四川惟博建设工程有限公司与某某、四川省三和房地产开发有限责任公司申请执行人执行异议之诉一审民事判决书

四川省金堂县人民法院 民事判决书 （2023）川0121民初4116号 原告：四川惟博建设工程有限公司，住所地成都市金牛区蓉北商贸大道二段293号15栋1单元9楼903号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京中银（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京中银（成都）律师事务所律师。 被告：***，女，1996年1月5日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：***，四川蜀都金丰律师事务所律师。 被告：四川省三和房地产开发有限责任公司，住所地成都市武侯区金花桥街道金江路43号。 法定代表人：***。 原告四川惟博建设工程有限公司（以下简称惟博公司）与被告***、四川省三和房地产开发有限责任公司（以下简称三和公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2023年7月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告惟博公司的委托诉讼代理人***，被告***的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告三和公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。 原告惟博公司向本院提出诉讼请求：1．准许执行三和公司名下位于金堂县××镇××道××号（金天地项目）××栋××层××号、××栋××层××号、××栋××层××号、××栋××层××号房屋；2．本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2022年7月8日，贵院作出（2022）川0121执293号之二执行裁定书，裁定查封被执行人三和公司名下位于金堂县××镇××道××号（金天地项目）291套不动产（含案涉房屋）。2023年4月4日，被告一（案外人）***对执行标的××栋××层××号、××栋××层××号、××栋××层××号、××栋××层××号房屋提出书面异议，贵院于2023年5月10日作出（2023）川0121执异45号《执行裁定书》，裁定中止（2022）川0121执293号案件中对三和公司名位于金堂县××镇××道××号（金天地项目）××栋××层××号、××栋××层××号、××栋××层××号、××栋××层××号房屋的执行。原告认为，根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“《执行异议和复议规定》”），其中被告***依据第二十八条主张的物权期待权应当劣后于原告依据成都市中级人民法院（2020）川01民初3350号判决书所享有的建设工程价款优先受偿权，故本案应根据第二十七条、第二十九条规定来进行审查。而事实上，本案亦不符合该规定第二十九条所述商品房消费者生存权的优先情形，故对被答辩人提出的排除执行异议申请不应支持。首先，惟博公司对案涉房屋的建设工程价款优先受偿权应当优先于被告***的物权期待权。根据《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”而第二十八条规定的不动产买受人的物权期待权其本质上仍属于债权请求权，该债权虽优先于普通债权，但应劣后于建设工程价款优先受偿权及担保物权等优先受偿权。 其次，被告***不满足《执行异议和复议规定》第二十八条足以排除执行的情形。根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，被告***并未向三和公司支付房款，而是向四川恒成电力工程有限公司转款，且该款项并不能完全与购房合同约定的房款一致，被告***也未能提供相应的证据来印证其支付给上述主体的款项就是支付的案涉房屋的购房款，无法达到民事证据“高度盖然性”的证明标准，不能达到被告***所称其支付的款项性质为购房款的证明目的，故不满足“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；”的条件；同时，被告***称自2021年开始，就将案涉房屋出租，但实际情况是，案涉房屋至今尚未交付，实际上也不具备交付的条件，更无法用于商业用途，故此，其也不符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件。因此，被告***不满足《执行异议和复议规定》第二十八条规定的构成要件，不能据此排除案涉房屋的执行。最后，案涉房屋为商业用途，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定，不能排除对案涉标的的执行。根据《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案涉房屋的性质为商铺，根据其使用性质，不能用于居住。同时，被告***也并未提供相应材料证明购买案涉房屋是用于居住且是唯一住房，故不满足“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件，且其并未直接向被告三和公司支付购房款，故也不符合“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的相应条件。综上所述，贵院作出的（2023）川0121执异45号《执行裁定书》的内容侵犯了原告的合法权益，故此，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条之规定，特诉至贵院，望判如诉请！ 被告***辩称，（2023）川0121执异45号执行裁定书事实清楚、证据充分，请求法院予以维持。 被告三和公司未出庭应诉，也未提交书面答辩意见，视为其放弃答辩、质证、举证、辩论、陈述等诉讼权利。 本院经审理认定事实如下：惟博公司与三和公司建设工程施工合同纠纷一案，由成都市中级人民法院于2020年6月5日立案受理，后该案根据惟博公司申请追加***作为第三人参加诉讼，成都市中级人民法院于2021年4月23日作出（2020）川01民初3350号民事判决书，该判决载明：2015年6月15日，三和公司发布《关于***任职的通知》，任命***为该公司副总经理，工作分工：全面负责公司“金堂金天地”开发项目的开发和经营管理工作。2015年11月22日，三和公司作为发包人，与承包人惟博公司签订《金天地项目一期工程施工合同》（以下简称《工程施工合同》），约定三和公司将位于金堂县南火车站以北、成金青快速通道以南的工程名称为金天地（一）期建设项目发包给惟博公司施工。工程承包范围为：施工图所示范围内【护壁、降水、基坑（地下室基坑）的土方挖运、燃气、室外城市供水到总表，室外高低压供电到总表、通讯、光纤、电梯、中央空调、智能、消防等安装工程由业主另行发包的项目除外】的全部内容等内容，判决：一、三和公司于本判决生效之日起十五日内向惟博公司支付工程款27971039元及利息，利息的计算方式：以27971039元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年4月22日起计算至该款项实际付清之日止；二、三和公司于本判决生效之日起十五日内向惟博公司支付停工损失440000元；二、惟博公司在三和公司欠付工程款27971039元范围内，享有对案涉位于金堂县南火车站以北，成金青快速通道以南，工程名称为金天地（一期）折价或者拍卖后的价款优先受偿的权利；四、驳回惟博公司的其他诉讼请求；案件受理费231616元，由惟博公司负担1616元，由三和公司负担230000元。判决后，三和公司不服，上诉至四川省高级人民法院，四川省高级人民法院审理后于2021年9月30日作出（2021）川民终918号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决生效后，案件进入执行程序，成都市中级人民法院指定本院执行，本院2022年1月11日以（2022）川0121执293号立案执行，执行中裁定查封了三和公司名下位于金堂县××道××号（金天地项目）所有可查封房产，查封期限三年，查封房产包括该项目××栋××层××号、××栋××层××号、××栋××层××号、××栋××层××号房屋，案涉房屋信息表载明，房屋于2022年8月3日查封登记。后***就本院查封案涉房屋提出书面异议，本院审查后，作出（2023）川0121执异45号执行裁定书，认为***对案涉房屋享有物权期待权，该权利可以排除该案的执行，裁定中止本院（2022）川0121执293号案件中对被执行三和公司名下位于金堂县××镇××道××号（金天地项目）××栋××层××号、××栋××层××号、××栋××层××号、××栋××层××号房屋的执行。 另查明，***与三和公司签订四份《四川省商品房买卖合同（预售）》及相关附件，约定三和公司该将案涉房屋出售给***，房屋价款分别为443790元、183870元、221940元、207060元，总计1056660元。以上合同未载明签订时间。2021年9月22日双方在不动产登记部门办理案涉房屋网签备案登记，网签（或备案）号分别为202528、202530、202529、202527。2021年9月23日，三和公司出具《付款委托书》，载明案涉房屋于2021年9月22日出售给***，因三和公司自身原因，特委托***将购房款支付至三和公司指定账户（收款人名称：四川恒成电力工程有限公司，账号：×××12）。恒成公司确认收款后，视为三和公司已确认收到购房款，不再另行出具收款收据，相关购房财务手续，于交房时一并办理。2021年9月26日，***向上述账户分别转账支付了35万元、65万元，现金支付了56660元，同日，恒成公司出具《收据》三张，分别载明：收到***支付购买“金天地一期”项目房屋4套购房款，受三和公司委托支付给本公司，金额分别为转账35万元、转账65万元，现金56660元。2021年9月28日，***向三和公司提出案涉房屋移交申请，三和公司出具物业移交证明书，同意移交***所购物业。 庭审中，***提交房屋租赁合同，载明：***与成都北新水电设备有限公司于2021年10月8日签订该合同，该公司租赁案涉房屋，租赁期限为2021年10月8日至2024年10月27日。 惟博公司于2023年8月21日向本院提交书面意见，主要内容为：惟博公司对三和公司的债权系经生效判决确认的建设工程价款优先受偿权，应当适用《执行异议与复议规定》第二十七条之规定，***购买案涉房屋不是属于该条例外情形，不能排除惟博公司的执行，同时***的举证不足以证明其具备该规定第二十九条所列排除执行的条件，其付款为支付案外人四川恒成电力工程有限公司而非三和公司，付款金额与购房合同约定价款不一致，同时据了解***的父亲叫***，四川恒成电力工程有限公司的法定代表人为***，公司股东为***、***两人，***、***系***的侄儿、侄女，双方之间亲属关系，对其付款行为是否为真实支付购房款存疑。***仅举示租赁合同及纳税票据，未举证收取租金的相关证据，不足以证明其实际占有案涉房屋。惟博公司与三和公司纠纷案件二审于2021年9月30日判决，***办理不动产备案登记时间为2021年9月22日，两者时间如此之近，惟博公司有理由相信这是三和公司逃避债务的一种手段。 ***于2023年8月29日向本院提交书面意见，主要内容为：鉴于惟博公司对本案明确提出***购买的房屋非住宅，并依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定提出抗辩，***不再坚持购买的房屋能够对抗建设工程的工程款优先权的意见，本案是否能够排除执行，请法院依法判决，***认可法院判决。 上述事实，有各方当事人身份信息、执行裁定书、当事人陈述、民事判决书等证据予以证实。 本院认为，一方面，生效判决已经认定，原告对案涉房屋享有建设工程优先受偿权，被告***亦不抗辩其购买案涉房屋能够对抗建设工程的工程款优先权，本院予以确认。另一方面，案涉房屋用途为商业，而非住宅，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案应一次具体考量***是否符合排除执行的情形。首先，***将购房款支付至案外人四川恒成电力工程有限公司，仅有四川恒成电力工程有限公司出具收款收据，并无三和公司出具的收款凭证及发票，不符合一般交易习惯，且即使按照三和公司委托付款载明的在交房时一并办理购房财务手续，***主张已经交房，则双方亦应当完善相关财务手续。其次，***于2021年9月购房，本院司法查封时间在2022年8月，期间间隔近一年，***亦未举证证明未办理过户登记非因其自身原因。据此，***的举证不足以证明就案涉房屋已经享有足以排除执行的权利。综上，惟博公司主张准许执行案涉房屋，符合法律规定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十七条、第一百四十七条规定，判决如下： 准予执行四川省三和房地产开发有限责任公司名下位于金堂县××镇××道××号（金天地项目）××栋××层××号、××栋××层××号、××栋××层××号、××栋××层××号房屋。 案件受理费14310元，由被告***、四川省三和房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二三年八月二十九日 书记员***