江苏省Ｘ工程项目管理有限公司、曹Ｘ等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省南通市崇川区人民法院 民事判决书 （2025）苏0602民初339号 原告：江苏省X工程项目管理有限公司，住所地江苏省南通市崇川区。 法定代表人：朱X，执行董事。 委托诉讼代理人：崔X，北京X（南通）律师事务所律师。 被告：曹X，男，1993年8月1日出生，汉族，住山东省兰陵县。 被告：崔X，男，1982年3月4日出生，汉族，住安徽省颍上县。 原告江苏省X工程项目管理有限公司与被告曹X、崔X房屋租赁合同纠纷一案，本院于2025年1月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告江苏省X工程项目管理有限公司的法定代表人朱X及其委托诉讼代理人崔X到庭参加诉讼。被告曹X、崔X经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江苏省X工程项目管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2024年9月6日解除；2.判令被告支付恢复原状的费用56003.24元；3.判令被告支付截至2024年9月6日的结欠房租9031.16元，并支付自2024年9月7日起至2025年5月8日报告出具之日（计243天）按照361.36元/天的标准计算的房屋占用费87810.48元；4.判令被告支付截至2024年11月30日的结欠物业费1011.3元，并按照301.13元/月的标准支付自2024年12月1日至2025年5月8日报告出具之日（计158天）的物业费1585.95元；5.判令被告向原告支付违约金65947.48元；6.判令被告向原告支付律师费6000元；7.判令被告承担本案诉讼费、保全费、鉴定费。 事实和理由：2023年3月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，将位于南通市崇川区，出租给被告。被告将案涉房屋用于经营饭店，租期为2023年1月1日至2028年1月31日止，前三年不含税年租金131894.94元(301.13平×1.2元/平/天×365天)。物业管理费为12元/年/平(折算全屋301.13元/月)，随房租支付。案涉合同还就其他权利义务关系进行了约定。现2023年的房租已支付完毕，2024年的房租截至2024年9月6日应付89978.64元，被告仅于2024年1月10日支付65947.48元、2024年7月15日支付15000元，尚欠房租9031.61元未支付。物业费已付至2024年1月31日，截至2024年11月30日应付物业费系3011.3元，被告已于2024年5月11日支付物业费2000元，尚欠物业费1011.3元未支付。后续至被告交付前的占用费、物业费应参照合同标准支付。2024年8月，被告擅自退场。2024年8月19日，原告向被告邮寄《通知函》要求按时交租，否则原告有权解除合同；2024年8月27日，原告再次向被告邮寄《解除租赁合同通知》，通知被告解除租赁合同，并要求腾退房屋、恢复原状，被告曹X于8月29日签收、崔X于9月6日签收。现原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。 被告崔X、曹X未答辩。 原告江苏省X工程项目管理有限公司围绕其诉讼请求，向本院提交了房屋租赁合同、承诺书、《通知函》（附邮寄凭证）、《解除租赁合同通知》（附邮寄凭证）、委托代理合同、律师费发票及支付凭证、工程造价鉴定意见书。被告曹X、崔X未到庭发表质证意见。对于原告提交的证据，具备真实性、合法性及关联性，能够证明其所述属实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2023年3月18日，江苏省X工程项目管理有限公司（甲方、出租方）与曹X、崔X（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，作出以下主要约定：1.甲方原将本合同项下房屋出租给南通X服装贸易有限公司（以下简称X公司），X公司擅自将房屋转租给乙方，现X公司拖欠甲方房租并向甲方提出解除租赁关系，造成乙方与X公司租赁合同无法履行，在当地公安派出所协调下，甲方同意乙方继续租赁使用房屋，甲、乙双方经协商一致，订立本合同；2.房屋位于南通市崇川区幸福街道市北科技城永福路中通道东侧从东向西数第2跨，建筑面积约301.43平方米，公安编号2-102；3.装修情况毛坯，乙方作为次承租人时自己进行了装修与分隔；4.原乙方与X公司签订的时间为2022年11月2日至2028年1月31日止，本次合同延续该时间，从2023年1月1日至2028年1月31日止，现在乙方已经实际入住；5.租赁期限内，乙方应按月支付租金，租金具体费用为：第1年至第3年不含税年租金为（2023年、2024年、2025年）：301.13㎡*1.20元/平/天*365天=131894.94元，含税年租金为131894.94元/年*1.2035=158735.56元，按照现行税率为20.35%计算；6.房屋租金支付方式如下：因乙方已经将第1年房租缴给了X公司（已经付至2024年1月31日），该时段的房租由乙方向X公司索取，与甲方无关，本合同第一年的房租乙方分四次支付给甲方：第1次在本合同签订后支付三个月（1月-3月的房租）的房租给甲方，第二次在4月15日前支付三个月的房租给甲方（4月-6月的房租），第3次在7月1日前支付三个月的房租给甲方（7月-9月的房租），第4次在10月1日前支付三个月的房租给甲方（10月-12月的房租），第二年至第五年的房租每年支付一次房租，按照先付后用的原则，乙方须在前一期租金费用期满30日前支付下期租金费用，分别在每年的12月31日前缴纳；7.租赁期限内，乙方应向甲方支付物业管理费，物业管理费定为每平方米租赁建筑面积为12元/年，乙方从2023年1月1日起向甲方缴纳物业管理费，2024年1月31日前的物业管理费合同签订后3日内支付，其他时段的物业管理费的支付时间按照租金的支付时间支付；8.租赁期内，乙方按时向甲方缴纳房租、物业费等费用，逾期1个月未交，甲方有权解除本租赁协议，不给予乙方任何赔偿或补偿；9.租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有，（2）要求乙方恢复至原其装修前的毛坯原状（原X公司承租时的原状），（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用；10.在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按LPR的4倍支付甲方滞纳金；11.在租赁期内，乙方拖延缴纳房租1个月以上或未经甲方同意中途擅自退租的，乙方应该按合同总额的20%向甲方支付违约金；若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。12.为约束双方严格履行合同，甲、乙如有一方违约，违约方需另支付守约方为实现债权而支付的全部费用，包含但不限于催收费、诉讼费(仲裁费)、保全费、财产保全担保保险金、公证费、评估鉴定费、拍卖费、执行费、律师费、差旅费(含律师差旅费)。 2024年4月27日，两被告向原告出具承诺书一份，其上载明：“今承诺物业费2024年5月10号付清，如不付清，可断水停电，特此承诺”。2024年7月2日，两被告向原告出具承诺书一份，其上载明“今承诺2024年7月12日之前把房租付清，如不付清，承担违约责任，可停水断电”。 2024年8月9日，原告向两被告发出《通知函》，其上载明：“根据合同约定，你应于2023年12月31日前缴纳2024年1月1日至2024年12月31日房租。因你没有按照合同约定足额缴纳，现书面通知你：希望你在收到本通知后三日内缴纳房租，否则，本公司将根据合同约定解除贵我之间的房屋租赁合同并保留追究你合同提前解除的全部违约责任”。崔X于2024年8月21日本人签收《通知函》；寄送给曹X的《通知函》于2024年8月22日显示“已签收”。 2024年8月27日，原告向两被告发出《解除租赁合同通知书》，其上载明：“鉴于你拒不向本公司支付房屋租金，本公司决定与你解除2023年3月18日你与我公司签订的《房屋租赁合同》。自本通知书到达之日起，你我双方房屋租赁合同解除，望你在收到本通知书之后三日内腾退房屋、恢复原状返还给本公司，同时就你的违约责任承担事项与本公司进行协商处理”。寄送给曹X的《解除租赁合同通知书》于2024年8月29日显示已签收，寄送给崔X的《解除租赁合同通知书》于2024年9月6日显示代签收。 经本院委托，南通X工程项目管理有限公司于2025年3月31日对案涉房屋进行了现场踏勘，并于4月10日完成鉴定意见初稿，后于5月8日，出具X价鉴（2025）004号《工程造价鉴定意见书》，认定南通市崇川区永福路10号X中通道东侧从东向西数第2跨房屋（公安编号2-102室）的装修复原工程造价为56003.24元。 另查明，原告为本案诉讼实际支出律师费6000元。 案件审理过程中，被告崔X因工程造价鉴定意见书（征求意见稿）到庭质证，称对原告主张的解除合同、欠付租金和物业费、律师费均无异议，对于原告主张的恢复原状所需费用及违约金有异议。 本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方均应按约履行合同义务。根据民法典的规定，在履行期限届满前，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，被告不仅未按约支付租金亦在租赁期限届满前自行搬离，原告作为出租人足额获偿租金的合同目的落空，被告的行为构成根本性违约，原告据此向被告发出《解除租赁合同通知书》并主张双方之间的租赁合同于2024年9月6日解除，于法不悖，本院照准。 关于原告主张的房屋恢复原状费用56003.24元。案涉合同对房屋恢复原状费用的承担有明确约定，且经鉴定装修复原工程造价为56003.24元，故本院对原告上述主张予以支持。 关于原告主张的欠付租金。案涉租赁合同于2024年9月6日解除，被告应当支付截至该日的租金即9030.16元（301.13×1.2×249-65947.48-15000）。 关于原告主张的房屋占用费。案涉合同对被告因违约需承担的违约金及违约金不足以弥补损失的情形有明确约定。根据合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，兼顾公平原则和诚实信用原则，结合案涉合同的解除时间，本院酌情考虑由被告赔偿原告房屋占用费74077.98元（自2024年9月7日起至2025年3月31日现场踏勘之日计205天）。因违约金的性质即在于弥补对方因合同提前终止而产生的损失，鉴于本院已支持房屋占用费，故违约金不再单独计算。 关于原告主张的物业费。双方当事人对此有明确约定，鉴于案涉合同已于2024年9月6日解除，故本院仅支持物业费计算至该日止即188.2元（301.13元/30天×218天-2000元）。 关于原告的律师费主张。案涉合同对律师费的承担有明确约定，原告亦为案涉纠纷实际支出律师费6000元，该款尚属合理，本院予以支持。 被告曹X、崔X经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩，本院依法缺席审理。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十二条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条的规定，判决如下： 一、原告江苏省X工程项目管理有限公司与被告曹X、崔X之间的《房屋租赁合同》于2024年9月6日解除； 二、被告曹X、崔X于本判决生效之日起十日内、一次性给付原告江苏省X工程项目管理有限公司恢复房屋原状费用56003.24元、租金9030.16元、房屋占用使用费74077.98元、物业服务费188.2元，合计139299.58元； 三、被告曹X、崔X于本判决生效之日起十日内、一次性给付原告江苏省X工程项目管理有限公司律师费损失6000元； 四、驳回原告江苏省X工程项目管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3590元、保全费1810元、鉴定费5000元，合计10400元，由被告曹X、崔X共同承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时应按照本院提供的上诉案件诉讼费用交纳通知确定的银行账号，向该院预交上诉案件受理费。 审判员*** 二〇二五年八月七日 法官助理*** 书记员***