某某等与某某案外人执行异议之诉二审民事判决书

南宁铁路运输中级法院 民事判决书 （2024）桂71民终51号 上诉人（原审原告，执行案外人）：***，男，1994年9月28日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市铁山港区。 委托诉讼代理人：***，广西桂源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广西桂源律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告，申请执行人）：某乙建设集团有限公司，住所地浙江省东阳市。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 第三人（被执行人）：北海某丙投资有限公司，住所地广西壮族自治区北海市。 法定代表人：***。 第三人（被执行人）：北海某丁经贸发展有限公司，住所地广西壮族自治区北海市海城区。 法定代表人：***。 第三人（被执行人）：***，男，1964年6月8日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 上诉人***因与被上诉人某乙建设集团有限公司（以下简称某乙公司）及第三人北海某丙投资有限公司（以下简称某丙公司）、北海某丁经贸发展有限公司（以下简称某丁公司）、***案外人执行异议之诉一案，不服南宁铁路运输法院（2024）桂7102民初6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年10月28日立案后，依法组成合议庭，于2025年1月13日公开开庭进行了审理。上诉人***及其委托诉讼代理人***，被上诉人某乙公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。第三人某丙公司、某丁公司、***经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：撤销南宁铁路运输法院（2024）桂7102民初6号民事判决，并依法改判支持***全部诉讼请求。 事实和理由：一、一审法院忽略北海市房地产交易中心于2024年4月18日出具的《关于某丙小区xx幢xx号商品房买卖合同登记备案的情况说明》，错误认定***与某丙公司签订《商品房买卖合同》的时间在北海市某丙小区xx幢xx号房（以下简称案涉房屋）被法院查封之后。不动产的查封应当办理查封登记进行公示，查封裁定生效但未完成查封公示的，不能对抗相对人的善意取得。本案中，无证据证实北海市不动产管理中心在2019年6月前已将案涉房屋进行了查封登记，更无证据证实***签订购房合同时案涉房屋已被有效查封。***经北海市房地产交易中心确认不存在无法办理备案的情形下，已尽了审慎义务。二、一审法院忽略发票的法定性质，错误利用自由裁量权认定***以现金支付的方式支付房款是与某丙公司恶意串通，导致本案基本事实认定错误。***的父母***、***长期在北海市铁山港营盘镇经营海鲜收购生意，对转账业务不熟悉，故在转定期存款时预约了取款现金。***于2019年4月8日至2019年4月24日期间分次累计取现金共计1,199,800元，***于2019年4月2日取现金200,000元，上述款项1,399,800元以及家中的现金存款共计1,488,211元均用于支付案涉房款。***付完房款后，某丙公司出具了发票。发票为合法的收款收据，是经济活动中收付款项的凭证。某丙公司出具的发票可以确认***已经足额付清了案涉房屋的购房款。但一审法院忽略前述事实，在无证据证明***与某丙公司存在可能串通的利害关系的情况下仅以现金交纳房款为由认定***不存在善意，是极其不客观的。***及其父母在北海未购置任何房屋，其父母为给儿子改善生活购置案涉房屋作为婚房，如***及其父母明知涉及房屋存在纠纷，不可能作为婚房进行购置，生活逻辑明显无法自洽。综上，一法院事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。 某乙公司辩称，***的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。案涉房屋只办理了商品房预售合同备案登记，商品房买卖合同网签备案登记是政府管理部门为避免开发商一房多卖现象采取的行政管理措施，***与某丙公司签订购房合同的时间是2019年4月11日，案涉房屋被查封的时间是2019年1月23日，合同备案时间是2019年6月17日，商品房是法院查封以后所购买的，不能对抗某乙公司的工程款优先受让权。 某丙公司、某丁公司、***未作陈述。 ***向一审法院起诉请求：停止对北海市某丙小区xx幢xx号不动产的执行措施（包括但不限于查封、评估、拍卖）并解除对上述房屋的查封及拍卖措施。 一审法院认定事实：2019年1月17日，广西壮族自治区高级人民法院（以下简称广西高院）作出（2019）桂民初9号《民事裁定书》，裁定查封某丙公司名下位于以东、杭州路以南国有土地使用权（国有土地使用权证号：北国用（2012）第C03439号、北国用（2009）第B18821号）及地上在建工程，并冻结某丙公司银行存款。2019年1月23日，广西高院作出（2019）桂执保1号《协助执行通知书》，要求查封某丙公司在建工程为某丙小区7-12幢含案涉房屋在内的不动产，查封期限自2019年1月23日起至2022年1月22日止。同日，北海市不动产登记中心作出回执称已办理案涉房屋的预查封。 2019年4月11日，***与某丙公司签订《商品房买卖合同》（预售）及附件，约定***向某丙公司购买案涉房屋，总价款为1,488,211元。某丙公司于2019年6月13日向***开具了收到上述款项的发票。2019年6月17日，某丙公司申请办理案涉房屋的商品房预售合同登记备案，北海市房地产交易中心经审查，该房屋无任何限制交易的情形，遂于同日予以办理了案涉房屋的商品房预售合同登记备案。2019年7月1日，案涉房屋交付给***，交房后***一直交纳小区公摊水电费及物业费等费用。 2020年8月12日，最高人民法院在审理某乙公司与某丙公司、某丁公司、***建设工程施工合同纠纷一案中，委托广西高院查封某丙公司名下含案涉房屋在内的某丙银城绿洲二期共141套不动产，查封期限自2020年8月12日至2021年8月11日。2023年8月7日，一审法院依某乙公司申请作出（2022）桂7102执恢30号之十五《执行裁定书》，于2023年8月12日至2026年8月12日继续查封某丙公司名下含案涉房屋在内的91套房产。***对案涉房屋被查封不服，向一审法院提出执行异议，一审法院于2023年12月31日作出（2023）桂7102执异67号《执行裁定书》（以下简称67号《执行裁定书》），认为***不符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的条件，驳回其异议请求。 根据北海市自然资源局出具的不动产登记信息查询证明，案涉房屋截止2023年6月16日，于2019年1月23日被广西高院来文预查封，2020年8月12日被广西高院来文轮候预查封。***在北海市范围内除案涉房屋以外无其他房产。经一审法院于2024年7月9日到案涉房屋现场查看，***还未对案涉房屋进行装修及入住。 一审另查明，***与***系***的父母。***的账户对账单显示2019年4月2日有两笔金额共计200，000元的取现交易；***的账户明细显示，***于2019年4月2日将定期存折中的两笔分别为613,687.5元、715,968.75元的定期存款本息共计1,329,656.25元，转为活期并存入***尾号为5679的银行账户，该银行账户于2019年4月8日至4月24日期间有6笔金额共计1,199,800元的取现交易。 一审法院认为，本案的争议焦点是***对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，一审法院具体认定如下： 一、关于本案法律适用的问题。某乙公司与某丙公司、某丁公司、***建设工程施工合同纠纷一案中，某乙公司对某丙公司享有案涉房屋在内的建设工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条规定确定了对执行标的享有优先受偿权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”予以排除。至于该“但书”的情形，旨在保护消费者的生存性权益。执行异议和复议规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条规定基于对消费者生存权这一价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也优先保护消费者的物权期待权。本案中，***要排除建设工程价款优先受偿权的强制执行，则应适用执行异议和复议规定第二十九条的规定来判断***对涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益。执行异议和复议规定第二十八确立的是一般无过错买受人的物权期待权成立的条件，不能扩大为对抗优先受偿权的条件，即该条并非执行异议和复议规定第二十七条所规定的“除外”情形。 二、关于***是否符合执行异议和复议规定第二十九条规定的问题。首先，根据广西高院（2019）桂民初9号《民事裁定书》、（2019）桂执保1号《协助执行通知书》以及北海市不动产登记中心2019年1月23日作出的回执，案涉房屋于2019年1月23日已经被法院查封。***与某丙公司签订《商品房买卖合同》的时间为2019年4月11日，晚于案涉房屋被法院查封的时间，不符合执行异议和复议规定第二十九条第一项“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”规定的条件。其次，***在北海市范围内除案涉房屋以外无其他房产，其符合执行异议和复议规定第二十九条第二项“（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”规定的条件。最后，根据***的主张，其向某丙公司支付的1,488,211元购房款均为现金，且其中有1,199,800元是其父母为了***购房，先从定期存折中转成活期转入银行账户、又分多次从银行账户取出。如此大宗的购房款数额，在可以直接通过银行转账支付的情况下，***选择全部使用现金支付，其提供的现有证据不足以证明其确实已经足额付清全部房款，即使其确实已经付清房款，但该行为客观上造成了帮助某丙公司逃避执行、转移执行款的后果，难以认定其为善意第三人。故***不符合执行异议和复议规定第二十九条规定的条件，其主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，要求不得执行案涉房屋的诉讼请求，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十条第一款第二项以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条的规定，一审判决驳回***的诉讼请求。案件受理费18,194元（***已预交），由***负担。 本院二审期间，某丙公司、某丁公司、***未提交新证据。***向本院申请证人卜某某出庭作证，拟证明***购买案涉房屋及现金支付购房款的经过。经对证人卜某进行询问，某乙公司认为证人卜某陈述的购房及支付房款的过程与***本人陈述的不一致，不认可其证明目的。某乙公司提交了以下证据：1．广西高院作出的（2019）桂民初9号民事判决；2．中华人民共和国最高人民法院（2020）最高法民终305号民事判决，上述证据拟证明某丙公司拖欠某乙公司工程款，某乙公司在某丙公司应付的工程款范围内，就案涉工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权，上述判决于2020年9月4日生效。经质证，***对证据1、2的真实性、合法性、关联性予以认可。本院对证据1、2的真实性、合法性予以确认，是否达到其证明目的，以及对证人证言是否采纳，本院将在说理部分予以阐述。 某乙公司对一审判决认定的事实无异议。***认为一审判决遗漏查明以下事实：1．北海市不动产交易中心在收到广西高院的查封文书后将涉案房屋的查封登记录入系统的时间；2．北海市房地产交易中心于2024年4月18日向***出具的情况说明。针对***提出的异议，本院认为上述异议实质是***认为其可对抗某乙公司对案涉房屋优先受偿权的主张，该主张是否成立，本院将在说理部分予以阐述。 经审查，一审判决已查明的事实属实，本院依法予以确认。 二审另查明，根据北海市不动产登记中心出具的《北海市不动产登记中心关于某丙银城绿洲项目查封情况的函》（北不动产函〔2025〕66号），广西高院（2019）桂执保1号《协助执行通知书》于2019年1月23日送达至北海市不动产登记中心，同日，经办人员即对该通知书中要求查封的含案涉房屋在内的不动产在房地产交易中心的房地产交易管理系统中受理相关预查封登记，并于2019年2月14日办结该业务。2020年，北海市不动产登记中心发现上述预查封登记中本案涉案房屋未推送至不动产登记系统，遂于2020年8月7日在不动产登记系统中进行补录。据本院核实，在2020年8月7日补录之前，不动产登记系统和房地产交易系统中均没有关于（2019）桂执保1号《协助执行通知书》中本案案涉房屋的预查封登记信息。 本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：***对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，首先，***与某丙公司系基于双方真实意思表示于2019年4月11日签订《商品房买卖合同》（预售），该买卖合同记载了房屋的具体房号、建筑面积、购房单价、总购房款等内容，具备了商品房买卖合同的主要条款。届时广西高院（2019）桂民初9号民事裁定虽已裁定对某丙公司名下的财产进查封，并向北海市不动产登记中心发出了（2019）桂执保1号《协助执行通知书》，但该查封于2020年8月7日方才补录进北海市不动产登记中心的不动产登记系统中。***与某丙公司签订《商品房买卖合同》（预售）之时，广西高院（2019）桂民初9号民事裁定中的相关查封内容并未在不动产登记系统和房地产交易系统得到有效的登记，对外不产生公示效力。***提交的《关于某丙银城绿洲8幢601号商品房买卖合同登记备案的情况说明》载明该合同登记备案之时，案涉房屋无任何限制交易的情形，故本案应认定***在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，关于购房款支付的问题。根据案涉《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》的有关约定，案涉房屋总价款1,488,211元，某丙公司已出具购房发票，***也能举证证明资金来源于其父母，且父母为孩子出资购房符合一般生活经验，证人卜某证实***已现金支付购房款，该证人证言与前述发票、取款凭证等证据可以相互印证，本院对证人卜某的证人证言予以采纳，本案证据可以证明***已向某丙公司支付了全部购房款的事实。一审法院在说理部分认定现有证据不足以证明***确实已经足额付清全部房款，属于认定事实错误，本院依法予以纠正。本案证据不能证明***与某丙公司存在恶意串通，一审判决以即使***确实已经付清房款，但该行为客观上造成了帮助某丙公司逃避执行、转移执行款的后果为由，作出难以认定其为善意第三人的认定不妥。最后，***在北海市范围内除案涉房屋以外无其他房产，符合执行异议和复议规定第二十九条第二项“（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”规定的条件。因此，本案符合执行异议和复议规定第二十九条的情形，***对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，***认为其可对抗某乙公司对案涉房屋优先受偿权的主张，本院予以支持。对于某乙公司举示证据拟证明其在某丙公司应付的工程款范围内，就案涉工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权的意见。本院认为，对某乙公司举示的证据的真实性、合法性、关联性予以认可，某乙公司虽对案涉工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权，但如前所述，***对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认定***对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，认定事实有误，实体处理不当，本院依法应予纠正。 综上所述，***的上诉请求成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百零二条、第三百零九条、第三百一十条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下： 一、撤销南宁铁路运输法院（2024）桂7102民初6号民事判决； 二、不得执行位于北海市某丙小区xx幢xx号房屋。 一审案件受理费100元（***已预交18,194元），由某乙建设集团有限公司负担，预交案件受理费剩余部分，由南宁铁路运输法院退回***；二审案件受理费100元（***已预交18,194元），公告费340元（***已预交），均由某乙建设集团有限公司负担，预交案件受理费剩余部分，由本院退回***。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年五月二十八日 法官助理*** 书记员*** 附：相关法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百零二条根据民事诉讼法民事诉讼法第二百三十四条二百三十四条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。 第三百零九条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。