中国联合网络通信有限公司三门峡市分公司、河南某某商贸有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省三门峡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）豫12民终1394号 上诉人（原审被告）中国联合网络通信有限公司三门峡市分公司。住所地三门峡市崤山西路**号。 负责人吴振魁，系该公司总经理。 委托诉讼代理人**，男，1978年9月12日生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区，系该公司员工。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人***，河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被上诉人（原审原告）河南**商贸有限公司。住所地郑州市二七区德化街5号粤海酒店七楼东区。 法定代表人唐成，系该公司经理。 委托诉讼代理人**，河南千业律师事务所律师。代理权限为特别授权。 上诉人中国联合网络通信有限公司三门峡市分公司（以下简称联通三门峡公司）与被上诉人河南**商贸有限公司（以下简称**商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服**县人民法院（2018）豫1224民初2200号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 联通三门峡公司上诉请求：撤销原判第一项，改判我公司不支付**商贸公司租金、违约金239182元。事实和理由如下：1.我公司与**商贸公司之间的房屋租赁合同已于2018年5月20日解除，我公司无需支付合同解除后的房屋租金；2.原审判令我公司支付**商贸公司2018年5月1日至2018年9月1日的租赁费和违约金是错误的。**商贸公司认可我公司在2018年5月31日之后一年的房屋租赁关系已经解除，我公司无需支付没有租用房屋期间的租赁费；3.退一步讲，即使应当支付**商贸公司2018年9月1日前的房屋租金，原审认定的房屋租金及违约金也是错误的。我公司已经于2017年5月11日支付了2018年5月1日至2018年5月31日一个月的房租。我公司于2018年3月通知，5月20日将房屋腾空，**商贸公司没有提交证据证明其损失情况的存在，其主张的违约金数额是不应当支持的。 **商贸公司答辩请求：驳回上诉，维持原判。事实和理由如下：1.按照双方合同第12.6约定，任何一方就本合同发给另一方的任何通告必须以中文书面形式进行。联通三门峡公司是在2018年7月30日发出解除合同通知书，我公司收到后于次日即给联通三门峡公司发函要求继续履行合同并交付租金，故双方的合同并未解除；2.联通三门峡公司应支付2018年5月1日至2018年9月1日的租赁费，以及合同约定的滞纳金、违约金。联通三门峡公司是在2018年7月30日才通知我公司违约了、不租了，我公司立即书面要求其继续履行合同。另一方面，为了避免损失的进一步扩大，我公司又积极招租，直到2018年9月10日，我公司才将房子出租出去；3.原审不能调整滞纳金，并且酌定违约金的数额过低，明显偏向联通三门峡公司。 **商贸公司原审诉讼请求：1.依法解除我公司与联通三门峡公司签订的《房屋租赁协议》；2.联通三门峡公司依法交纳2018年5月1日–2018年9月1日的房租196950元、滞纳金393900元、违约金300000元，共计890850元。 原审法院查明：2014年3月，**商贸公司（甲方）与联通三门峡公司（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将位于**县城十字街东北角一层建筑面积330平方米的房屋租赁给乙方；租赁期限从2014年3月7日–2019年4月1日止（3月7日–4月1日为免租装修期）；租金为150元/平方米/月，每年租金594000元，五年租金合计2970000元。租赁保证金为150000元；协议签订后10个工作日内乙方支付甲方第一年租金和保证金，甲方在收到以上款项后应向乙方提供符合乙方要求的发票；乙方无故单方解除合同的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应向甲方支付违约金150000元等。 2014年3月20日，**商贸公司（甲方）与联通三门峡公司（乙方）签订《补充协议》，约定原租赁区域建筑面积为330平方米，调整为303平方米；租期五年，每年总租金为545400元，五年租赁费合计2727000元等。 2015年4月28日，**商贸公司（甲方）与联通三门峡公司（乙方）重新签订《房屋租赁协议》，约定租赁期限从2015年5月1日–2019年5月31日止；租金为150元/平方米/月，2015年5月1日–2018年4月30日，每年租金545400元，2018年5月1日–2019年5月31日，租金590850元；乙方按年支付一次租赁费。协议生效后10个工作日内支付第一年租金，每年的4月1日前交纳下一期租赁费，甲方于每年3月20日前向乙方开具等额相应发票；乙方无故单方解除合同的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方除应赔偿给甲方带来的损失外，还应向甲方支付违约金300000元。自2015年5月1日至2016年5月31日，如乙方单店经营业绩未达成乙方战略目标，乙方应至少提前3个月（2016年2月28日前）书面通知甲方，提早终止本合同，双方互不承担责任，否则，视为乙方继续履行本合同；在甲方并无违约的前提下，乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取日租金2倍的滞纳金；本合同生效之时，甲乙双方于2014年3月7日就该租赁场地签订的房屋租赁合同及3月20日签订的补充协议自动终止，双方按本合同权利义务执行等。 2016年6月，**商贸公司（甲方）与联通三门峡公司（乙方）签订《房屋租赁补充合同》，由于目前门面房市场较以前萎缩，经甲、乙双方协商，2016年6月1日至2017年5月31日租赁费调整为475400元等。 2018年7月30日，联通三门峡公司向**商贸公司邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，通知称联通三门峡公司已于2018年4月18日同**商贸公司**沟通（电话及微信方式），要求解除剩余租期的《房屋租赁合同》，**表示汇报相关领导后给予回复，但至今未回复，联通三门峡公司已于2018年5月20日腾空了租赁的房屋，现再次书面通知**商贸公司解除《房屋租赁合同》。望**商贸公司接到通知后7个工作日内派人同联通三门峡公司联系等。 2018年7月31日，**商贸公司向联通三门峡公司邮寄《继续履行合同通知书》，通知称联通三门峡公司在租赁合同未届满，**商贸公司未违约的前提下擅自解除合同属于严重违约。联通三门峡公司在2018年5月20日擅自腾空租赁房屋的行为给**商贸公司造成严重经济损失。要求联通三门峡公司在收到通知七个工作日内付清2018年5月1日–2019年5月31日的租赁费590850元及2018年5月1日至2018年7月31日的滞纳金272700元，共计863550元。 后联通三门峡公司未继续履行合同，**商贸公司认为联通三门峡公司的行为违反合同约定，故诉至法院。 另查明：1.联通三门峡公司支付**商贸公司房租至2018年4月30日。 2.2018年9月10日，**商贸公司将本案房屋租赁给他人。 原审法院认为：一、承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。2018年7月30日，联通三门峡公司向**商贸公司邮寄《解除房屋租赁合同通知书》称已经腾空了租赁**商贸公司的房屋，后**商贸公司不同意解除房屋租赁合同，要求联通三门峡公司继续履行合同支付房屋租金和滞纳金，后联通三门峡公司未继续履行合同。2018年9月10日，**商贸公司将房屋租赁给他人。根据上述情况，本案的房屋租赁合同已经于2018年9月10日实际解除。 二、承租人应当按照约定的期限支付租金。联通三门峡公司在**商贸公司、联通三门峡公司之间的房屋租赁合同尚未解除时，仅支付**商贸公司房屋租金至2018年4月30日，故对**商贸公司要求联通三门峡公司支付2018年5月1日至房屋租赁合同解除时（2018年9月1日）房屋租金的诉讼请求，应予以支持。**商贸公司、联通三门峡公司在《房屋租赁协议》中约定2018年5月1日–2019年5月31日的租金为590850元，故联通三门峡公司应支付**商贸公司租金183986元（590850元÷395天×123天）。 三、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。**商贸公司、联通三门峡公司签订的《房屋租赁协议》及补充协议等系双方真实的意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，对合同签订的双方均有约束力。本案合同在履行过程中，联通三门峡公司未经**商贸公司同意解除《房屋租赁协议》，已构成违约，其应按照《房屋租赁协议》承担相应的违约责任。**商贸公司与联通三门峡公司在《房屋租赁协议》约定的违约金为300000元，又约定如果联通三门峡公司逾期支付房租，每逾期一日联通三门峡公司应支付**商贸公司日租金2倍的滞纳金。本案**商贸公司、联通三门峡公司对违约金和滞纳金的约定，实际上均属于对违约金的约定。**商贸公司主张的违约金过高，应酌定为55196元（183986元×30%）。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条；最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》之规定，判决：一、限联通三门峡公司在本判决生效后十五日内支付**商贸公司房屋租金、违约金共计239182元。二、驳回**商贸公司的其他诉讼请求。案件受理费12708元，由**商贸公司承担9000元，由联通三门峡公司承担3708元。 二审查明的事实与原审法院查明的事实相同。 本院认为：在本案中，联通三门峡公司于2018年7月30日向**商贸公司邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，**商贸公司不同意解除房屋租赁合同，要求联通三门峡公司继续履行合同并支付房屋租金和滞纳金，后联通三门峡公司未继续履行合同。**商贸公司于2018年9月10日将房屋租赁给他人。故本案双方的房屋租赁合同已于2018年9月10日实际解除。联通三门峡公司仅支付房屋租金至2018年4月30日，因双方的房屋租赁合同实际解除日为2018年9月10日，故原审根据**商贸公司的诉讼请求判令联通三门峡公司支付**商贸公司2018年5月1日至2018年9月1日的房屋租金183986元适当。联通三门峡公司在履行本案合同中，未遵守双方签订的租赁合同及补充合同中关于合同的解除（终止）的约定，单方向**商贸公司邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，已构成违约。原审根据本案的事实和相关法律规定，结合联通三门峡公司的过错程度及**商贸公司的实际损失，判令联通三门峡公司支付**商贸公司违约金55196元适当。联通三门峡公司的上诉理由不能成立，应不予支持。 至于联通三门峡公司上诉称其公司已经于2017年5月11日支付了2018年5月1日至2018年5月31日一个月的房租。联通三门峡公司在原审期间对此未提出反诉，**商贸公司对此亦不予认可，经调解未果，如双方有争议，可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）**规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4888元，由上诉人中国联合网络通信有限公司三门峡市分公司承担。 本判决为终审判决。 审判长　赵　曜 审判员　*** 审判员　路增广 二〇一九年六月十三日 书记员　王　琦