金华市某村民委员会;浙江某有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省金华市婺城区人民法院 民事判决书 （2025）浙0702民初10313号 原告（反诉被告）：金华市某村民委员会，住所地浙江省金华市婺城区。 法定代表人：叶某，村书记兼主任。 委托诉讼代理人：***，男，系村支部委员。 被告（反诉原告）：浙江某有限公司，住所地浙江省金华市婺城区。 法定代表人：***，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：***，男，系公司员工。 原告金华市某村民委员会（以下简称某村委会）与被告浙江某有限公司（以下简称某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2025年7月31日立案后依法适用简易程序。2025年8月4日，某公司向本院提出反诉，本院于同日受理。因案情复杂，本案于2025年10月20日转为普通程序，于同年9月23日、11月24日对本诉、反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）某村委会的法定代表人叶某及委托诉讼代理人***，被告（反诉原告）某公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告某村委会向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令某公司支付2025年3月1日至2029年2月28日的租金259200元；2.若认定合同解除的，则请求判令某公司支付合同违约金349920元、解除合同损失金86400元、2025年6月1日至10月底的房屋租金22500元（之后按每月4500元计算）；3.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年5月25日，本诉原、被告就位于金华市婺城区某村民广场南侧村民办公楼中的第二层房屋（整层共九个标准间，总面积约300平方米）租赁事宜达成协议，并签订了《房屋租赁合同》。合同约定：承租期为30年整，自2015年6月1日至2045年5月31日止，租金五年付一次，第三期（即2025年3月1日至2029年2月28日）租金259200元于2025年3月1日支付。在合同约定的第三期租金付款期限到期后，本诉被告一直未支付第三期租金。为此，本诉原告多次向被告催讨，但一直无果。 本诉被告某公司答辩称：一、案涉合同违反法律强制性规定，为无效合同。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，必须经村民会议讨论决定方可办理。案涉租赁合同所指向的标的物系喻斯村集体资产，该房屋的出租应当经过喻斯村村民大会或村民代表大会到会代表的三分之二以上同意方可出租，而本案中房屋的出租当时并未经过村民大会或村民代表大会决议就由村委会私自出租，违反了法律强制性规定，理应归于无效。本诉原告应当承担缔约过失责任，赔偿本诉被告在租赁期间为满足房屋使用需要，为房屋购买的诸多软装设施设备的花费，共计13041元。同时，本诉被告已于2015年6月4日向原告缴纳押金2万元，该款项本诉原告至今未予返还，其应立即双倍返还押金。二、案涉合同已经陷入合同僵局，应当予以解除。自2015年签订之日起至2025年，本诉被告已经就该租赁合同支付相应10年的租金，并已经缴纳押金2万元，充分履行了自身合同义务；且在疫情期间，出于对合同诚信原则的尊重和与合同相对方的深厚友谊，并未向本诉原告提出相应的租金减免，与本诉原告共渡难关。但因订立合同所依据的市场经济形势因疫情遭受重大冲击，经济急剧下滑，发生重大变化，导致本诉被告无力继续承担高额租金，且该租赁标的物房屋原本租赁目的用于招待商务，但因经济形势下滑严重，难以再发挥其作用，长期闲置，继续租赁失去意义。因此，合同所订立的事实基础已经发生巨大变化。在此基础上，本诉原告获取远超过现阶段市场的租金金额，而本诉被告现阶段在此合同上无法得到任何收益的情形下，双方收益明显不平衡。本诉被告在案涉房屋租赁期间也多次与本诉原告进行协商解除合同，并给出了合理的赔偿方案，但作为债权人的本诉原告明明享有相应的单方解除权，却故意不行使，实际意图为获取不当利益，对本诉被告提出的解除合同诉求明确表示拒绝解除；不仅如此，在本诉被告多次要求解除合同的情况下，本诉原告依然仅向法院提出要求支付租金，而并未提出解除合同的诉求，也昭示本诉原告滥用自身权利，意图恶意继续履行合同，损害被告的利益，违反了诚实信用原则。至此，双方信任基础已然破裂，合同陷入僵局状态。现本诉被告认为在该合同陷入僵局状况下，若继续履行合同，对本诉被告显失公平，也不利于保障社会资源的高效合理配置，故请求人民法院依法解除合同。三、本诉原告长期存在违约行为，应当减免相关租金。本诉被告为满足租赁房屋使用需求，在租赁期间购置了大量软装设施设备，支出较大金额，该部分软装设施设备价值应折价抵扣租金。案涉房屋自租赁次年起即出现墙皮脱落、漏水等质量问题，本诉被告多次致电村委会负责人要求维修均未获回应，最终均由本诉被告自行雇人修复，相关维修费用应由原告承担。近年来，房屋问题日益恶化，墙皮鼓包脱落现象日益严重，已无法满足日常居住及接待需求。本诉被告多次要求本诉原告进行维修，对方均未予回应，导致房屋因严重瑕疵长期无法使用而长期闲置，此期间租金理应免除支付。四、针对本诉提出的备位诉讼请求，合同约定的违约金过分高于实际损失，根据法律规定违约金上限是实际损失的30%，原告提出的违约金已经严重超出了这个范围而应依法予以调整。租赁合同约定的期限是30年，但按照法律的强制性规定来说，租期不能超过20年。所以超过的部分不应该纳入违约金的计算范围，违约金应当予以调低。2025年4月24日，本诉被告已经明确提出了要求解除合同，后续被告没有进行相关的租赁行为，房屋租赁期限应计算至被告提出解除合同之时，相关的租金应当予以返还。本诉被告有很大的诚意去和原告合同解除协商，但本诉原告一直逃避协商，导致了合同僵局。如果法院认定存在损失，该租金可以用来弥补本诉原告的实际损失，应当在实际损失中予以减免。原告主张支付合同损失金，属于与违约金重复获益，应依法予以驳回。 反诉原告某公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.依法确认反诉原告某公司与反诉被告喻斯村村委员会签订的《房屋租赁合同》无效；2.反诉被告赔偿反诉原告13041元；3.反诉被告双倍返还押金总计4万元；4.如果第1项诉讼请求不成立，则依法解除《房屋租赁合同》，并驳回反诉被告的全部诉讼请求；5.由反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由同本诉被告答辩意见。 反诉被告某村委会答辩称：第一，反诉原告认为合同无效是依据《村民委员会组织法》第二十四条，该法规是用于指导村民委员会如何管理并实施村内的工作，其表述是“经”村民会议，而不是“一定”“必须”，两种表述是有区别的。案涉合同是十年前签订的，已经履行了十年，合同是否有效应该依据合同法决定。第二，关于软装部分，合同第十二条约定“甲方保障水、电供应，排污畅通，房屋结构及外墙防渗漏维修等公共部分的维修，乙方自行负责室内的装修。装修工程到期后固定部分不拆除，归甲方所有。可移动部分乙方可拆除自行处理。电视、电话及网络由乙方自行申请安装，并自行承担所有费用。”依据合同，软装的13041元不应由反诉被告承担。第三，关于返还双倍押金。合同第十一条约定“乙方必须对所租房屋的家具、卫生间设施爱护，如有损坏应及时修复，对设施项目列表登记，呈交押金贰万元人民币，不计息，期满后对房间、设施进行验收，完好无损后退还押金。”现在合同还未解除，没有理由双倍返还。第四，关于反诉原告说的合同已经陷入僵局，村两委为此事开了不少于五六次的两委会，也请乡镇来协商该如何妥善处理。经政府建议，还召开了村民代表大会进行商议，但是村民一致不同意解除合同。反诉被告当时以非常低的价格将场地租给反诉原告，非常诚心地和反诉原告进行合作，也没有长期存在违约行为，反诉原告应本着实事求是的态度，反诉原告所称的漏水是卫生间自来水龙头渗水，如果外墙架构损毁了，那肯定是反诉被告的责任。且至今为止，被告没有将房屋钥匙交出来，而且用电一直在产生，有相应的用电记录，被告称已经解除合同，并没有如实向法庭陈述事实。综上，请求法院依据合同和事实，维护反诉被告的合法权益。 双方当事人围绕本诉、反诉依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行证据交换。对双方当事人分别提交的证据，本院认证如下： 一、关于本诉部分 某村委会提交的证据有：1.房屋租赁合同1份，用以证明某公司向某村委会租赁房屋及双方对权利义务的约定；2.记账凭证1组，用以证明某公司支付租金的事实。 某公司发表质证意见称：证据1，对真实性、关联性无异议，但租赁期限违反了法律的强制性规定。且合同第十条中“如任何一方单方要求停止续租”这一表述其实也相当于变相地赋予了双方一种合同解除权。证据2，对真实性、关联性无异议，恰能证明某公司已向某村委会支付过押金。 上述证据，本院经审查后对双方签订房屋租赁合同，某公司支付租金的情况及支付押金2万元的事实予以确认，关于案涉合同效力、租期约定是否符合法律规定及如合同有效是否应予解除等争议问题，本院在后一并分析认证。 本诉中，本诉被告未提交证据。 二、关于反诉部分 某公司提交的证据有：1.房屋租赁合同1份，用以证明某村委会与某公司签订的系长期租赁合同，租期三十年，远超法律强制性规定，超过部分无效，且由于合同租期过长，易受市场、政策等影响，形成合同僵局；2.水费缴纳记录1份，用以证明案涉房屋长期处于闲置状态，使用次数极少，资源利用率不高；3.房屋状态照片1组，用以证明案涉房屋长期闲置，存在漏水、墙皮脱落等问题，某公司多次请求某村委会进行修缮，某村委会至今仍未进行修缮，且房屋不适宜用来进行商务招待，无法满足租房目的；4.申请报告1份，用以证明某公司已长期不利用案涉房屋，造成案涉房屋资源浪费，且某公司就案涉合同向某村委会请求解除合同；5.承诺书1份，用以证明某公司就案涉合同已向某村委会请求解除，且提供了合理的赔偿方案，某村委会依然拒绝解除合同，要求继续履行；6.催告函1份，用以证明某村委会在某公司多次请求解除合同的情况下仍然不予理会，要求某公司继续履行合同；7.设施设备购买清单1份，用以证明某公司已就案涉房屋购买设施设备，相关设施设备可以折价抵扣款项。 某村委会发表质证意见称：证据1，对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，不能依据现行法律规定来判断，而要看签订合同时法律是如何规定的。证据2，对真实性不清楚，房屋是否使用是某公司自己的事情。证据3，对真实性不清楚，某村委会未去现场看过，而且合同约定需要某公司自己修缮。证据4，对真实性有异议，未收到过书面的申请，某村委会对此不知情。证据5，对真实性无异议，确实收到过。证据6，对真实性无异议。证据7，对真实性不清楚，合同有约定，可以拆除部分归某公司，不能拆除的归某村委会。 上述证据，本院经审查后认为，证据1、6，某村委会对真实性不持异议，对合同约定事项及某村委会发函催讨租金的事实本院予以确认。证据2，该水费清单载明的户主为某村委会书记叶某，故对某公司支付案涉房屋水费的事实予以确认。证据3，某公司未提供原始载体，即便照片与实际情况相符，结合双方签订的合同，该组证据也无法证实某村委会未履行合同义务，故对该组证据的证明力不予确认。证据4，庭审中经询问某村委会，其陈述经核实申请报告与承诺书一同提交村委会，但经村民开会讨论形成一致意思，表示不同意某公司的申请，故本院仅对某公司提交申请报告的事实予以确认。证据5，系某公司单方承诺，基于某村委会不同意解除合同，本院仅确认该份证据的真实性，关于合同是否应当解除等争议问题，本院在后一并分析认证。证据7，为单方制作凭证，无相应购买记录予以佐证，对真实性无法核实，本院对该份证据不予确认。 经审理本院认定事实如下： 2015年，某公司拟向某村委会租赁房屋，双方于5月25日签订《房屋租赁合同》一份。该合同约定：甲方（即某村委会，下同）为了有效合理地使用村民广场南侧六层综合楼中的第二层九个标准间，经甲方两委及村民代表大会讨论，同意把该房子出租给乙方（即某公司，下同）使用；房屋地点为婺城区某村民广场南侧村民办公楼中的第二层，整层共九个标准间，总面积约300平方米；承租期为三十年，自2015年6月1日至2045年5月31日止；租金按每间每月400元为基础，每五年提升10%，租金五年付一次。第一期：2015年6月1日支付216000元；第二期，2020年3月1日支付237600元；第三期，2025年3月1日支付259200元；第四期，2030年3月1日支付280800元；第五期，2035年3月1日支付302400元；第六期，2040年3月1日支付324000元，共计1620000元；租金交付甲方后，甲方向乙方开具有效票据；乙方在承租合同期内应及时支付其他相关费用。如电、水、卫生费等，收费标准按整栋楼统一标准收取，按本村村民标准收费；如任何一方单方要求停止续租，将向对方支付三十年总租期内未到期总款30%的违约金。如在已支付租金期限内，甲方如要求终止，还需加倍返回乙方已付租金未使用期内的租金；乙方必须对所租房屋的家具、卫生间设施爱护，如有损坏应及时修复，对设施项目立表登记，呈交押金2万元，不计息，期满后对房间、设施进行验收，完好无损后退还押金。甲方保障水、电供应，排污通畅，房屋结构及外墙防渗漏维修等公共部分的维修，乙方自行负责屋内的装修。装修工程到期后固定部分不拆除，归甲方所有。可移动部分乙方可拆除自行处理。电视、电话及网络由乙方自行申请安装，并自行承担所有费用等。合同签订后，某公司于2015年6月1日支付押金2万元及租金21.6万元，于2020年5月15日支付租金237600元。 自2025年3月1日起，某村委会未再收到租金，遂于2025年4月26日向某公司发送催告函，要求某公司于2025年4月30日前付清第三期租金259200元。某公司认为案涉房屋使用率不高，长期处于闲置状态，且房屋存在漏水、墙皮脱落等问题，申请解除合同。双方对合同解除事项进行沟通，某公司前法定代表人***向某村委会承诺若解除合同，其愿意签订5年期的房屋租赁合同。双方未达成一致意见，遂成讼，本诉诉状于2025年8月4日送达本诉被告，反诉诉状于2025年8月14日送达反诉被告。 在本案审理过程中，经组织双方于2026年1月29日前往案涉房屋现场进行调查，房屋内物品已全部搬离，双方一致同意将房屋钥匙交由本院保存。 本院认为，本案系民法典施行前发生的法律事实引起的房屋租赁合同纠纷，且该法律事实持续至民法典施行后，应适用民法典的相关规定。双方对签订房屋租赁合同，某公司已支付押金2万元及付清2025年2月28日前租金等事实不持异议，综合本诉、反诉双方的诉辩主张，本案争议焦点主要包括：一是案涉合同效力问题，某村委会认为合同有效并要求某公司履行合同义务的诉讼主张是否成立，某公司认为合同无效，并要求某村委会承担缔约过失责任的反诉主张是否成立；二是若合同有效，双方的租赁合同是否应予解除，某村委会要求继续履行合同并由某公司支付第三期租金的诉讼主张是否成立，某公司以出租方根本违约、合同陷入僵局等情形为由要求解除合同的答辩意见是否成立；三是若解除合同，解除合同后的民事责任如何处理，某村委会主张的违约责任是否合理。 关于争议焦点一：首先，案涉合同签订于2015年期间，根据当时施行的《中华人民共和国村民委员会组织法》（2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议修订）第二十四条规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产等涉及村民利益的重大事项，应经村民会议讨论决定。某村委会陈述当年出租房产已经村民会议讨论决定，因案涉租赁合同自签订后已实际交付并使用房产十年之久，期间租赁关系稳定，未有任何村民提出异议，能够佐证出租事项已经村民集体认可的事实。其次，关于租赁期限的效力认定，《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年；超过二十年的，超过部分无效。该条款仅否定超过二十年部分的租赁效力，而并非对整个合同条款的否定。案涉租赁合同经双方协商后订立，系当事人的真实意思表示，不存在因违反法律、行政法规强制性规定而导致无效的情形，故某公司要求确认合同无效的诉讼主张不能成立，其要求某村委会承担缔约过失责任的事实与理由亦不存在。 关于争议焦点二，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。首先，双方在租赁合同中约定屋内装修由承租方负责，排污通畅、房屋结构及外墙防渗漏维修等公共部分的维修由出租方负责。某公司主张房屋租赁期间存在墙皮脱漏、漏水情况，但未能提供充分证据证实房屋存在外墙等公共区域漏水的情况，且结合本院对租赁现场的调查情况，案涉房产亦不存在结构性缺陷或排污、排水等问题，即使房屋内部曾出现过墙漆脱落的情况，亦不构成无法使用、主要功能缺失等足以导致合同目的无法实现的情况，故某公司以某村委会未履行合同义务构成根本违约作为解除合同事由，该主张缺乏事实依据。其次，合同解除权作为非违约方的救济方式之一，本应由非违约方享有，但在房屋租赁等长期性合同中，若出现合同僵局等情形的，应允许违约方通过起诉裁判的方式终结合同关系，破解合同僵局，以有利于充分发挥物的价值，减少财产浪费。某公司承租案涉房产的目的系用于经营、商务活动等，现基于市场因素和企业效益，原合同履行基础已经发生了变化，故某公司提出解除合同，本院对其相关主张予以支持。但此情形下解除合同的，仍应评价违约方的民事责任，某公司作为违约方，依法应当承担提前解除合同对守约方所造成的经济损失。另，关于解除合同的时间及租金的计付问题，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。某公司虽曾书面向某村委会提出解除合同，但当时某村委会未同意，且双方仍就变更期限等方式进行了沟通协商，在协商未果的情况下，某村委会提起本案诉讼，后某公司提出了解除合同的反诉请求，故本院认定案涉合同于反诉状副本送达之日即2025年8月15日解除。 关于争议焦点三，依据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。关于解除合同后的法律后果问题，因某村委会提起本案诉讼后，某公司的物品仍在房产内尚未搬离，对于合同期内2025年3月1日至合同解除之日期间的租金，某公司应予支付，并应按照原租金标准继续支付占有使用费至实际腾空交还之日止。某村委会在备位诉讼请求中分别起诉了租金和解除合同损失金，经询问，其主张的解除合同损失金即实际占用房屋的损失，因本案审理中某公司已腾空了房屋，并于2026年1月29日经双方同意后将房屋钥匙交由本院，故虽然某村委会主张的两项费用的计算期间与本院认定的起止时间不一致，但在租金、占有使用费合并计算后所得金额未超出某村委会两项诉讼请求的情况下，本院对合理合法的予以支持，其中租金应为23760元（即2025年3月1日至2025年8月15日），占有使用费应为23481.29元（2025年8月16日至2026年1月29日）。对于解除合同的违约损失问题，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，合同约定违约金为未到期总款的30%，基于超过二十年租期的约定本应无效，同时考虑合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等各项因素，双方约定的违约金数额明显过高，但案涉租赁合同属长期租赁合同，存在着租金逐年递增的情况，双方约定的租金标准与长期租赁等因素相关，且案涉房产属于大面积的村集体所有房产，流通范围和交易便利度上均有别于城镇房产，故本院综合前述因素酌定由某公司以前二十年平均租金为基数，按剩余期限租金的20%计算违约金，即为99360元。某公司支付的2万元为押金，并非定金，且其作为违约方要求某村委会双倍返还押金的诉请于法无据。为便于争议一次性处理，该部分押金应在支付违约金时进行扣减。最后，关于装修损失，某公司未能证明其装修损失，即便有，合同明确约定装修工程到期后固定部分不拆除归某村委会所有，可移动部分其可自行拆除处理，某公司要求某村委会退还装修损失缺乏事实和法律依据，故本院对该项抗辩理由不予支持。 综上，对本诉原告、反诉原告诉请中的合法有据部分，本院依法予以支持。 依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条第一、二款、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款等规定，判决如下： 一、确认金华市某村民委员会与浙江某有限公司签订的《房屋租赁合同》于2025年8月15日解除； 二、浙江某有限公司应支付金华市某村民委员会租金23760元、占有使用损失23481.29元，合计47241.29元，款于本判决生效之日起七日内给付； 三、浙江某有限公司应支付金华市某村民委员会解除租赁合同违约金99360元，该款与押金2万元抵扣后还应支付79360元，款于本判决生效之日起七日内给付； 四、驳回金华市某村民委员会的其他诉讼请求； 五、驳回浙江某有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8182元（本诉原告已预交），由本诉原告金华市某村民委员会负担4950元，由本诉被告浙江某有限公司负担3232元；反诉案件受理费563元（已减半收取，反诉原告已预交），由反诉原告浙江某有限公司负担413元，由反诉被告金华市某村民委员会负担150元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省金华市中级人民法院在线提交上诉状。 审判长***人民陪审员***人民陪审员*** 二〇二六年一月三十日 代书记员法官助理******