中国电信股份有限公司常州分公司、某某房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省常州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏04民终3693号 上诉人（原审原告）：中国电信股份有限公司常州分公司，住所地常州市和平北路29号。 负责人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科（常州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金科，北京市盈科（常州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：***，男，1961年8月14日出生，汉族，住常州市新北区。 上诉人中国电信股份有限公司常州分公司（以下简称电信常州分公司）因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2021）苏0411民初2416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 电信常州分公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审的诉讼费用由被上诉人***承担。 事实与理由： 1.上诉人没有自愿减免被上诉人两个月的房租，原审法院认定不当。一审判决本院认为部分关于“切实帮扶个体工商户而自愿减免被告两个月的房租”认定错误。一审庭审笔录明确载明：“因去年疫情原因，民营企业在经营中确实遭遇了很大的问题。原告作为国有企业能否根据国家相关政策给予被告部分月份的减免？可以的，我们能接受两个月。”上诉人对于房屋租金减免意见的前提是基于国家疫情政策，是否同意由法院依据国家政策予以公平、**的判决，而不是上诉人自愿放弃对被上诉人收取两个月的租金。 2.被上诉人应当缴纳160000元的违约金。一审判决认定“被告并非主观恶意违约，系因新冠疫情而导致店铺经营困难，无法按约预付租金。原告作为中央企业，应充分认识到疫情冲击下个体工商户在社会主义市场经济中发挥的重要作用，应带头履行社会责任，主动减轻小微企业和个体工商户的经营负担。故本院对于违约金的诉请不予支持”没有事实和法律依据。根据上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》，被上诉人应当缴纳房屋租金的时间为2020年1月1日，被上诉人在双方约定的时间没有缴纳房屋租金已经构成违约。对于违约金，被上诉人疫情前违约并非受新冠疫情的影响。被上诉人是违约不缴纳租金在前，新冠疫情发生在后，被上诉人已经属于主观恶意，被上诉人违约的行为不属于不可抗力的条件，无理由部分或者全部免除责任。我国法律规定，对于不可抗力发生前即已发生违约行为，因一方或双方违约行为而导致遭受不可抗力，是不能适用不可抗力免责条款的。对此，我国《民法典》第五百九十条明确规定：“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”根据上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第5.3条“逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的3%向甲方支付违约金。”按照该条款，被上诉人理应支付160000元的逾期付款违约金。 3.履约保证金不应当抵扣房屋租金。一审判决认定“对于履约保证金，根据合同约定，原告收取履约保证金系作为潜在违约金的预扣款，因本院对违约金的诉求不予支持，故履约保证金可全额折抵租金欠款”错误。根据双方的合同第2.5条“若乙方（***）参与甲方招租时向甲方支付了承租意向保证金，该保证金自动转成履约保证金，不足履约保证金的部分由乙方补足。”以及第3.1条：“按合同规定收取租金和履约保证金，若乙方违约甲方可以从履约保证金中扣除，因此导致履约保证金不足合同约定金额的，乙方应自收到甲方通知15日内补足。”被上诉人违约在先，其应当支付的违约金远远高于履约保证金，故履约保证金不应当抵扣房屋租金。 ***辩称：电信常州分公司未经我的同意撤掉我的广告牌，造成我无法经营，所以电信常州分公司应该承担违约责任。 电信常州分公司向一审法院起诉请求：1、判令解除电信常州分公司、***之间签订《房屋租赁合同》；2、判令***立即支付租金175342元及违约金160000元；3、***承担诉讼费用。 一审法院认定事实： 2017年7月1日，电信常州分公司、***签订《房屋租赁合同》，约定电信常州分公司将常州新北区龙虎塘镇北街272-276号一、二、三层部位的房屋出租给***用于经营，房屋建筑面积为700个平方；租期为2017年7月1日至2022年6月30日；合同约定租金为100万，半年结算，每半年预付；合同签订后，***应在15日内支付20000元作为履约保证金。电信常州分公司在合同解除后，扣除***依据本合同约定应承担的违约金款项后，将剩余保证金返还***。合同签订后，电信常州分公司将涉案房屋交付给***使用，***按约向电信常州分公司交付了20000**约保证金，并足额支付租金至2019年12月31日止。 2020年1月开始，***未能按约向电信常州分公司交付租金。电信常州分公司多次催要，并于2020年9月24日向***寄送律师函，但***未能及时支付租金。 另查明：***于2017年6月27日注册登记个体工商户的营业执照，经营名称为“新北区龙虎塘友好家具商行”；经营场所是“新北区龙虎塘街道龙虎塘镇北街272-276号”即本案涉争的租赁地点。 一审法院认为：电信常州分公司、***房屋租赁合同关系真实存在，有合同原件、转账记录及电信常州分公司、***当庭陈述为证。一审庭审中，双方一致同意解除房屋租赁合同，法院对此予以认可。经双方确认，***实际租用房屋至2020年11月16日后自行搬出，电信常州分公司已收回对涉案房房屋的使用权。合同约定年租金为20万元，则月平均租金约为16667元。电信常州分公司主张***承担自2020年1月1日至2020年11月16日期间的租金合计175342元，于事实有据。***辩称租金应计算至广告牌撤换之日为止，未提供相应依据，法院对该辩称不予支持。一审诉讼中，电信常州分公司为切实帮扶个体工商户而自愿减免***两个月房租33334元，对此行为法院予以支持和鼓励。故***还应支付电信常州分公司房租142008元。电信常州分公司基于合同约定主张***承担违约金160000元，但涉案合同对违约金约定的计算标准过高，已超过法律规定的上限。且综合***以往的履约记录，可知***并非主观恶意违约，系因新冠疫情而导致店铺经营困难，无法按约预付租金。电信常州分公司作为中央企业，应充分认识到疫情冲击下个体工商户在社会主义市场经济中发挥的重要作用，应带头履行社会责任，主动减轻小微企业和个体工商户的经营负担。故法院对违约金的诉请不予支持。另***辩称应将履约保证金20000元折抵租金，电信常州分公司对此有异议。根据合同约定，电信常州分公司收取履约保证金系作为潜在违约金的预扣款，因法院对违约金的诉求不予支持，故履约保证金可全额折抵租金欠款。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条、第五百九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十二条、一百四十二条之规定，一审法院判决：一、中国电信股份有限公司常州分公司与***于2017年7月1日签订的《房屋租赁合同》于2021年6月7日解除。二、***于判决发生法律效力之日起十日内给付中国电信股份有限公司常州分公司租金122008元。三、驳回中国电信股份有限公司常州分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费6575元，减半收取3287.5元，由中国电信股份有限公司常州分公司承担1917.5元，由***承担1370元。（此款由电信常州分公司已预交，***应承担的部分于判决生效之日起十日内直接支付电信常州分公司）。 本院二审期间，***提供三张图片打印件，用于证明电信常州分公司撤换其广告牌。电信常州分公司对该证据的真实性、关联性、合法性不予认可，并认为广告牌在合同中并无约定，无需减免租金。 本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，2017年7月1日，电信常州分公司（合同甲方）、***（合同乙方）签订的《房屋租赁合同》第五条违约责任第5.3约定，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的3%向甲方支付违约金。如果逾期30日仍不交付的，甲方有权解除合同、收回房屋；乙方仍需支付违约金及赔偿甲方损失。关于违约金16万元，电信常州分公司主张计算依据为逾期天数320天，每日违约金500元。电信常州分公司主张其实际损失包括未付租金及租金对应的银行贷款利息，案涉房屋空置到2021年4月之前的损失。 本案在二审中的争议焦点为：***是否应承担违约责任。 本院认为：2017年7月1日电信常州分公司与***签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。按合同约定，***应于2020年1月1日之前向电信常州分公司交付半年租金，但其未按约缴付；2020年9月24日电信常州分公司向其催交后，其仍未缴付，且于2020年11月16日自行搬离，违反合同约定，应承担相应的违约责任。对于市场主体的民事权益应予以平等保护，对于***依照合同约定和法律规定应当承担的违约责任，无法定事由或当事人同意免除的情况下不应予以免除。***主张的电信常州分公司撤换广告牌一事，不属于其可以免除逾期交纳租金和提前终止合同的违约责任的事由。根据电信常州分公司所主张的资金占用损失、房屋空置等实际损失，结合合同关于违约金的约定、当事人的过错程度等因素，根据诚实信用和公平原则，本院酌定***承担违约金6万元。***已交履约保证金2万元，按照合同约定可以抵扣部分违约金。一审判决减免***两个月的租金，虽然上诉人电信常州分公司上诉认为并非其自愿减免，但因疫情因素依据国家政策予以减免并无不当。综上，电信常州分公司的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。一审判决适用法律有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持常州市新北区人民法院（2021）苏0411民初2416号民事判决第一项； 二、撤销常州市新北区人民法院（2021）苏0411民初2416号民事判决第二项、第三项及案件受理费部分； 三、***于本判决发生法律效力之日起十日内给付中国电信股份有限公司常州分公司租金142008元及违约金4万元； 四、驳回中国电信股份有限公司常州分公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 一审案件受理费6575元，减半收取3287.5元，由电信常州分公司承担1317.5元，由***承担1970元。二审案件受理费6575元，由电信常州分公司承担2635元，由***承担3940元。一、二审诉讼费均由电信常州分公司预交，***应承担的5910元部分于本判决生效之日起十日内直接支付电信常州分公司。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二一年八月二十三日 法官助理　潘　军 书 记 员　巢　莺