中国建设银行股份有限公司孝感分行、某某等金融借款合同纠纷民事一审民事判决书

湖北省孝感市孝南区人民法院 民事判决书 (2021)鄂0902民初5422号 原告：中国建设银行股份有限公司孝感分行。住所地：孝感市城站路38号。统一社会信用代码：9142090088081137X6。 负责人：**，该分行行长。 委托诉讼代理人：**，湖北律之心律师事务所律师。代理权限：一般代理。 被告：**，男，1988年1月15日出生，汉族，住孝感市孝南区。 被告：***，女，1985年11月9日出生，汉族，住孝感市孝南区。 被告：湖北晨富置业有限公司。住所地：孝感市孝南区******。统一社会信用代码：91420902588214420F。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 原告中国建设银行股份有限公司孝感分行（以下简称“建行孝感分行”）诉被告**、***、湖北晨富置业有限公司（以下简称“晨富公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年12月7日公开开庭进行了审理。原告建行孝感分行委托诉讼代理人**到庭参加了诉讼。被告**、***、晨富公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告建行孝感分行向本院提出诉讼请求，1、确认原告与被告**签订的个人住房借款合同项下贷款本金全部提前到期；判令被告**、***共同向原告偿还借款本金429966.91元、利息33289.8元（利息计算至2021年8月20日），共计463256.71元；及2021年8月21日至借款实际清偿完毕之日止的利息和复利（利息以未偿还本金为基数，复利以逾期未支付利息为基数，均以年利率9.33%计付）；2、判令被告**、***共同向原告支付为实现债权的律师费损失3000元；3、判令原告有权对被告**、***提供位于孝感市孝南区××号楼××室的房产，以该财产折价或拍卖、变卖后的价款优先受偿；4、判令被告湖北晨富置业有限公司对被告**、***应承担的第一项、第二项给付义务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费（包含案件受理费、保全申请费、公告费等）由被告承担。 事实与理由：2019年1月16日，原告与被告**、晨富公司、***共同签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：被告**向原告贷款44万元，用于购买位于孝感市孝南区××号楼××室的房屋，贷款期限360个月；还款方式为等额本息还款法，贷款利息自划款之日起计算，按日计息，每月月末为还款日；贷款当前执行利率为6.22%，借款逾期的罚息为执行贷款利率的水平上上浮50%（即折合年利率9.33%）；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，行使担保权利；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用；保证方式为连带责任保证，被告晨富公司提供阶段性保证担保，自本合同保证条款生效之日起至抵押登记以办妥且抵押财产的他项权利证书，抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；保证及抵押担保范围均包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费等）；无论贷款人是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），贷款人可直接要求保证人依本合同约定在保证范围内承担保证责任；借款合同记载的借款期限与贷款支付凭证记载不一致的，以贷款支付凭证记载为准，贷款支付凭证是借款合同的组成部分。2019年3月18日，原、被告双方就上述房屋在不动产登记管理机关办理了预购商品房抵押权预告登记（证号：鄂（2××9）孝南区不动产证明第0××1号），原告为预告登记权利人。2019年3月5日，原告向被告**一次性发放贷款本金44万元，用于其支付购房款。 自2020年2月21日起，被告**未按合同约定按期、足额履行还本付息义务，保证人也未履行担保义务。截至2021年8月20日，被告已还本金10033.09元，下欠本金429966.91元，已还利息32775.07元，应还未还利息、罚息合计33289.80元。综上，原、被告之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效。原告已按合同约定向被告**发放了贷款，被告**理应按期、足额履行还本付息的义务。被告**未能按约履行还款义务，其行为构成违约。鉴于被告未按约定按时足额履行还款义务，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，行使担保权利。被告**与被告***在夫妻关系存续期间共同为购房所负的债务应认定为夫妻共同债务，且被告***承诺作为该笔借款的共同还款人，其应承担共同的还款责任。涉案房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记未转为商品房抵押权登记并办理抵押财产的他项权利证书，故被告晨富公司的保证责任并未解除，被告晨富公司应承担连带清偿责任。据此，为维护原告的合法权益，***提起诉讼，请求依法判决支持原告全部诉讼请求。 被告晨富公司提交书面答辩状辩称，1.根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。被答辩人**、***购买的位于孝感市孝南区金域国际28号已经完成了竣工备案，符合法定的交付条件。2021年01月20日，已经完成了不动产的初始登记，因**、***拖延履行《商品买卖合同》的办证义务而导致案涉不动产未办理不动产抵押登记。因此，原告应取得案涉不动产拍卖、变卖所得价款优先受偿权的诉请符合法定条件，应当予以支持。2.原告取得案涉不动产拍卖、变卖所得价款优先受偿权，我公司不应当对**、***拖欠原告的贷款承担连带清偿责任。根据《个人住房（商业用房）借款合同》，被告的担保期限为自贷款发放之日起至原告取得抵押登记证明之日止。原告在《个人住房（商业用房）借款合同》中的合同目的已经实现，仍主***公司对涉案**、***拖欠原告的贷款承担连带责任，无异于过分加晨富公司负担，有违公平。3.晨富公司不存在任何违约责任，不应当承担律师费，原告要求我公司承担律师费没有事实与法律依据，应当予以驳回。综上，请求法院依法裁决，维护公司合法权益，驳回原告对我公司的全部诉请。 被告**、***经本院合法传唤，在答辩期内未答辩，在举证期内未举证亦未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院就双方当事人提交的证据进行交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月16日，原告建行孝感分行与被告**、***、晨富公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》约定，原告向被告**提供贷款440000元用于购买被告晨富公司出售的位于孝感市孝南区××号楼××的房屋。贷款期限360月，即从2019年3月5日至2049年3月5日。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮30%；利率的调整于每年1月1日按照中国人民银行调整后的利率进行调整。借款逾期的罚息利率为本合同所执行贷款利率水平上上浮50%，还款方式采用等额本息还款方法。借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的视为违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。对于借款人未按时还清任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。合同项下担保方式为保证＋抵押。即被告**以其购买的位于孝感市孝南区××号楼××的房屋提供抵押担保。2019年3月18日，双方到不动产登记管理机关办理了预售商品房抵押权预告登记（权证号：鄂（2×**）孝南区不动产证明第0××1号）。抵押方式为一般抵押，担保债权数额为44万元。被告晨富公司为该笔借款提供保证担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。 上述合同签订之后，2019年3月5日，原告建行孝感分行向被告**履行了发放贷款440000元的义务。合同履行过程中，因被告**多次逾期未还款，经原告多次催要未果，以至成讼。 另查明，**与***系夫妻关系。被告**与***在申请个人住房类贷款时，***承诺愿作为借款人的共同偿债人，共同偿还借款人与原告签订的借款合同中所借债务，当贷款还清后承诺失效。截至2021年8月20日，原告建行孝感分行按照年利率6.22%计收利息。被告**尚欠原告借款本金429966.91元，利（罚）息33289.80元，合计463256.71元，未予偿还。截至本案辩论终结前，被告富辰公司已完成孝感市孝南区新华街道南桥社区（金域国际）28幢1层0101室等115处房屋的竣工备案，完成了该幢房屋（含被告**所购买的房屋在内）的不动产初始登记，办理了不动产权证书（权证号：鄂（2×**）孝感市不动产权第0××0号）。被告**所提供的抵押房屋未在不动产登记管理机关办理抵押房屋的抵押权登记。 本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原告建行孝感分行与被告**、***、晨富公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》以及被告**、***向原告做出的共同还款承诺均是合同当事人之间真实意思的表示，合法有效，各方当事人均应按照合同的约定履行各自的合同义务。原告已按合同约定向被告发放了贷款440000元，被告未按合同约定期限足额偿还借款本息，已构成违约，被告**应当按照合同约定支付逾期还款的利息、罚息及复利，故对原告要求被告**偿还借款本金、利息、罚息、复利的诉讼请求，本院依法予以支持。依据双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定，借款利率为年利率6.22%，逾期还款的加收50%计收罚息，即按照年利率9.33%计算逾期利息，故逾期利息计算方式为：以所欠借款本金429966.91元为基数，利率按年利率9.33%的标准，自2021年8月21日起计算至借款清偿完毕之日止。被告***向原告承诺自愿作为借款人的共同偿债人，共同偿还借款人与原告签订的借款合同中所借债务，理应承担共同偿还责任，故对原告要求被告***对上述债务承担共同偿还责任的诉请，本院依法予以支持。 关于被告晨富公司认为原告取得案涉不动产拍卖、变卖所得价款优先受偿权，被告不应当对**、***拖欠原告的贷款承担连带清偿责任的抗辩理由。本院认为，根据合同约定，被告晨富公司为该笔借款提供的保证担保为阶段性连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。至本案辩论终结前，被告晨富公司虽完成了包含被告**所购买的房屋在内的28幢房屋不动产的初始登记，办理了不动产权证书，但本案所涉抵押房屋并未在不动产登记管理机关办妥抵押权登记，取得抵押登记证明文件及其他权利证书并交付原告。现因上述免责条件未成就，被告晨富公司的担保责任并未免除，被告晨富公司作为连带责任保证人理应承担连带清偿责任，故对被告晨富公司的该抗辩理由不予采纳。被告晨富公司可在本案所涉抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日起免除担保责任。 关于原告要求对被告**、***提供的抵押财产享有优先受偿权的请求，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第五十二条“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，...经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”被告**、***所提供的抵押房屋在本案辩论终结前已经办理了该幢建筑物所有权的首次登记，取得不动产证书，且没有证据证明存在预告登记失效的情形，故原告的抵押权自预告登记之日起已设立，依法享有抵押房屋的优先受偿权。对原告要求对被告**、***提供位于孝感市孝南区××号楼××室的房产，以该财产折价或拍卖、变卖后的价款优先受偿的诉请在抵押担保范围44万元内予以支持。 关于被告晨富公司抗辩原告取得涉案房屋优先受偿权后合同目的实现，晨富公司承担连带责任有违公平的理由，本院认为，本案中物的担保与人的担保共存并不冲突，均为原告的合法权利，次抗辩不予采纳。 关于原告要求判令被告**、***支付为实现债权的律师损失3000元的诉请，本院认为，律师费并非本案必须的费用，故对该诉请，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十七条、第三百九十四条、第五百零九条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下： 一、被告**、***于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司孝感分行借款本金429966.91元，利息、罚息33289.80元（截至2021年8月20日），合计463256.71元，并支付后期利息（以借款本金426699.91元为基数，利率按照年利率9.33%的标准，自2021年8月21日至借款清偿完毕之日止）； 二、被告湖北晨富置业有限公司对被告**、***的上述借款承担连带清偿责任； 三、原告中国建设银行股份有限公司孝感分行对被告**、***共同共有的位于孝感市孝南区××号楼××的房产，在拍卖、变卖或折价后的价款44万元范围内享有优先受偿权； 四、驳回中国建设银行股份有限公司孝感分行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照中华人民共和国民事诉讼法第二百六十条的规定，加倍支付***行期间的债务利息。 案件受理费8294元，适用简易程序减半收取4147元，保全费2920元，由被告**、***、湖北晨富置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。 审判员*** 二〇二二年一月十三日 书记员*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第二百一十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第六百六十七条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释 第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。 当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。