限公司，工商注册住所地海南省海口市龙华区，统一社会信用代码：914601xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：郭某。 被执行人：海南某丁有限公司，工商注册住所地海南省海口市龙华区，统一社会信用代码：914601xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：郭某。 被执行人：海南某戊有限公司，住所地海南省海口市龙华区，统一社会信用代码：914601xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：郭某。 被执行人：海口某有限公司，住所地海南省海口市美兰区，统一社会信用代码：914601xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：郭某。 本院在执行申请执行人光正（福建）建设有限公司（原某有限公司）与被执行人海南某乙有限公司（以下简称某乙公司）、河南某有限公司、海南某丙有限公司、海南某丁有限公司、海南某戊有限公司（以下简称某丙公司）、海口某有限公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，案外人任某对执行标的提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人任某请求：解除位于海口市的查封。事实与理由：异议人已于2021年8月与某丙公司签订观某五期3栋1005室的商品房认购合同，并已支付全部购房款。且该不动产是异议人在海南唯一的房产，异议人已具备海口购房资格，异议人已入住该房产。异议人曾因海口市秀英区人民法院作出（2023）琼0105民初9775号民事裁定书及（2023）琼0105执保3261号之一协助执行通知书查封了上述房产，向海口市秀英区人民法院提出执行异议，海口市秀英区人民法院已于2024年7月5日作出（2024）琼0105执异256号执行裁定书，裁定中止该院对某丙公司名下的位于海口市龙华区1005房的执行。而异议人现得知上述房屋又被海口市中级人民法院作出的（2024）琼01执保321号之七的裁定书查封，异议人对此不服，特提出异议，请求人民法院审查后对上述不动产予以解封。 案外人为证明其诉求，向本院提供了海口市秀英区人民法院（2024）琼0105执异256号执行裁定书、其与某丙公司签订的《观某项目认购书》和《观某商品房认购合同》、其缴纳购房款的中国建设银行客户专用回单和收据、海口市购房资格平台审批截图、《海南省住房合同备案证明（居民家庭）》、《海口市不动产（房产）登记信息查询记录》等证据加以佐证。 申请执行人光正（福建）建设有限公司答辩称：根据《最高人民法院办理执行异议各复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”买受人只有同时满足上述第二十八条或者第二十九条规定的法定情形，才能排除法院执行。本案中，异议人主张的权利不符合以上两项条款的全部要件，具体反驳如下： 一、《观某商品房认购合同》（以下简称《认购合同》）属预约合同，即使《认购合同》被认定为房屋买卖合同，异议人为规避限购政策，违背公序良俗，《认购合同》应被认定为无效。异议人不符合《执行异议复议规定》第二十八、二十九条“（一）查封前已签认分合法有效的书面买卖合同”要件，不应享有房屋所有权期待权。首先，根据异议人提交的证据《认购合同》约定内容，可明确该合同性质为预约合同，非本约性质的商品房买卖合同。合同第七条“商品房销售备案确认和预告登记”约定“出卖人应于正式商品房买卖合同即《海口市商品房买卖合同》签订暨网上备案之日起30日内（不超过30日）持商品房买卖合同及相关材料向海口市房产行政主管部门办理书面备案确认手续。如买受人要求办理商品房预告登记的，出卖人应于正式商品房买卖合同即《海口市商品房买卖合同》书面备案确认之日起60日内，与买受人共同申请办理。”第八条“交付期限”约定“出卖人应当按照双方正式签署备案的商品房买卖合同即《海口市商品房买卖合同》约定交房…”上述条款均表明，因异议人当时没有购房资格，双方仅达成“预约合意”，正式商品房合同待异议人取得购房资格后签订。可见截至法院查封前，异议人与被执行人某丙公司并未签订合法有效的房屋买卖合同。其次，即便不考虑合同性质，案涉《认购合同》因规避海南限购政策、违背公序良俗，亦应认为无效。2018年4月22日，《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》明确：“海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明…非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。”异议人并非本省户籍居民，其也未提供相关证明材料证明其在签订《认购协议》时具有购房资格，因此异议人根本无资格购买案涉房屋。《民法典》第一百五十三条第二款规定“违背公序良俗的民事法律行为无效。”规避限购政策，虽不属于“违反法律、行政法规的效力性强制性规定”，但根据最高人民法院（2020）最高法民再328号判决的观点，属于“违背公序良俗的民事法律行为”同样无效，因而规避限购政策而签订的合同应属无效。（2020）最高法民再328号判决认为：2010年4月17日发布的《某关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），是基于部分城市房价、地价出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展的现状，国切实稳定房价、抑制不合理住房需求、严格限制各种名目的炒房和投机性购房，切实解决城镇居民住房问题而制定的维护社会公共利益和社会经济发展的国家宏观经济政策。……，目的在于规避某和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不担与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。本案中，为规避限购政策，异议人与某丙公司签订的《认购合同》并非合法有效的书面买卖合同，异议人无权据此主张房屋所有权期待权，不能排除答辩人基于生效法律文书申请的强制执行。 二、异议人未办理房屋过户登记，即便其在查封后具备购房资格，仍不享有物权期待权，无权阻却执行。根据《民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”可见，不动产物权变动以完成法定登记为前提条件，未经登记不动产物权变动的效果。异议人即使在查封后取得购房资格，但因其未办理房屋过户登记，因此并未产生物权变动的效力。同样，也不能认为若异议人查封后取得购房资格，就认定其已取得物权期待权，这种溯及既往的观点，没有法律依据。“法院查封是执行法院对执行标的物确认封存，并剥夺执行债务人对执行标的物所有权的一种执行措施。”根据《中华人民共和国民事强制执行法（草案）》第一百零八条：“被执行人就已经查封的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”从简单的逻辑来说，案涉房产在查封之前，异议人未取得购房资格，所以不具有物权期待权；案涉房产被查封的那一刻起，案涉房产的所有权已经被冻结，不能被移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。因此，在查封生效之后，异议人即使取得购房资格，当然也无法突破查封而溯及既往地取得物权期待权从而推翻查封的效力。而且根据海南省高院2022年颁发的《海南高院关于审理执行异议这诉纠纷案件的裁判指引（试行）》第14条规定；“案外人在不符合海南省限购政策的情况下购买商品房，因其无法请求被执行人为其办理房产登记，故对其针对该商品房提起的案外人执行异议之诉，应依法不予支持。” 三、异议人因自身过错未办理过户登记，不符合《执行异议复议规定》第二十八条“（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，不能排除强制执行。从过户登记过错角度分析，异议人未办理案涉房屋过户登记系自身原因导致，无权主张所有权。异议人明知限购政策仍购房，存在明显过错。根据异议人提交的证据《协议书》“鉴于条款”明确载明；“2.受该商品房所在地限购政策的影响，乙方现暂不具备限购政策规定的购房条件，”同时证据《海口市购房资格通过证明》显示，异议人直至2024年2月6日才具备购房资格。即自《认购合同》签订至房产被采取保全措施期间，异议人因限购政策不具备购房资格，却仍坚持交易，其对“未办理过户”存在主观明知的过错。参照《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议这诉案件审理指南（二）》第八条第四款规定，“案外人知道或者应当知道因政策原因受到限购或限制流通转让等情形，案涉房屋无法办理过户登记的；案外人对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内办理过户登记手续的”应认定为“系案外人自身原因未办理过户登记手续。”据此，异议人因自身过错未完成过户，不符合《执行异议复议规定》第二十八条“（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，无权以此对抗执行。 四、异议人主张的“该不动产是异议人在海南唯一的房产……异议人已入住该房产”事实存疑，无法证明其符合《执行异议复议规定》第二十九条“（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。”第一，异议人未提供任何证据（如实际居住居住的水电费单据、物业费缴纳记录等），证明其购买案涉房屋的目的为“用于居住”，亦未证明其具备“商品房消费者”身份（即购房系用于自身及家庭成员居住，非投资等其他目的），该主张缺乏事实基础。第二，根据最高院案例（2020）最高民终1127号民事判决书裁判观点，认定“买受人名下无其他用于居住的房屋”应当从实质所有权和实际居住的角度综合考虑，不仅需要审查买受人名下是否具有其他住宅，该住宅系夫妻共同财产，买受人与配偶是共同生活的关系，则不能认定为“买受人名下无其他用于居住的房屋。”本案中，异议人仅提供了其个人的《海口市不动产（房产）登记信息查询记录》，未提供其配偶名下的不动产查询结果，无法排除其配偶名下有其他住宅的可能性，不足以证明其“无其他用于居住的房屋。”第三，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第433页：“这里的‘无其他用于居住的房屋，’是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能购用于居住的房屋。”本案中，异议人仅主张“已入住，未提供如居住证、社区居住证明、近1-2年的水电、燃气缴费记录等证据，无法证明其在海口市“长期居住”，更无法证明案涉房屋是其在当地的唯一居住用户。 综上，异议人针对案涉“观某五期（30-19地块）3栋1005房的不动产”提出的执行异议，未同时满足《执行异议复议规定》第二十八条或第二十九条规定的全部法定要件，不足以对抗答辩人基于生效法律文书享有的强制执行请求。恳请法院依法驳回异议人的异议请求，继续推进案涉房产的执行程序。 本院查明，本院依据已经发生法律效力的本院（2023）琼01民初546号民事调解书及权利人的申请，于2024年10月29日立案执行申请执行人光正（福建）建设有限公司（原某有限公司）与被执行人某乙公司、河南某有限公司、海南某丙有限公司、海南某丁有限公司、某甲公司、海口某有限公司建设工程施工合同纠纷一案，案号为（2024）琼01执1988号。该案申请执行标的额为人民币134436298.44元（暂计），执行费为201836.3元（暂计）。该案在诉讼过程中，本院根据光正（福建）建设有限公司的财产保全申请，作出（2023）琼01民初546号之一民事裁定书及（2024）琼01执保321号之六、之七协助执行通知书，并分别向海口市自然资源和规划局、海口市住房和城乡建设局送达，要求协助查封被申请人海南某丙有限公司、海南某戊有限公司、海南某丁有限公司位于海南省海口市秀英区海某观某项目522套房产，海口市自然资源和规划局协助轮候查封了海某观某项目共计311套房产，其余包含海口市秀英区在内的若干房产，海口市自然资源和规划局认为涉及保交楼的房产未予办理查封。海口市住房和城乡建设局协助轮候查封了海某观某项目包含海口市秀英区在内的522套房产。上述房产的查封期限均自2024年10月30日至2027年10月29日。 另查明，关于原告海南某甲有限公司与被告河南某有限公司、某丙公司建设工程合同纠纷一案，海口市秀英区人民法院于2023年12月28日以（2023）琼0105民初9775号民事裁定书保全首次查封了案涉房产，查封期限三年。案外人徐某向秀海口市秀英区人民法院提出执行异议，海口市秀英区人民法院于2024年7月5日作出（2024）琼0105执异256号执行裁定书，裁定中止对案涉房产的执行。 再查明，2021年5月7日，案外人任某与某丙公司签订《观某项目认购书》。2021年5月8日，任某与某丙公司签订《观某商品房认购合同》，认购合同主要内容为：案外人购买某丙公司开发的位于海口市秀英区，建筑面积为104.38平方米，单价为20277.99元/平方米，总价款为2116617元；付款方式为一次性付款，买受人应在2021年5月7日前支付全部房款2116617元。案外人提交的中国银行消费流水票据显示，案外人于2021年5月7日向某丙公司支付了2116617元。某丙公司于同日向案外人出具《收据》，载明收到案外人交来的上述房产购房款2116617元。案外人提交的海口市某甲出具的《海南省住房合同备案证明（居民家庭）》显示，案外人在海南省住房备案情况为0套。案外人提交的海口市购房资格平台审批截图显示，案外人购房资格申请经海口市购房资格平台审核于2024年1月30日通过。案外人提交的海口市某乙于2024年6月12日出具的《海口市不动产（房产）登记信息查询记录》显示，案外人名下无不动产登记信息。 本院认为，本案争议焦点为案外人任某对于案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，案外人任某与某丙公司于2021年5月8日签订《观某商品房认购合同》，双方在认购合同中约定了所购买的房屋的具体信息，包括房屋座落的具体位置、具体房号、房屋面积、每平方米单价、房屋总价款以及付款方式等内容，认购合同内容在总体上已符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且根据案外人提交的证据可以证明，案外人已经按照认购合同的约定向某丙公司支付了全部购房款，某丙公司亦开具相应的收款收据确认收到案外人支付的案涉房屋的全部购房款。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，上述认购合同应被认定为商品房买卖合同，且该合同系案外人与某丙公司的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效的合同。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据该规定，只要同时满足了上述三个条件，房屋买受人就可以享有物权期待权，其提出排除执行的异议请求就能得到法院的支持。本案中，本院对案涉房产的查封原为轮候查封，某海口市秀英区法院因案外人任某提出异议经审查后，已于2024年7月5日作出裁定中止对案涉房产的执行。案外人任某与被执行人某丙公司在本院对案涉房产进行查封之前已签订合法有效的书面房屋买卖合同，且现有证据证明案外人已支付全部购房款，其名下无其他用于居住的房屋，故案外人任某就涉案房屋提出的执行异议请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十三条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下： 中止对位于海南省海口市秀英区的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年十月二十日 法官助理*** 书记员*** 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十八条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十三条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 撰稿：***校对：***印刷：***海南省海口市中级人民法院2025年10月20日印制（共印10份）