某某集团武汉设计研究院有限公司与武汉某某网络信息科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市武昌区人民法院 民事判决书 (2025)鄂0106民初6409号 原告：某某集团武汉设计研究院有限公司，住所地武汉市武昌区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***、***，北京盈科（武汉）律师事务所律师。 被告：武汉某某网络信息科技有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区。 法定代表人：张某某。 原告某某集团武汉设计研究院有限公司（以下简称“某某设计院”）与被告武汉某某网络信息科技有限公司（以下简称“某丁公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2025年3月13日立案后，依法适用简易程序。后于2025年3月26日对本案进行公开开庭审理。原告某某设计院的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼，被告某丁公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告某某设计院向本院提出诉讼请求：1.依法请求确认原被告之间签订的《房屋租赁合同》已经于2024年9月14日解除；2.依法判令被告武汉某某网络信息科技有限公司立即支付欠付的租金98878元（截止到2024年9月30日）；3.依法判令被告武汉某某网络信息科技有限公司支付违约金50775.6元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2024年4月19日原告与被告签订《房屋租赁合同》约定原告将武汉市武昌区武珞路442号中南国际城ＡＢ座中Ｂ2座8层622.2平方米的房屋租赁给被告，租赁期2年，自2024年1月1日始至2026年3月31日止，房屋租金为42313元／月。（其中2024年1月1日-2024年3月31日为装修免租期）租赁期开始后，被告一直未能及时足额支付租金，截止到2024年7月31日欠付租金121565元。2024年8月1日原告向被告发出《关于武汉某某网络信息科技有限公司欠缴租金的催款函》。被告签收该函件，但此后仍未及时足额支付应付租金。2024年9月8日，被告向原告发出《退租申请》载明“因各种经营困难因素限制，实在无力承担每月高达人民币9万元的房屋租赁费用。现我司迫于无奈与贵司协商于2024年10月1日解除双方违约中南国际城Ｂ2座8-9楼共计1244.5平米房屋租赁合同关系。”2024年9月14日，原告向被告再次发函《关于武汉某某网络信息科技有限公司欠缴租金和收回房产通知函》载明“经我司多次催告，贵司仍未履行支付义务，此行为已严重违反了合同约定。请贵司在接到本函后的10日内，2024年9月30日前，支付欠缴租金67848元并搬离租赁房屋，房屋押金55000元抵扣违约金不予退还。”综上，原告认为被告未履行合同义务，已经构成根本违约并达到合同解除条件，应当承担违约责任。根据《民法典》第563、577、722条之规定，原告特来起诉要求被告支付欠付租金、解除合同并返还租赁物、并承担相应违约责任。请求判如所请。 被告某丁公司提交了书面答辩状，提出答辩请求：1.确认双方《房屋租赁合同》自2024年9月8日（原告锁门之日）解除，并判令原告赔偿因锁门导致的经营损失；2.将被告已支付的押金55000元优先抵扣欠付租金，抵扣后剩余租金债务为43878元，被告同意补足差额；3.驳回原告关于违约金50775.6元的诉讼请求；4.本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：一、被告申请退租日期为2024年10月1日，而原告于2024年9月8日擅自锁门，直接导致被告无法经营，构成根本违约1.原告锁门行为具有过错。2024年9月8日，被告当天提交给原告武汉市某某网络信息有限公司、武汉市某某教育科技有限公司以及湖北某某有限公司联合提交解约申请书，原告在当天擅自封锁租赁房屋，导致被告员工、客户无法进入办公场所，经营活动完全停滞。被告已留存现场照片、原告物业负责人聊天记录、员工证言等证据证明锁门事实。2.锁门行为与被告经营损失存在直接因果。关系原告锁门后，被告被迫停止经营，造成以下损失：经营性损失：因业务中断导致客户解约、订单流失，直接损失预估20万元；企业稳定性损失：员工因无法工作集体提出离职，人员重置成本约5万元；商誉损失：客户误以为被告经营异常，长期合作关系受损。根据《民法典》第577条，原告擅自阻碍被告使用租赁房屋，已构成违约，应赔偿被告全部损失。二、被告提出退租系因原告锁门导致合同无法履行，解除日应为锁门之口（2024年9月8日）1.原告锁门行为已实质剥夺被告使用租赁房屋的权利，根据《民法典》第563条，被告有权主张合同自锁门之日（2024年9月8日）解除。2.原告在2024年9月14日发函称合同于9月14日解除，但此时租赁房屋已被原告封锁，被告客观上无法继续履行合同，原告无权主张9月8日后的租金。三、押金应优先抵扣租金，原告主张违约金无依据。1.原告擅自锁门构成根本违约，无权主张违约金；2.退一步而言，即便认定被告存在迟延支付租金的情形，根据《民法典》第585条，违约金金额（50775.6元）亦明显过高。被告已支付的押金55000元应优先抵扣欠付租金，而非违约金。四、原告未履行减损义务，扩大损失应自行承担原告在2024年9月8日锁门后，未采取任何措施（如协商解约、允许被告搬离）减少损失，反而持续阻碍被告使用房屋，根据《民法典》第591条，扩大的损失应由原告自行承担。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告某丁公司经本院合法传唤无正当理由未到庭视为放弃举证、质证权利。本院根据当事人举证、本院对证据的认定以及当事人的陈述，认定事实如下： 甲方某某设计院与乙方某丁公司于2024年4月19日签订房屋租赁合同，其中约定：第二条租赁期限及房屋用途，乙方租赁期限为2年，自2024年1月1日始至2026年3月31日止（其中2024年1月1日-2024年3月31日为装修免租期，含一个月的原装饰拆除及垃圾外运时间）……第三条房屋租金及履约保证金，1、乙方所承租房屋租金采用预付方式支付，每季度支付一次，自合同约定的租赁之日开始计算，乙方须在每季度开始前10日内一次性足额支付租金，租金支付单价及支付金额明细如下：2024.4.1-2025.3.31，面积622.25，单价68，月租金42313元，季度租金126939元，年租金507756元，不含增值税金额483577.14元，增值税金额24178.86元；2025.4.1-2026.3.31，面积622.25，单价68，月租金42313元，季度租金126939元，年租金507756元，不含增值税金额483577.14元，增值税金额24178.86元。2、履约保证金及租金支付时间和方式：（1）本合同签订后3个工作日内，乙方应向甲方支付履约保证金，履约保证金金额为最高年租金的10%，人民币55000元。（2）履约保证金作为乙方履行本合同义务的保证，乙方不得将该履约保证金转让或抵押、质押给第三方，也不得将该履约保证金用于抵消其应支付的租金、物业管理费、公告事业费或其他款项。在甲方持有期间，甲方无需就持有履约保证金向乙方支付利息或自己占用费。履约保证金的支付亦不会减轻或免除乙方缴付本合同项下租金、物业管理费或其他费用的义务。双方协商一致解除合同或合同到期正常终止，乙方无违约情况，履行保证金由甲方退还乙方。（3）本合同签订后3个工作日内，乙方应当向甲方支付首期租金人民币126939元。……第七条合同的变更、终止和房屋的续租，1.合同经甲乙双方协商一致后可以以书面形式予以变更。2.本合同终止后，乙方应于终止日期前迁离承租房屋，并将全部或部分自有财物搬出承租房屋，否则甲方有权将乙方的财物予以处理，并无需给予乙方任何补偿。装修及附着于墙面、地面、天棚的附着物归甲方所有，乙方不得拆除且不另计算残值。乙方逾期不迁离或不交还出租房屋的，甲方可强制乙方搬离收回房产。3.乙方将租赁房屋交付给甲方前，应自负费用对租赁房屋进行清扫，并保证房屋处于完好及可在使用状态（除正常损耗外）。4.乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。5.乙方续租应在租赁期满前三个月向甲方发出书面申请，甲乙双方协商续租条款，同等条件下乙方享有优先续租权；如乙方在此期间内不提出申请，则本合同在期满之日自行终止，甲方有权带客户进入房屋看房并另行出租。第八条违约责任，1.甲乙双方任何一方在合同期内单方面解除合同，应提前三个月向另一方提出书面申请，并承担违约责任。违约方向守约方支付违约金，违约金金额为最高年度租金的10%，违约金不足以弥补守约方经济损失的，还应赔偿给守约方造成的经济损失（包括直接经济损失和间接经济损失）。甲乙双方协商后签订房屋租赁合同终止协议，租金结算以合同终止协议约定为准。2.甲方未按合同约定的时间交付承租房屋供乙方使用的，每天按日租金总额的20%偿付乙方违约金，违约金以第一个月月租金金额为限。3.乙方因自身原因逾期二十日支付租金，除仍应如数补交租金外，每拖欠一天，按日租金总额的20%比例向甲方支付滞纳金，滞纳金以付款当月的租金为限。逾期支付达30日的，甲方有权立即解除合同并强制乙方搬离租赁房屋。除租金结算至乙方搬离租赁房屋日外，乙方还应按合同最高年度租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。 某某设计院于2024年8月1日向某丁公司发送《关于武汉某某网络信息科技有限公司欠缴租金的催款函》，内容为：武汉某某网络信息科技有限公司，某甲公司自2023年6月与我司签订了中南国际城Ｂ2座8层房屋租赁合同（合同编号：Ｂ-****-01），租赁面积622.25平方米，租赁期为2年，2024年4月1日至2026年3月31日，自合同签订以来双方建立了良好的合作关系。根据租赁合同规定，2024年4月1日至2026年3月31日租赁单价为68元／平方米，月租金42313元，季度租金126939元。租金采用预付方式支付，每季度支付一次，每季度开始前的10日内一次性足额支付租金。截止2024年7月31日，乙方仍未支付上述应缴租金121565元。截止2024年8月1日，某甲公司仍未支付上述应缴租金121565元。根据房屋租赁合同第三条第二款和第七条第三款条款约定，某甲公司上述行为已构成违约，某乙公司于2024年8月1日之前缴纳所欠缴的房屋租金121565元，否则我司将依据双方所签订的租赁合同采取相应措施，收回房屋并追究违约责任。某丙公司尽快按照合同办理租金缴纳手续。感谢支持，顺领商祺！ 某丁公司于2024年9月8日向某某设计院发送《退租申请》，内容为：某某集团武汉设计研究院有限公司：我司武汉某某网络信息科技有限公司、武汉某某教育科技有限公司、湖北某某有限公司为某甲公司8楼9楼租户，7月份我司因涉诉银行账户被关联，同时涉及赔付等问题，导致运营资金出现断层，公司陆续缴纳房租费用；然经过时约2个月的周期，本季度房租在贵司慷慨与体恤之下，我司多方筹措实际缴纳人民币11.5万元租金。根据本公司现在经营状况，本着实事求是的态度，因各种经营困难因素限制，实在无力承担每月高达人民币9万元的房屋租赁费用。现我司迫于无奈与贵司协商于2024年10月1日解除双方位于中南国际城Ｂ2座8-9楼共计1244.5平米房屋租赁合同关系。在房租缴纳方面，我司在贵司处有房屋租赁押金共计人民币11万元，可用此押金以折抵缴纳本季度欠缴房租费用（含9月份），也根据现行的营商环境政策，我司希望友好协商解决房租费用支付问题及免除相关违约责任问题。颂硕商祺，复函为盼。 某某设计院后于2024年9月14日向某丁公司发送《关于武汉某某网络信息科技有限公司欠缴租金和收回房产通知函》，内容为：武汉某某网络信息科技有限公司：贵司于2024年9月8日递交房屋租赁退租申请函我司已悉知。贵司自2024年3月与我司签订了中南国际城Ｂ2座8层房屋租赁合同（合同编号：Ｂ-****-01），租赁面积622.25平方米，租赁期为2年，2024年4月1日至2026年3月31日，租赁单价为68元／ｍ2，月租金42313元。根据房屋租赁合同约定，贵司应支付2024年7月1日至2024年9月8日房租，已支付28061元，欠缴房租67848元。经我司多次催告，贵司仍未履行支付义务，此行为已严重违反了合同约定。请贵司在接到本函后的10日内，2024年9月30日前，支付欠缴租金67848元并搬离租赁房屋，房屋押金55000元抵扣违约金不予退还。如贵司未在2024年9月30日前支付欠缴租金。我司视为贵司自动放弃租赁房屋内的所有物品，包括但不限于家具、空调、电脑、冰箱、装饰品等物品设施。我司将有权对租赁房屋内你方放弃的物品进行处置。若贵司对本通知有任何异议，请在接到本通知后的3日内与我司联系并提出书面异议，如逾期未提出异议，将视为你方同意并接受本通知的内容。望贵司高度重视此事，尽快履行支付租金的义务，以避免不必要的法律纠纷和经济损失。 某丁公司提交其与其称呼为夏主任的微信号的微信聊天记录。其中，2024年9月10日，某丁公司发送消息“夏主任，您什么时候有时间，抽空开下九楼们，我这里笔记本电脑电源，以及重要Ｕ盘资料，某戊公司，我下午去拿一下，可否？”2024年10月31日，某丁公司称“你9月14号的回函，9月8号我提交退房申请，当天就锁我的门，回函房租收到9月30号，到现在我的业务，公司声誉损失，你要不要给我说明白”，该微信号称“租金算到9月8日，你提交申请的时间，函件里面9月30日是你的要求，我只是不答应你的要求而已。你没有交房租我也不可能继续把房子给你用，至于收回房产我也是按照合同来的”。 庭审中，某某设计院陈述，合同未继续履行的原因是《退租申请》中被告称运营资金出现断层，因涉及其他的诉讼，银行账户被关联，导致无法及时支付租金。房屋租赁合同签订后，被告所有转账记录共计155000元，尚欠98878元。被告一共租了6个月时间，根据被告所写的《退租申请》上提出的2024年10月1日解除合同。违约金计算方法是租赁合同第8条第3款计算，最高年度租金的10%。年租金为507756元。被告最后一次支付房租的时间是2024年8月18日，前面也没有按期足额支付。9月14日发的《关于武汉某某网络信息科技有限公司欠缴租金和收回房产通知函》，通知函要求被告9月30日前搬离。租金是根据房屋实际占用、使用时间约定的。合同具体解除时间请法院依法判定，对法院释明的双方函件中提及的合同解除时间2024年10月1日没有异议。被告没有押金在原告这边，被告一共交了155000元，没有交其他的钱。与被告联系过，被告称无力支付。 本院认为，某某设计院与某丁公司之间签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应当遵守。现因某丁公司欠缴租金，并主动向某某设计院发送《退租申请》，约定于2024年10月1日解除合同，某某设计院当庭亦表示认可，故本院依法确认双方的《房屋租赁合同》于2024年10月1日解除。 关于欠付的租金。经查，某某设计院于2024年9月8日对案涉租赁场地上锁。虽某丁公司存在差欠租金的违约行为，但某某设计院对案涉租赁场地上锁的行为造成某丁公司不能占有、使用案涉租赁场地，并结合《房屋租赁合同》中的约定，应确定某丁公司应支付租金的实际租赁期限为2024年4月1日至9月8日，经计算某丁公司应支付租金共计（42313元＊5个月＋42313元／30天＊8天＝）222848元，现某某设计院自认收到某丁公司支付的款项共计155000元，剩余拖欠租金为67848元。某丁公司经本院合法传唤未到庭参与诉讼，视为其放弃相应的举证、质证权利，相应的不利法律后果由其承担。某丁公司书面答辩称剩余租金债务为43878元，但未向本院提交其他支付租金的凭证予以证明，对此答辩意见不予采纳。某丁公司应向某某设计院支付拖欠租金67848元。 关于违约金。双方在《房屋租赁合同》中明确约定“违约方向守约方支付违约金，违约金金额为最高年度租金的10%，违约金不足以弥补守约方经济损失的，还应赔偿给守约方造成的经济损失（包括直接经济损失和间接经济损失）”，某丁公司未按期足额缴纳房租，应承担相应的违约责任，支付违约金。《房屋租赁合同》中约定的违约金不违反法律规定，不存在过高的情形，故对某某设计院要求某丁公司支付50775.6元违约金的诉讼请求，本院予以支持。 关于某丁公司在答辩状所主张的因某某设计院赔偿锁门导致的经营损失，因未提交相关证据予以证明，本院不予支持。若某丁公司后续有确实、充分的证据证明实际发生了损失，以及二者之间具有因果关系，可以另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百零八条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 一、确认原告某某集团武汉设计研究院有限公司与被告武汉某某网络信息科技有限公司签订的《房屋租赁合同》于2024年10月1日解除； 二、被告武汉某某网络信息科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告某某集团武汉设计研究院有限公司支付剩余租金67848元； 三、被告武汉某某网络信息科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告某某集团武汉设计研究院有限公司支付50775.6元。 四、驳回原告某某集团武汉设计研究院有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3292元，减半收取1646元，由原告某某集团武汉设计研究院有限公司负担341元，被告武汉某某网络信息科技有限公司负担1305元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，享有权利的当事人在法律规定的期限内申请执行后，人民法院将依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等执行措施，并可对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，对构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二五年六月十三日 法官助理*** 书记员***